論我國推行“以房養(yǎng)老”的法律障礙及解決方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論我國推行“以房養(yǎng)老”的法律障礙及解決方案仇少明律師【內(nèi)容摘要】：面對當(dāng)前中國日益嚴峻的人口老齡化趨勢，現(xiàn)行社會保障制度對解決社會養(yǎng)老問題所表現(xiàn)出來的乏力已然顯而易見?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種具有市場化與社會化的新型養(yǎng)老模式，對于緩解當(dāng)前我國嚴峻的社會養(yǎng)老壓力將具有積極的意義，甚至?xí)蔀橥苿又袊鐣B(yǎng)老制度改革的一股新動力。但是，它的推行卻面臨著很多現(xiàn)實的法律障礙。鑒于此，本文專就對“以房養(yǎng)老”模式在推行的過程中可能遇到的法律障礙進行分析，并探討其解決對策，希望對“以房養(yǎng)老”模式能在中國順利推行起到一些積極作用?！娟P(guān)鍵詞】：以房養(yǎng)老；法律障礙；解決方案2011年9月28日

2、，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上再次提出了“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。同年10月20日，北京市民政局發(fā)布的老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中也明確提出鼓勵商業(yè)保險機構(gòu)、商業(yè)銀行、住房公積金等部門建立公益性中介機構(gòu)，以開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式再次提出，引發(fā)了外界的高度關(guān)注。當(dāng)前，社會化養(yǎng)老已經(jīng)成為必然的趨勢，“以房養(yǎng)老”是否可以成為未來中國養(yǎng)老制度中一種積極而有效的模式？是否可以緩解我國目前嚴峻的養(yǎng)老形勢？鑒于此，筆者擬通過分析“以房養(yǎng)老”在實施過程中可能會遇到的法律障礙，來探討該養(yǎng)老模式在中國實施的可能性，并對此提出幾點建議。一、“以房養(yǎng)老”的概念與特點（一）“以房養(yǎng)老”

3、的概念 “以房養(yǎng)老”一般是指沒有固定收入但擁有自有房產(chǎn)的老年人、將房產(chǎn)以轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式作為擔(dān)保向金融機構(gòu)貸款，金融機構(gòu)對擔(dān)保房屋的價值、將來增值以及折損情況進行綜合評估，定期或不定期發(fā)放貸款給借款人以用于個人生活及其他費用，老人身故后，金融機構(gòu)對已設(shè)定擔(dān)保的房屋受償債權(quán)。（二）“以房養(yǎng)老”的特點 “以房養(yǎng)老”的特點，一言以蔽之，就是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，分期放貸、一次清償。首先，“以房養(yǎng)老”跟一般擔(dān)保抵押制度不同，“以房養(yǎng)老”制度規(guī)定投保人必須把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給貸款的金融機構(gòu)，但是投保人仍可對房屋享受除所有權(quán)以外的權(quán)利直到其死亡為止。其次，金融機構(gòu)分期放貸、投保人一次償還。金融機構(gòu)在“以房養(yǎng)老”合

4、同規(guī)定的時間內(nèi)定期發(fā)放貸款，數(shù)額逐步增加到接近擔(dān)保房屋的評估價值，而以房產(chǎn)作為貸款擔(dān)保的老年人無需還款給金融機構(gòu)，只是在其死亡后以其房屋銷售、出租、拍賣以擔(dān)保債務(wù)的清償。這可以看成是金融機構(gòu)通過分期付款的形式收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。這種模式既使得老年人毫無負擔(dān)的獲得養(yǎng)老金，又使房屋的價值得到最大限度的實現(xiàn)。二、我國推行“以房養(yǎng)老”的必要性（一）有效緩解社會養(yǎng)老資金不足的社會保障問題目前，我國人口老齡化問題正在以比國外快得多的速度迅速出現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的關(guān)于第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上人口占13.26，其中65歲以上人口占8.87。與第五次人口普查相比，60歲以上的人口比重上升

