深圳華南城調(diào)研報(bào)告

1、華南國(guó)際工業(yè)原料城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告物流事業(yè)部2009年01月3日一引言1二基本概況1（一）區(qū)位與交通11、華南城區(qū)位及布局12、華南城交通2（二）商鋪建筑格局3三專業(yè)市場(chǎng)第一期經(jīng)營(yíng)狀況4（一）概況4（二）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀41、商鋪出租情況42、商鋪的經(jīng)營(yíng)情況53、現(xiàn)狀原因分析6（三）市場(chǎng)推廣71、招商72、宣傳推廣73、促銷7（R）配套服務(wù)81、酒店及餐飲娛樂(lè)配套82、辦公配套93、生活配套94、物流配套鐵東物流園區(qū)105、其他配套12四第二期概況12（一）建設(shè)情況121、紡織服裝及皮革皮具交易中心122、環(huán)球物流中心133、第二期商業(yè)配套14（二）招商策略151、第二期交易中心商鋪?zhàn)馐鄄呗?52、商

2、務(wù)中心辦公樓租金及管理費(fèi)16五結(jié)論16（一）市場(chǎng)規(guī)劃合理、管理規(guī)范16（二）項(xiàng)目建設(shè)節(jié)奏把控好、開發(fā)有序16（三）功能配套逐漸完善、業(yè)態(tài)豐富17（四）招商宣傳策略靈活多樣、效果顯著17（五）市場(chǎng)仍處于培育階段、培育期長(zhǎng)18（A）華南城與商戶共生共、共同發(fā)展18（七）周邊環(huán)境制約了華南城進(jìn)一步發(fā)展18111一引言華南國(guó)際工業(yè)原料城（簡(jiǎn)稱：“華南城”）坐落于深圳市平湖物流棊地園區(qū)，項(xiàng)冃 規(guī)劃總占地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑而積超過(guò)220萬(wàn)平方米，規(guī)劃總投資超 過(guò)60億元人民幣，全而建成后的華南城將成為規(guī)模宏大、品種齊全、現(xiàn)代化程度極高 的匸業(yè)原材料及成品展覽交易中心、現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地

3、和制造業(yè)高端集成服務(wù)平 臺(tái)。二基本概況華南城從地理位置看，周邊由繞山愎、禾花、輔城坳、新木村、I：木古村等居民牛 活區(qū)，容納有25萬(wàn)復(fù)合型消費(fèi)人口。（一）區(qū)位與交通1、華南城區(qū)位及布局華南城東靠鐵東物流園區(qū)，為華南城商戶提供配套倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；西臨平湖生態(tài)園，此 為水久生態(tài)水源保護(hù)區(qū)；南北面是密集的農(nóng)民房住宅小區(qū)，華南城在南面租賃部分農(nóng)民 房為一期商戶員工提供的輔助住宅。富安人道/LL華南西苑 一Il 11 11平'L J；s： :路; 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1!國(guó)際大道魯大道>家富fl招中華南大道眾倔IHlal52華貴衲畑務(wù)中心姜人道華南城 期皿賃仙助住宅圖1華南城布局

4、圖整個(gè)華南城采用對(duì)稱式格局，沿著主干道兩側(cè)對(duì)稱建設(shè)，一期緊沿南北主干道，二 期緊鄰一期，是一期主要市場(chǎng)的東西方向拓展及延伸。屮心位置（轉(zhuǎn)盤）是南北主干道 和東西主干道交匯處，站在中心位置就可以清晰的看到華南城-期的五大商業(yè)圈（紡織 服裝、皮革皮具、五金化工、印刷紙品、電子原材料），華麗城貴賓樓、華南城國(guó)際會(huì) 展屮心、金威啤酒廣場(chǎng)和正在建設(shè)的環(huán)球物流中心和紡織服裝、皮革皮具的二期匸程。圖2南北與東西主干道交匯處為方便采購(gòu)商快捷查詢倍息，華南城每個(gè)市場(chǎng)前而都設(shè)有采購(gòu)商服務(wù)中心，且每個(gè) 路口都設(shè)有路標(biāo)及市場(chǎng)經(jīng)背分區(qū)導(dǎo)購(gòu)圖。2、華南城交通華南城北臨富安大道、西臨平新北路，均為雙向6車道。并與水官鳥速、

