產(chǎn)權(quán)式酒店案例分析

1、第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式（案例研究）一、紫薇·銀座1、紫薇·銀座投資回報方式n 業(yè)主購房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優(yōu)惠5%；n 業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報（稅前），同時業(yè)主可享受每年有15天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限20年，20年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。n 與酒店的委托經(jīng)營管理方式有兩種：A、有限自用投資型酒店。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費(fèi)贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲

2、取年度利潤分紅。B、投資+經(jīng)營型酒店。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報。2、相關(guān)分析第一， 固定投資回報的操作模式在當(dāng)時是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運(yùn)作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有長期比較穩(wěn)定的收益，都給購房者很大的信心保證； 第二， 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級城市灰色資金收入轉(zhuǎn)移者，他們對成都房地產(chǎn)市場的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資回報，在2004年2月實際返利中開發(fā)

3、商代扣了稅費(fèi)和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢破滅。第三， 從目前中原對紫薇銀座和紫薇酒店的調(diào)查來看，酒店部分運(yùn)作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒店部分在補(bǔ)貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經(jīng)營情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財務(wù)也很吃緊。第四， 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。二、世代錦江1、成都世代錦江投資回報方式1) 固定投資回報n 業(yè)主購房即辦理七成20年按揭（首付為140，000元，月供為2，185.26元），同時與管理公司簽訂一套客房10年租賃合約（由

4、開發(fā)商擔(dān)保）；n 10年期內(nèi)，業(yè)主客房月供由管理公司全額承擔(dān)，且管理公司每年一次性返還業(yè)主首付款×8%的紅利；則10年的回報為374，231.2元（實際回報率為7.96%）；n 業(yè)主每年可獲36天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入住；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金；n 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；n 若按酒店客房250元/天計，則客戶每年可獲9，000元（36天*250元/天）的免費(fèi)入住權(quán)；加上每年首付8%的現(xiàn)金回報和月供款，在宣傳時開發(fā)商稱回報率為9.88%（37，423.12+9，

5、000/470，000）；n 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項配套設(shè)施58折不等的優(yōu)惠。2) 參與酒店分紅n 業(yè)主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發(fā)商不承諾固定回報，業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偩频晏潛p；n 業(yè)主年度收益額=全體業(yè)主可分得利潤×（業(yè)主物業(yè)價值÷酒店物業(yè)總價值）；n 業(yè)主每年可獲36天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入住；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金；n 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項配套設(shè)施58折不等的優(yōu)惠；n 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；n 管理公司將定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情

6、況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報。3) 固定回報+利潤分紅n 管理公司為業(yè)主提供等額回報，回報額=業(yè)主物業(yè)總額*固定回報率；回報額不低于其按八成三十年方式計算的月供款（年回報率=年回報額/總房款），即5.2%；n 業(yè)主與酒店按7：3比例參與酒店年終利潤分配，業(yè)主年度收益額=（全體業(yè)主可分得利潤-全體業(yè)主固定回報額）×（業(yè)主物業(yè)價值÷酒店物業(yè)總價值）；n 業(yè)主回報=固定回報額+業(yè)主年度收益額；n 業(yè)主

7、每年可獲36天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入?。淮隧棛?quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金；n 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項配套設(shè)施58折不等的優(yōu)惠； n 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；n 管理公司將定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報。2、相關(guān)分析n 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大

8、體相當(dāng)；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力；n 遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經(jīng)營的漸好,所享受的回報會越來越高,同時會吸引客戶與酒店續(xù)約;n 成都世代錦江投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付，10年內(nèi)不再額外付出，還可收回一定投資；且開發(fā)商付出較前兩種回報方式少；n 以前三種方式的投資回報額計,客戶在合同期內(nèi)都不能收回首付投資；n 后兩者回報方式都需要向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，不過大多數(shù)客戶都明確表示不相信酒店公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報方式。三、深圳雅蘭酒店1、經(jīng)營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（

9、深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理，在籌備開業(yè)和第一年由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理。2、財務(wù)制度經(jīng)營管理公司將按照國家財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營管理方面的各類咨詢，定期向業(yè)主通報雅蘭酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師 事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照宴席報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受 投資回報。 3、投資方案1) A方案-休閑投資型（享有100利潤分配）委托經(jīng)營期限不少于一個財務(wù)年度（每一個財務(wù)年度單位：12個月）；業(yè)主

