第二章_消費支出規(guī)劃1

1、 0 消費支出規(guī)劃消費支出規(guī)劃 1 20122012年個人房貸余額超過年個人房貸余額超過2 2萬萬6 6千億元千億元5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以上以上“房奴房奴” 如何可以均勻地享受一生的財如何可以均勻地享受一生的財富？富？ 預(yù)期中國汽車銷量每年增速至預(yù)期中國汽車銷量每年增速至少少1010 2 消費支出規(guī)劃學(xué)習(xí)框架消費支出規(guī)劃學(xué)習(xí)框架 3 消費支出規(guī)劃消費支出規(guī)劃 4 1、金融市場與消費支出的關(guān)系、金融市場與消費支出的關(guān)系n 金融市場發(fā)達，才能融資或投資n 結(jié)合方式：1、融資：從金融市場借貸調(diào)整消費模式住房消費信貸、汽車消費

2、信貸和信用卡消費信貸2、投資：投資于金融產(chǎn)品：股票、債券和基金來獲取收益，增強可消費能力 5 2、收入、支出、財務(wù)安全與財務(wù)自由n財務(wù)安全：現(xiàn)有財富足以應(yīng)對未來的財務(wù)財務(wù)安全：現(xiàn)有財富足以應(yīng)對未來的財務(wù)支出或其他生活目標的實現(xiàn)，家庭不會出支出或其他生活目標的實現(xiàn)，家庭不會出現(xiàn)大的財務(wù)危機現(xiàn)大的財務(wù)危機n財務(wù)自由：收入主要來自主動投資而不是財務(wù)自由：收入主要來自主動投資而不是被動工作被動工作 6 收入大于支出收入大于支出貨幣貨幣時間時間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入 7 收支相抵貨幣貨幣時間時間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入 8 貨幣貨幣時間時

3、間投資收入投資收入總收入總收入總支出總支出工作收入工作收入支出大于收入支出大于收入（不可?。ú豢扇。?9 10 n 住房支出的分類住房支出的分類n 購房的目的購房的目的n 購房的財務(wù)決策購房的財務(wù)決策n 住房消費信貸住房消費信貸n 租房的選擇租房的選擇房產(chǎn)消費規(guī)劃內(nèi)容房產(chǎn)消費規(guī)劃內(nèi)容 11 12 13 購房目標購房目標n 購房目標三要素：客戶家庭計劃購房時間時間n 希望的居住面積面積n 屆時房價房價n 例如：我希望年后購買平米左右，價格為元每平米的房屋。n 注意：購房目標必須明確，不能模糊 14 購房面積需求和購房環(huán)境需求（即購房目標）購房面積需求和購房環(huán)境需求（即購房目標）n 1、購房面積

4、面積需求把握： 不必盲目求大：滿足居住需要，太大閑置 無需一次到位：一套房住一輩子可能性很小 量力而行：面積大小取決客戶資金和還貸能力n 2、購房環(huán)境需求（價格取決于區(qū)位和面積） 區(qū)位好，價格高，面積小 區(qū)位差，價格低，面積大 15 現(xiàn)在和未來負擔(dān)能力現(xiàn)在和未來負擔(dān)能力居住地點變遷和年限居住地點變遷和年限自己房屋的依賴性自己房屋的依賴性房租成長率房租成長率未來房屋價格的預(yù)期未來房屋價格的預(yù)期購房購房 租房租房 ? ?房屋居住需求房屋居住需求家家庭庭人人數(shù)數(shù)生生活活品品質(zhì)質(zhì)購房購房租房租房購房決策購房決策租房租房地段環(huán)境地段環(huán)境價格價格內(nèi)部設(shè)施內(nèi)部設(shè)施購房購房規(guī)劃規(guī)劃地段、環(huán)境地段、環(huán)境戶型、類

5、別戶型、類別品牌、管理品牌、管理保值增值潛力保值增值潛力首期首期付款付款償還償還貸款貸款購房規(guī)劃的購房規(guī)劃的流程流程 16 17 18 19 如何運用財務(wù)計算器或者如何運用財務(wù)計算器或者EXCELn講解一些例題 20 21 n 提示：房價最好控制在年收入的房價最好控制在年收入的6 6倍以下倍以下 貸款年限在貸款年限在8-158-15年之間年之間 22 練習(xí)題練習(xí)題n 例：張先生想買100平米的房子，單價6000元/平米，總價60萬元。按7成按揭，貸款期限20年，利率6%。n 首付款=60*30%=18n 貸款額度=60*70%=42n 每月償還的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的現(xiàn)