5、了2.93個百分點，而65歲以上的人口比重上升了1.91個百分點。根據(jù)國務(wù)院在2011年8月17日召開的常務(wù)會議中稱，“十二五”期間，中國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰期。屆時，60歲以上的人口比重將由13.3上升到16。雖說改革開放在中國已經(jīng)持續(xù)了三十多年，但是社會領(lǐng)域的改革，尤其是社會保障制度的改革一直滯后，政府依然是社會保障制度運行的主體。然而目前我國所面臨的如此嚴峻的人口老齡化問題，政府已經(jīng)難以承受巨大的養(yǎng)老資金，不能完全擔(dān)當(dāng)社會養(yǎng)老的重任。而“以房養(yǎng)老”制度從理論上講具有較強的可操作性，是解決養(yǎng)老資金短缺，緩解社會保障問題的好對策。（二）有效緩解社會養(yǎng)老制度的城鄉(xiāng)二元化由于中國歷史上的

6、戶籍制度，導(dǎo)致了城市二元結(jié)構(gòu)的長期存在，因此我國的老年人可以分為城鎮(zhèn)老年人和農(nóng)村老年人。與大多數(shù)擁有退休金的城鎮(zhèn)老年人不同的是，生活在廣大農(nóng)村的老年人基本上沒有退休金，這些老年人一般都是靠“土地養(yǎng)老”或者讓其后代贍養(yǎng)，不過，隨著“征地運動”在中國愈演愈烈，失地農(nóng)民開始作為一個特殊群體出現(xiàn)，而且數(shù)量在迅速擴大。在農(nóng)民失去賴以生存的土地的同時，其卻在城市中屢屢遭遇戶籍歧視，成為城市人眼中的“二等公民”，“空巢化”，“候鳥化”趨勢越來越明顯。這導(dǎo)致了農(nóng)村中的青壯年一直面臨著是否留守農(nóng)村贍養(yǎng)老人或者外出打工的矛盾。如果“以房養(yǎng)老”能夠在農(nóng)村得以推行，那么將對農(nóng)村養(yǎng)老問題的解決提供一定的幫助。同時也可借

7、此契機帶動農(nóng)村社會保障制度的改革和完善，從而可以緩解城鄉(xiāng)二元化所帶來的矛盾。（三）有效利用社會閑置資金，增加投資渠道建立“以房養(yǎng)老”模式并允許其在一定條件先進行資本證券化，那么便可以充分利用過這些社會閑置資金來發(fā)展社會養(yǎng)老事業(yè)。鑒于此，筆者認為“以房養(yǎng)老”模式的引入和推廣，將老年人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老金，這對改善老年人的生活質(zhì)量必然會起到了一定的促進作用，而且也是建立健全養(yǎng)老保障新機制的有效途徑。三、我國“以房養(yǎng)老”模式推行的法律障礙分析 “以房養(yǎng)老”作為新的養(yǎng)老模式能否在社會中順利推行，其必然會受到傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、現(xiàn)行法律制度等多方面因素的阻礙。而現(xiàn)今中國法律制度的土壤是否適合“以房養(yǎng)老”

8、模式的“生根發(fā)芽”則成為該養(yǎng)老模式能否在中國推行的關(guān)鍵。因此，筆者將在下文著重分析“以房養(yǎng)老”在中國推行所要面臨的法律障礙并對此提出如何完善相關(guān)法律制度的建議。（一）“以房養(yǎng)老”中各類產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)問題分析1、我國各類產(chǎn)權(quán)房的分布情況根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，我國的房產(chǎn)大概可以分為四大類，即擁有相對完整產(chǎn)權(quán)的房屋、小產(chǎn)權(quán)房、有限產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村私有住宅。由于歷史與現(xiàn)狀等諸多原因，導(dǎo)致了這些房產(chǎn)主要面臨兩個物權(quán)問題：一是我國土地使用年限的限制；二是我國房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)屬模糊的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”模式得以運行的最重要的條件之一便是用于擔(dān)保的房產(chǎn)必須具有合法并且完整的產(chǎn)權(quán)。因此，

9、當(dāng)前我國房產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)，將給“以房養(yǎng)老”的推行帶來極大的法律障礙。2、“以房養(yǎng)老”中各類產(chǎn)權(quán)房物權(quán)問題的具體分析（1）70年產(chǎn)權(quán)成為制約“以房養(yǎng)老”推行的“硬傷”我國的法律規(guī)定了各類建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限，其中住宅用地的使用權(quán)年限為70年。這一規(guī)定導(dǎo)致了房屋的所有者對房屋享有的所有權(quán)是無限期的，而對房屋享有的土地使用權(quán)卻只有70年。從而導(dǎo)致了房產(chǎn)和地產(chǎn)在時間上的不統(tǒng)一。如果70年產(chǎn)權(quán)到期之后，用于抵押的房產(chǎn)需要有償續(xù)期的話，那么續(xù)期的費用將是一個巨大的、難以預(yù)料的風(fēng)險。這將會導(dǎo)致金融機構(gòu)難以對房產(chǎn)的遠期價值進行準確的評估。由于這些不穩(wěn)定因素使得“以房養(yǎng)老”難以展開。（2）房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的