10、可隨時入住酒店，不計時數(shù)，對客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（40元/月.M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應(yīng)分利潤中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，且業(yè)主不要求改變原有委托方式時，不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營成本。 2) B方案-投資回報型（享有60利潤分配）委托經(jīng)營時限為六個財務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期

11、限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損；每年入住簽分累計不超過80分（含80分），酒店基本運(yùn)行費(fèi)用由發(fā)展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付；超過80分時， 業(yè)主入住需按當(dāng)日散客房價的優(yōu)惠價支付房費(fèi)，且不再實施簽分制； 在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。（具體分配方案見第八條）。業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤；如果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計算方法分擔(dān)虧損。3) C方案完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用

12、（40元/M.月）且不參與酒店利潤分配；當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務(wù)并收取70元/.間的客房服務(wù)費(fèi)。4、業(yè)主權(quán)益及義務(wù)每間房業(yè)主將擁有兩張有酒店編號的精美業(yè)主卡，兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應(yīng)及時通知酒店掛失并及時補(bǔ)辦，掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，須由業(yè)主承擔(dān)。雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于個財務(wù)年度（A方案）或六年（B方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。1) 房服務(wù)費(fèi)用（包括布草換洗費(fèi)及客房內(nèi)印刷品、洗漱用

13、品等日常消耗品費(fèi)用）業(yè)主在享受客房服務(wù)時，需承擔(dān)70元/日. 間的酒店客房服務(wù)費(fèi)，其中必須支付布草洗滌更換費(fèi)（40元/套.次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時，業(yè)主需繳納30元/套.次?？头糠?wù)務(wù)費(fèi)每年按市場價格調(diào)整一次。 2) 業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分， 業(yè)主入住時按當(dāng)日積分簽分累計。對委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制。3) 業(yè)主委經(jīng)營管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受10天次.間免客房服務(wù)費(fèi)住房。 5、業(yè)主入住管理1) 預(yù)約入住：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房

14、，在委托經(jīng)營期間，業(yè)主若需入住，淡季應(yīng)在24小時之前、旺季應(yīng)在72小時之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其他同類標(biāo)準(zhǔn)的客房。2) 加開房間：委托經(jīng)營的客戶業(yè)主，帶親朋好友加開房間，旺季（5月-9月）每月限多一間房記分，淡季（10月至次年4月）每月限多3間房記分，超出部分按當(dāng)客房價的優(yōu)惠支付房租。3) 業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的傳真中，寫明被授權(quán)人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權(quán)持此卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費(fèi)離店前須

15、現(xiàn)金支付。4) 持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項，每超過1日，需支付應(yīng)付款的5的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其他方式予以追訴。 5) 業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。注：P為當(dāng)日入住標(biāo)準(zhǔn)記分；山景房、海景房、豪華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房價五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計分?jǐn)?shù)；如業(yè)主同時擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記的房間為標(biāo)準(zhǔn)記分。 6、業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受8折價格優(yōu)惠：溫水泳池 ；西餐廳；咖啡廳；專用海濱

16、沙灘區(qū)服；酒店專車交通服；中醫(yī)保健服；美容美發(fā)發(fā)；優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照停車場規(guī)定執(zhí)行。 7、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）1) 客房基本運(yùn)行費(fèi) 按建筑面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設(shè)備管理費(fèi)10元、冷曖水費(fèi)6元、空調(diào)費(fèi)15元、房間清潔費(fèi)7元，設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金1元，酒店管理公司按管理費(fèi)10提取1元管理費(fèi)，合計40元/M月。2) 商業(yè)基本運(yùn)行費(fèi)（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調(diào)管理費(fèi)） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理費(fèi)為10元，空調(diào)費(fèi)15元；酒店管理公司按管理費(fèi)10提取1元管理費(fèi)，合計26元/M月，水、電費(fèi)用依獨(dú)立水電表的實際用量交納。3) 費(fèi)用繳納 業(yè)主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時繳納三個月的基本運(yùn)行費(fèi)按金