5、機(jī)荷鳥速、 南坪快速、清平快速等公路連接。華南城內(nèi)部華南大道雙向8車道，國(guó)際人道雙向6車 道，齊交易中心的中間道路為雙向4午道，交易市場(chǎng)內(nèi)部其余的均為雙向2午道。華南 城內(nèi)部道路規(guī)劃完善。圖3華南城內(nèi)部道路（二）商鋪建筑格局專業(yè)市場(chǎng)第一期建筑風(fēng)格簡(jiǎn)易，采用23層格局，一層是展示交易商鋪，23層是 辦公室及倉(cāng)庫(kù)（臨街面的鋪位及胳幢建筑靠最外的鋪位是三層），首層4.2 m,二層3.3 m, 三層3.3m。三層而積大都2OO1112以上，最大的有270nr,兩層面積在80100多nA 鋪面采用全玻璃材質(zhì)。另外，樓宇之間的距離在5米左右，每個(gè)專業(yè)市場(chǎng)樓宇之間的距 離達(dá)到10米，供左右兩邊商家作為卸貨平

6、臺(tái)使用。專業(yè)交易帀場(chǎng)詢面有20米左右空地, 空間較為寬廣，供停車、裝貨、卸貨使用?？傮w而言，一期建設(shè)容積率比較低，占地而 積比較大，視覺(jué)很空曠，背造了氣勢(shì)宏大的商業(yè)氛閑。圖4華南城市場(chǎng)建浪實(shí)物圖三專業(yè)市場(chǎng)第一期經(jīng)營(yíng)狀況(一) 概況五大交易中心笫-期總建筑而積約37.2萬(wàn)nr,各中心而枳分布見表1, 30%的商 鋪出售，70%的商鋪出租。商家主耍來(lái)源丁廣東、福建、浙江、江蘇四省，廣東片據(jù)多 數(shù),其中廣東主要來(lái)自深圳、廣州、東莞,深圳占多數(shù)。華南城的鋪面商家大多用來(lái)展 示，LI常交易以電話訂單為主。2003年2005年為市場(chǎng)培冇期，以招商為主，2006年 開始完全運(yùn)背。20062007兩年運(yùn)背狀況

7、較好，2008年由丁受金融危機(jī)影響，運(yùn)背狀 況不共理想，LI交易額約2億元，年交易額約700多億。表1五大交易中心一期概況紡織交易 中心一期皮革交易 中心一期五金交易 中心電子交易 中心印刷交易 中心建筑面積10 力 nr10 力 m28.2 力 nr4萬(wàn)m25萬(wàn)nr舗位數(shù)756 (nJ732間785間224間396間面積而積主耍有349, 303, 101,190, 98 m*不等,主要以101 m*為主。銷售模式30%的商鋪出俗，70%的商鋪出租(-)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀K商鋪出租情況華南城五大交易中心的商鋪出租悄況如下表2：交易中心總鋪位數(shù)空鋪數(shù)空置率出租率皮革皮具73210213.93%86.07

8、%印刷紙品包裝39614336 11%63.89%電子原材料2246629.46%70.54%紡織服裝75616922.35%77.65%五金化工塑料78517423.64%76-36%表2五大交易中心商鋪出租悄況日期：2009-1-11從表2中可以看鋪位空閑率較高，據(jù)了解，空鋪有以下兒種狀況：1）有招牌，里面有貨，門是關(guān)著的；有兩種情況，一是商家提前回家過(guò)春節(jié)，二 是商家撤走之后，其它商家暫時(shí)把貨物寄存此處，掛著這些牌子和廣告主耍是為了營(yíng)造 氣氛。2）有招牌，室內(nèi)沒(méi)有任何貨物及辦公設(shè)備，說(shuō)明商家已搬走，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓。3）沒(méi)招牌，里而有貨，關(guān)閉著門，是商家暫時(shí)把貨物堆積此處。4）沒(méi)招牌，電面沒(méi)貨，

