房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)研究提要 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的步伐越來越快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、地域分散、管理難度較大，因此舞弊頻發(fā)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)部審計(jì)才剛剛開始，很多新的理論和方法還需要積極地探究。因此，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，對(duì)于控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)步企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；舞弊中圖分類號(hào)：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A收錄日期：2021年5月26日一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后開展起來的。1982年我國(guó)恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺(tái)說明我

2、國(guó)推進(jìn)內(nèi)審工作的決心。?內(nèi)部審計(jì)暫行方法?于1985年出臺(tái)，?中華人民共和國(guó)審計(jì)法?在1994年出臺(tái)，?關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定?緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來，?內(nèi)部審計(jì)詳細(xì)準(zhǔn)那么?和?內(nèi)部審計(jì)根本準(zhǔn)那么?相繼出臺(tái)，這無疑有力地推動(dòng)了我國(guó)內(nèi)審工作的開展。但改革開放以來，我國(guó)才大力開展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并沒有給企業(yè)內(nèi)審的開展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近開展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多缺乏和問題：一不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方興隆國(guó)家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和開展起來的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員裝備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，

3、西方興隆國(guó)家公司的董事會(huì)下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會(huì)直接由董事會(huì)負(fù)責(zé)，其他部門無權(quán)干預(yù)，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國(guó)大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會(huì)計(jì)部門或紀(jì)律委員會(huì)、監(jiān)察廳。這說明我國(guó)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。二內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級(jí)管理人才。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、籌劃到工程施行階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、本錢控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識(shí)的互相配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識(shí)的綜合型人才，

4、而且其知識(shí)構(gòu)成要不斷更新，否那么，就會(huì)因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生破綻。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識(shí)面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識(shí)構(gòu)造；還有不少人既沒有承受過完好系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的消費(fèi)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)歷，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。三缺乏個(gè)人誠信機(jī)制。我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建立等相關(guān)工作。行業(yè)的高速開展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)無視了對(duì)其信譽(yù)度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)視和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問題暴露

5、后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的本錢，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲罰，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。四信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的工程公司開發(fā)形式，近年來集團(tuán)化、規(guī)?；_展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈創(chuàng)造顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完好性方面都存在很多破綻。一些一線工程公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。工程公司發(fā)生的問題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反響，增強(qiáng)

6、了問題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠工程公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過程中，外表上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，工程公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，成心隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該工程進(jìn)展例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實(shí)。五房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性商業(yè)機(jī)密的特點(diǎn)，致使最終的建立產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開性。地理位置唯一、構(gòu)造設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)工程在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這

7、樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕すこ探r(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)工程的開發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)展整理，從而無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，根底價(jià)格如材料又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了時(shí)機(jī)。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策一健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)

8、構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織形式下，按隸屬關(guān)系詳細(xì)可分為：1屬于職能部門的組織形式；2董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)指導(dǎo)的組織形式；3監(jiān)事會(huì)指導(dǎo)的組織形式；4總裁/總經(jīng)理指導(dǎo)的組織形式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性兩方面關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原那么、權(quán)威性原那么、效率優(yōu)化原那么，因地制宜地來設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重指導(dǎo)的組織形式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績(jī)，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)形式還需要各個(gè)部門明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部審計(jì)制度，來監(jiān)視和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效進(jìn)步企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安康開展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照?內(nèi)部審計(jì)詳細(xì)準(zhǔn)那么