建設(shè)新九洲建材家居裝飾廣場(chǎng)可行性報(bào)告

1、建設(shè)新九洲建材家居裝飾廣場(chǎng)可行性報(bào)告、總論舉世矚目的黨的十八屆三中全會(huì)，確立了新的時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，其中， 將城鎮(zhèn)建設(shè)作為今后幾十年促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的手段，全會(huì)強(qiáng)調(diào)加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，構(gòu)建開放型經(jīng)濟(jì)新體制，必 須毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，激發(fā)非公有制經(jīng)濟(jì)活力和創(chuàng) 造力。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，越來(lái)越多的企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者必將在市場(chǎng)大潮中搏擊。 這就要求加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商 品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，提高資源配置效率和公平性。 建設(shè)統(tǒng)一的專業(yè)清晰的市場(chǎng)，便于發(fā)揮政府的管理服務(wù)職能，健全市場(chǎng)體制機(jī)

2、制，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī) 制。根據(jù)測(cè)算，基本建設(shè)總投資中，用于建筑及裝飾材料的投資，占到其中的 55%以上，而占到15-20%左右的人工費(fèi)中，其中又有相當(dāng)大的比例用于材料消 費(fèi)，各種家居裝飾材料的需求及相應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，是個(gè)長(zhǎng)盛不衰的永久 的主題。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性（一）、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析1、市場(chǎng)形成緊迫，發(fā)展前景廣闊隨著太原市城市建設(shè) “西進(jìn)南移”的步伐及晉源區(qū)和環(huán)晉陽(yáng)湖區(qū)域的建設(shè)， 對(duì)新的市場(chǎng)的形成要求迫切，加之市區(qū)內(nèi)原有的一些市場(chǎng)與新規(guī)劃不符，經(jīng)營(yíng) 受限，大部分面臨搬遷，該項(xiàng)目搶占先機(jī)，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。根據(jù)初步調(diào)查，位于太原

3、市中環(huán)交通范圍以內(nèi)的家居及建材裝飾市場(chǎng)，待 搬遷或已經(jīng)搬遷的超過(guò)十家，擁有經(jīng)營(yíng)各種家居商品及建材裝飾材料的入駐商 家超過(guò) 3000 家。僅現(xiàn)代裝飾大世界、小王村建材型材市場(chǎng)和美麗家園家居建 材市場(chǎng)擁有的入駐商家就達(dá)到 2500 家。這些商家急需找到一個(gè)新的、現(xiàn)代化 的、功能齊全的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。根據(jù)對(duì)太原市已經(jīng)建成或者正在建設(shè)的建材家居市場(chǎng)的調(diào)查分析，有的功 能單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)于“一站式”全方位的要求；有的功能齊全，但是 缺乏合理規(guī)劃，各功能之間無(wú)法建立有機(jī)聯(lián)系，給消費(fèi)帶來(lái)極大不便。所有已 經(jīng)建設(shè)或者正在建設(shè)的市場(chǎng)，均未考慮現(xiàn)代電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式的挑戰(zhàn)及 要求，從某種意義上來(lái)說(shuō)，限制了其發(fā)

4、展及壽命。擬建項(xiàng)目選址晉源區(qū)，交通便捷，輻射功能顯著。該項(xiàng)目填補(bǔ)了該區(qū)域建 材家居裝飾行業(yè)的空白，和已經(jīng)建成的新九洲家居廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，經(jīng)營(yíng)上互為 補(bǔ)充。2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大升級(jí)的要求 新九洲實(shí)業(yè)有限公司近年來(lái)不斷發(fā)展壯大，原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)模已經(jīng)不適應(yīng)市 場(chǎng)新的要求，新建成的新九洲家居廣場(chǎng)由于受到場(chǎng)地的局限，全方位大規(guī)模經(jīng) 營(yíng)尤其是家居行業(yè)“一站式”綜合經(jīng)營(yíng)無(wú)法得以進(jìn)行，制約企業(yè)集團(tuán)化、標(biāo)準(zhǔn) 化的發(fā)展，同時(shí)制約著企業(yè)在省內(nèi)的擴(kuò)張。為突出“一站式”綜合服務(wù)的特點(diǎn)，針對(duì)電子商務(wù)在家居行業(yè)發(fā)展的“短 板”，建設(shè)綜合物流及配套服務(wù)設(shè)施，解決物流配送、家具及家飾品安裝維修 服務(wù)等電子商務(wù)對(duì)家居行業(yè)的要求，使得

