工程造價(jià)管理2

1、.1第一部分第一部分 理論部分理論部分.2 核心內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)程序及建設(shè)項(xiàng)目組成工程造價(jià)的含義、特點(diǎn)工程造價(jià)管理的基本概念資金時(shí)間價(jià)值第一章第一章 工程造價(jià)概論工程造價(jià)概論.3第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)程序及建設(shè)項(xiàng)目組成項(xiàng)目建設(shè)程序及建設(shè)項(xiàng)目組成 一、項(xiàng)目建設(shè)程序一、項(xiàng)目建設(shè)程序 項(xiàng)目建設(shè)程序建設(shè)項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)的全過程中，各項(xiàng)工作必須遵循的先后次序。 六個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工安裝階段、竣工驗(yàn)收階段和后評(píng)價(jià)階段。 決策階段又分項(xiàng)目建議書和可行性研究?jī)蓚€(gè)階段。.4 （一）項(xiàng)目建議書階段（一）項(xiàng)目建議書階段 項(xiàng)目建議書要求建設(shè)某一具體工程項(xiàng)目的建議文件，

2、是投資決策前對(duì)擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。項(xiàng)目建議書不是項(xiàng)目的最終決策。 內(nèi)容：P1。.5 （二）可行性研究階段（二）可行性研究階段 可行性研究在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境等方面是否可行所進(jìn)行的科學(xué)分析和論證，并提出項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的科學(xué)方法和工作階段。 可行性研究方法最早出現(xiàn)于美國(guó)，20世紀(jì)30年代初期，開發(fā)田納西河項(xiàng)目中首次運(yùn)用。.6可行性研究的階段 P108投資機(jī)會(huì)研究階段尋找最佳投資機(jī)會(huì)的活動(dòng)。初步可行性研究是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。適應(yīng)于大型復(fù)雜項(xiàng)目的可行性研究。.7詳細(xì)可行性研究階段（最終可行性研究），是投資決策的重要階段。

3、在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯康某绦虺龣C(jī)會(huì)研究外，初步可行性研究報(bào)告和詳細(xì)可行性研究報(bào)告一般都有一個(gè)比較固定的程序。.8組織工作小組；社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查；確定項(xiàng)目的必要性；進(jìn)行最佳方案技術(shù)論證；進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與比較；制定實(shí)現(xiàn)設(shè)想的實(shí)施辦法；結(jié)論與決策建議；形成可行性研究報(bào)告的初稿；論證和修改。.9可行性研究的內(nèi)容參見投資項(xiàng)目可行性研究指南。可行性研究報(bào)告編制：參見指南P181。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本框架內(nèi)容.10 一、項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱 1.1.2 開發(fā)公司 1.1.

4、3 承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) .11 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2.1 市場(chǎng)宏觀背景 2.1.1 全國(guó)投資環(huán)境 2.1.2 本市投資宏觀背景.12 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2.1.4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2.2.1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2.2.2 供給分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 競(jìng)爭(zhēng)分析 2.2.5 典型物業(yè)調(diào)查

5、2.2.6 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 .13 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3.1 地塊解析 3.1.1 交通條件 3.1.2 地形、地勢(shì) 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規(guī)劃限制條件 3.2 項(xiàng)目SWOT分析 3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .14 四、四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4.1 項(xiàng)目定位 4.2 方案評(píng)估意見 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5.2 施工橫道圖 .15 六、投資估算與資金籌措六、投資估算與資金籌措 6.1 項(xiàng)目總投資估算 6.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 6.1.2 流動(dòng)資金估算 6.2 資金籌措 6.2.1 資金來源

6、6.2.2 項(xiàng)目籌資方案 6.3 投資使用計(jì)劃 6.3.1 投資使用計(jì)劃 6.3.2 借款償還計(jì)劃 .16 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7.1 各類物業(yè)銷售收入估算 7.2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 7.3 資金來源與運(yùn)用分析 7.4 銷售利潤(rùn) 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8.1 贏利能力分析 8.2 項(xiàng)目不確定性分析 8.3 社會(huì)效益和影響分析 .17 九、可行性研究結(jié)論與建議九、可行性研究結(jié)論與建議 9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 9.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議9.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 十、附表十、附表 10.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 10.2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算

