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文檔簡(jiǎn)介
1、商業(yè)企業(yè)場(chǎng)地整體租賃籌劃案例分析目前零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,商業(yè)企業(yè)間的合并、場(chǎng)地租賃等行為越來越多,所以企業(yè)資源整合中的稅收問題也愈加重要。A企業(yè)是一家百貨零售企業(yè),擁有一棟3萬平方米的營(yíng)業(yè)樓,營(yíng)業(yè)一年后因管理不善虧損,無力繼續(xù)經(jīng)營(yíng),需出租。營(yíng)業(yè)樓的原價(jià)為9000萬元,可使用年限25年。樓內(nèi)計(jì)算機(jī)及一些冷凍設(shè)備原值3000萬元,可使用年限6年。因A企業(yè)不再?gòu)氖律虡I(yè)零售業(yè)務(wù),故營(yíng)業(yè)樓內(nèi)的設(shè)備不會(huì)再使用,且許多設(shè)備如冰柜也不易搬動(dòng),所以A企業(yè)欲整體出租營(yíng)業(yè)樓。該營(yíng)業(yè)樓處于三類城市,城市人口規(guī)模50萬。因該營(yíng)業(yè)樓面積較大,且整體租賃,所以價(jià)格因人、因時(shí)都可能變動(dòng),較難確定一個(gè)公允的市場(chǎng)價(jià)格。B企業(yè)是一
2、家連鎖零售企業(yè),正在尋找場(chǎng)地?cái)U(kuò)張,欲租賃A企業(yè)的營(yíng)業(yè)樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。雙方擬定合同,租賃期5年,年租金為1000萬元,包括其中的設(shè)施,設(shè)備維修費(fèi)由B企業(yè)承擔(dān)。在合同基本成型時(shí),A企業(yè)考慮到目前租賃涉及的稅金有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加等,綜合稅負(fù)太高,要求提高租金,否則要求拆除賣場(chǎng)內(nèi)的部分設(shè)施。以1000萬元的租金為基數(shù)計(jì)算,A企業(yè)需交納:房產(chǎn)稅=1000X12%=120(萬元);營(yíng)業(yè)稅=1000X5%=50(萬元);附加稅=50X(7%+3%)=5(萬元);共計(jì)175萬元。事實(shí)上B企業(yè)所支付的1000萬元租金中不僅包含房產(chǎn)的租金,還包含一些設(shè)備的使用費(fèi),而后者是不應(yīng)交房產(chǎn)稅的。但由
3、于合同是統(tǒng)一的,如何劃分兩者收入的比例就成了問題。A企業(yè)的財(cái)務(wù)人員考慮了以下幾種方法:1、按房屋出租市場(chǎng)價(jià)劃分租金。周圍的商用房每平方米年均租金為500元,以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,僅房屋租金就達(dá)1500萬元。但實(shí)際上周圍商用房面積較小,容易單獨(dú)出租使用,無法與3萬平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所類比,所以沒有可比的市場(chǎng)價(jià)格參照。2、按出租資產(chǎn)原始價(jià)值比例劃分租金。即房屋價(jià)值占總資產(chǎn)的3/4,房屋租金應(yīng)為750萬元,其他資產(chǎn)使用費(fèi)為250萬元。這樣可能會(huì)減少部分房產(chǎn)稅,但因房產(chǎn)和其他設(shè)施的使用年限不同,5年后房屋仍可繼續(xù)使用,而設(shè)備大部分已到報(bào)廢期,且設(shè)備出租收回的價(jià)值僅為1250萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。所以如果簡(jiǎn)
4、單地以原始價(jià)值比例來劃分租金,必然將部分設(shè)備的使用費(fèi)記入了房屋租金,事實(shí)上仍提高了稅負(fù)。3、按資產(chǎn)年折舊比例劃分租金(按直線法計(jì)算、不計(jì)算殘值)。房屋使用年限25年,每年的折舊額為360萬元;設(shè)備使用年限6年,年折舊額為500萬元。以年折舊的比例劃分,房屋年租金為:1000/(360+500)X360=419(萬元);設(shè)備的使用費(fèi)為1000-419=581(萬元)。這樣雖然使設(shè)備的使用費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于按價(jià)值劃分的金額,但該方案產(chǎn)生了新的問題,即:此次租賃行為產(chǎn)生的主導(dǎo)因素是房產(chǎn),而不是設(shè)備,但以上劃分租金的辦法卻導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)值大收益卻低,極容易讓人理解為通過轉(zhuǎn)移房產(chǎn)租金而逃避房產(chǎn)稅。由此看來以上幾種
5、方案均難以解決實(shí)際問題,A企業(yè)不得不重新考慮。由于房產(chǎn)稅的稅率較高,所以如何合理地降低房屋的租金應(yīng)是方案得以實(shí)施的關(guān)鍵。從這個(gè)角度出發(fā),并通過與B企業(yè)溝通協(xié)商,A企業(yè)最終提出了一個(gè)新的設(shè)備出售方案。方案改進(jìn)后,A企業(yè)將樓內(nèi)計(jì)算機(jī)及其他設(shè)備一次性出售給B企業(yè),出售價(jià)格經(jīng)雙方協(xié)商為1800萬元,在合同簽定后先支付900萬元。租賃期滿后,現(xiàn)有設(shè)備基本已到期,如B企業(yè)不再租賃,不得拆除設(shè)備。由此租賃合同變更為純粹房產(chǎn)租賃,年租金為640萬元。經(jīng)過變更合同,A企業(yè)承擔(dān)的稅金如下:房產(chǎn)稅=640X12%=76.8(萬元);營(yíng)業(yè)稅=640X5%=32(萬元);附加稅=32X(7%+3%)=3.2(萬元)共計(jì)112萬元。由此出售設(shè)備比整體租賃年節(jié)省稅金63萬元,而B企業(yè)的5年總支出(不考慮折現(xiàn)問題)共計(jì)5000萬元。與最早的整體租賃租金相同。在該方案中,簽訂房屋租賃和設(shè)備出售合同應(yīng)特別注意各自的獨(dú)立性,經(jīng)營(yíng)期滿對(duì)設(shè)備的處理方式、設(shè)備出售的付款方式等對(duì)合同的界定有重要影響,所以應(yīng)從合同上嚴(yán)格規(guī)范出售行為,避免出售行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為變相租賃。止匕外,本案例中設(shè)備的使用年限和租賃期相同,基本不存在租賃到期后資產(chǎn)的再處置問題。如果設(shè)備的使用期限較長(zhǎng),采用設(shè)備出售的方式還會(huì)涉及租賃期結(jié)束后資產(chǎn)的處
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