6、值系數(shù) 系數(shù)：期數(shù)240（20*12）、利率0.5%（6%/12） 23 購房相關(guān)稅費購房相關(guān)稅費n 契稅：普通住宅按房屋成交價.繳納 非普通住宅按房屋成交價繳納n 評估費：抵押品評估，各銀行有自己的規(guī)定n 律師費：公積金貸款不付 商業(yè)貸款收?。ǜ縻y行有自己的規(guī)定） 商業(yè)貸款二手房要辦理公證，每件200元。n 保險費：額度最大費用，主要是抵押物財產(chǎn)保 險及貸款信用保險 公積金貸款可不買保險商業(yè)貸款：財產(chǎn)抵押擔(dān)保時，購買房屋綜合險；財產(chǎn)抵押和連帶擔(dān)保的，購買房屋險。 24 購房相關(guān)稅費購房相關(guān)稅費n 抵押登記費：每平米.元，二手房每間200元 n 印花稅：商品房買賣合同： 個人購房貸款合同： 領(lǐng)

7、取房屋產(chǎn)權(quán)證時，每件貼花5元n 裝修費用：經(jīng)濟型、舒適型、豪華型n 購置家具和電器費用 以上開支形成了住房規(guī)劃的財務(wù)目標。 25 26 利率：利率： 5 5年以下（含年以下（含5 5年）年利率年）年利率4.77% 4.77% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率5.22%5.22% 利率：利率： 3 35 5年（含年（含5 5年）年利率年）年利率7.65%7.65%，優(yōu)惠利率，優(yōu)惠利率6.50% 6.50% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率7.83%7.83%，優(yōu)惠利率，優(yōu)惠利率6.66%6.66% 000 27 個人公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和

8、個人住房組合貸款個人公積金貸款：按規(guī)定繳存住房公積金的借款人，在購買自住房時，以所購住房為抵押或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或第三人擔(dān)保，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款特點：期限短：最長30年，（中國銀行規(guī)定不超過65歲） 需要提供擔(dān)保 利率低 貸款對象有要求：當(dāng)?shù)叵到y(tǒng)公積金繳存人 不限制年齡 有貸款額度：一般70%。不超過購房合同，各地最高限額不同 28 例如：某職工已經(jīng)存有公積金例如：某職工已經(jīng)存有公積金20 000元，上月公積金匯元，上月公積金匯儲儲300元，還有元，還有10年退休。年退休。n 該職工在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額： =20 000+300*10*12=5

9、6 000n 能夠借入的總額為以下三者中最低者最低者： 1、借款人在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額56 000元 2、住房價格的70%。設(shè)住房評估價90 000元。90 000*70%=63 000 3、該市住房公積金管理中心的最高額度。 設(shè)為30 000元。 該職工的借款額度為30 000元。 29 具有完全行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為還款保證向銀行申請的住房商業(yè)性貸款（俗稱按揭）貸款額度根據(jù)申請人的資信程度確定，同時不超過住房售價的80%，期限不超過30年。 30 n 抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵（質(zhì)）押加保證n 抵押貸款：抵押人擁有的房屋或預(yù)

10、購房屋 土地使用權(quán)等n 質(zhì)押貸款：動產(chǎn)或權(quán)力動產(chǎn)或權(quán)力質(zhì)押作為還款保證國庫券、金融債券、AAA企業(yè)債券n 保證貸款：第三人保證作為還款擔(dān)保n 抵（質(zhì)）押加保證：抵押物或質(zhì)押物 第三人保證 31 32 n 公積金貸款個人住房商業(yè)性貸款n 借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款 33 n 例如：房產(chǎn)價格80萬元，兩部貸款的總金額為房價的70%，即56萬元。n 1、公積金貸款10萬元，期限15年（180個月），利率5%，計算出每月還款額，即計算準年金。n 2、商業(yè)貸款41萬元，20年期限，利率6%，即計算準年金。 34 ： 35 36 等本還款法

11、n 等額本金還款法等額本金還款法: : 每月攤還的每月攤還的本金本金固定固定, ,但總額隨房屋貸款余額減少但總額隨房屋貸款余額減少, ,利息額也跟隨著減少。利息額也跟隨著減少。貸款額貸款額PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2 37 n等額本金還款法等額本金還款法 月利率累計已還本金）（貸款本金還款期限貸款本金每月還款額-逐月遞減，利息較少逐月遞減，利息較少 38 例題例題n 張小姐剛買了一套房子，房價100萬，首付30萬元，貸款70萬元，采用20年按月等本還款的方式，貸款利率為6.5%，請幫她計算一下每月需要還多少錢？每月的還款