10、不一致以房養(yǎng)老模式得以運行的一個重要因素就是：金融機構(gòu)在借款人去世后所取得用于抵押的房產(chǎn)能夠順利的交易，以達到變現(xiàn)的目的。而讓房屋能夠進行交易的前提是對該房屋擁有明確的產(chǎn)權(quán)。在我國城市中，商品房尚有70年完整的房屋產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、農(nóng)村私有房產(chǎn)等一下非完整產(chǎn)權(quán)或法律地位模糊的產(chǎn)權(quán)房，給“以房養(yǎng)老”實行帶來了困難。同時，隨著國家相關(guān)政策的調(diào)整，該類房屋的處境將更為不明晰，這將給開展“以房養(yǎng)老”的金融機構(gòu)帶來的更加難以預(yù)測的風(fēng)險。農(nóng)村私有住宅的產(chǎn)權(quán)問題宅基地是農(nóng)村村民建造房屋及附屬設(shè)施而使用的土地。我國法律規(guī)定，農(nóng)民對其建造的房屋而占有的集體土地享有宅基地使用權(quán)，即農(nóng)村村民依法在集體

11、土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，并保有其所有權(quán)的用益物權(quán)2。那么，宅基地的所有權(quán)是屬于何人所有？根據(jù)我國的土地管理法規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。也就是說，只有農(nóng)村集體組織才能對宅基地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。農(nóng)民可以無償、無期限的取得宅基地并建造房屋。而根據(jù)現(xiàn)行擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，任何人不能對宅基地使用權(quán)進行處分，但對宅基地上的建筑物能否進行處分，擔(dān)保法及相關(guān)法規(guī)卻沒有對其做出禁止性的規(guī)定。根據(jù)“法無明文規(guī)定不違法”的法律原則，農(nóng)民可以對宅基地上的自己建造的房屋進行處分。而且，根據(jù)“地隨房走”的原則，

12、對房屋的處分必然會涉及宅基地，從而導(dǎo)致了農(nóng)村私有房產(chǎn)處于一種法律模糊而且矛盾的境地。如果根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只允許農(nóng)村私有房產(chǎn)的處分而禁止宅基地的處分，那么在“以房養(yǎng)老”模式中金融機構(gòu)只能對該房產(chǎn)進行價值評估，卻無法對宅基地進行評估。這必將導(dǎo)致農(nóng)民所獲得的貸款數(shù)額大幅減少。同時，金融機構(gòu)還須面對一個問題，那就是允許抵押貸款的農(nóng)村私有房屋，在借款人去世或者合同到期后，金融機構(gòu)該如何轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)的問題。因為該類房產(chǎn)的土地使用權(quán)只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這就會面臨以下將要論述的小產(chǎn)權(quán)房所要面臨的問題。“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)問題 “小產(chǎn)權(quán)房”是指在未通過國家征收或征用，未繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，未通過“招

13、標、拍賣、掛牌”等方式，尚未建立使用市場體系的農(nóng)村集體土地上建造的，并出售給非農(nóng)村經(jīng)濟組織成員以外的城鎮(zhèn)居民居住的房屋3。根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。由于“小產(chǎn)權(quán)房”通過適當(dāng)?shù)纳唐坊b后出售給城鎮(zhèn)居民用于居住，使其不能擁有如城市商品房一樣的合法完整產(chǎn)權(quán)，即“小產(chǎn)權(quán)房”的所有者只能擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而無法擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。目前，國家的相關(guān)部門已經(jīng)明令禁止建設(shè)和購買“小產(chǎn)權(quán)房”，而且，為了在司法上與國家的政策保持一致，司法實踐中也一般認定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同為無效合同。根據(jù)我國物權(quán)法所規(guī)定的不動產(chǎn)登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