5、整個(gè)新九洲家居裝飾城既符合傳統(tǒng)行 業(yè)的要求，又滿足現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)用電子商務(wù)手段改造傳統(tǒng)家 居行業(yè)，用傳統(tǒng)家居行業(yè)特性提供電子商務(wù)發(fā)展的平臺(tái)，最大限度的滿足不同 年齡段和不同素質(zhì)的消費(fèi)者的全方位訴求，給家居建材裝飾市場(chǎng)創(chuàng)造前所未有 的發(fā)展空間。（二）、項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析：1、招商引資政策山西新九洲實(shí)業(yè)有限公司是省內(nèi)家具行業(yè)有影響力的民營(yíng)企業(yè)，其發(fā)展一 直受到當(dāng)?shù)卣闹匾暭爸С?。旗下新九洲家居廣場(chǎng)的建成及投入運(yùn)營(yíng)，凸顯 晉源區(qū)區(qū)委區(qū)政府踐行招商引資政策的堅(jiān)決和政府各級(jí)部門服務(wù)企業(yè)的執(zhí)行 力度，這是項(xiàng)目成功建設(shè)及正常運(yùn)營(yíng)的基本保障。在晉源區(qū)投資建設(shè)新九洲建材家居裝飾廣場(chǎng)項(xiàng)目，是在成

6、功完成新九洲家 居廣場(chǎng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，企業(yè)做出的又一投資決策，符合政府政策導(dǎo)向及產(chǎn)業(yè)發(fā) 展布局。2、企業(yè)自身資本積累新九洲實(shí)業(yè)有限公司自創(chuàng)立以來(lái)，從開始的注冊(cè)資本 100 萬(wàn)元人民幣，以 經(jīng)營(yíng)家具為主業(yè)的小型民營(yíng)公司， 歷經(jīng)發(fā)展，現(xiàn)已成為經(jīng)營(yíng)家居、 商品混凝土、 房地產(chǎn)開發(fā)等多行業(yè)的集團(tuán)公司，擁有凈資產(chǎn)超過(guò) 3 億元人民幣，公司從業(yè)人 員超過(guò) 2000人，年?duì)I業(yè)額超過(guò) 5 億元。所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在所在行業(yè)中效益良好， 公司具備強(qiáng)大的融資能力及發(fā)展能力。3、企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)新九洲實(shí)業(yè)有限公司擁有核心管理團(tuán)隊(duì)成員 45 人，其中半數(shù)以上擁有大 學(xué)本科或研究生學(xué)歷，團(tuán)隊(duì)擁有豐富的項(xiàng)目籌建運(yùn)營(yíng)

7、經(jīng)驗(yàn)，成功的組織過(guò)數(shù)個(gè) 多專業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，有充足的能力進(jìn)行此類項(xiàng)目的運(yùn)作。4、自然及施工條件的有利因素（1）交通條件 本項(xiàng)目選址晉源區(qū)，該區(qū)域擁有太原市并入國(guó)家高速公路的南環(huán)高速公路 和大運(yùn)高速公路， 307 國(guó)道、濱河西路和正在建設(shè)的西山運(yùn)輸專線貫穿其中， 交通便利，在此建設(shè)新九洲家居建材裝飾市場(chǎng)具備得天獨(dú)厚的批發(fā)輻射功能。（2）、規(guī)劃發(fā)展條件 該區(qū)域?qū)儆谔小拔鬟M(jìn)南移”的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，加之晉源新城和環(huán)晉陽(yáng)湖片 區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，給項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊空間，該項(xiàng)目滿足城市發(fā)展需求，有 利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展。（3）、項(xiàng)目工程施工 擬建項(xiàng)目采用鋼結(jié)構(gòu)及相關(guān)的結(jié)構(gòu)和施工新技術(shù)，施工工藝簡(jiǎn)潔，無(wú)大

8、型 重型機(jī)械作業(yè)，施工噪音小，基本無(wú)粉塵污染，對(duì)周邊環(huán)境基本無(wú)影響。三、項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃概況擬建項(xiàng)目名稱為新九洲建材家居裝飾廣場(chǎng)（暫名） ，計(jì)劃總用地面積 300 畝，20萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目由山西新九洲實(shí)業(yè)有限公司承辦，擬建地點(diǎn)為太原市晉 源區(qū)。擬建設(shè)的新九洲家居裝飾城采用“一站式”構(gòu)思，根據(jù)人們的購(gòu)房消費(fèi)習(xí) 慣及入駐商家的經(jīng)營(yíng)需求， 劃分為展示銷售、 物流配送、綜合服務(wù)三大功能區(qū)。 所有功能區(qū)實(shí)現(xiàn)有線和無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)的覆蓋。1、展示銷售功能區(qū)按照消費(fèi)習(xí)慣及商品屬性， 根據(jù)不同結(jié)構(gòu)的消費(fèi)人群， 各區(qū)分為中低端商品展示區(qū)和高端商品展示區(qū)，在各展示區(qū)，引入適應(yīng)電子商 務(wù)對(duì)形象展示的元素。具體

