不動產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料

1、第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價格1.不動產(chǎn)是指土地以及地上地下的建筑物和由此而衍生的各種權(quán)益。建筑物：房屋+構(gòu)筑物。其他土地定著物（fixtures）：附屬于或結(jié)合于土地或建筑物。不動產(chǎn)區(qū)位是指一宗不動產(chǎn)與其他不動產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。2不動產(chǎn)的特性 自然特性：不動產(chǎn)作為自然物的特性，不可移動性、個別性、耐久性、數(shù)量有限性社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系的特性。價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性4不動產(chǎn)市場：由不動產(chǎn)所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。特征:1、不動產(chǎn)市場的部分性 2、實質(zhì)上的

2、權(quán)屬交易：3、不動產(chǎn)市場的地域性4、不動產(chǎn)市場交易對金融的依賴性5、不動產(chǎn)市場的高度壟斷性6、流通方式的多樣性：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、分割轉(zhuǎn)讓、預(yù)售等。7、不動產(chǎn)市場客體的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性8、不動產(chǎn)市場中廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)5不動產(chǎn)價格的概念：在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。具有價格條件：1、有用性（效用）： 2、相對稀缺性： 3、有效需求： 特征:1房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響大2一般以交換價格或租金表示3是關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利、權(quán)益的價格4長期作用下形成的5、房地產(chǎn)價格受交易者個別情況影響較大影響因素 （1）一種分類是從房地產(chǎn)自身及外部條件可分為：自身因素：包括區(qū)位因素、實物因素和

3、權(quán)益因素。外部因素：包括人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等。（2）一種分類是按照因素與不動產(chǎn)的關(guān)系及影響范圍可分為：一般因素：（一）社會因素:人口因素、城市化水平、政治狀況、社會治安狀況、不動產(chǎn)投機、心理因素（二）經(jīng)濟因素 :經(jīng)濟發(fā)展水平、財政狀況、居民收入狀況、物價水平、金融狀況、技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況（三）制度（行政）因素 :土地制度和住房制度，相關(guān)規(guī)劃、計劃，稅收制度政策 區(qū)域因素 1、地區(qū)社會經(jīng)濟地位2、城市內(nèi)各類用地適用性及稀缺程度個別因素 （一）土地個別因素 1、自然條件：位置、街面的寬度、深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)、地勢、土壤、土地等條件

4、2、環(huán)境狀況：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、綠化人文等。（二）建筑物個別因素用途類別，建筑規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)，層數(shù)、朝向，質(zhì)量 第二章不動產(chǎn)估價1專業(yè)不動產(chǎn)估價：不動產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派不動產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法，對特定不動產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。2.條件：1必須有估價當(dāng)事人2必須遵守不動產(chǎn)估價的基本理論、原則與方法。3不動產(chǎn)估價目的必須明確。4必須依照一定的程序，選用合理的方法。5估價依據(jù)須充分6明確估價期日與估價結(jié)果有效期。7設(shè)定估價假設(shè)和條件 8明確

5、估價對象：9客觀合理價格或價值的估算或判斷3.特點：1不動產(chǎn)估價是評估不動產(chǎn)的價值而不是價格2不動產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價3不動產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證4不動產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)5、不動產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)4.范圍 1不動產(chǎn)交易評估2、不動產(chǎn)抵押評估3、不動產(chǎn)保險評估4、不動產(chǎn)典當(dāng)評估5、不動產(chǎn)稅收評估6、不動產(chǎn)征收征用評估7、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓評估8、房地產(chǎn)分割評估9、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定評估5原則：獨立、客觀、公正原則，合法原則，最有效使用原則，估價期日原則，替代原則，謹(jǐn)慎原則，供求原則，預(yù)期收益原則，收益分配原則（貢獻原則），均衡原則，

