第二章房地產法

1、黨校公考 電話18919610596 QQ：1600408122 2014年安徽農信社疑問解答群：278354614第二章 房地產法2014年安徽農信社疑問解答群：278354614一、判斷題房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的3個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。（）房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。（）在依法取得使用權的土地上新建房屋應當在竣工后2個月內申請辦理房屋所有權登記。（）狹義的房地產包括鄉(xiāng)村房地產和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產權”的房地產。（）按照房屋產權性質的不同，房產

2、可以分為私有房產、聯(lián)營企業(yè)房產、股份制企業(yè)房產、涉外房產營業(yè)用房、行政用房。（）二、單項選擇題下列房地產中不能設定抵押的是（）。A出讓取得的國有土地使用權 B張某的個人房屋C我國某名牌大學的教學樓 D某私營企業(yè)的國有土地使用權按照城市房地產管理法規(guī)定，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以（）。A征收相當于土地使用權出讓金20%的土地閑置費B無償收回土地使用權C退回50%的出讓金并收回土地使用權D征收相當于出讓金兩倍的土地閑置費房地產抵押的法律特征不包括（）。A從屬性 B優(yōu)先受償性C不可分性 D獨立性下列不屬于出租

3、人的給付義務的是（）。A尊重承租人優(yōu)先購買權的義務 B保障承租人合法使用房屋的義務C協(xié)作、照顧和保護義務 D保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務我國房地產制度實行（）。A備案制 B申報制C強制登記制 D自愿申報登記制按照國務院相關規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)，其注冊資本應當在（）。A50萬元以上 B100萬元以上C500萬元以上 D1000萬元以上設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合法律規(guī)定條件的，在收到申請后 內應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。（）A15日 B20日C30日 D60日房地產轉讓的方式不包括（）。A以房產作價入股 B以房地產

4、抵債C贈與 D留置下列不屬于承租人義務的是（）。A瑕疵擔保義務 B交付租金C返還房屋 D妥善保管和合理使用房屋10因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依法辦理（）。A過戶登記 B初始登記C移轉登記 D總登記三、多項選擇題1房地產法的調整對象有（）。A土地、房屋財產關系 B城市房地產開發(fā)經營關系C城市物業(yè)管理關系 D土地利用和管理關系2我國房地產專門法主要包括（）。A城市房地產管理法 B城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例C劃撥土地使用權管理暫行辦法D外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法3按房地產開發(fā)的目的不同，房地產開發(fā)可以分為（）。A單項開發(fā) B經營性開發(fā)C成片開發(fā) D自用性開發(fā)

5、4房地產中介服務機構應當具備的條件有（）。A有自己的名稱和組織機構 B有固定的服務場所C有必要的財產和經費 D有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5商品房預售，應當符合的條件有（）。A已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書 B持有建設工程規(guī)劃許可證C按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期 D向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明四、簡答題1簡述我國房地產權屬登記的特點。2簡述以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必須具備的條件。3簡述房屋租賃的法律特征。五、案例分析題李某（女）、張某為夫婦，二人曾于20

6、08年10月以20萬元的價格購置本市一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。2009年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經人介紹，找到李某愿以20萬元價格買下，李某不同意；后雙方經協(xié)商簽訂合同，李某以23萬元價格將該房出售。次日，陳某將10萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產權證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產權過戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另13萬元。同年5月初，張某從外地返回后得知該房價格已經上漲，遂找到陳某，要求再增加1萬元價款才能去辦理過戶登記手續(xù)，陳某不同意。張某便在同年7月10日以24萬元的價款，將該房賣給了王某，并于7月1

7、5日，與王某辦理了登記過戶手續(xù)。王某找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。據查，陳某搬入房屋后還進行了裝修。 問題： (1) 你認為誰是本案系爭房屋的所有人?為什么？ (2) 你認為本案房屋買賣的效力如何？為什么？ (3) 你認為本案應該如何處理?其依據是什么？參考答案與詳解一、判斷題【解析】城市房地產管理法第30條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！?【解析

8、】城市房地產管理法第32條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”【解析】在依法取得使用權的土地上新建房屋應當在竣工后3個月內申請辦理房屋所有權登記?！窘馕觥繌V義的房地產，是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產概念僅指以商品經營服務性質為主的地產和房產，尤其是指城市中具有商品房意義的房地產，而不包括鄉(xiāng)村房地產和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產權”的房地產、“安居工程”中的房地產等非商品經營性質為主的房地產。我國現(xiàn)行的房地產制度是以狹義的房地產為主要調整對象的。【解析】按照房產的不同用途， 房產的種類有：住

9、宅、工業(yè)生產用房、營業(yè)用房、行政用房、其他專業(yè)用房等；按照房屋產權性質的不同，其可以分為：國有房產、集體房產、私有房產、聯(lián)營企業(yè)房產、股份制企業(yè)房產、涉外房產等。二、單項選擇題C【解析】下列房地產不得抵押：(1)權屬有爭議的房地產；(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；(6)依法不得抵押的其他房地產。選項ABD均可以設定抵押權，而選項C屬于用于教育事業(yè)的房地產，依法不得抵押?！窘馕觥砍鞘蟹康禺a管理法第26條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使

