濟(jì)南燕山橋項(xiàng)目情況初步分析報告

1、編號：第 1 頁 共 7 頁另含附件 2 頁Subject:濟(jì)南燕山橋項(xiàng)目情況初步分析1-位置與四至1）位置項(xiàng)目位于濟(jì)南歷下區(qū)，東西向中軸路“經(jīng)十路”與“二環(huán)東路”相交的“燕山立交橋”西北角，歷下區(qū)特點(diǎn)是濟(jì)南 2/3 的高校云集于此，氣息濃厚，屬于濟(jì)南中高端商品房分布區(qū)域。二環(huán)東路歷下本案區(qū)經(jīng)十路燕山立交橋編號：第2頁共7 頁另含附件 2 頁：中建八局協(xié)議拿地區(qū)域A：合作方公開市場拿地區(qū)域B項(xiàng)目位置示意圖2-指標(biāo)按目前項(xiàng)目信息，指標(biāo)如下：3-項(xiàng)目背景1）合作方：中建八局，在當(dāng)?shù)厥┕ゎI(lǐng)域有較強(qiáng)影響力，并已成立山東中建房地產(chǎn)開發(fā)公司。容積率2.50總用地面積88,680 m2建設(shè)用地面積75,34

2、7 m2代征城市公共用地面積13,000 m2地上總面積188,367 m2BA編號：第 3 頁 共 7 頁另含附件 2 頁2）項(xiàng)目淵源：濟(jì)南市 2003 年確定了 100 億重點(diǎn)投入 5 大項(xiàng)目，其中“區(qū)”項(xiàng)目涵蓋商貿(mào)/科技/商業(yè)/居住等地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容，共 200 余塊、5000 余畝用地，沿濟(jì)南 16 公里長的東西向中軸路“經(jīng)十路”展開。該項(xiàng)目為“區(qū)”項(xiàng)目的東部起點(diǎn)，屬其中的科技片區(qū)，由濟(jì)南城鄉(xiāng)建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)方針為：“組織、企業(yè)、市場競爭、自求平衡”。3）獲取方式：項(xiàng)目共有兩塊用地，協(xié)議與掛牌相結(jié)合，要求整體實(shí)施開發(fā)。A 地塊 57.51 畝協(xié)議出讓，現(xiàn)為中建八局劃撥辦公用地，于

3、1999 年完成立項(xiàng)和局內(nèi)部意見不一，拖至 2002 年底方交了約 20%的土地出讓金 1000 多萬，最近新任，因八鮑志強(qiáng)指示該地塊 8 月底前交齊 40%評估出讓金，按當(dāng)?shù)卣呒纯珊炗喭恋爻鲎尯贤瓿?A 地塊全部協(xié)議出讓。B 地塊面積 55.51 畝掛牌出讓，現(xiàn)為中建八局及濟(jì)南燈泡廠、批發(fā)市場現(xiàn)狀用地，后兩家單位物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，拆遷難度很大，原計劃 5 月采用不包拆遷的“現(xiàn)狀掛牌”方式出讓，發(fā)覺實(shí)施有難度，后又調(diào)整思路，擬委托某開發(fā)商進(jìn)行一級開發(fā)整理，采用包拆遷/出讓金的“總價掛牌方式”出讓，計劃最遲延至 7 月掛出，目前進(jìn)展有。八局已對A/B 地塊綜合平均地價進(jìn)行預(yù)估，為 320

4、萬/畝，則可預(yù)估 B 地塊掛牌價有超過 400萬/畝的可能。4）合作模式：因要求該項(xiàng)目整體實(shí)施開發(fā)，八局一方面進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，計劃 8 月底前交齊 40%出讓金協(xié)議拿到 A 地塊，另一方面正積極尋找合作伙伴，通過幫助其以掛牌方式拿到 B 地塊，再以雙方土地面積比例確定相應(yīng)入資比例成立合作公司，八局提出可以放棄控股要求，但必須由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體施工。目前上海恒高地產(chǎn)已經(jīng)介入，雙方合作框架已初定。4-市場初步分析1）整體市場分析市場供需走勢圖數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市2772300025002000150010005000242219022232 19121821148012681162200020012002