6、報酬遞增遞減原則6.估價程序：指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。一、獲取估價業(yè)務(wù) 二、明確估價事項1、估價目的：2、估價對象3、估價期日和日期： 4、明確價值類型：三、擬定估價方案1、工作方案：擬定工作步驟和進度：作人員的安排、所需經(jīng)費預(yù)算與籌集。資料調(diào)查收集、人員培訓(xùn)。2、技術(shù)方案：技術(shù)路線、估價思路、技術(shù)手段、估價方法。 四、資料的搜集與整理：1、基礎(chǔ)資料 2、方法性資料 3、相關(guān)圖件資料 五、實地查勘估價對象六、選用估價方法并運算 七、確定估價結(jié)果 八、撰寫估價報告 九、估價資料歸檔7.估價報告（appraisal report）：全面、公正、客

7、觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。8.估價理論 :一、土地價值和價格論（一）馬克思土地價值與價格論1、馬克思勞動價值論與土地價值論2、馬克思地租理論3、馬克思土地價格理論（二）西方經(jīng)濟學(xué)的土地價值與價格論1、西方經(jīng)濟學(xué)的土地價值理論2、西方經(jīng)濟學(xué)的土地價格理論馬克思土地價值和價格理論對土地估價的指導(dǎo)意義土地價格地租的資本化，即地價地租/利息率，是收益還原法的理論基礎(chǔ)。（1）自然狀態(tài)下的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值，并存在價格。（2）土地價格的實質(zhì)是地租的資本化。（3）土地租金是出租土地的資本化收入。（4）級

8、差地租、壟斷地租的存在是造成不動產(chǎn)價格高低的主要原因。西方經(jīng)濟學(xué)的土地價值和價格理論對不動產(chǎn)估價的指導(dǎo)意義多元價值論：重視土地具有特殊使用價值，土地的稀缺性和特殊的使用價值決定著土地價格的高低，為準(zhǔn)確把握不動產(chǎn)市場價格指明方向。非勞動價值論：視土地為商品，把土地交易和土地價格納入市場體系，將難以把握的大量因素及其作用進行度量，綜合考慮市場供求關(guān)系和供求規(guī)律，因此要求估價中注重市場。二、區(qū)位理論1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論：杜能圈結(jié)構(gòu)：自由式農(nóng)業(yè)圈、林業(yè)圈、農(nóng)業(yè)圈、谷草式農(nóng)業(yè)圈、三圃式農(nóng)業(yè)圈、畜牧業(yè)圈。2、工業(yè)區(qū)位論：運費指向論、勞動費指向論、集聚指向論。3、中心地理論第三章 市場比較法1市場比較法：選取數(shù)宗

9、真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)之間的差異對成交價格進行適當(dāng)處理后得到估價對象價值的方法。2理論依據(jù) ：替代原理。3類似不動產(chǎn)：所處區(qū)位、用途、權(quán)利、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相似的不動產(chǎn)?？杀葘嵗航灰讓嵗薪灰最愋瓦m合于估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)：在一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，能夠代表某一范圍內(nèi)不動產(chǎn)基本條件和特征的，具有標(biāo)準(zhǔn)作用的不動產(chǎn)。4公式：估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

10、 5適用的估價對象1.同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.難以采用市場法的情況：數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性差的房地產(chǎn)。6具備的條件：近期有較多類似房地產(chǎn)交易。7步驟：1搜集交易實例 2選取可比實例3建立價格可比基礎(chǔ)4交易情況修正 5交易日期修正（市場狀況調(diào)整）6區(qū)域因素修正 7個別因素修正8求取比準(zhǔn)價格 第四章 收益法1收益還原法：將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價期日的估價方法。2理論依據(jù)：預(yù)期收益原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。3步驟：1收集整理資料2確定總收益3確定總

11、費用4計算純收益5還原利率確定6求取收益價格 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)凈收益/利息率4適用的估價對象：有經(jīng)濟收益或有潛在收益不動產(chǎn)，房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。5潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。6有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入，即客觀總收益。7折舊費：房屋在使用中因損耗而在租金中補償?shù)牟糠謨r值。年折舊費=（房屋重置價 殘值）/耐用年限=房屋重置價×（1 殘值率）/耐用年限8純收益、凈收益：由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。不動產(chǎn)純收益=年總收益 年總費用9資本化率的確定方法