14、，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。而由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”的房產(chǎn)證，因其不具備任何的法律效力，所以不能進行房產(chǎn)登記。正是由于房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)屬的不一致性導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”的尷尬局面的出現(xiàn)。如果允許向該類房產(chǎn)推行“以房養(yǎng)老”模式，那么金融機構(gòu)首先要面臨的是該房產(chǎn)的價值會因政策的變化而產(chǎn)生的巨大波動的風(fēng)險；其次，因“小產(chǎn)權(quán)房”的自身缺陷，當(dāng)金融機構(gòu)為實現(xiàn)其債權(quán)對用于抵押的“小產(chǎn)權(quán)房”處分時，其轉(zhuǎn)讓的渠道將會相當(dāng)?shù)莫M窄，而轉(zhuǎn)讓的對象也只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。由于這些因素的影響加大了“以房養(yǎng)老”的推行難度。經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)問題經(jīng)濟適用房作為最典型的有限產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)相關(guān)法律解釋，是指政府

15、提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。由于經(jīng)濟適用房具有政策性住房的性質(zhì)，其必定受到國家政策的影響，使得該類房產(chǎn)能否成為“以房養(yǎng)老”實行對象成為未知之?dāng)?shù)。根據(jù)2007年8月1日國務(wù)院通過的24號文件中對經(jīng)濟適用房性質(zhì)做出了這樣規(guī)定：經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。同時該文件還規(guī)定了房屋5年后才可以上市交易，并且還要繳納土地收益等價款，政府有優(yōu)先回購的權(quán)利?；蛘哔彿咳死U納土地收益等價款后，也可以取得房屋的完整產(chǎn)權(quán)。首先，結(jié)合物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律來看，經(jīng)濟適用房作為有限產(chǎn)權(quán)房，購房人只對該房產(chǎn)享有一部

16、分的產(chǎn)權(quán)。而“以房養(yǎng)老”中用與抵押的房屋必須具有完整的產(chǎn)權(quán)。如果購房者要取得房屋完整的產(chǎn)權(quán)的話，要么在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，把轉(zhuǎn)讓價格高于房產(chǎn)價值的部分向國家交納土地收益金等價款；或者先補交相關(guān)土地收益金后，已獲得對房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)。筆者認為，后者的操作按理說是有利于“以房養(yǎng)老”模式的推行的，但是由于交納土地收益等價款的比例一般是由政府確定的，其比例的高低并沒有一個明確的規(guī)定，并會隨著政策的改變而變化，這將會增加“以房養(yǎng)老”推行的成本與風(fēng)險。其次，文件中規(guī)定了政府有優(yōu)先回購經(jīng)濟適用房的規(guī)定。這暗示著經(jīng)濟適用房不參與市場定價，不能直接在市場上進行交易，而是由政府對其進行定價。如果這樣的話，在實行“以房養(yǎng)老”

17、的過程中，金融機構(gòu)就無法對該房產(chǎn)以普通計算的方式進行評估，這勢必會提高金融機構(gòu)的估算成本。同時，因政府有優(yōu)先回購的權(quán)利，使得政府擁有最終定價權(quán)，這使得金融機構(gòu)將承擔(dān)大部分的經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險。（二）“以房養(yǎng)老”中有關(guān)反向抵押貸款的法律制度問題 “以房養(yǎng)老”的倒按揭業(yè)務(wù)與一般貸款抵押存在以下不同：首先，兩者房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不同。抵押貸款辦理中，雖然金融機構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，但是借款人或第三人所持有的房屋不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；而在倒按揭業(yè)務(wù)中，貸款人必須將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)。其次，兩者所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的確定性不同。抵押貸款所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額確定；倒按揭業(yè)務(wù)所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不確定，貸款總額取

18、決于房產(chǎn)的生命周期及價值，借款人的生命周期和貸款利率等因素。再次，兩者所擔(dān)保的債權(quán)有無追索權(quán)不同。抵押貸款中，債權(quán)人行使抵押權(quán)后仍未完全實現(xiàn)其債權(quán)時，貸款人仍然具有就剩余債務(wù)向借款人進行追償?shù)臋?quán)利；而倒按揭業(yè)務(wù)是無追索權(quán)的貸款，這是因為借款人大多數(shù)是老年人，其房屋一般是其人身中唯一的具有高價值的財產(chǎn)，如果允許貸款人有追索權(quán)，那么不利于對參與該業(yè)務(wù)的老年人利益的保護。最后，貸款是否可以提前清償不同。根據(jù)合同法的規(guī)定，債務(wù)人只有在不損害債權(quán)人的利益并且承擔(dān)因此給債權(quán)人增加的費用才能提前履行債務(wù)。倒按揭業(yè)務(wù)中為了保證借款人的利益，借款人可以隨時提前清償而無須承擔(dān)違約責(zé)任。因此，筆者認為，“以房養(yǎng)老”

