房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程拿地立項(xiàng)報(bào)建竣工驗(yàn)收預(yù)售

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程拿地立項(xiàng)報(bào)建竣工驗(yàn)收預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了 其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批 復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提 可是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序， 非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基 本上就能夠判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及

2、到國(guó)土部門 和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。當(dāng)前中國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī) 范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許 可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律 依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這 個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì) 在 這 個(gè) 文 件 里 體 現(xiàn) 出 來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使 用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須

3、的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃 部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金， 才能在土地證上載明土地用途及年限?？墒悄兀诂F(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭?先，很多地方的國(guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這 種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地 的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是 根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的 事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，中國(guó) 正式搞土地出讓也只不過(guò)是從 1990 年開(kāi)始的，而以

4、公開(kāi)交易的形 式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開(kāi)始。而北京第一塊 公開(kāi)交易的土地，是到 之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，中國(guó)在這 個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)橹?國(guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里 給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得， 把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模 式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí) 呢。 不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。3 2020 年 4 月 19 日新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式 提供國(guó)有土地使用權(quán)的，

5、在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人 民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地 塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用 權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有 土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地 使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備 案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī) 劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許 可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃 條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去

6、規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2 、項(xiàng) 目公司 設(shè)立、立 項(xiàng)、環(huán) 境評(píng)估、 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非 常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系 也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的 土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按中國(guó)法律，不屬于交 易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)， 不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司能夠任 意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下 一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用， 因此現(xiàn)在中國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立

7、項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常 的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的 投資額及可行性。我不知道在當(dāng)前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西， 政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度 不同，因此在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太 管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是 誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其它程序的先后關(guān)系那更是異常隨 便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回 頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在 很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根 本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到當(dāng)前 為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在 這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事 情，基本上都是直接去