9、門關(guān)著，至今還沒(méi)有租售出去。* 3華南城一期商舗租金及管理費(fèi)租金管理費(fèi)壓金三層結(jié)構(gòu)Mi構(gòu)好地段差地段第一年第二年3.8 7L/m25000 元第一年第一年第一年第二年iJi8萬(wàn)3.8萬(wàn)4.5萬(wàn)4力4萬(wàn)2、商鋪的經(jīng)營(yíng)情況（1）商家的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀華南城整個(gè)市場(chǎng)顯得冷冷淸淸，人流午流稀少。從走訪的五大交易中心來(lái)看：皮革 皮具交易小心生意較好，貨物充足，大多數(shù)商鋪都在營(yíng)業(yè)：其次是紡織服裝交易中心和 電子交易中心，最差的是印刷交易中心和五金交易中心"訪問(wèn)了 6家店鋪,業(yè)主表示2006、2007經(jīng)營(yíng)狀況較好,2008年則不行;2008年6 家店鋪基本上是都是保本，盈利較微，保木都是基于有老客戶的悄況

10、下。（2）商家信心指數(shù)現(xiàn)在華南城受到金融危機(jī)的影響，部分商家在租期滿后撤離華南城，或者一些租期 沒(méi)滿的，將店鋪轉(zhuǎn)租，但是大部分還是堅(jiān)守此地，期望二期運(yùn)營(yíng)后能帶動(dòng)格個(gè)華南城的 生意。從與商鋪經(jīng)營(yíng)者交流中，普遍對(duì)華南城的前景看好，均持樂(lè)觀態(tài)度，并堅(jiān)信華南 城在未來(lái)5年左右會(huì)成為深圳新的商圈。從招商中心了解到，很多投資者和客戶都對(duì)華南城感興趣或者處J：觀望態(tài)度，對(duì)華 南城的發(fā)展規(guī)劃和潛力抱有一定的信心。同時(shí)在調(diào)研當(dāng)天也看到，在招商中心有很多商 家在咨詢，不少準(zhǔn)備投資類似項(xiàng)冃的客戶也前來(lái)交流參觀。3. 現(xiàn)狀原因分析2008年華南城商鋪空置率較疝、商家經(jīng)營(yíng)不理想的原因主耍有以下兒方而：（1）目前正處于銷

11、售淡季，回家過(guò)年部分客戶反應(yīng)，因?yàn)樗麄兊目蛻糁魉Ｊ敲鎸?duì)一些成品加工廠，銷售旺季一般在每年 的34刀、7-8 & 11-12刀，加工廠采購(gòu)?fù)暝弦院?，正好趕上5.1、10.1或春節(jié)的成品 （如服裝、皮包等）消費(fèi)旺季。1月止好處在淡季，因此有部分商家提前冋家過(guò)年了， 關(guān)門的比較多。（2）受2008年“金融海嘯”影響，經(jīng)營(yíng)困難據(jù)部分商戶反映，2006、2007年的生意還能賺，2008年金融海嘯對(duì)制造加工業(yè)的 影響較大，出口減少，內(nèi)銷不旺；再加上商戶每個(gè)刀的租金、管理費(fèi)、水電、生活開支 等至少也上萬(wàn)元，因此相當(dāng)數(shù)最的商戶盈利共微或者保木，這都是棊有老衣戶的基礎(chǔ) 上，丁是部門J損的商家就退出了華

12、南城。因此商戶生意好壞關(guān)鍵還是在丁訂1身的經(jīng)營(yíng) 能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致客戶分流華南城受到了同行的激烈竟?fàn)?，廣州的紡織服裝、皮革皮具、電子批發(fā)業(yè)非常的發(fā) 達(dá)，己經(jīng)形成強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和區(qū)域市場(chǎng)輻射效應(yīng)：在深圳木地，也受到己經(jīng)成名的華 強(qiáng)北電子世界和沙井電子城的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致大部分的客戶被分流。（4）區(qū)位不佳，交通不便利華南城坐落丁龍崗半湖物流棊地園區(qū)，雖然土地便宜但是區(qū)位不佳，地處較偏，同 時(shí)山丁交通設(shè)施沒(méi)有及時(shí)跟上，導(dǎo)致交通不便利，這對(duì)華南城的LI常運(yùn)營(yíng)造成了不利影 響。（三）市場(chǎng)推廣1、招商華南城從2003年開始，至2005年試運(yùn)營(yíng)，主耍冃的在于培育市場(chǎng)。這期間，華南

