房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)聶梅生

1、1房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年10月2總體而言中國(guó)仍是發(fā)展中國(guó)家總體而言中國(guó)仍是發(fā)展中國(guó)家 IMFIMF公布的數(shù)據(jù)：公布的數(shù)據(jù)：20102010年中國(guó)人均年中國(guó)人均GDP 4382GDP 4382美元，列全球第美元，列全球第9494名名050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美國(guó)日本西德英國(guó)法國(guó)中國(guó)中國(guó)20002020年美元/人發(fā)達(dá)國(guó)家19501980年增長(zhǎng)階段31959-20021959-2002年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占占GDPGDP的比例的比例 8

2、.59.09.510.010.511.011.512.01959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999%（目前中國(guó)房地產(chǎn)約占GDP 8%）4 GDPGDP和城鎮(zhèn)化同步快速互動(dòng)和城鎮(zhèn)化同步快速互動(dòng)是未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的推動(dòng)力是未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的推動(dòng)力 中國(guó)和西方發(fā)達(dá)國(guó)家所處的發(fā)展階段不同，它們大部分是在二戰(zhàn)之前完成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程（50%以上），二戰(zhàn)之后30年完成了工業(yè)化進(jìn)程（人均GDP從3000增加到15000美元）。 和發(fā)達(dá)國(guó)家所不同的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化同步快速推進(jìn)互動(dòng)（2010年人均GDP超過(guò)3000美元的省直轄市已經(jīng)達(dá)到17

3、個(gè)，超過(guò)2500美元為24個(gè)）. 2009年大力用“鐵、公、機(jī)”基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步刺激了GDP和城鎮(zhèn)化，結(jié)果是助推房地產(chǎn)。 以上三者結(jié)伴同行必定是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期推動(dòng)力，但是不同階段的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)差別。5房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)1998-20091998-2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)注：資料來(lái)源：2010年REICO專題報(bào)告 1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)。在最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77

4、個(gè)百分點(diǎn)。 62 2009-2011009-2011年房地產(chǎn)總體情況年房地產(chǎn)總體情況2022-3-207商品房銷售面積商品房銷售面積同比回落趨勢(shì)形成同比回落趨勢(shì)形成8房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐月放緩逐月放緩%2022-3-209全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下降全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下降8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.12，比7月份下降0.38個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于相當(dāng)于20082008年年9 9月的指數(shù)月的指數(shù)。2022-3-2010評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù) 下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)大背景密切相關(guān)，美國(guó)國(guó)債危機(jī)的后續(xù)影響將使我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策增加了不確定性 房?jī)r(jià)不能脫離中國(guó)經(jīng)

5、濟(jì)的基本面 下半年調(diào)控效果不能脫離貨幣政策 下半年調(diào)控效果取決于房地產(chǎn)投資走勢(shì) 下半年調(diào)控效果取決于保障房完成進(jìn)度11調(diào)控效果顯現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)調(diào)控效果顯現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)二季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP同比增長(zhǎng)9.6%9.6%上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.6%7.6%。8月居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI漲6.2%6.2%，8月工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)PPI漲同比上漲7.3%7.3%。8 8月份月份7070個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況環(huán)比：環(huán)比：價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)。環(huán)

6、比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%0.4%同比：同比：同比漲幅回落的城市有40個(gè)，比7月份增加了14個(gè)。同比漲幅在5.0%5.0%以內(nèi)的城市有45個(gè)。二季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3000元平方米，同比漲幅為8.85%8.85%2022-3-2012國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)1320112011年年8 8月十大城市住宅價(jià)格指數(shù)月十大城市住宅價(jià)格指數(shù)2022-3-2013中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)城市城市環(huán)比漲跌環(huán)比漲跌同比漲跌同比漲跌樣本平均價(jià)格樣本平均價(jià)格（元（元/平方米）平方米）樣本價(jià)格中位數(shù)樣本價(jià)格中位數(shù)（元（元/平方米）平方米）廣州廣州0.60%10.31%15429 13050 武漢武漢0

7、.35%8.29%7382 6850 北京北京0.25%5.82%22953 18150 上海上海-0.12%2.85%23826 19600 南京南京-0.22%2.80%12255 11100 杭州杭州-0.27%3.56%20597 17800 成都成都-0.36%6.66%8023 7150 深圳深圳-0.47%7.62%25687 21600 天津天津-0.49%1.85%12033 11300 重慶（主城區(qū)）重慶（主城區(qū)）-1.12%3.66%6616 5700 2022-3-20142022-3-2015房?jī)r(jià)環(huán)比趨穩(wěn)，同比漲幅接近調(diào)控目標(biāo)房?jī)r(jià)環(huán)比趨穩(wěn)，同比漲幅接近調(diào)控目標(biāo)房企銷售