9、如下：（1）、瓷磚、涂料、板材、型材區(qū) 50000 平方米；（2）、木地板、門窗、衛(wèi)浴、廚電、小五金區(qū) 50000 平方米；（3）、家具區(qū) 50000 平方米；（4）、燈具、窗簾、家飾品區(qū) 50000 平方米； 各區(qū)建設(shè)計(jì)劃采用鋼結(jié)構(gòu)，六層，其中地下一層，單體建筑面積50000 平方米，四個(gè)功能區(qū)共 20 萬(wàn)平方米。2、物流配送功能區(qū)劃分為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和分揀區(qū)，其中：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建設(shè)20000 平方米鋼結(jié)構(gòu)庫(kù)房，分揀區(qū)配貨場(chǎng) 5000 平方米；3、綜合服務(wù)區(qū)劃分為住宿、 餐飲、商務(wù)服務(wù)區(qū)和綜合辦公區(qū)， 其中住宿、 餐飲、商務(wù)服務(wù)等 10000 平方米，綜合辦公區(qū) 5000 平方米。4、多層停車場(chǎng) 5000

10、 平方米可分散，也可集中，為商家及顧客提供停車場(chǎng) 所。5、建設(shè)年限、容積率、綠地率：擬建項(xiàng)目建設(shè)年限為 18 個(gè)月，項(xiàng)目容積率 1:1.25，綠地率 25%。（二）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理體系為方便經(jīng)營(yíng)管理，機(jī)構(gòu)設(shè)置盡量“扁平化” ，減少中間環(huán)節(jié)。董事會(huì)、董事長(zhǎng)監(jiān)事會(huì)、監(jiān)事長(zhǎng)1 11總經(jīng)理11副總經(jīng)理1副總經(jīng)理1 ”副總經(jīng)理1（商場(chǎng)、招商）（物流、車輛）（物業(yè)、服務(wù)）財(cái)企招商裝倉(cāng)設(shè)保安餐客綜務(wù)劃商場(chǎng)卸儲(chǔ)備潔防飲房合結(jié)營(yíng)部管運(yùn)管維部保部部部5算 部25銷 部55理 部15輸 車 隊(duì)50理 部7護(hù) 部1530衛(wèi) 部453020四、擬建項(xiàng)目投資估算及資金籌措；（一）投資估算1、建設(shè)投資估算本項(xiàng)目計(jì)劃總投資為3

11、.8億兀?？偼顿Y中，商場(chǎng)建筑投資 2.8億兀，綜合 服務(wù)樓及辦公后勤服務(wù)樓投資2300萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置安裝2000萬(wàn)元，物流中轉(zhuǎn) 庫(kù)房2000萬(wàn)元，詳見下表。建設(shè)投資估算表金額單位：萬(wàn)元序號(hào)工程名稱建設(shè)規(guī)?？偼顿Y主要建設(shè)內(nèi)容1商場(chǎng)200000m228000四棟七層商場(chǎng)基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)建設(shè)2綜合服務(wù)樓10000m21500餐飲、客房、商務(wù)服務(wù)中心等建設(shè)3商場(chǎng)辦公后勤5000m2800辦公室、后勤維修、單身宿舍等4設(shè)備采購(gòu)安裝120臺(tái)套2000電梯、裝卸設(shè)備、運(yùn)輸車輛等5多層中轉(zhuǎn)庫(kù)房20000m22000二棟10000m2鋼結(jié)構(gòu)庫(kù)房及貨架6多層車庫(kù)5000m210007地下管網(wǎng)10000m300給排水

12、及供熱管網(wǎng)8道路硬化綠化400循環(huán)道路及排水網(wǎng)絡(luò)、綠化合計(jì)360002、流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目屬于商業(yè)性質(zhì)，租賃化經(jīng)營(yíng)，自有流動(dòng)資金投入很小，全部工程完工投入運(yùn)營(yíng)，約需2000萬(wàn)元流動(dòng)資金即可。3、總投資本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，總投資為人民幣 3.8億元。（二）資金籌措該項(xiàng)目所需全部資金均為項(xiàng)目所屬企業(yè)自籌資金五、擬建項(xiàng)目效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益1、銷售收入估算（銷售收入估算表）金額單位：萬(wàn)元序號(hào)收入項(xiàng)目日收入月收入年度收入1展位租賃收入451350162002庫(kù)房租賃收入412014403物業(yè)費(fèi)收入4.513516204客房收入0.7212525住宿餐飲收入0.9628.8345.66員工餐飲收入1.23

