民發(fā)實業(yè)無錫錫東地塊項目定位報告市場部分

1、民發(fā)實業(yè)無錫錫東地塊項目定位報告市場部分知己知彼：市場分析與自我解讀知己知彼：市場分析與自我解讀2：項目自身審視及產(chǎn)品建議3戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：產(chǎn)品力提升及營銷策略戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行：產(chǎn)品力提升及營銷策略41眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)5目錄目錄同樣的背景下，各開發(fā)商的應對措施同樣的背景下，各開發(fā)商的應對措施1眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài)金融危機沖擊樓市經(jīng)濟復蘇，樓市回暖并逐漸升溫限購政策下樓市低迷無錫自限購令出臺之后，投機、投資性需求已基本退出市場，總體成交量維持低位運行，總體供應量略大于需求國家調(diào)控下無錫樓市受到較大影響國家調(diào)控下無錫樓市受到較大影響08

2、.03：證監(jiān)會支持房企上市發(fā)股：房貸利率下浮30%最低房貸首付調(diào)整為20%樓市開始回暖09.06：商品房資本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：國十一條發(fā)布10.04：國十條發(fā)布樓市進入低谷的前奏11.03：限購令出臺史上最嚴苛打壓樓市政策11.05：明碼標價政策出臺11.07：2-7月連續(xù)3次加息樓市進入歷史最底谷調(diào)控歷史回顧調(diào)控歷史回顧無錫整體市場無錫整體市場政策調(diào)控下，目前價格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。當前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草當前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草大環(huán)境下的應對選

3、擇大環(huán)境下的應對選擇當前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草當前市場環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項目挽回資金的救命稻草金科米蘭金科米蘭金域緹香金域緹香太湖國際社區(qū)太湖國際社區(qū)時代上城時代上城限購后去化：限購后去化：45套套/月月限購后去化：限購后去化：64套套/月月限購后去化：限購后去化：160套套/月月限購后去化：限購后去化：49套套/月月均價：高層均價：高層7328，洋房，洋房9870均價：高層均價：高層9128，洋房，洋房11326均價：高層均價：高層9543，洋房，洋房13552均價：高層均價：高層9639，小高層，小高層12194降價促銷降價促銷積極調(diào)整價格策略，調(diào)整產(chǎn)品積極調(diào)整價

4、格策略，調(diào)整產(chǎn)品宣傳萬象城，加強未來生活實宣傳萬象城，加強未來生活實景體驗感景體驗感提升產(chǎn)品豐富度，調(diào)整價格策提升產(chǎn)品豐富度，調(diào)整價格策略略可售余量：可售余量：4.8萬萬可售余量：可售余量：7.6萬萬可售余量：可售余量：10萬萬可售余量：可售余量：3.15萬萬項目總余量：項目總余量：29萬萬項目總余量：項目總余量：31萬萬項目總余量：項目總余量：98萬萬項目總余量：項目總余量：85萬萬后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：3-4年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：4-5年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：8-9年年后續(xù)開發(fā)周期：后續(xù)開發(fā)周期：7-8年年積極調(diào)整價格，推出剛需產(chǎn)品，現(xiàn)金為王積極調(diào)整價格，推出剛需產(chǎn)

5、品，現(xiàn)金為王典型項目分析典型項目分析樓棟號樓棟號物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設計梯戶設計戶型面積戶型面積8#高層高層34兩梯五戶兩梯五戶123、859#高層高層34兩梯五戶兩梯五戶123、852#高層高層22二梯三戶二梯三戶143、64、1372#8#9#別墅洋房濱河景觀入口入口樓棟號樓棟號開盤報價開盤報價（元（元/）成交均價成交均價（元（元/）精裝修標準精裝修標準（元（元/）分析分析8#9#1030096001200位于入口處，相對嘈雜位于入口處，相對嘈雜2#12000110001300景觀較佳，采光通風性景觀較佳，采光通風性較好較好目前在售目前在售2#和和8#9#位置不同，以位置較好的