12、額中有多少是本金？有多少是利息？n 分析：等本還款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67n 第一個月的利息償還額為n INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67n 第一個月的總還款額為 2916.67+3791.67=6708.34n 第二個月的本金償還額是一樣的n 但是第二個月的利息償還額為 （700000-2916.67）*（6.5%、12）3775.87n 第二個月的還款總額為2916.67+3775.87=6692.54 39 40 等額(本息)還款法n 等額還款法即每期攤還相等數(shù)額貸款等額還款法即每期攤還相等數(shù)額貸款, ,但是其中但是

13、其中每期還款本金和利息是不一樣的每期還款本金和利息是不一樣的. .貸款額貸款額PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN 41 n等額本息還款法等額本息還款法 每月相同，利息較多每月相同，利息較多 42 等額(本息)還款法AMRTINTPM2PM1BALPRN貸款額貸款額PVFV1nPRNINTPMTPMT 43 n 例：小張準備買房，房價60萬元，首付款3成，貸款7成，貸款20年，請問按照每月等額還款法，小張每月底需要還款多少？用EXCEL可以算出 3009運用PMT函數(shù) rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000問，小張在了解了

14、每月需要還款3009的時候，想知道償還了多少本金，償還了多少利息，你能幫幫他么？ 44 n 第一個月：利息=420000*0.05%=2100n 本金=909n 第二個月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45n 本金為913.55n 以此類推 45 n討論討論: : 1 1、等額本金（按月遞減）、等額本金（按月遞減） 每期本金相同，利息逐漸減少。每期本金相同，利息逐漸減少。 每期還款額遞減。每期還款額遞減。 2 2、等額還款（等額本息和）、等額還款（等額本息和） 每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。 每期還款額相同。每期還款額相同。 3 3、兩

15、種還款方式所付總利息比較：、兩種還款方式所付總利息比較：比較兩種還款方式 等額本金等額本金 等額還款等額還款 （按月遞減）按月遞減） （等額本息）（等額本息） 46 n 1、利息：等額本息還款法等額本金還款法n 2、適用情況： 教師、一般研究人員或工作平穩(wěn)采用第一種方法。 高收入、收入多元化、現(xiàn)在資金雄厚等采用后一種方法，因為日后壓力減小 47 48 49 （元）（）（）（）（每月還款額2117.22 1-0.00484510.00484510.00484530 1-125.8141125.8141125.8143024024012201220PMT CPTN xP/Y2nd 20814. 5

16、I/Y 300000PVQUIT 2nd ENTER 12 P/Y 2nd 50 月利率平均每月本金額）（還款金額月還款金額第一個月規(guī)律：第（元）（第三個月還款（元）（第二個月還款（元）第一個月還款）（月利率（元）每月還本金額1-n n2691.34.84521250-30000012502697.94.8451250-30000012502703.54.84530000012500.0048454.845125.81412502012300000000000000000 51 一般不宜超過一般不宜超過 一般不宜超過一般不宜超過。 52 案例：客戶小王在一家案例：客戶小王在一家ITIT公司工作

17、，年齡公司工作，年齡2525歲，月薪歲，月薪1 1萬元?，F(xiàn)有儲蓄萬元?，F(xiàn)有儲蓄2525萬元，想要購買一套萬元，想要購買一套6060萬元的房屋，請規(guī)劃其合適的房貸規(guī)劃。（年率萬元的房屋，請規(guī)劃其合適的房貸規(guī)劃。（年率6.046.04，月率，月率0.50330.5033）1、月收入、月收入10000元元2、可供房貸的收入、可供房貸的收入1303000元元3、房屋購買價、房屋購買價600000元元4、首付款、首付款3 30180000元元 5、需貸款額、需貸款額3-4420000元元6、其他費用、其他費用3 5 30000元元7、月供款、月供款 3019元元注：期限注：期限20年月供款年月供款 30

18、19元元 比例比例 30.19 期限期限30年月供款年月供款 2529元元 25.29首付加上其他費用合計約首付加上其他費用合計約21萬元，現(xiàn)有儲蓄完全可以滿足。建議小王采用首付萬元，現(xiàn)有儲蓄完全可以滿足。建議小王采用首付18萬萬元，貸款期限元，貸款期限20年，月供年，月供3019元的房貸方案。元的房貸方案。 53 54 55 貸款類別貸款類別特點特點適合人群適合人群優(yōu)缺點優(yōu)缺點等額本息等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。家庭收入穩(wěn)定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低

19、，不適合有提前還貸打算的人。以及買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大。優(yōu)點：優(yōu)點：每月還款額相等，計算簡單，前期還款壓力小，便于安排。缺點：缺點：還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。等額本金等額本金將本金平均分攤到每個月內(nèi)，同時支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。 比較適合當(dāng)前經(jīng)濟能力已經(jīng)較強的年輕人。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。優(yōu)點：優(yōu)點：與等額本息相比，可以節(jié)省大量利息支出。缺點：缺點：還款開始階段月供比較高，壓力較大。