8、業(yè)績(jī)下滑，存量上升房企銷售業(yè)績(jī)下滑，存量上升北京市房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1至8月，北京新建普通住房成交均價(jià)為每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。8、9月份多家房企銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑萬(wàn)科8月銷售金額同比降12.6%，9月降12%。 今年前9個(gè)月，萬(wàn)科新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)約占同期銷售金額的26。2010年萬(wàn)科全年土地款相當(dāng)于銷售金額的53%。中海地產(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下降分別為 11.2%和12.9%。保利地產(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下36.45%和11.99%。“萬(wàn)、保、金、招”存量房二季度分別環(huán)比增長(zhǎng)13.60%、9.60%、15.97%、9

9、.05%。上半年同比增長(zhǎng)53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2022-3-2016資金鏈全線緊張，房企負(fù)債創(chuàng)資金鏈全線緊張，房企負(fù)債創(chuàng)1010年最高年最高136家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率，在2011年上半年達(dá)到近10年來(lái)最高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上半年行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%?？傌?fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元。上半年末，在申萬(wàn)一級(jí)所屬的136家房地產(chǎn)企業(yè)共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位。其中，ST興業(yè)和ST園城已資不抵債，其資產(chǎn)負(fù)債率為939.99%和109.65%據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，去年

10、至2011年9月下旬實(shí)施的305例增發(fā)中，僅有7例來(lái)自于房地產(chǎn)。2011年前8個(gè)月，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款為8889億元，同比僅增長(zhǎng)5.1%。除此之外，房企通過(guò)信托和海外基金籌錢(qián)的路也先后遭到嚴(yán)格監(jiān)管。標(biāo)準(zhǔn)普爾9月27日表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，未來(lái)612個(gè)月房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的流動(dòng)性壓力將加大。2022-3-2017改革建議之一：改革建議之一：房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)重新定位行業(yè)重新定位 國(guó)民經(jīng)濟(jì)三駕馬車作用調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，投資拉動(dòng)力逐步下降。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大 城鎮(zhèn)化內(nèi)涵注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展 避免落入中等發(fā)達(dá)陷阱，減少貧富差距必須堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程的調(diào)整 房地產(chǎn)角色變化:由投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)

11、向?qū)?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用,與其它新興產(chǎn)業(yè)融合共生。2022-3-2018房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 住房：雙軌制正式開(kāi)動(dòng)城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)86%，保障房1000萬(wàn)套（約占當(dāng)年銷售量的50%），商品房空置率不容忽視，人口結(jié)構(gòu)未來(lái)變化后的住房趨勢(shì)等，提前考慮商品住宅類開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型。 商業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化并軌城鎮(zhèn)布局隨著基礎(chǔ)設(shè)施格局變化而極大地影響未來(lái)城市化模式。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經(jīng)濟(jì)板塊。城市運(yùn)營(yíng)、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化等 新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)承載產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型新區(qū)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地等； 內(nèi)需型、消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)主角旅游、服務(wù)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等2022-3-2019企業(yè)面臨重整企業(yè)面臨

12、重整 商品房市場(chǎng)將面臨與保障性住房平分秋色，積極參與建設(shè)保障性住房是必然選擇； 從單一的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)，形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 從開(kāi)發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有型并舉； 房企從單純的規(guī)模擴(kuò)張型發(fā)展轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展2022-3-2020重組產(chǎn)業(yè)板塊，重組產(chǎn)業(yè)板塊，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的集成增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的集成美國(guó)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)新能源、綠色低碳、新一代信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、生物技術(shù)、航天航空及海洋等新興產(chǎn)業(yè)，搶占國(guó)際金融危機(jī)催生下的世界新一輪科技與產(chǎn)業(yè)革命的制高點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。物聯(lián)網(wǎng)每一次大危機(jī)，都會(huì)催生一些新技術(shù)，而新技術(shù)也是使經(jīng)濟(jì)，特別是工業(yè)走出危機(jī)的巨大推動(dòng)力。席卷全球的金融危機(jī)也不例外，

