5A法則店鋪選址

1、商業(yè)選址5A法則一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對消費者需求的滿足。早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的商品經(jīng)營技術(shù)，其中包括對商品種類、商品質(zhì)量、商品價格等要素的 管理。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費者對商家的選擇機(jī)會也就相應(yīng) 增多了。同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零 售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主 要是依賴商家的選址技術(shù)。可以說，商

2、品經(jīng)營技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支柱。對于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時至今日， 隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動，商品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品 本身一樣具有了極強(qiáng)的流動性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用 的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已 是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭愈演愈烈。面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的 核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因 為店址是商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)平

3、臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源。對于一家已建 成的商場，要對其硬件進(jìn)行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會是完全一 樣焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個商家先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營成功后，盡 管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可 能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營運、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項目管理等多個學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識。

4、 科學(xué)地運用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容， 選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機(jī)會呢？常言道：萬變不離其宗只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費者選擇便利。購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素， 特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、 價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要 立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。消費

5、者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。消費者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費者進(jìn)入商場開始，而是從消費者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的 店址能最大限度地滿足消費者購物的便利性需求，通?？蓪①徫锶谭纸鉃榇?lián)的五個階段，依次進(jìn)行分析 研究，設(shè)身處地找出消費者在每個階段相應(yīng)的便利性需求，并分別 確定出為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則一一便利法則。三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心5A法則即便利法則”?！癆是Advantage（便利）圖行天下的英文字頭，由于便利法則

6、的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。5A法則主要應(yīng)用于針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。5A法則的基本理念是：以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。 以消費者為本， 就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是為何做？ ”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進(jìn)行分析 研究，明確選址工作該 如何做？5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購 物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項 標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供

7、了依據(jù)。交通便利一一是指讓預(yù)期數(shù)量的消費者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家 對周邊人口分布及其消費水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地 區(qū)，對消費者的預(yù)期數(shù)量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于 20萬人。交通便利性 研究主要涉及了消費者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：殮通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)一滿意，10分鐘內(nèi)一可以，15分鐘一勉

8、強(qiáng)。狡通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。殮通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。?自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。確認(rèn)便利一一是指讓消費者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時難找"甚至找不到"。特別對于自駕車的消費者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。主要措施為：彷距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。葉

9、距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)， 無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。班距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。趨近便利一一是指讓消費者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：?寸于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；?寸于公交車：需有若干條公交線總&的車站點距離商場不超過200米，其每日的運營時間不少于商場的營業(yè)時間；?寸于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。進(jìn)出便利一一是指讓消費者能便利地進(jìn)出商場。對于建筑面積超過1萬平方米的大型超市

10、，考慮的主要因素包括：侈組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于1216米，其中有12組自動門；?門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道；?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口 盡量靠近首層商場主入口；沏動車停車位宜達(dá)到 200個以上（倉儲式商場宜達(dá)到 300個以上）。室外停車場應(yīng) 靠近商場主入口，購物小推車可到達(dá)每個車位；室內(nèi)停車場應(yīng)設(shè)在超市商場的同層或鄰 層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場的自動步道；冶出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車

11、位）；冶自行車存車場地?？蓪奢啓C(jī)動車停車位與自行車存車場地相鄰。購物便利是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的相關(guān)要求為：痣宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。對大型綜合超市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中6065%為賣場經(jīng)營面積。建筑層高通常宜大于 4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距912米

12、為宜；痣宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬46米，次通道寬24米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓；痣宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數(shù)不宜超過2層。跨層時應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有46米距離的緩沖區(qū)；痣宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于25臺，通常為3040臺，個別商家會超過50臺。收銀臺前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出36米長度的排隊區(qū)域；洗足的照明，通常照度大于 800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；徇適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計

13、溫度 17攝氏度；?小推車及其存放區(qū)；力艮務(wù)臺及存包處；哪己套經(jīng)營的小商鋪區(qū)，通常為1040個不同品類的小商鋪。另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理 中對店址的便利性要求。例如貨運通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫房、辦公房位置等等， 這些是消費者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。綜上所述可知：5A法則，即 便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則?？梢哉f， 商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建