19、模式對于我國來說不僅是一種新的金融產(chǎn)品，更具有社會保障意義的制度安排。雖然我國目前現(xiàn)有的法律制度中關(guān)于不動產(chǎn)擔(dān)保抵押的制度已經(jīng)相對完善，但是筆者認為其并不適用于“以房養(yǎng)老”模式的運行。因此，要實行“以房養(yǎng)老”模式，就應(yīng)該確立一種新的擔(dān)保方式。（三）“以房養(yǎng)老”推行的其他障礙分析除了現(xiàn)行的法律制度外，傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，產(chǎn)品市場小、產(chǎn)品成本回收時間長、風(fēng)險高等因素也是阻礙“以房養(yǎng)老”模式在中國的推行。但是，隨著社會的高速發(fā)展及未來4+2+1的家庭成員結(jié)構(gòu)的主流化，這必然會對傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念造成一定的沖擊。同時，以中國目前城市化發(fā)展速度的房地產(chǎn)商品化政策，中國的房地產(chǎn)市場還會有很大的發(fā)展前景。可見，“以

20、房養(yǎng)老”模式在未來還是廣闊的市場前景和龐大的社會需求的。四、完善我國“以房養(yǎng)老”制度的建議（一）完善我國房產(chǎn)的物權(quán)制度的建議1、引入“土地年租制”從上文的分析可知，城鎮(zhèn)商品房難以推行“以房養(yǎng)老”模式最大難題就是因為房產(chǎn)的土地使用權(quán)70年到期后如何續(xù)期的問題。而當(dāng)前我國采用的“土地批租制”的土地管理辦法，確實給土地使用權(quán)的續(xù)期問題帶來了很大的困難。對此，為了解決這一問題，筆者認為應(yīng)該引入“土地年租制”，與現(xiàn)今的“土地批租制”相結(jié)合，從而一起構(gòu)成我國的土地出讓制度。所謂的“土地年租制”，是指在國有土地有償使用的過程中，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一土地年租金。具體做法有：一是對新批的

21、土地實行“土地年租制”。這樣便可以實現(xiàn)在土地出讓期限內(nèi)分年度的收取土地出讓金，同時也可以更加突顯國有土地有償出租的性質(zhì)。二是已出讓的土地實行“土地批租制”與“土地年租制”相結(jié)合的土地政策。在土地使用權(quán)屆滿后，自動續(xù)期，并且采取“土地年租制”的方式收取土地出讓金。三是實行分年度收取土地出讓金的話，其必定會受到市場的影響而有所浮動，因此在充分體現(xiàn)國家對土地所有權(quán)的收益，確保土地的保值、增值的前提下，根據(jù)市場的發(fā)展，通過立法去調(diào)整和控制土地出讓金的浮動范圍，這樣才可以保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2、確立宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度從以上對農(nóng)村私有房產(chǎn)、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀分析，其兩類房產(chǎn)能否轉(zhuǎn)變成為完整產(chǎn)權(quán)房

22、的最主要法律障礙是：宅基地能否自由流轉(zhuǎn)。只要能從法律上允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)，那么對該兩類房產(chǎn)擁有所有權(quán)的老年人推行“以房養(yǎng)老”模式便會成為可能。目前我國的法律是禁止宅基地自由轉(zhuǎn)讓的，一方面是出于保護耕地的需要，另一方面是出于保護農(nóng)民基本權(quán)益的需要。因為宅基地使用權(quán)具有明顯的社會福利性質(zhì)，農(nóng)民能夠無償取得宅基地，從而獲得基本生活條件。但是，筆者認為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宅基地的禁止流轉(zhuǎn)已經(jīng)不適合市場的發(fā)展趨勢。如果允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)，則有利于農(nóng)民進行融資，提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。而且使農(nóng)民可以如城鎮(zhèn)居民一樣隨意處分自己的房產(chǎn)，而城鎮(zhèn)居民也可以像農(nóng)民購買城鎮(zhèn)房產(chǎn)一樣去購買農(nóng)村的房產(chǎn)，那么一旦實行“以房