6、位置不同，以位置較好的2#樓作為標桿產(chǎn)品，位置較弱的樓作為標桿產(chǎn)品，位置較弱的8#9#小面積產(chǎn)品降低價格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線小面積產(chǎn)品降低價格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，標桿與主力組合銷售。，標桿與主力組合銷售。金域緹香金域緹香在售同學組團樓棟號樓棟號物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設計梯戶設計戶型面積戶型面積同學組團同學組團30、31、32#高層高層34二梯四戶二梯四戶119、93洋房洋房10-13#多層多層6二梯二戶二梯二戶116、143、164、275樓棟號樓棟號開盤報價開盤報價（元（元/）成交均價成交均價（元（元/）精裝修標準精裝修標準（元（元/）分析分析同學組團同學組團30、3

7、1、32#7000元元/6915元元/位于高架旁，噪音相對位于高架旁，噪音相對較大較大洋房洋房10-13#8300元元/8020元元/社區(qū)核心位置，景觀較社區(qū)核心位置，景觀較佳，佳，目前項目主力產(chǎn)品為目前項目主力產(chǎn)品為30-32#樓高層剛需產(chǎn)品，價格較低，以跑量為主，同時以多層洋樓高層剛需產(chǎn)品，價格較低，以跑量為主，同時以多層洋房產(chǎn)品樹立標桿，組合銷售。房產(chǎn)品樹立標桿，組合銷售。金科米蘭米蘭金科米蘭米蘭目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對外報價7300元起，降價幅度較大，同時結(jié)合標桿洋房產(chǎn)品銷售，豐富產(chǎn)品線。一期（洋房）09年8月開盤二期（高層、小高層）10年7月開盤三期（高層、小高層

8、）11年11月初開盤四期（高層、小高層、超高層）預計2013年上半年入市首推3幢樓棟號樓棟號物業(yè)類型物業(yè)類型樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶設計梯戶設計戶型面積戶型面積二期二期4、5#高層高層33二梯四戶二梯四戶85、126、141洋房洋房B8、B13#小高層小高層7二梯二戶二梯二戶123、143、217三期高層三期高層3、4、5#高層高層23二梯四戶二梯四戶87、120、139樓棟號樓棟號開盤報價開盤報價（元（元/）成交均價成交均價（元（元/）精裝修標準精裝修標準（元（元/）分析分析二期二期4、5#9500元元/9485元元/太湖大道沿線，環(huán)境較太湖大道沿線，環(huán)境較為嘈雜為嘈雜洋房洋房B8、B13#1100

9、0元元/10427元元/社區(qū)核心位置，景觀較社區(qū)核心位置，景觀較佳，佳，三期高層三期高層3、4、5#7300元起元起即將推出產(chǎn)品，降價幅即將推出產(chǎn)品，降價幅度較大度較大時代上城時代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖濱東區(qū)湖濱西區(qū)一期（已交付）無錫大劇院n項目高層限購令實施前均價10500元/，限購令實施后迅速調(diào)整價格策略，通過多次降價，目前均價已基本回落至2010年水平。n目前主推拾壹峯組團35#均價僅8197元/，實際已成為太湖新城的價格洼地。拾壹峯組團主推剛需型房源，結(jié)合萬象城以及無錫大劇院35萬中央港灣區(qū)完善規(guī)劃銷售，同時通過多次加推降價，取得良好銷售成績。太湖

10、國際社區(qū)了解自己，分析別人，我們的機會點在哪里？知己知彼：市場分析與自我解讀知己知彼：市場分析與自我解讀2u 加強與宜興、江陰的聯(lián)系，構(gòu)建發(fā)展大無錫； u 五大新城崛起，無錫城市規(guī)模擴大；u 京滬高鐵開通，加速長三角一體化進程；u 無錫軌道交通建設，城市之間融為一體；u 更多國際品牌進入無錫，生活更加國際化； 充分利用無錫城市的自然、歷史和文化資源，盡快拉開城市框架，擴大建成區(qū)面積，推動城市建設南進北伸、西拓東聯(lián)，構(gòu)筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團式城市布局結(jié)構(gòu)，打造國際化新無錫，錫東新城將成為其中最受矚目的新核心； 新無錫崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城錫山區(qū)新區(qū)空