14、筑，一 定會成為品牌商家追捧的 暫悖悖依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開發(fā)建 設(shè)出符合經(jīng)營者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、 及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費的商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所。對于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運用了5A法則后，面對千差萬別的商業(yè)設(shè)施還會無從下手嗎？還會擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。人與人之間的距離雖然摸不著，著不見，但的的確確是一桿實實在在的秤。真與假，善與惡，美與丑，盡在秤桿上可以看出；人心的大小，胸懷的寬窄，撥一撥秤坨全然知曉。人與人之間的距離，不可太近與人太近

15、了，常?？慈瞬磺?。一個人既有優(yōu)點，也有缺點，所謂人無完人，金無赤足是也。初識時，走得太近就會模糊了不足，寵之；時間久了，原本的美麗之處也成了瑕疵，嫌之。與人太近了，便隨手可得，有時得物，據(jù)為己有，太過貪財；有時得人，為己所用，也許貪色。貪財也好，貪色亦罷，都是一種貪心。與人太近了，最可悲的就是會把自己丟在別人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。這世上，根本沒有零距離的人際關(guān)系，因為人總是有一份自私的，人與人之間太近的距離，易滋生事端，恩怨相隨。所以，人與人相處的太近了，便漸漸相遠(yuǎn)。人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn)。太遠(yuǎn)了，就像放飛的風(fēng)箏，過高斷線。太遠(yuǎn)了，就像南徙的大雁，失群哀鳴。太遠(yuǎn)了，就像失聯(lián)

16、的旅人，形單影只。人與人之間的距離，有時，先遠(yuǎn)后近；有時，先近后遠(yuǎn)。這每次的變化之中，總是有一個難以忘記的故事或者一段難以割舍的情。有時候，人與人之間的距離，忽然間近了，其實還是遠(yuǎn)；忽然間遠(yuǎn)了，肯定是傷了誰。人與人之間的距離，如果是一份信箋，那是思念；如果是一個微笑，那是寬容；如果是一句問候，那是友誼；如果是一次付出，那是責(zé)任。這樣的距離，即便是遠(yuǎn)，但也很近。最怕的，人與人之間的距離就是一句失真的讒言，一個不屑的眼神，一疊誘人的紙幣，或者是一條無法逾越的深谷。這樣的距離，即便是近，但也很遠(yuǎn)。人與人之間最美的距離，就是不遠(yuǎn)不近，遠(yuǎn)中有近，近中有遠(yuǎn)，遠(yuǎn)而不離開，近而不相丟。太遠(yuǎn)的距離，只需要一份寬

17、容，就不會走得太遠(yuǎn)而行同陌人；太近的距離，只需要一份自尊，就不會走得太近而丟了自己。不遠(yuǎn)不近的距離，多像一朵艷麗的花，一首悅耳的歌，一首優(yōu)美的詩。人生路上，每個人的相遇、相識，都是一份緣，我們都是相互之間不可或缺的伴。人與人之間的距離雖然摸不著，著不見，但的的確確是一桿實實在在的秤。真與假，善與惡，美與丑，盡在秤桿上可以看出；人心的大小，胸懷的寬窄，撥一撥秤坨全然知曉。人與人之間的距離，不可太近與人太近了，常?？慈瞬磺?。一個人既有優(yōu)點，也有缺點，所謂人無完人，金無赤足是也。初識時，走得太近就會模糊了不足，寵之；時間久了，原本的美麗之處也成了瑕疵，嫌之。與人太近了，便隨手可得，有時得物，據(jù)為己有

18、，太過貪財；有時得人，為己所用，也許貪色。貪財也好，貪色亦罷，都是一種貪心。與人太近了，最可悲的就是會把自己丟在別人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。這世上，根本沒有零距離的人際關(guān)系，因為人總是有一份自私的，人與人之間太近的距離，易滋生事端，恩怨相隨。所以，人與人相處的太近了，便漸漸相遠(yuǎn)。人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn)。太遠(yuǎn)了，就像放飛的風(fēng)箏，過高斷線。太遠(yuǎn)了，就像南徙的大雁，失群哀鳴。太遠(yuǎn)了，就像失聯(lián)的旅人，形單影只。人與人之間的距離，有時，先遠(yuǎn)后近；有時，先近后遠(yuǎn)。這每次的變化之中，總是有一個難以忘記的故事或者一段難以割舍的情。有時候，人與人之間的距離，忽然間近了，其實還是遠(yuǎn)；忽然間遠(yuǎn)了，肯定是傷了誰。人與人之間的距離，如果是一份信箋，那是思