13、64327停車場(chǎng)收入0.154.5548裝卸設(shè)備收入4.513516209運(yùn)輸設(shè)備收入7.5225270010商務(wù)服務(wù)收入0.154.554收入合計(jì)68.662059.824717.62、成本費(fèi)用估算（總成本費(fèi)用表和分項(xiàng)成本估算表）金額單位：萬(wàn)元序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目日支出月支出年度支出1固定資產(chǎn)折舊5.36160.861930.30其中：房屋4.35130.551566.55設(shè)備1.0130.31363.752資產(chǎn)維修費(fèi)2.3771.21854.50其中：房屋1.3540.38484.50設(shè)備0.8325.00300.00其他0.195.8370.003員工工資3.2998.701184.40其中

14、：高層管理0.206.0072.00中層管理0.3610.80129.60一般員工2.7381.90982.804員工福利1.0812.905員工保險(xiǎn)18.06216.726辦公通訊費(fèi)5.0060.007差旅費(fèi)5.0060.008廣告營(yíng)銷費(fèi)50.00600.009財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)5.0060.0010燃料動(dòng)力費(fèi)10.00120.0011餐飲業(yè)成本25.92311.0412客房成本2.1025.2013低值易耗品5.0060.0014其他費(fèi)用6.0072.00成本費(fèi)用合計(jì)463.925567.063、利潤(rùn)與稅收計(jì)算金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目月份年度1一、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)總收入2059.824717.62減：營(yíng)業(yè)成

15、本28.02336.243經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用435.905230.824財(cái)務(wù)費(fèi)用300.003600.005營(yíng)業(yè)稅金及附加114.321371.836二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額1181.5614178.717減：所得稅295.393544.688三、經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)886.1710634.039四、應(yīng)繳稅費(fèi)總額409.714916.5210五、利稅總額1295.8815550.544、投資回收期(1)、達(dá)到計(jì)劃收益的年度要求根據(jù)市場(chǎng)培育情況，開始經(jīng)營(yíng)的第一年，只能達(dá)到計(jì)劃收益指標(biāo)的50%,第四年達(dá)到計(jì)劃收益指標(biāo)的100%建設(shè)期經(jīng)營(yíng)第一年經(jīng)營(yíng)第二年經(jīng)營(yíng)第三年經(jīng)營(yíng)第四年1.5年1.5 元/m2.天2.0 元/m2.天2

16、.5 元/m2.天3.0 元/m2.天07089.36 萬(wàn)元9452.48 萬(wàn)元11815.60 萬(wàn)元14178.71 萬(wàn)元(2)、按照靜態(tài)法預(yù)計(jì)投資回收期經(jīng)營(yíng)前三年凈收入合計(jì)為28357.44萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)第四年的第六個(gè)半月凈收入 為7642.56萬(wàn)元，由此預(yù)計(jì)投資回收期為3.54年，加上建設(shè)期，擬建項(xiàng)目投資 回收期約為5年。項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年收入7089.369452.4811815.6014178.7114178.71成本費(fèi)用折舊財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)額凈收入累計(jì)收入5、投資利潤(rùn)率達(dá)到正常經(jīng)營(yíng)年度，投資利潤(rùn)率為 39.38%。（二）社會(huì)效益1、擬建項(xiàng)目投入正常經(jīng)營(yíng)，每

17、年拉動(dòng)當(dāng)?shù)?GDP增加7億元，間接帶動(dòng)當(dāng) 地其他產(chǎn)業(yè)增加營(yíng)業(yè)額1億元。2、擬建項(xiàng)目可容納1500個(gè)商家同時(shí)入駐，正常經(jīng)營(yíng)年度，可以提供就業(yè) 崗位3500個(gè)。3、擬建項(xiàng)目綠地率相對(duì)較高，除可降低吸收自身碳排放外，還可為當(dāng)?shù)?市民提供假日休閑場(chǎng)地。六、擬建項(xiàng)目公用設(shè)施預(yù)計(jì)使用情況1、公共用電情況本項(xiàng)目施工期，總用電負(fù)荷約為 600KVA項(xiàng)目建成，預(yù)計(jì)總用電負(fù)荷為6000KVA2、公共用水情況本項(xiàng)目使用輕鋼結(jié)構(gòu)及預(yù)拌混凝土，施工用水量很小，日常用水基本為施 工人員生活用水。項(xiàng)目建成后，除消防系統(tǒng)按照消防部門要求接入相應(yīng)水源外，日常用水為 員工正常工作及生活用水。本項(xiàng)目按照滿負(fù)荷使用計(jì)算，高峰期用水為每天350 噸。3、冬季采暖 本項(xiàng)目計(jì)劃采用集中供熱方式，輔助以部分空調(diào)解決冬季取暖問(wèn)題。七、擬建項(xiàng)目“三廢”產(chǎn)生及排放（一）廢氣 本項(xiàng)目屬于商業(yè)項(xiàng)目，不產(chǎn)生工業(yè)廢氣。（二）廢渣 本項(xiàng)目在前期建設(shè)過(guò)程中，產(chǎn)生的固體建筑垃圾，在周邊場(chǎng)地硬化過(guò)程中