房產(chǎn)拍賣(mài)成交后面積出現(xiàn)較大誤差的處理

1、房產(chǎn)拍賣(mài)成交后面積誤差的處理一、面積誤差是否構(gòu)成重大誤解重大誤解是指行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解，即民事行為的當(dāng)事人在作出意思表示時(shí)，對(duì)涉及行為法律效果的重要事項(xiàng)存在認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷。民法通則第五十九條規(guī)定，行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的，一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更和撤銷(xiāo)：最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第71條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悻，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”合同法第五十四條規(guī)定：“因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民

2、法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)?！庇缮鲜龇梢?guī)定可見(jiàn)，重大誤解的民事行為是可以請(qǐng)求法院變更或撤銷(xiāo)的一種效力瑕疵民事行為，其構(gòu)成要件應(yīng)包括以下方面：1.重大誤解必須是行為人因誤解而為意思表示。行為人產(chǎn)生誤解的事實(shí)須與該行為相關(guān)，其表示行為以錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致內(nèi)心真意與客觀事實(shí)不相符。若未對(duì)相關(guān)事實(shí)產(chǎn)生誤解，行為人不會(huì)有實(shí)施該行為的意思表示，或者將改變行為的內(nèi)容。這些相關(guān)事實(shí)包括：交易的主體、行為動(dòng)機(jī)、標(biāo)的物的品質(zhì)、數(shù)量?jī)r(jià)格等。2.行為人發(fā)生的誤解必須是重大的。重大的確定要分別誤解行為人所誤解的情形，考慮交易主體的狀況、交易習(xí)慣、活動(dòng)性質(zhì)等多方面的原因。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本的判例中，把要素錯(cuò)誤須

3、滿足重要性與因果關(guān)系兩方面作為限制。所謂重要性，是指一個(gè)通情達(dá)理的人沒(méi)有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)就不會(huì)為意思表示，并且按照一般認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)，此錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)是發(fā)生在意思表示的主要構(gòu)成內(nèi)容上。德國(guó)民法典第119條第2款規(guī)定：如果在交易中發(fā)現(xiàn)認(rèn)為很重要的有關(guān)物的性質(zhì)或者人的資格的錯(cuò)誤，則視為意思表示內(nèi)容的錯(cuò)誤。另外，我國(guó)學(xué)者對(duì)這個(gè)“重大誤解”抽象出了三條標(biāo)準(zhǔn)：一是對(duì)民事交往中行為人一致認(rèn)為是重要事項(xiàng)的誤解；二是雖非針對(duì)合同的重要事項(xiàng)，但對(duì)誤解方造成重大損失的誤解；三是足以導(dǎo)致產(chǎn)生重大不公平行為結(jié)果的誤解。在我國(guó)的司法實(shí)踐中，必須對(duì)合同的主要內(nèi)容產(chǎn)生誤解才能構(gòu)成重大誤解。其判定標(biāo)準(zhǔn)有兩方面：一是誤解的對(duì)象須是合同的主耍內(nèi)容。

4、如對(duì)合同標(biāo)的物的誤解，標(biāo)的物質(zhì)量、性質(zhì)的誤解等可以構(gòu)成重大誤解，對(duì)合同無(wú)關(guān)緊要的細(xì)節(jié)則不構(gòu)成重大誤解。二是誤解是否對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生重大不利后果。如果當(dāng)事人因合同的某種要素產(chǎn)生誤解作出錯(cuò)誤的意思表示，但未產(chǎn)生對(duì)當(dāng)事人不利的后果，那么這種程度上的誤解也不構(gòu)成重大誤解。此外對(duì)標(biāo)的物的包裝、數(shù)量、履行地點(diǎn)、履行期限、履行方式等內(nèi)容的誤解，如果并未影響訂約目的的實(shí)現(xiàn)或當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，一般不應(yīng)認(rèn)作重大誤解。3.重大誤解的原因由表意人自己的過(guò)失（排除故意或重大過(guò)失）造成，而不是由于受到對(duì)方的欺詐或不正當(dāng)影響造成。在我國(guó)，重大誤解制度救濟(jì)的對(duì)象是表意人因自身原因陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，做出與內(nèi)心真意不符的外部表示

5、。如果表意人因受到外部第三人影響（欺詐或脅迫等）做出錯(cuò)誤意思表示，則不屬于重大誤解制度救濟(jì)的范疇。同時(shí)表意人故意做出與內(nèi)心真意不符的意思表示造成錯(cuò)誤的，則自行承擔(dān)不利行為后果，法律無(wú)必要救濟(jì)?！霸谟喖s時(shí)如果表意人故意保留其真實(shí)的意志，或者明知對(duì)合同產(chǎn)生誤解的情形下仍然與對(duì)方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產(chǎn)生的效果。”綜上所述，構(gòu)成重大誤解的誤解人主觀態(tài)度應(yīng)當(dāng)是僅具有一般意義上的過(guò)失而非主動(dòng)希望或追求發(fā)生這種誤解。二、拍賣(mài)合同中如構(gòu)成重大誤解是否只能要求撤銷(xiāo)而不能變更按照民法通則的規(guī)定，重大誤解的民事行為可撤銷(xiāo)或可變更，所謂撤銷(xiāo)：是指撤銷(xiāo)權(quán)人因行為人意思表示不真實(shí)，通過(guò)行使撤銷(xiāo)杈使已