13、 城大力加強(qiáng)招商宣傳，成立百余人專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)在江浙一帶進(jìn)行宣傳，通過(guò)此方式帶回 大最考察團(tuán)觀光考察，擴(kuò)大其影響力。華南城為了強(qiáng)化招商及銷售效果，在商鋪的租金 及價(jià)格方面給予了極大的優(yōu)惠。出租分為1年租和3年租兩種類型：1年租：租金打6折：3年租：第一年頭半年免租, 租金打6折，第二、三年租金打7折。舉例：16000元17000元的基礎(chǔ)上打八折后，平均是8000元9000元的價(jià)位（冠利 服裝配料行）銷售如果在一期買一個(gè)鋪位后，再租另外一間鋪位，可以享受5年的租金返還優(yōu)惠。舉例：有位福建老板一次買下紡織交易中心60多間舖位（第八創(chuàng)業(yè)），另一香 港老板買下皮革旺鋪一條街。然后反過(guò)來(lái)進(jìn)行“二手出租”，

14、價(jià)格耍比市場(chǎng)優(yōu)惠12折, 并可以分期交租。2、宣傳推廣華南城每年投巨資對(duì)五大工業(yè)原材料及成品交易中心進(jìn)行持續(xù)宣傳推廣，一邊完善 配套，一邊培育市場(chǎng)。每年安排的宣傳推廣費(fèi)用都在12億元以上，通過(guò)媒體宣傳和展 會(huì)宣傳，同時(shí)聯(lián)介政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、制造企業(yè)、媒體等資源，而向珠三角、全國(guó)及國(guó)際 市場(chǎng)展開全方位宣傳推廣攻勢(shì)，從而構(gòu)建立體式傳播效果。同時(shí)，華南城現(xiàn)在正在建設(shè) |'1己的電子商務(wù)平臺(tái)，商家可以在2年內(nèi)免費(fèi)在電子商務(wù)平臺(tái)上做廣告和進(jìn)行網(wǎng)上交易。3、促銷為了提升華南城的人氣，同時(shí)給商家?guī)?lái)的更多的顧客，華南城會(huì)根據(jù)需耍以及節(jié) 假II舉辦促銷優(yōu)惠沾動(dòng)。例如，2008年12月29 II至2009

15、年元月3 II,華南城會(huì)同數(shù) 8碼廣場(chǎng)廣大商家舉辦“攜手元凡迎牛年”的慶元旦迎新春大型促銷活動(dòng)，在活動(dòng)期間, 華南城數(shù)碼廣場(chǎng)共迎接到訪顧客上萬(wàn)人次。（四）配套服務(wù)1、酒店及餐飲娛樂(lè)配套華南城中心位置對(duì)稱建有兩棟華麗城貴賓樓，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，酒店分南北主樓2棟，9層，擁有367間各類豪華客房，及中餐廳、咖啡廳、多功能文會(huì)廳等多種服務(wù)設(shè)施。價(jià)位隨著入住時(shí)間的長(zhǎng)短和人數(shù)的多少會(huì)有相關(guān)的優(yōu)惠，見表4表4華麗城貴賓樓價(jià)位房何類型單人標(biāo)間雙人標(biāo)間商務(wù)套房豪華套房折后價(jià)位（元/犬）398398698838面積（m2）40-5040-50一室一廳一室一廳華麗城酒店總面枳2.33 萬(wàn) m2緊鄰酒店是8000m

16、2的華南城國(guó)際會(huì)展中心，平時(shí)可作為體育館使用，內(nèi)部體育設(shè) 施齊全前側(cè)則是8850m2餐飲設(shè)施，包括合嘉樂(lè)華南城餐飲服務(wù)中心、深水灣茶藝館、 橄欖樹西餐丿J：、華南源味、華南面食館、杭家名將、金威啤酒廣場(chǎng)、沙縣餃子館等。這 些業(yè)態(tài)初步滿足了市場(chǎng)客商及公司員工的消費(fèi)需求。圖5酒店娛樂(lè)配套圖6華南源味飯店2. 辦公配套第一期，華南城的辦公配套設(shè)施主要有兩棟坐落丁華南城中心的商務(wù)中心和政府辦 公大樓，具體相關(guān)的情況見表5。表5商務(wù)中心、政府服務(wù)大樓項(xiàng)目信息面積約2.4萬(wàn)nF租金約 22 元/nF/月（1700 元/月、78nr）管理費(fèi)管理費(fèi)1200元/月（水電、空調(diào)、管理、衛(wèi)生）合計(jì)約 37-38 元