23、養(yǎng)老”模式，金融機構(gòu)就不用擔(dān)心農(nóng)村私有房產(chǎn)與“小產(chǎn)權(quán)房”市場銷售渠道的狹窄的問題了。而且，如果允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)，那么可以吸引大量資金流向農(nóng)村，有利于加快新農(nóng)村建設(shè)的步伐。因此，筆者認為，在保證國家耕地不流失的情況下，順應(yīng)現(xiàn)代物權(quán)法以用益物權(quán)為中心的發(fā)展趨勢，參照市場經(jīng)濟的規(guī)則，建立全新的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。具有方法如下：首先，將“一戶只能擁有一處宅基地”的限制性規(guī)定改為“一戶只能申請一處宅基地”，允許村民通過流轉(zhuǎn)，繼承等方式取得兩處以上的宅基地。其次，允許宅基地等集體土地轉(zhuǎn)向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員。再次，對于流轉(zhuǎn)收益分配的規(guī)定。國家應(yīng)該用稅收的方式對宅基地的流轉(zhuǎn)進行調(diào)整，而集體經(jīng)濟組

24、織可以就因宅基地轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的土地性質(zhì)改變而引起的增值部分進行受償，而個人則可以在集體經(jīng)濟組織所得的收益中進行按比例的分配。最后，對宅基地的流轉(zhuǎn)模式、定價方式應(yīng)當(dāng)遵循“群眾自愿和政府主導(dǎo)相結(jié)合”的方式，通過社會第三方對用于流轉(zhuǎn)的宅基地進行價值評估，在政府、集體經(jīng)濟組織協(xié)助與監(jiān)督下完成宅基地的自由流轉(zhuǎn)。而對于“小產(chǎn)權(quán)房”除上述建議外，政府還應(yīng)該把“小產(chǎn)權(quán)房”的地域配置規(guī)定在城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)之內(nèi)，將其與城市建設(shè)用地一起納入規(guī)劃管理的計劃之中，但是要規(guī)定“小產(chǎn)權(quán)房”的數(shù)量，嚴格控制“小產(chǎn)權(quán)房”的過快增長，同時在宅基地等集體土地自由流轉(zhuǎn)的前提下，給與正式的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，使“小產(chǎn)權(quán)”變?yōu)橥暾a(chǎn)權(quán)，使其

25、可以在市場中自由交易。3、對經(jīng)濟適用房相關(guān)制度的完善建議對于政府對經(jīng)濟適用房的回購制度，雖說其是維護經(jīng)濟適用房市場穩(wěn)定的關(guān)鍵，但是在一定程度上不利于“以房養(yǎng)老”模式的開展。筆者認為政府的回購制度也需要一套完善的法律制度去保證其運行。比如規(guī)定政府的回購價格參照標準及范圍、回購資金的回收方式和存放方式、對回購的經(jīng)濟適用房的價值評估由社會評估機構(gòu)進行等。這樣便有利于“以房養(yǎng)老”模式中的作為貸款一方的金融機構(gòu)對經(jīng)濟適用房未來價值的評估，從而大大減少了金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險。（二）以讓與擔(dān)保為基礎(chǔ)建立“以房養(yǎng)老”模式的反向抵押貸款制度為了“以房養(yǎng)老”模式在我國的順利推行，我國有必要確立此非典型擔(dān)保制度讓與擔(dān)

26、保。讓與擔(dān)保系指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標的物的財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保的目的范圍內(nèi)，取得擔(dān)保標的物的財產(chǎn)權(quán)，于債務(wù)清償后，標的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保權(quán)人可就該標的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保。筆者認為，實行“以房養(yǎng)老”模式的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)引入讓與擔(dān)保，因為讓與擔(dān)保制度具有以下優(yōu)勢：第一，讓與擔(dān)保能夠有效的防范借款人的信用風(fēng)險。在“以房養(yǎng)老”模式中，借款人的信用對于合同的履行至關(guān)重要，應(yīng)建立有效的防范風(fēng)險制度。為了減少風(fēng)險的發(fā)生，“以房養(yǎng)老”模式要求借款人必須把用來抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到金融機構(gòu)，而讓與擔(dān)保的相關(guān)制度也是規(guī)定了債務(wù)人或者第三人必須把用于擔(dān)保的標的物轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人。因此，讓與擔(dān)保制度的確立，有利于維護“以房養(yǎng)老”模式的運行。第二、讓與擔(dān)保能夠使債權(quán)受償程序的便捷，提高擔(dān)保物的價值。在“以房養(yǎng)老”模式中，抵押房屋的價值的計算、評估