6、生效的合同歸于消滅。而變更是指合同當(dāng)事人之間通過(guò)協(xié)商改變雙方存有異議的合同內(nèi)容。因意思表示瑕疵而承擔(dān)損失的一方當(dāng)事人享有撤銷(xiāo)權(quán)和變更權(quán)。同時(shí)為穩(wěn)定正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，許多國(guó)家通過(guò)立法規(guī)定了行使撤銷(xiāo)權(quán)和變更權(quán)的除斥期間，超過(guò)規(guī)定期限，權(quán)利歸于消滅。民法通則規(guī)定當(dāng)事人自行為成立時(shí)起超過(guò)一年后對(duì)可撤銷(xiāo)或變更的民事行為請(qǐng)求撤銷(xiāo)或變更的，法院不予支持。民法通則相關(guān)司法解釋對(duì)變更和撤銷(xiāo)之間的關(guān)系進(jìn)行了規(guī)定：當(dāng)事人請(qǐng)求變更重大誤解的民事行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更：當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷(xiāo)的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷(xiāo)。由此可見(jiàn)，對(duì)重大誤解的合同，權(quán)利入主張撤銷(xiāo)的，法院可自由裁量。權(quán)利人如只主張變更的，法院只能對(duì)

7、是否允許變更進(jìn)行裁決。具體到拍賣(mài)活動(dòng)，拍賣(mài)與一般的買(mǎi)賣(mài)合同相比，具有以下特殊性：首先，拍賣(mài)是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)從參與競(jìng)拍的不特定應(yīng)價(jià)者中確定買(mǎi)方，而一般買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方和賣(mài)方則是特定的。其次，拍賣(mài)是一種特珠的買(mǎi)賣(mài)方式，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。須遵守一定的交易規(guī)則和程序，而一般買(mǎi)賣(mài)合同的訂立只需當(dāng)事人之間達(dá)成意思一致即可，一般無(wú)須經(jīng)過(guò)特定程序。再次，被拍賣(mài)的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利在競(jìng)拍成交之前并不完全確定，拍賣(mài)的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的成交價(jià)值是競(jìng)拍者的出價(jià)而非拍賣(mài)物的固有價(jià)值，而一般買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格則是明碼標(biāo)價(jià)或者可以明確的。最后，在委托拍賣(mài)的場(chǎng)合，買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)拍賣(mài)人的中介作用實(shí)現(xiàn)，“而一般買(mǎi)賣(mài)合同可以由當(dāng)

8、事人雙方自行訂立，無(wú)須中介機(jī)構(gòu)或其他個(gè)人的介入。由此可見(jiàn)，拍賣(mài)是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)行為，非交易雙方當(dāng)事人協(xié)商一致確定交易價(jià)格，而是按照拍賣(mài)法第三條規(guī)定以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的行為。拍賣(mài)成交后房屋面積增減，要求增減房屋拍賣(mài)款的訴訟請(qǐng)求，其實(shí)就是對(duì)拍賣(mài)合同的變更，此請(qǐng)求則不能得到法律上的支持。理由如下：其一，拍賣(mài)的特點(diǎn)是價(jià)高者得，由許多競(jìng)買(mǎi)者出價(jià)爭(zhēng)購(gòu)到?jīng)]有其他競(jìng)買(mǎi)人再出更高價(jià)格時(shí)就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允許成交價(jià)格的更改，則對(duì)其他競(jìng)買(mǎi)者有失公平，有違拍賣(mài)的公正、誠(chéng)信原則。其二，拍賣(mài)價(jià)并非價(jià)有所值，拍賣(mài)行為是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式從眾多競(jìng)買(mǎi)人中確定最高應(yīng)價(jià)者為買(mǎi)方，訂立合同的意思表示的要約實(shí)際上由買(mǎi)受人作出，而作為銷(xiāo)售方代表的拍賣(mài)師的一槌定音則屬于承諾。同時(shí)拍賣(mài)的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的成交價(jià)值是競(jìng)拍者的出價(jià)而非拍賣(mài)物的固有價(jià)值，因此相比較于一般買(mǎi)賣(mài)合同，在發(fā)生重大誤解的情況下，由于要約與承諾的反置，拍賣(mài)合同的變更涉及眾多競(jìng)買(mǎi)者的合法權(quán)益。拍賣(mài)成交后房屋面積誤差，誤差面積價(jià)款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不能以此次成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)通過(guò)撤銷(xiāo)該拍賣(mài)成交行為