5、20034月）1999年2000年2001年2002年2003年投資竣工銷售面積銷售額編號：第 4 頁 共 7 頁另含附件 2 頁市場價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：搜房結(jié)論：濟(jì)南市場整體較為封閉，完全依賴當(dāng)?shù)亓Γ┬柙鲩L較為緩慢。目前市區(qū)人口 220 萬人，目標(biāo)達(dá)到 400 萬人口，市場容量較小，發(fā)展態(tài)勢較溫和，項(xiàng)目開盤極難出現(xiàn)火爆情形。2003 年全市地產(chǎn)投資額 74.1 億，竣工 254.3 萬平方米，銷售額 55.5億，與其他中等城市相比，總體均價水平較高，不夠活躍。隨機(jī)當(dāng)?shù)鼐用褓彿口呄颍ζ毡橛邢?，很多潛在購房者尤其是年輕人傾向買二手房，二手房市場很活躍。編號：第 5 頁共7頁另含附件 2頁2）

6、區(qū)域市場分析濟(jì)南歷下區(qū)典型項(xiàng)目分布/立面/均價圖三慶 燕柳園均價￥4650/sm三慶.楓潤山居（適用房）均價￥4600/sm.吉祥苑均價￥4800/sm本案中潤世紀(jì)城均價￥5200/sm大舜天成均價￥6200/sm建工 燕東苑（精裝）均價￥4800/sm正大.城市花園均價￥3100/sm結(jié)論:歷下區(qū)屬濟(jì)南中高端市場區(qū)域,該項(xiàng)目半徑約 3 公里范圍內(nèi)房價多在￥4000-5000/sm，遠(yuǎn)高于全市￥2770/sm 的水平。鑒于當(dāng)?shù)馗叨巳后w有限，初步存在一定的市場風(fēng)險。編號：第 6 頁 共 7 頁另含附件 2 頁通過現(xiàn)場踩盤，難以感受項(xiàng)目熱銷場景，總體銷況較為一般。例如該項(xiàng)目北側(cè)“.吉祥苑”均價￥4

7、800/sm，規(guī)模 10 萬平方米左右，開盤一年銷售率僅在 30%左右。東側(cè)“中潤世紀(jì)城”屬于當(dāng)?shù)孛P，均價￥5200/sm，一期 15 萬平方米左右，開盤近一年銷售率 60%左右。5-靜態(tài)測算初步該項(xiàng)目均價￥5500/sm，按我方占 60%測算：若按理想狀況 B 地塊掛牌成交價 290 萬/畝左右，銷售回報率 11.28%，能達(dá)到我司回報要求。若按掛牌可能成交價 400 萬/畝測算，銷售回報率 8.36%，低于我司回報要求。6-SWOT 分析1） 優(yōu)勢及機(jī)會Ø 合作方有較強(qiáng)誠信度并有合作基礎(chǔ)Ø 項(xiàng)目位置優(yōu)越，位于黃金區(qū)段Ø 周邊交通便利，配套齊全，市場認(rèn)同較高售價2） 劣勢及威脅Ø “現(xiàn)狀掛牌”模式易出現(xiàn)拆遷成本不可控、地上物權(quán)屬復(fù)雜難拆的局面Ø 掛牌地塊呈現(xiàn)總價低/單價高的特點(diǎn)，門檻較低競爭者眾多，預(yù)期回報率較低Ø 當(dāng)?shù)馗叨诵枨笕后w有限，目前周邊供應(yīng)量較大，競爭激烈Ø 市場顯示銷售周期較長，且未來并無刺激樓市的顯著利好，較難快進(jìn)快出Ø