7、表 .18 10.3 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.4 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 10.5 資金來源與運(yùn)用表 10.6 損益及利潤(rùn)分配表 10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資） 10.8 借款償還期測(cè)算表 10.9 敏感性分析表 十一、附件十一、附件 .19房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析案例u房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告目錄u某項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告案例.20 （三）編制計(jì)劃任務(wù)書和選擇建設(shè)地點(diǎn)（三）編制計(jì)劃任務(wù)書和選擇建設(shè)地點(diǎn) P2。 （四）設(shè)計(jì)工作階段（四）設(shè)計(jì)工作階段 兩階段：初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。 三階段：初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段。.21 （五）建設(shè)準(zhǔn)備階段（五）建設(shè)準(zhǔn)備階段 主要內(nèi)

8、容見P3。 （六）建設(shè)施工階段（六）建設(shè)施工階段 進(jìn)行組織施工和生產(chǎn)性項(xiàng)目竣工前的生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。 （七）竣工驗(yàn)收階段（七）竣工驗(yàn)收階段 分初步驗(yàn)收和正式竣工驗(yàn)收。.22 （八）后評(píng)價(jià)階段（八）后評(píng)價(jià)階段 建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目竣工投產(chǎn)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，在對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策設(shè)計(jì)施工竣工投產(chǎn)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等全過程進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)的一種技術(shù)活動(dòng)。 通過后評(píng)價(jià)達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究問題、吸取教訓(xùn)、提高項(xiàng)目決策水平和投資效果的目的。.23 二、建設(shè)項(xiàng)目的組成 P4。 單項(xiàng)工程單位工程分部工程分項(xiàng)工程 1. 單項(xiàng)工程單項(xiàng)工程在一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后可以獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。是建設(shè)項(xiàng)目的組成部

9、分。.24 2. 單位工程單位工程按不同工程性質(zhì)劃分的、有獨(dú)立的設(shè)計(jì)圖紙，可以獨(dú)立組織施工、但建成后一般不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。是單項(xiàng)工程的組成部分。按照單項(xiàng)工程的構(gòu)成，又可分解為建筑工程和設(shè)備安裝工程（子單位工程）。.25 3. 分部工程分部工程單位工程的組成部分。按照工程部位、工種性質(zhì)、設(shè)備種類、工程結(jié)構(gòu)使用材料或施工程序的不同，可分解為若干個(gè)分部工程。如房屋的土建工程，按其不同的工種、不同的結(jié)構(gòu)和部位可分為基礎(chǔ)工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程等。.26 4. 分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程分部工程的組成部分。按照不同的施工方法、不同的材料、不同的規(guī)格，可分解為若干個(gè)分項(xiàng)工程。如磚石工程

10、分為磚砌體和毛石砌體兩類，其中磚砌體又可按部位不同分為外墻和內(nèi)墻等分項(xiàng)工程。 分項(xiàng)工程可以直接計(jì)算出相應(yīng)的費(fèi)用。.27.28第二節(jié)第二節(jié) 工程造價(jià)的概念工程造價(jià)的概念一、含義 P5（一）工程造價(jià)建設(shè)工程產(chǎn)品的建造價(jià)格。相關(guān)概念：建設(shè)項(xiàng)目總投資：進(jìn)行一個(gè)工程項(xiàng)目的建造所投入的全部資金，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金。1. 建設(shè)工程造價(jià)：建設(shè)項(xiàng)目總投資中的固定資產(chǎn)投資部分。.29（二）工程造價(jià)的分類投資估算設(shè)計(jì)概算、修正概算施工圖預(yù)算合同價(jià)結(jié)算價(jià)1. 竣工決算 如圖1-2，P9.30 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有兩種含義： 建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)是指預(yù)計(jì)或?qū)嶋H開支的建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，包括建筑工程、安裝工程、設(shè)備及

