《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法》

1、精選文檔房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法一、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率 (一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 稅率為30% (二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分 稅率為40% (三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 稅率為50% (四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 稅率為60% 二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下： (一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×30% (二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×40%-扣除項(xiàng)目金

2、額×5% (三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額 = 增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% (四)增值額超過200%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。 3、 扣除項(xiàng)目 (一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施

3、費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 2、前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性爭辯和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3、建筑安裝工程費(fèi) 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 5、公共配套設(shè)施費(fèi) 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)用 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工

4、資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動愛護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⒐?yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芄?yīng)金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例

5、，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）評估價格評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 （5） 稅金稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。 （6） 加計的扣除 依據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計的扣除。 四、計算舉例 例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300

6、萬元，獲得土地使用權(quán)后，馬上開頭開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的一般標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。 計算步驟如下： 第一步：計算商品房銷售收入 4,000×10,000=4,000萬 其次步：計算扣除項(xiàng)目金額 1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元 2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元×10,000平方米1,500萬元 3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用： 由于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（3001500） ×10180萬元，應(yīng)依據(jù)180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。 4、計算加計扣除：（3001500）×201800×20360萬元 5、稅金：170萬元 扣除項(xiàng)目金額3001,5001803601702,510萬元 第三步：計算增值額 增值額商品房銷售收入扣除項(xiàng)目金額合計 4,0002,5101,490萬元 第四步：確定增值率 增值率1,4902,510×10059.36 增值率超