20、固定利率浮固定利率浮動利率房屋動利率房屋貸款貸款在簽訂購房貸款合同時，可選擇固定利率還是浮動利率。也就是以后在貸款期限內(nèi)是否依據(jù)銀行利率而變動。一般來說，固定利率房貸的利率標準都會比現(xiàn)行房貸基準利率要高一些，在還貸初期，其還款金額也會比浮動利率房貸的還款金額高些，預(yù)期利率將會提高以及有頻繁提前還款需求的人群可選擇固定利率。而對于目前經(jīng)濟緊張、而未來預(yù)期收益較好的年輕人來說，浮動利率房貸產(chǎn)品可能會更適合。而對于房產(chǎn)投資者，房子未來想換手而購房初期選擇浮動利率會負擔(dān)少些，從而減少部分投資成本。固定利率優(yōu)點：固定利率優(yōu)點：可以轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險，化解市場波動。對于有固定收入者來說是比較有保證。利率如進入上

21、升周期，鎖定貸款利率可獲得一定利益。 固定利率缺點：固定利率缺點：利率比當(dāng)前普通房貸利率高、期限短。提前還款要交3%罰金，如果利率走低，投資者將被“套牢”。 56 貸款類別貸款類別特點特點適合人群適合人群優(yōu)缺點優(yōu)缺點雙周供雙周供還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。對于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，同時，相應(yīng)的供款期也會縮短，但每月供樓壓力加大。適合一些收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，由于月收入的相對固定，客戶不增加每月供款整體壓力情況下，通過小額提前還款來節(jié)省利息。優(yōu)點：優(yōu)點：比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限。缺點：

22、缺點：對月收入不寬?；蚬べY不定時的借款人，可能會帶來信用風(fēng)險。如果逾期，利息將按雙周計算，并將被計收復(fù)利，因此罰息金額比等額還款法有所提高。氣球貸氣球貸全新還款方式，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。又稱“大額尾付貸款”。貸款期限一般限制在短期(例如3-10年)內(nèi)，但每期付款金額卻是按照長期貸款(例如15-30年)來計算。其利率一般是固定的。考慮短期房貸，并有提前還款的需求；預(yù)期未來較短年限(最長10年)中資金實力會有較大提高，或?qū)⒂写箢~資金進賬；借款期僅償還較少月供，將其余款運用至其他投資渠道，以獲得更高回報并敢于承擔(dān)風(fēng)險； 優(yōu)點：優(yōu)點：實際貸款期限較短，其對應(yīng)期限的貸款利

23、率也較低。每期付款要比一般的貸款低缺點：缺點：必備在貸款尾期支付大筆貸款余額，或?qū)⒂囝~化作第二次貸款，繼續(xù)過貸款族的生活。借款人對償還大額尾付金額有壓力。循環(huán)貸循環(huán)貸將商品住房抵押給銀行或其他合法金融機構(gòu)而獲得的貸款額度，在規(guī)定時間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。收入較為穩(wěn)定和豐裕，重視市場情況善于靈活調(diào)度資金的中青年白領(lǐng)購房階層、小企業(yè)主、個體經(jīng)營者等自雇人士和高收入人士優(yōu)點優(yōu)點: 期限長，最長可達30年。額度高，最高可達8成。隨用隨提，資金較快速到賬。缺點缺點:用途較局限，利率較高。 57 循環(huán)貸 58 循環(huán)貸“循環(huán)貸循環(huán)貸”是指您以房產(chǎn)作抵押向我行申請一個貸款的最高是指您以房產(chǎn)作抵押向我

24、行申請一個貸款的最高限額，在不超過這個限額的情況下，您可以隨時根據(jù)需要向限額，在不超過這個限額的情況下，您可以隨時根據(jù)需要向我行借款使用，不限次數(shù)；當(dāng)您資金充裕時，又可以隨時還我行借款使用，不限次數(shù)；當(dāng)您資金充裕時，又可以隨時還款，節(jié)省利息。資金循環(huán)使用，利息最大節(jié)省?？睿?jié)省利息。資金循環(huán)使用，利息最大節(jié)省。您在我行辦理以房產(chǎn)作抵押的個貸業(yè)務(wù)時（如一、二手房您在我行辦理以房產(chǎn)作抵押的個貸業(yè)務(wù)時（如一、二手房按揭業(yè)務(wù)），均可同時申請辦理按揭業(yè)務(wù)），均可同時申請辦理“循環(huán)貸循環(huán)貸”。 59 特點想借就借，便于周轉(zhuǎn)想借就借，便于周轉(zhuǎn)想還就還，節(jié)省利息想還就還，節(jié)省利息多種抵押，用途廣泛多種抵押，用