17、/ nF/月（2900 元/月、78 m2）3、生活配套華南城的生活配套區(qū)主要是租用華南城南門對(duì)而當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民房和華南城西門對(duì)面 的華南西苑。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民房有三種戶型：一房一廳、兩房一廳、阿房二廳。華南城一次租下多棟， 再出租給華南城的商戶。出租價(jià)格為15.5元/m*/月（含管理費(fèi)），最短租期為3個(gè)月， 押金為2個(gè)月租金。華南西苑是華南城2007年H建的小產(chǎn)權(quán)房，50年使用權(quán)限，這是周邊及市場(chǎng)內(nèi)唯 一的住宅高層建筑，2007年推向市場(chǎng)時(shí)均價(jià)7000元/耐，目前價(jià)格有所回落。該小區(qū)人四棟聯(lián)體建筑，16UU多套住宅，總建筑而積超過(guò)1U力燈亠其屮戶型有一 房?jī)蓮d（小復(fù)式）、兩房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d四種

18、。小產(chǎn)權(quán)房只針對(duì)華南城商戶10租售，見圖7和表6。圖7華南西苑« 6華南西苑出租價(jià)格表華南西苑一房一廳 44/451112兩房一廳74m2三房一廳111m'出租價(jià)900元/月；簡(jiǎn)裝空房1100元/月;櫥柜衣柜1200元/月;梢裝帶空調(diào)1300尤/月：精裝全空房1500尤/月；梢裝2000元/月;精裝廚衛(wèi),全家私電220070/月;精裝,帶廚衛(wèi)2800尤/月梢裝，空中花園帯家私銷售價(jià)27力元左右40力元左右60力左右5500-5600元/耐，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，只出代:給在華南城經(jīng)營(yíng)的客商管理費(fèi)3.8尤心說(shuō)明共1600多套，苴中三房一廳200多套華南西苑的上力戶型是三房一廳，房間設(shè)計(jì)及其

19、布局規(guī)劃不是很科學(xué)，房間面積沒(méi) 有得到最大化的利用，四周己無(wú)空地可發(fā)展，無(wú)法形成住宅小區(qū)，有種孤零零的感覺(jué)。 同時(shí)，樓道光線較暗，且有狹窄感覺(jué)。4、物流配套一 東物流園區(qū)鐵東物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)占地10.8萬(wàn)耐，建筑面積15萬(wàn)冊(cè)，一期倉(cāng)儲(chǔ)而積8萬(wàn)冊(cè)，新建立 體倉(cāng)庫(kù)6萬(wàn)耐，其中用丁進(jìn)出口的保稅倉(cāng)和監(jiān)管倉(cāng)各5000 nf,位于新建立體庫(kù)的三層, 保稅倉(cāng)租金25元/m，監(jiān)管倉(cāng)租金35元/m'。目前己經(jīng)有多家物流運(yùn)輸公司和快遞公司進(jìn)入該倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，包括DHLJTAT （服裝公司），佳匯物流等。S 8新建立體庫(kù)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)分為普通倉(cāng)和保稅監(jiān)管倉(cāng)，普通倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)面積最小165 nf/間，最大8000 of/間，出租分

20、丹種方式，散租和包租，價(jià)格不同。倉(cāng)庫(kù)出租的服務(wù)費(fèi)用價(jià)格表如下： 表7華南城普通倉(cāng)庫(kù)服務(wù)價(jià)格衰服務(wù) 類別租賃 形式序 號(hào)產(chǎn)品規(guī)格華南城客戶單價(jià)（元）其他客戶單價(jià)（元）倉(cāng) 租 費(fèi) 用長(zhǎng)期包租1普通貨物18元/m7月22元加7月散租2普通貨物0 8尼費(fèi)率噸/尺1元/費(fèi)率噸/天裝 卸 費(fèi) 用3杵通幣:貨物 單裝或卸8尤/噸10尤/噸4卷狀類貨物（30kg以內(nèi)） 單裝或卸0.4元/卷0.4元/卷5普通輕貨物單裝或卸5 Jc/m38 7L/m3620”集裝箱150元/單次150尤/單次740”集裝箱250元/單次250元/單次8特殊貨物面議面議9過(guò)車業(yè)務(wù)按裝卸費(fèi)的仁5倍收取價(jià)格備注主要條款（摘錄人1）長(zhǎng)期