11、港滬寧鐵路滬寧高速京滬高鐵東聯(lián)南拓高鐵商務區(qū)無錫主城區(qū)錫東新城V-parkS-park區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀2011，京滬高鐵，啞鈴效應 從日本揭開高速鐵路的序幕，高速鐵路就成為世界鐵路的共同趨勢。中國京滬高鐵，時速達350公里，建成將從根本上提升南北運輸能力，經(jīng)濟較發(fā)達的長三角地區(qū)將可完成對周邊地區(qū)的輻射，就像一個啞鈴，環(huán)渤海、長三角是啞鈴的頭，京滬高鐵是中間的桿。無錫處在此等發(fā)展契機，將成為長三角連接全國的樞紐之地。無錫錫東新城將帶領無錫迎來新的發(fā)展契機區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 2011年正式投入運營，無錫至北京縮短至3.5個小時，至上海僅需23分鐘。無錫將快速融入上海半小時經(jīng)濟圈，突破

12、長三角經(jīng)濟圈，挺進京津冀經(jīng)濟圈。同時將以無錫新站為核心，形成新的1小時經(jīng)濟圈層，輻射周邊江陰、常熟、張家港、宜興等城市。天 津濟 南南 京無 錫上 海北 京京滬高鐵突破長三角經(jīng)濟圈，形成更廣的1小時經(jīng)濟圈層，未來商業(yè)商務等發(fā)展前景凸顯區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 錫東新城 ， 無錫東、高鐵門戶 錫東新城位于無錫東部，作為無錫東部的對外窗口，未來將成為承接上海，聯(lián)系京滬的主陣地和戰(zhàn)略前沿。 作為無錫東門戶的概念，形象高度上超過無錫其它區(qū)域區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀戰(zhàn)略定位：“三中心、一樞紐”無錫城市副中心錫山政治經(jīng)濟文化中心高端產(chǎn)業(yè)集聚中心長三角區(qū)域性交通樞紐戰(zhàn)略定位：帶領無錫邁入特大城市領域區(qū)域宏觀

13、解讀區(qū)域宏觀解讀 商務區(qū)地處滬寧、錫張、錫昆三條高速公路的三角地帶； 京滬高鐵穿城而過。 交通優(yōu)勢區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀 無錫機場近在咫尺，每天有二十多個航班飛往國內(nèi)主要城市及港澳地區(qū)，現(xiàn)已開通至日本大阪的國際航班，更多國際航線正在籌備當中；與上海虹橋機場、浦東國際機場、南京祿口國際機場距離都在150公里內(nèi)。 無錫機場高鐵商務區(qū)杭州蕭山機場南京祿口國際機場上海浦東國際機場虹橋國際機場航空運輸區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀京滬高鐵4號線2號線至江陰錫東大道蠡湖新城太湖新城高鐵商務區(qū)至張家港至昆山至宜興至常熟中心城區(qū)空港至上海至太倉10分鐘以內(nèi)至江海路快速內(nèi)環(huán)及空港；20分鐘以內(nèi)至太湖新城、蠡湖新城3

14、0分鐘-1小時至江陰、宜興、張家港、常熟無錫軌道交通中的2號線和4號線兩條地鐵線路經(jīng)過無錫高鐵商務區(qū)，與無錫主城區(qū)時間距離縮至10分鐘。軌道交通便捷的交通網(wǎng)絡至宜興 杭州至宜興 常州區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀總部經(jīng)濟國際社區(qū)商務居住休閑旅游服務外包努力打造以高端服務業(yè)為主導的一流區(qū)域服務中心主導產(chǎn)業(yè)u總部經(jīng)濟：總部經(jīng)濟辦公區(qū)、研發(fā)/孵化中心、數(shù)字化辦公樓u服務外包：濱水DOHO創(chuàng)意園區(qū)、信息技術(shù)服務u旅游休閑：親子樂園、主題公園、極限運動u商務居?。盒羌壘频?、商務中心、城市商務酒店u國際社區(qū)：高端生態(tài)住宅、國際標準式公寓、CEO官邸區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務服務生態(tài)生態(tài)航空航空京滬京滬