25、途廣泛手續(xù)簡便手續(xù)簡便 ，方便快捷，方便快捷 60 想借就借，便于周轉(zhuǎn)想借就借，便于周轉(zhuǎn)在您需要用錢時，只要不超過我行給您核定的最大限額，您都可以馬上向我行申請?zhí)峥睿S時滿足您的資金使用要求。想還就還，節(jié)省利息想還就還，節(jié)省利息當(dāng)您手頭資金充裕時，您可以隨時提前歸還貸款，我行只按實際的貸款金額和時間計收利息，“循環(huán)貸”限額內(nèi)沒有提款或已歸還部分都無須您付利息，讓您花費最少。特點 61 特點多種抵押，用途廣泛多種抵押，用途廣泛您可以用普通住房、別墅、商鋪、寫字樓或標準化廠房等房產(chǎn)作為抵押，貸款資金可以用于個人購房、購車、裝修、經(jīng)營等多種用途。手續(xù)簡便，方便快捷手續(xù)簡便，方便快捷一次抵押，長期有效

26、，當(dāng)您再次申請?zhí)峥?，無須再次辦理抵押登記，提款手續(xù)簡便、快捷。 62 案例分析2010年11月初，張先生因個人經(jīng)營需要準備向我行申請一筆抵押貸款，金額100萬元，期限半年，利率5.61（六個月基準利率5.1上浮10）張先生預(yù)計12月初他將會有40萬元的銷售回款，2011年3月初又需要向外支付采購款40萬元。下面是兩種不同的融資方案：（1）張先生辦理一筆抵押貸款100萬元，12月初將40萬的銷售回款放在銀行賬戶作為活期存款，在2011年3月初對外支付貨款40萬元。（2）張先生辦理“循環(huán)貸”，11月初初在循環(huán)貸下首次提款100萬元，12月初將40萬元的銷售回款用于貸款的提前還款，3月初張先生再在循

27、環(huán)貸下提取第二筆貸款40萬元，用于對外支付購貨款。 63 利息支出對比通過對比可以看出，循環(huán)貸滿足了張先生靈活的資金周轉(zhuǎn)通過對比可以看出，循環(huán)貸滿足了張先生靈活的資金周轉(zhuǎn)需求，并且有效地節(jié)省了貸款利息支出。需求，并且有效地節(jié)省了貸款利息支出。 64 辦理程序客戶申請客戶申請銀行審批銀行審批簽署合同簽署合同抵押登記抵押登記循環(huán)貸生效循環(huán)貸生效客戶隨時客戶隨時提還款提還款 65 66 67 68 69 70 71 72 租 房購 房優(yōu)點1用較低成本，居住較大房屋。1提供屬于自己的長久居住場所。2對未來收入的變化有較大承受能力2滿足中國人具有定所的傳統(tǒng)觀念。3留存首期款，用作其它投資渠道和收益。3提

28、高生活品質(zhì)。4不用考慮未來房屋價格的下跌風(fēng)險。4強迫儲蓄，累積財富。5租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。5具有投資價值和資本增值機會。6房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險由房主承擔(dān)6可以按自己意愿布置和裝飾家居。缺點1別人房產(chǎn)，主動權(quán)在房主。1資金動用額大，缺乏流動性2無法按自己意愿裝修布置房屋2維護成本較高。3有房屋租金價格不斷上升的風(fēng)險3需要承擔(dān)房屋價格下跌和損毀的風(fēng)險4有房屋上漲，未來購房成本增加的風(fēng)險。購房和租房的優(yōu)缺點對比購房和租房的優(yōu)缺點對比: 73 租購房決策影響因素租購房決策影響因素n 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算n 房租成長率：房租成長率越高，購

29、房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算n 居住年數(shù)：居住時間越長，購房越劃算居住年數(shù)：居住時間越長，購房越劃算n 利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算n 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算n 租房押金：押金水平越高，購房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算 74 1.2 租房或購房的決策方法租房或購房的決策方法n 年成本法年成本法n 凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 75 年成本法年成本法 n 租房年成本租房年成本=押金押金機會成本率機會成本率+年租金年租金n 購房年成本購房年成本=首付款首付款機會成本率機會成本

30、率+貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+年維修費及稅金年維修費及稅金+折舊折舊n 比較租房或者購房的年成本比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算成本小的更為劃算n 購房后總價固定，如果貸款利率不變購房后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸隨著每年還款，貸款余額逐漸減少款余額逐漸減少,因此因此,購房年成本逐漸降低；如果將購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升則租房年成本逐漸上升n 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個比較，在租房或者購房年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個比較，在租房或者購房決策時還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，比如房租決策時還應(yīng)該考慮將來的其