11、相關(guān)費(fèi)用。 建設(shè)工程的承包價(jià)格。.31二、工程造價(jià)的特點(diǎn)及職能（一）工程造價(jià)特點(diǎn) P6工程造價(jià)的大額性工程造價(jià)的個(gè)別性和差異性工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)性工程造價(jià)的廣泛性和復(fù)雜性1. 工程造價(jià)的階段性.32（二）工程造價(jià)的職能價(jià)格職能預(yù)測(cè)職能控制職能評(píng)價(jià)職能1. 調(diào)控職能.33 三、工程造價(jià)計(jì)價(jià)的特點(diǎn) P9 （一）單件性計(jì)價(jià) （二）分部組合計(jì)價(jià) （三）多次性計(jì)價(jià) （四）方法多樣性.34第三節(jié)第三節(jié) 工程造價(jià)管理的基本概念工程造價(jià)管理的基本概念一、工程造價(jià)管理（ Engineering Cost Management)的含義工程造價(jià)管理以工程項(xiàng)目為研究對(duì)象，以工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理為手段，以效益為目標(biāo)，與技術(shù)

12、、經(jīng)濟(jì)、管理相結(jié)合的一門交叉的、新興的邊緣學(xué)科。有兩種含義：建設(shè)工程投資費(fèi)用管理：包括合理確定和有效控制工程造價(jià)的一系列工作。1. 工程價(jià)格管理。.35 二、工程造價(jià)管理的目標(biāo)、特點(diǎn)及對(duì)象 P10。 （一）目標(biāo) 造價(jià)本身合理，實(shí)際造價(jià)不超出概算。 （二）特點(diǎn) 四個(gè)：時(shí)效性、公正性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性。.36 （三）對(duì)象 分客體和主體。 三、內(nèi)容 合理確定和有效控制工程造價(jià)。 （一）工程造價(jià)的合理確定（TCM） 在建設(shè)程序的各個(gè)階段，合理確定投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算造價(jià)、承包合同價(jià)、.37 結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)。 （二）工程造價(jià)的控制途徑 投資估算設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算合同價(jià)竣工決算 采用動(dòng)態(tài)控制。分實(shí)施

13、前、實(shí)施中及實(shí)施后三個(gè)階段。 P12。.38特例：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本控制與管理1. 成本控制成本控制在保證產(chǎn)品或部品的品質(zhì)基礎(chǔ)上即保證產(chǎn)品性能價(jià)格比的前提下所有降低建造成本的手段。.39 固定成本=地價(jià)+管理費(fèi)+利息+稅收+物業(yè)管理費(fèi) 可變成本=建安成本+營(yíng)銷成本 利潤(rùn)=售價(jià)-總成本 建安成本=基礎(chǔ)造價(jià)+結(jié)構(gòu)造價(jià)+ 公共部位裝修費(fèi)+室內(nèi)裝修費(fèi)+水電管線安裝費(fèi)+ 公用管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)+設(shè)備及安裝費(fèi)+室外環(huán)境造價(jià)+公共配套2. 成本構(gòu)成成本構(gòu)成總成本=固定成本+可變成本 其中：.40 3. 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系成本控制項(xiàng)目經(jīng)理財(cái) 務(wù)專業(yè)成本顧問項(xiàng)目估算師董事會(huì)/總經(jīng)理項(xiàng)目工程師.

14、41 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程項(xiàng)目工程總預(yù)算董事會(huì)審批初步估算總控制目標(biāo)合 同 價(jià)最低價(jià)中標(biāo)增加工程實(shí)施招標(biāo)決策機(jī)制業(yè)主審批結(jié) 算總結(jié)分析.425. 目標(biāo)成本管理體系目標(biāo)成本管理體系根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、質(zhì)量要求、目標(biāo)利潤(rùn)確定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。6. 成本管理措施成本管理措施成本動(dòng)態(tài)管理在項(xiàng)目建設(shè)過程中及時(shí)完成設(shè)計(jì)修改及合同的成本變化分析，對(duì)提出的修改措施進(jìn)行評(píng)估及實(shí)施，設(shè)置成本預(yù)警信號(hào)，對(duì)不良狀況研究出補(bǔ)救辦法。.43帳房先生限價(jià)系統(tǒng)尋價(jià)大規(guī)模招標(biāo)限價(jià)反單三方合同加強(qiáng)合同管理甲供.44成本指導(dǎo)書特點(diǎn)：有了完全成本的概念，針對(duì)性和指導(dǎo)性欠缺。集中體現(xiàn)在：主體建筑指導(dǎo)意義不強(qiáng)迫

