建筑物維修工程成本與策略分析

1、建筑物維修工程成本與策略分析一、建筑物維修工程成本分析的價值建筑物在生命周期的設計與營造階段，多注重機能、成本、美觀、 進度與質量等方面的問題，而經常忽略后續(xù)營運維護階段中維護經濟性 的規(guī)劃或管制，最終產生龐大的后期營運維護成本。由于政府財政更為 合理化發(fā)展，補助公共建筑預算也會相應地減少， 這些建筑的維護規(guī)劃 難度日益升高，短細的預算、維護預測模型的缺乏，加上對預防規(guī)劃與 策略的漠視，直接導致近期公共建筑加速劣化與公共安全危害等重大管 理問題，需要各界的重視。以大學校園建筑為例，其可劃分為行政、教 學、運動休息及住宿等板塊。其中，學生教學樓是提供學生學習以及學 生課外活動交流的主要場所之一，

2、 且為學校建筑中使用時間最長、 最頻 繁的硬件設施，是學校建筑維護管理對象的研究重點，如何將既有教學樓進行妥善維護以發(fā)揮其效用，是學校建筑面臨的重要課題。本研究針對某教學樓為研究對象，探討該教學樓的組成構件及營運 維護管理特性，并以生命周期成本統(tǒng)計分析來達成以下目的：第一，探 討大學教學樓建筑的生命周期成本比例，以反饋至生命周期階段的設 計、施工和經營維護管理；第二，借助教學樓構件維修金額比率、周期 及趨勢，了解其特性與維修維護的重點項目；第三，擬定關鍵維護維修項目的維護管理策略。二、建筑物生命周期成本（一）生命周期成本的定義生命周期成本的推算，是建筑物求取經濟壽命的重要參考指標，其目的是使建

3、筑物能以最適度的投資獲得最有利的經營成效。因此，所謂生命周期成本可以定義為：為了選出節(jié)約能源的最佳方法，由系統(tǒng)篩選出最有效的方法。（二）生命周期成本項目公共建設生命周期成本項目基本可以分為： 1.取得成本，指購買行為、行政組織、工程施工、設備裝設、教育、改變計劃、交通。 2.營運成本，指人事、運用、消費、廢棄物處理、生產損失、其余區(qū)域維護。3. 維護成本（定期） ，指設備壽命、預防維護、修理費用、直接人事成本。 4.維護成本（不定期） ，指設備壽命、不預期故障、平均修理費用、每年區(qū)域費用。 5.替換或報銷。三、建筑物個案生命周期成本分析一一以某大學為例本研究針對某大學化學館19802010年的

4、各階段生命周期的歷史資料整理統(tǒng)計的方式， 搭配合理的假設推估構建單一大學實驗型教學 建筑物完整生命周期成本的深入探討； 經由個案分析建立完整的生命周期成本分析數據， 找出以往維修制度下的維修更新費用趨勢。 案例具體 發(fā)現如下。第一，個案生命周期成本分析顯示，規(guī)劃階段成本若依據現行法規(guī)推算為 0.12% 較所有國外研究低一半以上； 營運維護階段約占整個生命周期成本 3/4 ，不考慮人事費用的負擔外，屬水電費占整個生命周期成本 48.21% 最高，相較于國外研究30.8% 高出一半以上，平均每年每人負擔水電費達8， 429 元，每年每平方公尺為 1074 元，需要有計劃地投入經費，進行規(guī)劃及維護維

5、修更新， 檢討節(jié)能設計及水電設備定期維護檢修的必要性，以達節(jié)能之效。第二，依據案例特性歸納實驗教學建筑物的維修問題類型， 提出各類維修更新成本趨勢?，F行制度下每年大型維修更新費用為 235 元 /m2 ,加上緊急性小型維修費用后每年為 303元/m2 ,平均每年維修更新費用占興建費用的 2.69% 。第三，從案例房齡5年為區(qū)間統(tǒng)計，屋齡610年間維修費用13, 567 , 308元最高（占總維修費31%）,屋齡2630年間7, 736 , 672 元次之（占總維修費 17%）,再次之為2630年間4, 432, 576元 （占總維修費10%）;建筑軀體除了興建610年間因設計不當及施工不良造成

6、支出高峰外，于屋齡 2130年間經費分布平均且以隔局變動 為主，建筑設備以屋齡2630年更新設備為最高，初期增購設備需求 次之。第四，依案例各維修分類支出成本統(tǒng)計，以建筑軀體占 58% 為最高，建筑設備占 32% 次之，實驗性教學設備僅占 10% ，造成建筑軀體經費最高的主因是設計不當修改及格局變動整修。 其次是建筑設備未進行定期維護， 壞了才修為經費支出略低的情形。第三是建筑外部影響建筑價值、 電氣容量檢討及給排水衛(wèi)生設備的改良將影響建筑物實際使用機能，應更特別注意管理。第五，案例實際維修更新費僅占整個生命周期成本的 24.67% ，搭配配置變動情形、 使用情況及維修更新費用做一分析， 非屬

7、常態(tài)性維護及機能老化更新修理的項目占其 47% 。其中，又以設計不當（ 17% ） 、使用變更（ 11% ）及新增教學設備（ 8% ）為主要內容，實際影響維修費用反映除了門窗材質設計錯誤外，實驗計劃畫變動更新頻繁，加上因人員增加、 研究計劃擴充， 造成使用需求大幅度且隨意的變更平面配置、未有定時保養(yǎng)維護的機制等問題。 綜觀個案實際維修更新輕忽定期維護保養(yǎng)，且未經整體檢討進行整修等，為導致建筑物加速老化且不堪使用的要因。四、總結與討論本研究以生命周期成本的觀點，探討某大學化學樓維護成本與策略， 借助歷史資料對生命周期成本進行分析， 以及營運階段維護成本的趨勢、周期與維護關鍵項目。最后本文得到如下

8、結論，并嘗試建構維護成本預測模型：第一，維護維修的趨勢、周期與關鍵項目分析。分析結果證明，營運維護在生命周期階段中占重要的比例， 該階段的維護成本趨勢及周期分析結果，維修高峰期約發(fā)生在房齡1520年間，約每5年有大型維修情形出現。 研究建議完善的維護計劃方案以 5 年為評估基準， 以配合維修周期性的變化事前做好管控。學生宿舍的關鍵維修項目為機械設備、 建筑裝修和電氣三大項。 建議督促規(guī)劃設計階段檢核設計及材質的選用，施工階段質量的加強考核， 以及營運維護階段重點維修項目的審核，以反饋至生命周期各階段管理。第二，維護成本分析與非例行維修成本預測模型。 由歷史維修資料歸納分析后， 依照成本特性及分布狀況分為例行性維護、非例行性維修及需求增加三個成本要素。本研究提出非例行維修成本預測模型， 采用多年的統(tǒng)計平均數據與馬可夫鏈應用預測模式推估維護成本， 改善傳統(tǒng)