安徽省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象權(quán)益狀況描述與分析考試題知識講解

1、安徽省 2015 年房地產(chǎn)估價師案例與分析：估價對象權(quán)益狀況描述與分析考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216 萬元，出售時的價格為 5616 萬元，報酬率為 8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。 A4858B5200C2700D62642、某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓， 重建價格為 2100 萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要 130 萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要 100 萬元。同時市場上

2、類 似有電梯的辦公樓的重置價格為， 2200 萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的 折舊后的價值為 _萬元，A2000B1970C2070D21703、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示（）。A 房地產(chǎn)凈收益按-固定數(shù)額逐年遞增B 房地產(chǎn)凈收益按-固定數(shù)額逐年遞減C 房地產(chǎn)凈收益按-固定比率逐年遞增D 房地產(chǎn)凈收益按-固定比率逐年遞減4、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。 它的主要還款來源是。A :房地產(chǎn)銷售收入B: 土地出讓收入C: 土地儲備所獲得的利潤D: 土地受讓方的投資E:借款合同5、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分 析

3、入住率，這種調(diào)查方法屬于。 （2007年試題 ）A:觀察法B:實驗法C:討論法D:問卷調(diào)查法E:借款合同6、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī) 劃設(shè)計方案選擇的是A:項目的交通組織規(guī)劃B:項目構(gòu)成及平面布置C:項目的建筑規(guī)劃D:城市土地利用規(guī)劃E:借款合同7、 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和_的，免征 土地增值稅。A10%B20%C30%D40%8、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn) 項目達到 _的極限值。A利潤為零B最高運營費用比率C 最大費用D.允許的最低經(jīng)濟效益指標9、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生

4、100 萬元凈收益， 同時此單位有 2000 萬元資 金以 5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益， 則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與（）萬元的資金等價。A. 2000B. 400C. 4000D. 1000010、 貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國家綜合信貸計劃中，并作為_加以適用。A .國家信貸資金B(yǎng). 國家預(yù)算資金C. 國家負擔資金D. 國家計劃資金11、以下關(guān)于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A :超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔B:在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的相關(guān)責任由出具估價報告的估價師承 擔，但使用者不當使用的除外C

5、:如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報 告使用期限D(zhuǎn):如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責任期限應(yīng)為無限期或者到 估價服務(wù)的行為結(jié)束為止E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占 70，抵押貸款的年利率為 6，自有資 本要求的年收益率為 9，該類房地產(chǎn)的資本化率為。A:6.0B:6.9C:8.8D:9.0E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、房地產(chǎn)估價原則可以使房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的_具有認識上的一致性。A .基本準則B 客觀規(guī)律C. 衡量標準D. 基本前提14、 某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2,套內(nèi)使用面積為132 m2,應(yīng)

6、分攤的公共 部分建筑面積為9 m,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為 3500元/m,該套住宅按 建筑面積計算的價格為元/m。A：3000B：3277C：3295D：3599E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、通過市場調(diào)研,獲得某類房地產(chǎn) 2002年至 2006年的價格分別為 3405元/ m、3565元/m、3730元/m、3905元/m、4075元/m,則采用平均增減量 法預(yù)測該類房地產(chǎn) 2008年的價格為元 /m。A: 4075.0B: 4242.5C: 4410.0D: 4577.5E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、根據(jù)的不同,可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險 市場。A :

7、房地產(chǎn)交易方式B:房地產(chǎn)交易順序C:購買房地產(chǎn)目的D:房地產(chǎn)類型E:借款合同17、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500 元/m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100 元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后地價為_元/m2。A. 1840B. 2840C. 2966D. 300018、某套商品住房期房,尚有 2 年才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房價格為 4500 元/m?,出租的年末凈收益為500元/mJ假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風險補償為現(xiàn) 房價格的3%,該期房目前的價格為元/m。A: 3439B: 3473C: 3508D: 3

8、608E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為 5000 萬元，假定對該房地產(chǎn)進行重 新裝修后的價值為 6500萬元，裝修費用為 800萬元，裝修期為 1 年，裝修費用 均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為 500 萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的 改造，改造后的價值為 8000萬元，改造費用為 160萬元，改造期為 1 年，改造 費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為 500 萬元；折現(xiàn)率均為 10。該地 區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是。A :維持現(xiàn)狀B:改變用途C:重新裝修D(zhuǎn):重新開發(fā)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、_是指消費者在既定收

9、入狀況下， 將貨幣合理花費于各種消費品的組合， 令 消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量， 即消費者的決策行為已達到了均衡狀態(tài)。A消費者剩余B 消費者偏好C消費者均衡D 消費者觀念21、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、 利用或消費， 并且要受制于其所在的空間環(huán) 境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A:易受限制B:相互影響C:獨一無二D:不可移動E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的。A :相互影響性B:適應(yīng)性C:不一致性D:保值性與增值性E:借款合同23、 土地增值稅實行超額累進稅率，增

10、值額超過扣除金額100%、未超過 200% 的部分，稅率為 _。A30%B40%C50%D60%24、 房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為_。A 超額利潤B 投資回報C.內(nèi)部收益D 風險補償金25、遵守要求在運用收益法估價時， 不應(yīng)高估收入或者低估運營費用， 選取的報 酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。A :謹慎原則B:最高最佳使用原則C:合法原則D:替代原則E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，