15、切需要清單招標(biāo)。環(huán)境成本針對(duì)性不強(qiáng)設(shè)計(jì)整體化和標(biāo)準(zhǔn)化。.45強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制集中采購、實(shí)物量招標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。清單招標(biāo)盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)。進(jìn)行方案優(yōu)化分設(shè)計(jì)和施工兩個(gè)不同階段。.46第四節(jié)第四節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值 一、資金時(shí)間價(jià)值的概念一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金的時(shí)間價(jià)值資金在生產(chǎn)和流通過程中隨著時(shí)間的推移而形成的增殖，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同的時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。 例如：期初存入100元，在利率為10%的條件下，每年期末本利和分別為：.47 第一年本利和：100（1+10%）=110元 第二年本利和：100 （1+10%） （1+10%）=121元 第三年本利和：1

16、00 （1+10%） （1+10%） （1+10%）=133.1元 依次，還可計(jì)算其他年份的本利和。 在這個(gè)案例中，資金的時(shí)間價(jià)值就是每年的利息。 資金的時(shí)間價(jià)值在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中具有特別重要的意義。也是工程造價(jià)管理的基本工具之一。.48二、資金時(shí)間價(jià)值相關(guān)概念二、資金時(shí)間價(jià)值相關(guān)概念利息、本金、利率、計(jì)息次數(shù)利息、本金、利率、計(jì)息次數(shù) P20。2. 現(xiàn)值現(xiàn)值以后各期收付資金的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。即表示資金發(fā)生在某一特定時(shí)間序列始點(diǎn)上的價(jià)值。3. 終值終值計(jì)算期末的價(jià)值。即表示資金發(fā)生在某一特定時(shí)間序列終點(diǎn)上的價(jià)值。.494. 年金年金等額定期的系列收支，即每隔一定相同時(shí)期收入或支出的相等金額的款項(xiàng)。5.

17、 資金等值資金等值不同時(shí)點(diǎn)不同金額的價(jià)值，在單個(gè)現(xiàn)金流量之間，或在單個(gè)現(xiàn)金流量與系列現(xiàn)金流量之間，或在系列現(xiàn)金流量之間等效。.50三、現(xiàn)金流量三、現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流量概念將工程項(xiàng)目視為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)時(shí)的流入和流出該項(xiàng)目系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)。包括現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出）。（二）現(xiàn)金流量圖描述資金流通量，表示資金在不同時(shí)間點(diǎn)流入、流出的狀況。.51 現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）發(fā)生時(shí)間及數(shù)量大小。如圖P20。 橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間延續(xù)，取計(jì)息期的期數(shù)為時(shí)間刻度數(shù)值。一般假設(shè)以計(jì)息期末為資金收支的時(shí)點(diǎn)，即假設(shè)資金的收入與支出均發(fā)生在計(jì)息期的期末。.5

18、2 縱軸描述現(xiàn)金流量，其位置是由時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)來確定。某期的現(xiàn)金流量等于該期的現(xiàn)金流入量減去現(xiàn)金流出量。若結(jié)果為正，在相應(yīng)時(shí)點(diǎn)繪制在時(shí)間軸的上方用向上的箭頭表示。反之，用向下的箭頭表示。.53（一）一次支付型一次支付終值（復(fù)利終值）復(fù)利終值現(xiàn)在一定數(shù)量的本金（現(xiàn)值）按復(fù)利計(jì)算到未來某一特定時(shí)點(diǎn)的本利和。其現(xiàn)金流量圖如圖14所示。公式見P21。四、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算公式四、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算公式.54一次支付現(xiàn)值（復(fù)利終值）復(fù)利現(xiàn)值未來一定時(shí)點(diǎn)一定數(shù)量的資金按復(fù)利折算到現(xiàn)在的價(jià)值，或是未來某一時(shí)點(diǎn)特定的本利和所需的本金（現(xiàn)值）。其現(xiàn)金流量圖如圖14所示。公式見P21。.55（二）等額支付型等額分付終值（年金終值）年金終值在一定的時(shí)期內(nèi)，每隔相同的時(shí)間收入或支出一筆相等金額，在到期時(shí)按復(fù)利計(jì)算的本利和。其現(xiàn)金流量圖如圖15所示。1. 公式見P22。.56等額分付償債基金（償債基金）償債基金在一