12、：1、市場提取法（租價比法） 2、復(fù)合投資收益率法3、 投資收益率排序插入法4、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）10土地殘余法：以收益法以外的方法求取不動產(chǎn)的純收益和建筑物價格。從不動產(chǎn)的純收益中扣除建筑物的純收益，得土地純收益，再以土地資本化率，以有限年期公式還原，求得有限年期土地使用權(quán)價格。11、建筑物殘余法：以收益法以外方法求取不動產(chǎn)的純收益和基地土地使用權(quán)的價格，然后從不動產(chǎn)的純收益中扣除基地的純收益得到建筑物的純收益，再以建筑物資本化率，以有限年期收益還原公式還原，可得建筑物的收益價格。 第五章成本法基本概念1成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算

13、估價對象的客觀合理價格或價值的方法。又稱原價法、承包者法、合同法、加法、積算法。2實質(zhì)：通過對估價對象的各組成部分的市場價格的計算，最終確定估價對象整體的市場價格。以成本為導(dǎo)向。 以成本法評估出的不動產(chǎn)價格稱積算價格、積算價值。3理論依據(jù)：生產(chǎn)費用價值論（商品的價格是依據(jù)其所必要的費用決定的）。4適用的估價對象1、新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。2、很少交易而限制了市場法運用、沒有經(jīng)濟收益或潛在收益限制了收益運用的房地產(chǎn)， 3、獨特設(shè)計或只針對獨特使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者裝修部分，通常也采用成本法。4、房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。5條件

14、：價格成本平均利潤 1、自由競爭；2、商品本身可以大量復(fù)制生產(chǎn)。6成本法中的成本特殊含義：（1）經(jīng)濟成本（2）估價時點時的價格（3）消費者的成本（4）客觀成本7建筑物重置價格或重置成本：采用估價時點的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備、技術(shù)、工藝等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。適用一般建筑物。建筑物重建價格或重建成本：采用估價對象相同的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備、技術(shù)、工藝等，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。 適用具有美學(xué)或歷史價值的建筑物。8折舊概念：因各種原因造成的建筑物價值損失，是建筑物

15、估價時點的市場價格與其重新構(gòu)建價格之間的差額?？鄢叟f即是減價修正。折舊類型：1、物質(zhì)折舊：包括：1）自然經(jīng)過的老化 2）正常使用的磨損3）意外破壞的損毀。4）延遲維修的損壞殘存。2、功能折舊3、經(jīng)濟折舊 包括：供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。9步驟：一、收集整理資料 二、估算重置價格或重建價格； 方法：建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤 計算方法：1、單位比較法2、分步分項法3、指數(shù)調(diào)整法4、工料測量法三、估算建筑物折舊四、求取積算價格 不動產(chǎn)價格=土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊

16、求取建筑物折舊的方法1、年限法2、觀察法（分解法）3、成新折扣法 第六章假設(shè)開發(fā)法的基本概念1假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上，扣除不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費，建筑物建造費等）、利息、利潤、稅費等，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。2理論依據(jù)：預(yù)期原理 3特點 1、可靠性基于對待開發(fā)不動產(chǎn)的各種假設(shè)2、以種種假定或限制條件為前提。3、有動態(tài)、靜態(tài)兩種計算方式。動態(tài)：利息、利潤不再單獨計算，而是在折現(xiàn)率中考慮。同時將所有發(fā)生的費用和收入都折算到一個時間點，通常為購買土地的時間。靜態(tài)：利息、利潤單獨計算，計息期通常到開發(fā)完成時止，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。

17、4適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)用地估價，具有再開發(fā)價值、潛力且開發(fā)后的價值可以市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，也可采用該方法。1、待開發(fā)土地的估價。2、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價。3、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估。4、在建工程。5、可裝修、可改變用途的舊房等。還可用于：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格。 測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤。測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。5步驟：一、調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況 二、選擇最佳開發(fā)利用方式：選擇在合法利用前提下，將來能獲得最高經(jīng)濟效益的土地使用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑式樣、規(guī)模、檔次等。三、估計開發(fā)經(jīng)營期 四、預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格 五