11、正確的有。A :資金融入方需要還本付息B:在私人市場和公開市場上，均可以進行權(quán)益融資C:權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D:存款性金融機構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E:權(quán)益融資主要來源于個人投資者2、 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為 120，如果通貨膨 脹率為 55，銀行貸款年利率為 65，存款年利率為 30，則該項目投 資的實際收益率是。A: 516B: 616C: 65D: 874E:借款合同3、已知某投資項目折現(xiàn)率為 11%時，凈現(xiàn)值為 1700 萬元；折現(xiàn)率為 12%時， 凈現(xiàn)值為 -870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是 _。A11.12%B11.3

12、6%C11.66%D12.95%4、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格 _。A賣方和買方掌握必要的市場信息B. 賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C. 買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D. 賣方和買方追求各自利益的最大化E. 賣方和買方急于完成交易5、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括 _。A .安置標準B. 補償方式C. 補償金額D. 安置用房面積E. 拆遷方式6、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為等。A:企業(yè)實力提升B:租金收入C:對社會貢獻增加D:物業(yè)增值E:物業(yè)權(quán)益份額增加7、辦理商業(yè)匯票應(yīng)遵守下列原則和規(guī)定。A:使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立賬戶的法人B:商業(yè)匯票

13、在同城和異地均可使用C:簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ)D:商業(yè)匯票一律不記名，允許背書轉(zhuǎn)讓E:商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售8、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為 25%，每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為 1000m2,運營費用率 為 40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為 30 年，投資報酬率為 8%，其他條件 保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生 _萬元的貶值。A 548.19B558.15C567.39D675.409、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A:市場上有足夠多的生產(chǎn)

14、者和消費者B:市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C:任何一個生產(chǎn)者（或消費者）既是價格的接受者，又是價格的決定者D:資源完全自由流動E:市場信息是完全暢通的10、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看， 投資周期超前于市場自 然周期變化的情況出現(xiàn)在。A :第一階段B:第二階段初期C:第二階段末期D:第三階段E:第四階段11、 物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素 是（）。A 零售商的財務(wù)能力B 零售商需要的服務(wù)C 零售商組合與位置分配D. 零售商的聲譽12、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi) _單位應(yīng)當承擔商品房保修責任。A. 物業(yè)管理B. 房屋施工C. 房屋工程監(jiān)理D.

15、 房地產(chǎn)開發(fā)13、目前，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的法律或法規(guī)是 _。A .土地管理法B .城市房地產(chǎn)管理法C.城市規(guī)劃法D.城市商品房預(yù)售管理辦法14、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A:實物構(gòu)成范圍B:權(quán)益范圍C:空間范圍D:時間范圍E:影響范圍15、對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導(dǎo)致 （）以及新租客要求更大的租金折扣 等后果。A .租金收入減少B. 附加支出增加C. 物業(yè)資本價值下降D. 運營成本下降16、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn) 2004 年 10 月末的價格，選取的可比實例成交價格為 2500元/m2。成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004 年 6 月末

16、每月價格遞增 1%， 2004 年 7 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月價 格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為_。A. 2648 元 /m2B. 2688 元/m2C. 2708元/m2D. 2734元/m217、甲銀行以 1 億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)， 一年內(nèi)先后借給乙 公司 3000萬元和 5000萬元。債務(wù)履行期滿后， 若乙公司未履行債務(wù)， 則甲銀行 辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是億元。A: 0.3B: 0.5C: 0.8D: 1.0E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、 對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、 需

17、要爆破作業(yè)等情況， _應(yīng)該按國家規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。A 建造商B.總監(jiān)理師C 開發(fā)商D.監(jiān)理工程師19、從廣義上講，建筑物是指人工建筑而成，由 _等組成的整體物。A 建筑材料B.建筑構(gòu)配件C 建筑設(shè)備D. 建筑文化E. 風險理念20、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù):如果市場前景好將產(chǎn)生5680 萬元凈現(xiàn)值；如 果市場狀況一般將產(chǎn)生 2450 萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好， 則將產(chǎn)生 -3680 萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分 析市場前景為:好的概率為 45；一般概率 為 35；不好的概率為 20則該項目的期望值為 萬元 （2008 年試題 ）A：267750B：368060C：400350D：535680E:借款合同21、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的設(shè)定抵押權(quán)， 按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A :房屋建筑物B: 土地使用權(quán)C:在建工程D:房屋期權(quán)E:借款合同22、房屋權(quán)利人法定名稱改變時，應(yīng)申請房屋權(quán)屬 _登記。A 他項權(quán)利B轉(zhuǎn)移C 所有權(quán)初始D.變更23、下列關(guān)于保險分類的敘述有誤的一項是。A:以保險基金來源的不同劃分，可分為商業(yè)保險、社會保險與政策保險B :以被保險標的的不同性質(zhì)為標準，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人壽保險C:以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強制保險D:以保險人承保危險的數(shù)量為標準，可將保險分為單一危險