21、包租項(xiàng)最少100 nV起租，租用時(shí)間6個(gè)刀以上（含6個(gè)刀）。2）散租項(xiàng)費(fèi)率噸為：取貨物的面積、體積、匝最的最大值。114）卡板租賃費(fèi)用為4元/丿/塊，散租免卡板費(fèi)。5）費(fèi)用結(jié)算方式：簽約客戶月結(jié)30天付款，未簽約客戶出倉(cāng)時(shí)實(shí)時(shí)付款。6）租賃倉(cāng)儲(chǔ)手續(xù)：氏期租戶交納相當(dāng)二個(gè)刀侖租的押金：散租客戶押金為5000元。5、其他配套除了酒店娛樂(lè)餐飲配套、辦公配套、生活配套、物流配套Z外，華南城還有其他的配套設(shè)施,具體如表8。表8華南城其他的配套設(shè)施業(yè)態(tài)建筑面積項(xiàng)目金融1885 m2工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和中國(guó)平安保險(xiǎn)電信390 m2中國(guó)移動(dòng)人才市場(chǎng)2520 ma深圳人才市場(chǎng)商業(yè)1237 m

22、2華潤(rùn)萬(wàn)家第二期概況（一）建設(shè)情況1、紡織服裝及皮革皮具交易中心二期主耍包括紡織服裝、皮革皮具及壞球物流中心。其中紡織服裝交易中心的建筑 血枳33萬(wàn)耐，國(guó)際皮革皮具及原輔料交易中心建筑物長(zhǎng)300m,寬150m,總建筑血枳 約38萬(wàn)耐,是深圳最大的單體商業(yè)建筑。表9紡織服裝交易中心二期和皮革皮具交易中心二期概況交易中心總建筑面積展示位停車位觀光 梯貨梯扶手梯層高鋪位面積國(guó)際紡織服裝及 面輔料交易中心33 萬(wàn) nf6640多個(gè)2384 個(gè)7部18部86部5.2-6.5m20-50m2國(guó)際皮革皮貝及原輔料交易中心38 力 nV9300多個(gè)2250 個(gè)7部16部102部5.2-6.511120-50m

23、2圖9第二期在建交易中心圖13#圖10第二期紡織服裝一層LOGO （商鋪樣板房）2、環(huán)球物流中心環(huán)球物流屮心位華南城西大門附近。14層商務(wù)裙樓以綜合商務(wù)服務(wù)為上，涵蓋 商務(wù)簡(jiǎn)餐、島檔中西餐、國(guó)內(nèi)外金融服務(wù)、健養(yǎng)身會(huì)所等功能；5層以上為高檔商務(wù) '弓字樓.環(huán)球物流中心整體以商務(wù)服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)為主。#建筑用地面積:15973.41 Itf總建筑面積:68424.07 ma層數(shù)：地上25層，地卜2層高度:99.75m標(biāo)準(zhǔn)層高:3.8m寫字樓面積:36429.4商業(yè)面積：16744.47 m1車庫(kù)面積：15250.20 m，車位：304個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積:約16001750 m2容枳率：3.3建筑密

24、度：29%綠化面枳：35%表10地卜-建筑而積：15250.20 (7909.44+7340.76) m2環(huán)球物流中心建策概況圖11在中的環(huán)球物流中心3、第二期商業(yè)配套第二期商業(yè)配套主耍分為四個(gè)部分，面積超過(guò)13萬(wàn)平方米，面積分配如下表:表11第二期商業(yè)配套項(xiàng)目面積經(jīng)營(yíng)位置 及建筑形式定位環(huán)球物流中心16000 nr14層密體以商務(wù)服務(wù)相關(guān)業(yè)態(tài)為主：一樓二樓為咖啡 廳、商務(wù)餐飲、銀行；三樓為中高檔特色酒樓； 四樓為證券公司、健少會(huì)所、美容美體華南西苑商場(chǎng)16000 nr層百貨超市第二期紡織服裝 交易中心8000 m2第6樓風(fēng)味美代、商務(wù)餐飲第二期皮革皮貝 交易中心40000 m2第6樓待色餐飲