18、、估算成本費用及利稅 六、求取估價對象價格靜態(tài)：待估不動產(chǎn)價格=開發(fā)后不動產(chǎn)總價格開發(fā)費專業(yè)費不可預(yù)見費利息租售費用稅金利潤動態(tài)：待估不動產(chǎn)價格=開發(fā)后不動產(chǎn)總價格開發(fā)費專業(yè)費不可預(yù)見費租售費用稅金開發(fā)經(jīng)營期：從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或租完的時間，包括開發(fā)前期、建設(shè)期、經(jīng)營期。第七章路線價法的基本概念1路線價法：通過對面臨特定街道，使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。2、理論依據(jù)1、基本原理 城市商業(yè)用地價格隨離道路距離增加而降低，距街道越近，價值越大，越遠(yuǎn)，價值越低。2、理論依據(jù)：區(qū)位理論 替代理論 個別性3、

19、基本公式國內(nèi)：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積（×其它條件修正率）路線價單位：元/平方米國外：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地寬度（×其它條件修正率）路線價單位：元/米4、適用范圍：主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。5、適用條件 前提條件：科學(xué)合理的深度指數(shù)表、各種修正率；街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。6 估價步驟1劃分路線價區(qū)段2設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度3選取標(biāo)準(zhǔn)宗地4測算路線價5制定修正率表 6計算臨街各宗地價格7 標(biāo)準(zhǔn)（臨街）深度：隨土地離道路距離增加，道路對土地使用價值影響為零時的深度。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線。 表地：

20、里地線與道路之間的區(qū)域或臨街道。 里地：里地線以外的區(qū)域。標(biāo)準(zhǔn)宗地：路線價區(qū)段內(nèi)在深度、寬度、形狀等屬標(biāo)準(zhǔn)的地塊，有代表性的地塊。路線價：路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價。評估路線價：以市場法、收益法等若干法評估若干標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價，再以眾數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、求得路線價。8歐美法則1）四三二一法則：2）霍夫曼尼爾法則3）蘇慕斯法則4）巴的摩爾法則5）哈柏法則9面臨街地的估價：直接利用各種法則評估。10街角地的估價：先計算正街價格，再計算旁街價格，兩者之和為該街角地的價格。根據(jù)慎格爾法則，該幅土地的正街價格為：根據(jù)慎格爾旁街深度百分率表，旁街的影響價格為：則街角地總價格為，由于街與旁街的價格之比為

21、100050021，所以該街角地的總價格為：11雙面臨街地的估價1、平均估價法： 2、重疊價格估價法： 第八章基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1基準(zhǔn)地價：政府對城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域評估的土地使用權(quán)價格。2基準(zhǔn)地價的特點1、分用途價格2、平均價格3、有限年期4、時效性5、全域性6、公開性3基準(zhǔn)地價的作用1、國家宏觀控制土地市場的依據(jù)。2、國家征收土地使用稅的依據(jù)。3、利于有序土地市場秩序的建立4、進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)。4評估原理1、土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。2、各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。3、各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的分布規(guī)律。4、土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。 5評估原則1、土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合。2、以現(xiàn)實的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃。3、各類用地分別評估、多種方法綜合運用。4、與社會經(jīng)濟水平相適應(yīng)、協(xié)調(diào)。5、選擇合適的估價技術(shù)路線。6、基準(zhǔn)地價評估范圍的確定 1）、范圍：城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃建設(shè)區(qū)2）、均質(zhì)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)影響土地價格的因素指標(biāo)相對一致性，是均質(zhì)區(qū)域。3）方法：一是利用影響城鎮(zhèn)土地使用價值的因素，依據(jù)其在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級別（城鎮(zhèn)土地定級）。二是直接在城鎮(zhèn)土