房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理摘要：自改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速開(kāi)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步走向了輝煌，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也掀起了陣陣熱潮。但是不得不提，在面對(duì)巨額利益誘惑時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)也面臨著很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本篇文章從房地產(chǎn)投資企業(yè)的方向出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資工程所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)分析，識(shí)別出了主要風(fēng)險(xiǎn)?？偠灾?，企業(yè)在面對(duì)房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該不斷地自我完善并不斷的加強(qiáng)自身的積累，并進(jìn)步預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)才能，這樣才能做好充分的準(zhǔn)備，降低可能帶來(lái)的一切損失。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，管理中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A前言一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，

2、它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)和清算風(fēng)險(xiǎn)四種類型。風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資中一個(gè)非常重要的問(wèn)題。以下為房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)種類。1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)劇烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣本錢的進(jìn)步所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資者對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查缺乏以及錯(cuò)誤決斷引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握才能的缺乏。2021年，西安商品住宅市場(chǎng)逐步開(kāi)始“筑底，整體成交量穩(wěn)價(jià)跌。市場(chǎng)庫(kù)存量進(jìn)一步加大，整體庫(kù)存去化需要2年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購(gòu)政策，但并未使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)深陷調(diào)整期，

3、房企年度業(yè)績(jī)普遍未完成。2.流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能挪動(dòng)的。這便導(dǎo)致了由于市場(chǎng)變化，地區(qū)人口構(gòu)造、交通線路、競(jìng)爭(zhēng)者等因素的變化而影響到整個(gè)投資工程收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)，無(wú)法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難到達(dá)合理的價(jià)格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。3.金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是指工程的純收入缺乏以歸還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險(xiǎn)反映了因使用借貸資

4、金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是工程的金融風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時(shí)， 金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)水漲船高，反之金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)愈低。換言之，金融風(fēng)險(xiǎn)是由借貸資金的使用決定的。4.購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)是指通貨膨脹可能導(dǎo)致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付工程款項(xiàng)的情況。在中國(guó)的現(xiàn)階段市場(chǎng)中，假設(shè)投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會(huì)由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴(yán)重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然將來(lái)通貨膨脹率的預(yù)測(cè)已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但將來(lái)的通貨膨脹率卻有可能偏離于開(kāi)始的預(yù)測(cè)，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價(jià)總程度的提升導(dǎo)致了消費(fèi)者購(gòu)置力下降，當(dāng)物價(jià)高于大

5、多數(shù)消費(fèi)者總體收入程度時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會(huì)下降，這就導(dǎo)致了投資者出售收入的降低，從而導(dǎo)致一定的收入損失，這就是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。危害是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著宏大的效益。風(fēng)險(xiǎn)與效益是互相對(duì)等的，從中表達(dá)了風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性，一方面，風(fēng)險(xiǎn)利益使其風(fēng)險(xiǎn)具有使人們甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益的誘惑效應(yīng)，另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)太大、決策者厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然就會(huì)采取回避風(fēng)險(xiǎn)的行為，這就是風(fēng)險(xiǎn)的約束效應(yīng)。這就是風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的兩個(gè)方面，它們同時(shí)存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時(shí)，人們是選擇風(fēng)險(xiǎn)還是選擇回避風(fēng)險(xiǎn)，兩種效應(yīng)互相作用的結(jié)

6、果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別， 并進(jìn)展系統(tǒng)的歸類分析，以提醒其風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的一系列過(guò)程。三、房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.風(fēng)險(xiǎn)回避。在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資工程著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資工程進(jìn)展投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。假設(shè)預(yù)期獲益的時(shí)機(jī)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng)，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是互相直接作用的。2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移過(guò)程中，投資者可以通過(guò)合同，使另一方來(lái)承擔(dān)以及賠償風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中其中的一種方式，被稱作保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移，即通過(guò)保險(xiǎn)的方式，防止承受大的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。四、結(jié)語(yǔ)在投資的過(guò)程注意使用多種投資方式，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，這不容人們改變。我認(rèn)為，人活著不僅是為了享受，也是為了承受各種挑戰(zhàn)的，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)