31、他因素的改變，比如房租是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢 76 年成本法案例年成本法案例 汪小發(fā)看上了一套汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于廣州市珠江新平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1個月房租作為押金。如果購房，總價個月房租作為押金。如果購房，總價120萬元，萬元，可申請可申請60萬元貸款，房貸利率為萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款，自備首付款60萬萬元，假定房屋的維護成本為元，假定房屋的維護成本為5000元元/年，年折舊率為年，年折舊率為2%，押

32、金與首付款機會成本均為，押金與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？問：該房屋應(yīng)該租還是購？ 77 年成本法案例年成本法案例 n 租房年成本：租房年成本：5,500元元125,500元元13% 66,165元元n 購房年成本：購房年成本：60萬元萬元3%60萬元萬元6%+ 5000元元+120 萬元萬元2%=83000元元n 購房的平均年成本為購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,165元元高高25.44%。 78 年成本法其他考慮因素年成本法其他考慮因素未來房價上漲未來房價上漲n 若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高若房價在未來看漲，那么即

33、使當(dāng)前算起來購房年成本高一點，但是，未一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率。以上例而言，租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，購房年成本率，購房年成本率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距只有1.4%。若計。若計劃住劃住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價可能在，只要房價可能在5年年內(nèi)漲內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。以上，購房仍然劃算。n 若大家都預(yù)期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿購房，若大家都預(yù)期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿

34、購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。漲跌的主觀判斷也是重要因素。 79 凈現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法（NPV）n 考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。可以使用財務(wù)計算器現(xiàn)金流計算功能計算?？梢允褂秘攧?wù)計算器現(xiàn)金流計算功能計算。n NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計算的

35、租房計算時只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現(xiàn)金流出，押金利息與購房折舊成本由于并非實際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計利所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。n 比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算 80 凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例 若汪小發(fā)已確定要在該處住滿若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，如果租房，月年，如果租房，月房租每年增加房租每年增加500元，第五年底將押金元，第五年底將押金5,500元收回；

36、元收回；如果購房，房價如果購房，房價120萬，維護成本第一年萬，維護成本第一年5,000元，元，以后每年提高以后每年提高5,000元，假定該住房在第元，假定該住房在第5年末能以年末能以125萬價格賣出。（假定折現(xiàn)率為萬價格賣出。（假定折現(xiàn)率為3%） 81 租房租房NPV的計算的計算n 租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付:n CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500n 1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000n 2 CFj=第三年租金第三年租金=-5,50

37、0+2 (-500) 12=-78,000n 3 CFj=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000n 4 CFj =第五年租金第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000n 5 CFj=取回押金取回押金=5,500n 3i， NPV=-367,017 82 83 84 買房注意事項買房注意事項n 1、項目手續(xù)法律風(fēng)險n 2、房屋位置約定不清的漏洞n 3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險n 4、關(guān)于房屋交接約定的問題n 5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運行約定的問題 85 n 6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題n 7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題n 8

38、、關(guān)于裝飾、設(shè)備標準約定的問題n 9、關(guān)于合同文本備案的問題 86 討論討論n 房子和家？ 87 88 89 如何看待上海車牌拍賣價格連創(chuàng)新高？如何看待上海車牌拍賣價格連創(chuàng)新高？n 新華社北京3月23日新媒體專電(新華社“中國網(wǎng)事”記者陸文軍 葉鋒)近段時間來，上海私車牌照拍賣價格持續(xù)快速走高。在23日進行的最新一次拍賣中，一張上海車牌的成交價已經(jīng)突破9萬元大關(guān)，讓不少購車者感嘆“最貴鐵皮”難以承受之重。針對這種情況，上海有關(guān)部門已經(jīng)明確表示，將出臺相關(guān)措施，抑制車牌價格過高過快上漲。 90 91 92 93 94 95 智慧型還款智慧型還款n 汽車金融公司還款方式非常靈活，與銀行貸款相比，更

39、加貼近人心，例如汽車金融公司的“智慧型”還款就是一種頗受歡迎的方式，以售價為11.78萬元的凱越為例，如果采取標準型貸款，首付3成，貸款3年，每月還款金融為2585元；如果采取智慧型貸款，首付2.5成，貸款三年，每月還款金額為2199元，同時在最后一月支付尾款2.314萬元。汽車金融公司銷售部經(jīng)理李小姐介紹，智慧型還貸方式可以降低每月還款壓力，比較適合年底雙薪和獎金分工的消費者。 96 計算公式計算公式選項選項金額金額購車車價100000首付款現(xiàn)款購車價格*30%30000貸款額現(xiàn)款購車價格首付款70000月付款還款期限2年3094 97 貸款購車費用貸款購車費用計算公式計算公式選項選項金額金