15、交通交通定位定位戰(zhàn)略戰(zhàn)略新引擎新引擎 戰(zhàn)略高度：高瞻遠矚的新城計劃； 城市定位：日臻完善的新城功能 完善交通：全方位立體化交通網(wǎng)絡； 京滬高鐵：連接滬寧杭京津唐戰(zhàn)略要道； 航空運輸：貫穿全國的航空通道； 生態(tài)環(huán)境：生活休閑游樂自得其樂； 服務體系：人性化、高效率行政制度； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以服務為主導一條龍服務中心；新引擎，戰(zhàn)略優(yōu)勢催生城市發(fā)展新動力區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀錫東新城前景定位：無錫實現(xiàn)大城市夢想的起點與引擎區(qū)域發(fā)展機會點：產(chǎn)業(yè)及商務作為新城規(guī)劃發(fā)展的重點，生活居住配套類相對弱化錫東新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來區(qū)域樓宇經(jīng)濟的成型，從而帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群以及置業(yè)需求宏觀區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)變化樓宇經(jīng)濟人才輸

16、入但這樣的規(guī)劃資源，是一種共享資源區(qū)域宏觀解讀區(qū)域宏觀解讀錫山區(qū)樓盤區(qū)位分布：東亭區(qū)域以首創(chuàng)雋府、中大諾卡小鎮(zhèn)等為代表的樓盤，主要客群以原住居民。安鎮(zhèn)高鐵商務區(qū)域以長甲、碧桂園為代表，主要客群為受交通優(yōu)勢導入的外來客群和周邊產(chǎn)業(yè)鏈客群。未來競爭激烈，并且在很長一段時間內(nèi)會受市中心區(qū)及東亭區(qū)域價格限制未來競爭激烈，并且在很長一段時間內(nèi)會受市中心區(qū)及東亭區(qū)域價格限制諾卡小鎮(zhèn)蔚未來首創(chuàng)雋府廣電項目龍湖項目長甲項目碧桂園華夏名都豪景東苑和澤佳苑華夏世紀錦園本項目地塊東亭老中心安鎮(zhèn)高鐵商務區(qū)東亭老中心東亭老中心安鎮(zhèn)高鐵商務區(qū)安鎮(zhèn)高鐵商務區(qū)其它偏遠區(qū)域其它偏遠區(qū)域高層與洋房為主高層、洋房、別墅房源供應以區(qū)

17、域安居房和私房為主，區(qū)域住房供應已能滿足住房需求，對其它板塊房產(chǎn)影響較小?？砷_發(fā)總量：46.7萬萬可開發(fā)總量：153萬萬代表項目：龍湖項目代表項目：碧桂園、長甲價格水平：價格水平：高層：高層：7605元元/洋房：洋房：8871元元/價格水平：價格水平：高層：高層：6080元元/洋房：洋房：6619元元/別墅：別墅：10292元元/住宅競爭市場分析住宅競爭市場分析區(qū)域項目名稱占地面積總建面積物業(yè)類型總銷售量（萬）總剩余量（萬）東亭諾卡小鎮(zhèn)2.334小高層、高層26.27.8蔚未來4.56.7小高層、高層5.21.5首創(chuàng)雋府1633.4多層、洋房、高層26.47廣電項目3.617.9商辦、住宅17

18、.9龍湖項目14.646.7商辦、住宅46.7安鎮(zhèn)華夏世紀錦園27.846.7小高層、高層、別墅1.445.3和澤佳苑37高層、商鋪、別墅3.73.3豪景東苑717.2多層、小高層、高層、商鋪15.91.3華夏名都7.518.2 多層、 小高層 13.44.8長泰國際城14.545.5高層、辦公45.5碧桂園1952.8高層、別墅52.8合計合計119.8326.126.2233.9區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，未來將有大量項目入市，競爭激烈區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，未來將有大量項目入市，競爭激烈競爭市場分析競爭市場分析總建面積：53萬容積率：1.99建筑類別：別墅、高層開發(fā)商：無錫市碧桂