25、、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身合計(jì)132000m2（二）招商策略K第二期交易中心商鋪?zhàn)馐鄄呗詮?005年一期市場(chǎng)1E式運(yùn)背以來(lái)，華南城己經(jīng)聚集了濃厚的商業(yè)氛用，至使一期 建設(shè)的商鋪不夠用，因此在周邊空地搭建了簡(jiǎn)易商鋪，二期招商的一部分客戶即為簡(jiǎn)易 商鋪戶主續(xù)約搬遷至2期鋪位中。此外，針對(duì)二期紡織服裝、皮革皮具市場(chǎng)，特制定免 租兩年的優(yōu)惠政策。出售二期鋪而中10%用丁銷售，有兩種形式，一種為h買h營(yíng)熨，一種為h買投資熨， I大I為門買門化型價(jià)格更低需支付一定的開業(yè)保證金（此類型的購(gòu)買價(jià)格在投謚型的皋礎(chǔ) 上再打7.8折），表12是售樓人員根據(jù)具體的商鋪計(jì)算出的總價(jià)。表12第二期紡織服裝商鋪出售策略III 售

26、自買自營(yíng)型投資型備注單位1F0441F056針對(duì)不同的位置，價(jià)格不同， 折扣不同，交房方式也仃所不 同價(jià)格22990 尤/nf25210 剜nf面積50.76 nV34.70 m1折扣5.46 折7.20:'交房方式即時(shí)交房即時(shí)交房出租物業(yè)管理費(fèi)15 7L/m2出租出租形式分為一年租型和三年起租型，其屮三年起租型前兩年免租。出租：一次性 交第三年租金，頭兩年免租。22 m2：第三年交2.35萬(wàn)/年。（一次性付款:2萬(wàn)/年;分期付款首付：1.175萬(wàn)/年）50 nr：第三年交5.15萬(wàn)/年。（一次性付款：4.5萬(wàn)/年；分期付款首付：2.575萬(wàn)/年）2.商務(wù)中心辦公樓租金及管理費(fèi)舉13商

27、務(wù)中心辦公樓出租價(jià)價(jià)格商務(wù)中心環(huán)球物流中心寫字樓裙樓租金約22元/nF/月(1700 JG/月、78m2)均價(jià)36元;/m?/月一樓 120 尤/ in2'二樓 80 yd/rn2 三樓50/G/m2四樓40元/n?管理費(fèi)管理費(fèi)1200元/月8 yc/m220 7G/m2（水電、空調(diào)、管理、衛(wèi)生）（水電、空調(diào)、骨理等）（水電、屮央空調(diào)、管理衛(wèi)生）約37-38元/n?/月(2900)J月.78 m2)約 42 7L/ m'/月60-140 7ii/m2/ 月五結(jié)論（一）市場(chǎng)規(guī)劃合理、管理規(guī)范1、華南城全部建筑沿華南大道成對(duì)稱分布，東西南北各有雙向6乍道三條（其中 東西兩條道路巧妙

28、地借助了市場(chǎng)外期的市政道路），將市場(chǎng)整整齊齊地劃分為八個(gè)部分, 外加物流區(qū)和住宅區(qū)，共分為十個(gè)部分。整個(gè)市場(chǎng)道路暢通，井然有序。2、雖然二期建設(shè)£金進(jìn)行，可是胳個(gè)市場(chǎng)仍顯得干凈整潔、兒乎沒(méi)有污染或噪音: 市場(chǎng)內(nèi)部各家商鋪的招牌、廣告制作統(tǒng)一、擺放有序，讓人舒適、愉快。且商戶對(duì)該市 場(chǎng)的物業(yè)管理莎遍表示滿意。（二）項(xiàng)目建設(shè)節(jié)奏把控好、開發(fā)有序1、先低容積率大規(guī)模建設(shè)，后大體量多層建筑開發(fā)華南城第一期建筑面積約47萬(wàn)nV （不包括道路和綠化），以五大交易中心為主，還 有會(huì)館中心、部分物流倉(cāng)庫(kù)，這些均0 T 2-3層的地而建筑，具有占地而積大、容積率 低、沒(méi)有地下設(shè)施、建設(shè)成本相對(duì)較低等特