40、額車輛保險費 240+車價*1.2%車損保費1440限額5萬三者責(zé)任險第三者責(zé)任險1040車價*1.1%全車盜搶險1100（賠償限額+車損險）*20%不計免賠496擔(dān)保費欠車款*2%2年1400購置附加費 購車款*10%10000公證費100300100停車泊位費 小區(qū)內(nèi)每年4800元租車位4800 98 貸款購車費用貸款購車費用計算公式計算公式選項選項金額金額車船使用稅 每年1000元1000養(yǎng)路費轎車110*12月1320上牌費154驗車費63費用總計貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購車款104277首期付款總額=首付款+保險費用+牌證費用首期付款總額50196 99 n 【案例】小

41、王畢業(yè)5年，在合資藥廠擔(dān)任經(jīng)理助理，月收入5000元，貸款10萬元買車，期限5年。n 分析：n 等額本息還款，月還款額1926元，加上每月1800元養(yǎng)車費用，比例過高;n 建議采用“按月等額本息年度遞增”。 100 101 n （二）個人車庫車位貸款n 以招商銀行個人車庫車位貸款為例。 102 阜新天價車庫有價無市？阜新天價車庫有價無市？n 30萬元！n 這不是一套住宅的價格，而是一間車庫的售價。n 在多數(shù)市民不知不覺間，我市城市中心區(qū)的車庫價格已悄然攀上歷史高位。然而，自認占有稀缺資源的賣方與懷有多種擔(dān)憂的買方互不買賬，催生出這一市場目前空有報價、無人接盤的尷尬。n 市民隋女士是體南小區(qū)住戶

42、，前不久買回一輛總價不足7萬元的私家車。按著“有車應(yīng)有庫”的思維，買車后她便開始搜尋自家附近的在售車庫?！稗D(zhuǎn)了快倆月，也碰到一些，就是要價太高，二十幾萬一個庫都夠買我仨車了。”無奈，隋女士只得暫時擱置了讓愛車寒冬里住“暖房”的愿望。 103 104 105 106 107 消費信貸規(guī)劃總結(jié) 108 消費信貸是指金融機構(gòu)為購買消費品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)，它以消費者未來的購買力為放款基礎(chǔ)，旨在通過信貸方式預(yù)支遠期消費能力，來刺激或滿足個人及其消費需求什么是消費信貸？什么是消費信貸？ 109 分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月償還貸款。主要用途是支付購車、家電等高檔耐用消費品。非分期付款

43、在規(guī)定的期限內(nèi)一次還清貸款。個人消費信貸按償還形式分兩大類個人消費信貸按償還形式分兩大類 110 消費信貸的種類消費信貸的種類n 短期信用貸款n 綜合消費貸款n 旅游貸款n 國家助學(xué)貸款n 汽車貸款n 住房貸款 111 短期信用貸款 是貸款人為解決由本行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)的借款人臨時性需要而發(fā)放的 ，期限在一年以內(nèi)、額度在2000元至2萬元且不超過借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。 112 綜合消費貸款 是貸款人向借款人發(fā)放的不限定具體消費用途、以貸款人認可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行Х慨a(chǎn)作抵押擔(dān)保，借款額在2000元至50萬元、期限在六個月至三年

44、的人民幣貸款。 113 旅游貸款 是貸款人向借款人發(fā)放的用于支付旅游費用、以貸款人認可的有效權(quán)利作質(zhì)押擔(dān)?；蛘哂芯哂写鷥斈芰Φ膯挝换騻€人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬元、期限在六個月至二年、且提供不少于旅游項目實際報價30%首期付款的人民幣貸款。 114 國家助學(xué)貸款 又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學(xué)校中經(jīng)濟困難的本、專科在校學(xué)生發(fā)放的用于支付學(xué)費和生活費并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項貸款。 115 汽車貸款 是貸款人向在特約經(jīng)銷商處購買汽車的借款人發(fā)放的用于購買汽車、以貸款人認可的權(quán)利質(zhì)押或者具有代償

45、能力的單位或個人作為還貸本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70、期限最長不超過5年的專項人民幣貸款。 116 住房貸款 是貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房或者城鎮(zhèn)居民修房、自建住房，以貸款人認可的抵押、質(zhì)押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項貸款。 117 貸款術(shù)語貸款術(shù)語 質(zhì)押貸款是指貸款人按擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。 可作為質(zhì)押的質(zhì)物包括：國庫券，國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、定期儲蓄存單等優(yōu)價證券、保單、股票。 118 以銀行匯