19、園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：高鐵站商務區(qū)新華路北、潤錫路東開盤時間：2011-11期數(shù)物業(yè)類型戶型面積段（）套數(shù)比重套數(shù)每期套數(shù)一期公寓二房二房85-9029%3201109三房三房110-12022%242125-13037%407復式180-2001%16別墅雙拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888復式180-2004%62項目介紹： 獨具碧桂園特色的五星級家園模式，規(guī)劃商業(yè)、會所、泳池等，無錫碧桂園生活配套齊全，自成體系；無錫碧桂園首期規(guī)劃約220260平雙拼美墅；約88122平高層洋房，法式立面

20、，高實用率。預計高層價格約7000元/左右。項目入市房源以剛需高層為主，高層主流產(chǎn)品供應量充足項目入市房源以剛需高層為主，高層主流產(chǎn)品供應量充足碧桂園：開盤口碑建立，火爆落戶錫城，高層產(chǎn)品熱銷碧桂園：開盤口碑建立，火爆落戶錫城，高層產(chǎn)品熱銷重點項目分析碧桂園高層90二房高層120三房洋房組合重點項目分析重點項目分析碧桂園碧桂園重點項目分析重點項目分析長泰國際城長泰國際城總建面積：45萬容積率：2.0建筑類別：別墅、高層開發(fā)商：無錫長祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：錫山區(qū)先鋒路與紡城大道交匯開盤時間：2011-11項目介紹長甲地產(chǎn)長泰國際社區(qū) 位于無錫錫東新城西部板塊的V-Park園區(qū)核心，是無錫

21、市政府在未來五年內(nèi)繼太湖新城后重點打造的又一新城板塊。錫東新城是無錫“五大新城”之一。隨著高鐵項目的建設，錫東新城已經(jīng)成為無錫東部最具活力的中心。項目首批入市房源以高層產(chǎn)品為主項目首批入市房源以高層產(chǎn)品為主以高端形象入市，主打品質(zhì)路線，受到政策影響，成交并不理想以高端形象入市，主打品質(zhì)路線，受到政策影響，成交并不理想物業(yè)類型戶型面積段套數(shù)套數(shù)比例 當期套數(shù)一期高層二房79/8915821%741三房141-16834947%四房174-19329740%重點項目分析重點項目分析長泰國際城長泰國際城1904房1673房1413房區(qū)域住宅市場小結(jié)區(qū)域住宅市場小結(jié)1、限購令下，無錫改善型需求受到嚴重

22、擠壓，各開發(fā)商均及時調(diào)整戰(zhàn)略，推出剛需產(chǎn)品應對以換取成交量；2、目前區(qū)域是無錫重點打造新城，房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段，未來將有大量項目入市，存在激烈競爭；3、區(qū)域項目供應結(jié)構(gòu)中，未來將有大量商辦類物業(yè)入市，而剛需產(chǎn)品供應相對有限；主打剛需，豐富產(chǎn)品線是本案突破區(qū)域競爭紅海的關鍵點。主打剛需，豐富產(chǎn)品線是本案突破區(qū)域競爭紅海的關鍵點。百安居百安居本案本案紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍V-PARKV-PARK信息創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園信息創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園五洲國際工業(yè)博覽城五洲國際工業(yè)博覽城新世界國際市場新世界國際市場宜家購物中心（在建）宜家購物中心（在建）無錫汽車東站（在建）無錫汽車東站（在建）麥德龍交通站麥德

23、龍交通站迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場賽維拉廣場地鐵地鐵2 2號線（規(guī)劃）號線（規(guī)劃）A商圈B商圈C商圈寶翔賓館寶翔賓館航母酒店航母酒店金曉大酒店金曉大酒店區(qū)域商業(yè)配套分布區(qū)域商業(yè)配套分布A商圈為政府V-PARK信息產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃所在，該園區(qū)共分為3期建設（1期soc天地、2期集智廣場、3期長泰國際城）主要以辦公為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要以賽維拉廣場以及建設中宜家購物中心為主，未來主要銷售家居用品。東安路東安路團團結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國際五洲國際新世界國際新世界國際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園本案本案迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場賽維拉廣場