13、相關(guān)國(guó)家正在試圖通過(guò)“物聯(lián)網(wǎng)”走出經(jīng)濟(jì)的泥沼。房地產(chǎn)原有的發(fā)展模式與產(chǎn)業(yè)板塊需要重新整合，與新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)（建筑部品采購(gòu)聯(lián)盟的基礎(chǔ)平臺(tái)）加快整合，這是一次新的跨越式發(fā)展機(jī)會(huì)。商會(huì)已成立房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，正與有關(guān)組織策劃成立建筑部品采購(gòu)聯(lián)盟。21改革建議之二：改革建議之二：“土地財(cái)政土地財(cái)政”的改革的改革 土地財(cái)政包含兩部分。土地財(cái)政包含兩部分。 一是與土地有關(guān)的稅收，如耕地占用稅、房地產(chǎn)和建筑業(yè)等的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，等等。目前地方政府重點(diǎn)征收的是房地產(chǎn)稅和建筑稅。 二是與土地有關(guān)的政府非稅收入，如土地出讓金、土地租金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，等等。目前地方政府看重的主要是土地出讓

14、金。2122土地財(cái)政的內(nèi)涵土地財(cái)政的內(nèi)涵土地金融土地金融u 地方政府用征收和儲(chǔ)存的土地，向銀行抵押融資，是現(xiàn)在很普遍的做法。但這已不屬于土地財(cái)政范疇，而屬于土地金融。u 地方政府土地金融的融資額，有研究認(rèn)為，可能已高于土地財(cái)政的收入。u 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以出讓方式獲取的土地使用權(quán)，可以抵押。而對(duì)未經(jīng)出讓的土地，能否抵押，法律并無(wú)明確規(guī)定。按照行政許可法的原則，凡法律沒(méi)有明確許可的，地方政府都不能做。因此，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，地方政府的土地融資活動(dòng)，大多并不合法。u 土地金融是地方融資平臺(tái)的基礎(chǔ)，數(shù)額巨大。222323年年 份份財(cái)政收入財(cái)政收入地地 方方土地出土地出讓收入讓收入土地出讓收入與地土地出讓收

15、入與地方財(cái)政收入比重方財(cái)政收入比重（% %）199911444.085594.87514.339.19200013395.236406.06595.589.30200116386.047803.31295.8916.61200218903.6485152416.7928.38200321715.259849.985421.3155.04200426396.4711893.376412.1853.91200531649.2915100.765883.8238.96200638760.218303.587676.8941.94200751321.7823572.621300055.15200861

16、330.3527703.42960034.65200968476.8832580.741590048.8020108308040609.82939772.38土地出讓收入的增長(zhǎng)土地出讓收入的增長(zhǎng)及在地方財(cái)政中的地位及在地方財(cái)政中的地位24數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，越跑越快地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，越跑越快25地根和銀根已綁定地根和銀根已綁定房地產(chǎn)鐵三角形成地根吸住了銀根之一開(kāi)發(fā)商：2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積4.1億平方米之二政府：2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億元之三金融機(jī)構(gòu)：以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億

17、元 2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易進(jìn)而參與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。如果這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，這部分巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到地方政府和金融層面。 土地出讓制度不改變，調(diào)控局限于表層操作，難免又一次輪回反復(fù)。26房產(chǎn)稅和土地出讓金不可兼得房產(chǎn)稅和土地出讓金不可兼得 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如果只針對(duì)高端物業(yè)征稅，預(yù)計(jì)全國(guó)針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億； 如果對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但是在近期這種征收方式是不現(xiàn)實(shí)的。 房產(chǎn)稅并非能直接降低房?jī)r(jià)，但是對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。 應(yīng)征收存量房的房產(chǎn)稅，以逐步取代土地出讓金，這一步遲早要走，應(yīng)及早進(jìn)行。 房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場(chǎng)在住房上的房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場(chǎng)在住房上的分工責(zé)任等體制性問(wèn)題，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)治久安的根本。分工責(zé)任等體制性問(wèn)題，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)治久安的根本。2022-3-2027改革建議之三：改革建議之三：建立多元化的房地產(chǎn)金融體系建立多元化的房地產(chǎn)金融體系2022-3-2028通脹與資產(chǎn)泡沫起因通脹與資產(chǎn)泡沫起因貨幣供應(yīng)量超過(guò)美國(guó)，增速勢(shì)猛貨幣供應(yīng)量超過(guò)美國(guó)，增速勢(shì)猛202