46、票、銀行承兌匯票、支票、本票、存款單、國庫券等有價證券質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過90%；以動產(chǎn)、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份（股票）、商業(yè)承兌匯票、提單等質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過70%；以其他動產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過50%。 119 存單質(zhì)押貸款存單質(zhì)押貸款 是指以客戶未到期的定期儲蓄存單為質(zhì)押，從銀行取得一定金額的人民幣貸款，并按期償還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。存單質(zhì)押貸款是目前利率最低、手續(xù)最為簡便、辦理速度最快的貸款方式。 120 保單質(zhì)押貸款保單質(zhì)押貸款 是投保人把所持有的保單直接抵押給保險公司，按照保單現(xiàn)金價值的一定比例獲得資金的一種融資方式。若借款人到期不能履行債務(wù)，當(dāng)貸款本息積

47、累到退保現(xiàn)金價值時，保險公司有權(quán)終止保險合同效力。 121 國債質(zhì)押貸款國債質(zhì)押貸款 是指借款人以未到期的國債作為質(zhì)押，從貸款銀行取得人民幣貸款，到期一次性歸還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。國債一般指憑證式國債。(如交通銀行辦理記賬式國債的質(zhì)押貸款）。 122 抵押貸款抵押貸款 以借款人或第三人提供符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 抵押品范圍：存貨、客賬、證券、設(shè)備、不動產(chǎn)、人壽保險單。 123 n 存貨抵押：又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請貸款。n 客賬抵押：是客戶把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保取得短期貸款。 124 n 證券抵押：以各種有價證券

48、如，股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。 n 設(shè)備抵押：以機械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得定期貸款。 125 n 不動產(chǎn)抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不動產(chǎn)抵押，取得貸款。n 人壽保險單抵押：是指在保險金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押,對被保險人發(fā)放貸款。 126 保證貸款保證貸款 借款人提供具有代為清償債務(wù)能力的第三方作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，以此向借款人發(fā)放的貸款。保證人可以是自然人、法人或其他經(jīng)濟組織。 127 消費信貸的種類封閉式信貸開放式信貸：信用卡 128 封閉式信貸封閉式信貸n 汽車貸款n 商業(yè)助學(xué)貸

49、款n 大額耐用消費品貸款n 家居裝修貸款n 旅游貸款n 個人綜合消費貸款 129 汽車貸款汽車貸款n 貸款對象：借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。n 貸款條件：借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力，信用良好，能夠提供可被認可的資產(chǎn)作為抵押、質(zhì)押或有足夠代償能力的第三方作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 130 n 貸款額度：最高一般不超過購買汽車售價的80%。n 貸款期限：一般為1-3年，最長不超過5年n 還貸方式：一次性還本付息和分期歸還 131 商業(yè)助學(xué)貸款商業(yè)助學(xué)貸款n 根據(jù)用途分為學(xué)生學(xué)雜費貸款、教育儲備金貸款、進修貸款和出國留學(xué)貸款。n 貸款對象：

50、年滿18周歲的受教育者可本人申請；未滿18周歲的由受教育者直系親屬、監(jiān)護人等代為申請。n 貸款期限：一般3-6年，最長不超過10年。 132 n 貸款額度：不超過學(xué)雜費總管的80%，最高不超過10萬元。n 貸款發(fā)放：學(xué)費貸款按年發(fā)放，生活費按月發(fā)放。 133 n 貸款條件：具有完全民事行為能力的自然人；具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩泄潭ê驮敿毜淖≈?；有正?dāng)職業(yè)和穩(wěn)定可靠的收入來源，信用良好，具備按期償還本息的能力；有就讀學(xué)校的“錄取通知書”或“接收函”；有就讀學(xué)校開出的學(xué)習(xí)期內(nèi)需要學(xué)雜費的證明材料；提供貸款人認可的資產(chǎn)作抵押、質(zhì)押或具有代償能力并承擔(dān)連帶責(zé)任的第三方保證人；借款人已擁有受教育人所需要的一定比例的費用。 134 大額耐用消費品貸款大額耐用消費品貸款n 大額耐用消費品指單價在3000元以上、正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，包括家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔具、樂器等。n 貸款期限：一般1年以內(nèi)，最長為3年n 貸款額度：2000-100000，貸款額不超過購物款的80% 135 家居裝修貸款家居裝修貸款n 貸款期限：1-3年，最長為5年n 貸款額度：不超過家居裝修工程總額的80% 136 旅游貸款旅游貸款n 貸款期限：1-3年n 貸款額度：不超過度假旅游消費總額的70%，最高限額不超過10萬元人民幣