24、宜家購物中心宜家購物中心A A商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況東安路東安路團團結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國際五洲國際新世界國際新世界國際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園迪卡儂迪卡儂賽維拉廣場賽維拉廣場宜家購物中心宜家購物中心B B商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況東安路東安路團團結(jié)結(jié)路路金城路金城路紡紡成成大大道道五洲國際五洲國際新世界國際新世界國際紅星美凱龍紅星美凱龍麥德龍麥德龍百安居百安居V-PARKV-PARK信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園迪卡儂迪卡儂五洲國際工業(yè)博覽城新世界國際紡織服裝城本案距離A商圈約1km，商圈內(nèi)有五洲國際以及新世界國際兩大

25、專業(yè)市場，主要以五金、建材裝飾、服裝、涂料、紡織以及小商品經(jīng)營為主，目前已投入使用，但人氣略顯不足。CC商圈商業(yè)概況商圈商業(yè)概況區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)1、目前區(qū)域商業(yè)市場主要以大型賣場物業(yè)形態(tài)所存在；2、主要業(yè)態(tài)以建材家居裝潢為主，為周邊社區(qū)居住人群所提供的生活配套較為有限；3、未來區(qū)域商業(yè)供應中，生活配套商業(yè)扔處于空白狀態(tài)。本案商業(yè)建議規(guī)劃為配套區(qū)域居住人群的生活配套類商業(yè)，加速區(qū)域人口導入，為住宅銷售帶來先機。本案商業(yè)建議規(guī)劃為配套區(qū)域居住人群的生活配套類商業(yè)，加速區(qū)域人口導入，為住宅銷售帶來先機。了解自己，找出破局之道了解自己，找出破局之道隆中對隆中對：項目自身審視及項目定位3

26、地塊信息分析地塊信息分析項目占地面積116342容積率2.3項目總建面積267586地塊位置錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二泉東路北、團結(jié)大道東建筑密度30%地塊用途居住、商業(yè)（其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不超過49%）地塊平整，沿河景觀資源較可重點利用地塊平整，沿河景觀資源較可重點利用項目定位項目定位錫 東 中 心 ， 生 活 主 場錫 東 中 心 ， 生 活 主 場產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位打造一個成為錫東新城多樣性生活社區(qū)。 剛需為主，產(chǎn)品線豐富，滿足區(qū)域內(nèi)居住人群日常生活消費的多樣性社區(qū) v訪談案例-汪先生v職務：某機械廠廠長 年齡：48歲v家庭地址：羊尖 年收入水平：200萬元訪談記錄：汪先生是朋友們公認

27、的孝子，他對父母很孝敬，隨著年齡增長，家庭對于汪先生越發(fā)的重要，希望能夠在周邊地區(qū)購置一套別墅與父母子女同住，享受天倫之樂。汪先生同時表示自己與區(qū)域內(nèi)其他私營業(yè)主關系良好，經(jīng)常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也會選擇與他們在同一社區(qū)購置房產(chǎn)，居住在一起，互相照應。01.購房目的：與父母子女共同居住02.面積：別墅，能夠與老人孩子共同生活03.物業(yè)：小區(qū)的物業(yè)服務要好，物業(yè)人員素質(zhì)要高，對老人家要尊敬04.智能化：小區(qū)要配有緊急呼救系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)等05.會所：會所不會所無所謂，但小區(qū)里至少要有老年人的健身設施和棋牌室06.公園：希望小區(qū)附近有公園，老人家可以每天去散散步附件：客戶訪談附件：客戶訪談v訪談案例朱先生v職務：五金生意 年齡：39歲v家庭地址：安鎮(zhèn) 年收入水平：100萬元訪談記錄：朱先生是個喜歡嘗試新鮮事物，興趣廣泛的成功人士，自己的門就在錫山區(qū)，之前的房子實在太小，顯得有些擁