29、點(diǎn)，同時(shí)建設(shè)有9-10層中低層酒店、寫字 樓、商務(wù)中心等相關(guān)配套。這樣有利丁在短時(shí)間內(nèi)以垠快的速度培育商業(yè)Mffl,打造聲 勢(shì)。第二期建設(shè)總面積近150萬(wàn)耐，以紡織二期、皮革二期為主，包括25層環(huán)球物流 中心，均屬大體屋多層建筑，只有占地而積相對(duì)較小、容積率離、多種業(yè)態(tài)泯合經(jīng)營(yíng)， 有地下設(shè)施、建筑成木寫、資金冋收慢等特點(diǎn)。這樣有利丁提升華南城的格體檔次和國(guó) 16際地位，達(dá)到世界領(lǐng)先水平，打造總部基地。2、先內(nèi)部大面積建設(shè)，后外圍重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)華南城一期開發(fā)的建設(shè)，上要位丁項(xiàng)目市場(chǎng)的中心區(qū)域，大而積開發(fā)，即保證了市 場(chǎng)的規(guī)模，乂顯得緊湊：第二期開發(fā)的建筑，主要位于市場(chǎng)外用，這樣不僅對(duì)第一期商 鋪的

30、營(yíng)業(yè)影響較小，而且不會(huì)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)建好的道路和建筑造成任何破壞，也不影響 第一期正常經(jīng)營(yíng)；同時(shí)第二期的建筑設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特，是華南城地標(biāo)性和標(biāo)志性的 建筑，可見其開發(fā)節(jié)奏與布局之巧妙。（三）功能配套逐漸完善、業(yè)態(tài)豐富華南城一期商業(yè)配套面積約4.6萬(wàn)多冊(cè)，包括會(huì)展、酒店、銀行、電信、便利店、 餐飲等，為一期入住的商家提供了一些必備設(shè)施。接著建設(shè)了華南西苑住宅區(qū)，為商家 解決了生活的后顧之憂?，F(xiàn)在，隨著二期超過(guò)13萬(wàn)卅商業(yè)配套的建設(shè)，使華南城全部 商業(yè)配套建筑超過(guò)18萬(wàn)nV,大型購(gòu)物商場(chǎng)、特色餐飲、屮高檔酒樓、大型休閑健身中 心等即將投入運(yùn)營(yíng)，能滿足不同階層人士的需要，成為集商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛

31、樂(lè)為一 體的一站式區(qū)域商業(yè)中心。然而部分產(chǎn)品品質(zhì)有待提高，如商務(wù)中心裝修簡(jiǎn)單、電梯陳舊：住宅樓內(nèi)部設(shè)計(jì)和 空間布局不盡合理，質(zhì)帚較差等，也反映出開發(fā)商側(cè)雨丁商業(yè)的開發(fā)和投入，忽視了住 宅及寫字樓的品質(zhì)。（四）招商宣傳策略靈活多樣、效果顯著1、華南城每年投入約2億資金，重點(diǎn)面向珠三角、福建、江浙等中小企業(yè)進(jìn)行推 廣宣傳。采用廣播電視媒體、報(bào)刊雜志、戶外廣告、展會(huì)等多種方式相結(jié)合，極大的提 高了市場(chǎng)的知名度。2、每年舉辦10多場(chǎng)各種國(guó)際國(guó)內(nèi)專業(yè)展覽會(huì)，成功開創(chuàng)了 “展會(huì)+市場(chǎng)”的模式, 這種模式能省去許多中間環(huán)節(jié)，實(shí)實(shí)在在降低商家參展成本，最大限度地調(diào)動(dòng)商家和買 家的積極性，有機(jī)地把傳統(tǒng)的展覽形式與專業(yè)市場(chǎng)形式結(jié)合成一個(gè)胳體，贏得了市場(chǎng)。3、招商租售策略靈活，采用“買一送一”、“3-7模式”、“1-9模式”，有多種免租、 返租、打折等優(yōu)惠條件，項(xiàng)目一期招商非常成功，2004-2006年五大交易中心商鋪入住 率都在95%以上，皮革皮具交易區(qū)的鋪位更是供不應(yīng)求，乂臨時(shí)加蓋f 600多間臨時(shí)鋪 位，此外還吸引了不少投資商來(lái)浜舖位進(jìn)行投資，一次性買下整條旺鋪街或兒I間鋪位.（五）市場(chǎng)仍處于培育階段、培育期長(zhǎng)1、華南城在開業(yè)