10、用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”【解析】房地產抵押的法律特征。（1）從屬性。房地產抵押權隨主債權的有效性而成立，隨主債權的消滅而消滅。（2）優(yōu)先受償性。當債務人不能完全履行債務時，債權人有權從抵押房地產的折價或拍賣所得中優(yōu)先受償。（3）不可分性。房地產抵押權設定后，抵押財產的分割不影響房地產抵押權

11、的完整性，債權的分割也不影響房地產抵押對整個債權的擔保效力?！窘馕觥砍鲎馊说慕o付義務，即出租人承擔按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務、保障承租人合法使用房屋的義務、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務和尊重承租人優(yōu)先購買權的義務。選項C屬于出租人的附隨義務。C【解析】我國房地產制度實行強制登記制，也即是說，房地產的取得、權屬變動均需進行產權登記。【解析】按照國務院相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當有100萬元以上的注冊資本，并且是實繳資本。C【解析】設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，在收到申請后30日內應當予以登記，

12、發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，應向申請人說明理由，不予登記?！窘馕觥糠康禺a轉讓的方式有：買賣；贈與；以房產作價入股；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產隨之轉移的；以房地產抵債的，等等。留置適用于動產。A【解析】承租人的義務有：（1）交付租金的義務。這是承租人的主要義務。（2）妥善保管和合理使用房屋的義務。承租人應當以善良管理人的注意義務，保管租賃房屋，并負有相應房屋瑕疵的通知義務。（3）返還房屋的義務。承租人于租賃關系消滅時，應向出租人返還房屋。選項A屬于出租人的義務。10A【解析】城市房地產管理法第62條規(guī)定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押

13、房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記?！比?、多項選擇題1ABCD【解析】房地產法的調整對象有：土地、房屋財產關系，土地利用和管理關系，城市房地產開發(fā)經營關系，城市房產管理關系，城市物業(yè)管理關系。2ABCD【解析】房地產專門法，是指專門規(guī)范房地產經濟關系的各種法律、法規(guī)、政策及最高人民法院的司法解釋。目前，我國房地產專門法主要包括：城市房地產管理法（2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第29次會議通過）、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院1990年5月19日）、劃撥土地使用權管理暫行辦法（國務院土地管理局1992年3月8日）、外商

14、投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法（國務院1990年5月19日）等。3BD【解析】依據不同的標準，可把房地產法分為：（1）單純的土地開發(fā)、再開發(fā)與單純的房屋開發(fā)、再開發(fā)及土地房屋一體化發(fā)展（分類標準：開發(fā)內容）；（2）政府開發(fā)和非政府開發(fā)（分類標準：開發(fā)主體）；（3）經營性開發(fā)與自用性開發(fā)（分類標準：開發(fā)目的）；（4）單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)（分類標準：開發(fā)規(guī)模）。4ABCD【解析】根據城市房地產管理法第58條的規(guī)定，房地產中介服務機構應當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有必要的財產和經費；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

15、設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 5ABCD【解析】根據城市房地產管理法第45條的規(guī)定，商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。 四、簡答

16、題1簡述我國房地產權屬登記的特點。答:（1）登記范圍的特殊性。在我國，大部分城市實行登記核發(fā)兩證制度，即房屋所有權除申請房屋所有權登記外，還要申請國有土地使用權登記。（2）房地產權屬登記的強制性。我國房地產權屬登記是法定義務，不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。（3）登記部門對登記實行實質性審查，無異議時方予登記。（4）房地產權屬登記具有較強的公信力，除司法部門有證據證明有瑕疵而無效外，是產權的唯一合法證明。2簡述以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必須具備的條件。答:依據我國城市房地產管理法第40條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必須具備下列條件：（1）轉讓房地產

17、時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。（2）轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。3簡述房屋租賃的法律特征。答:房屋租賃具有以下法律特征：（1）房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有人；（2）房屋租賃一般具有明確的期限；（3）房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為，其必須進行登記備案；（4）作為房屋租賃法律關系的客體的房屋應該是法律允許出租的；（5）房屋租賃僅轉移房屋所有人對房屋的占有權、使用權和部分收益權，并不當然轉移房屋的全部收益權及對其的處分權。五、案例分析題答:（1）王某是房屋的所有權人，根據物權法第9條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2）李某與陳某的買賣合同無效，根據物權法第97條，處分共有的不動產，應當全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。房屋屬夫妻共同財產，李某與陳某訂立合同時，未經張某同意，即屬于合同法第52條所指的無效合同。而且陳某不屬于善意取得，物權法第106條中明確說了如果受讓物屬于應當?shù)怯浀?，則需要登記。 張某