圍繞資金屬性做好專項維修資金使用的探析

1、圍繞資金屬性做好專項維修資金使用的探析摘 要：為了解決小區(qū)共有部分或者共用部分的修繕、更新或者改造工作，我國設(shè)立了住宅專項維修資金。但自專項維修資金設(shè)立以來，其在實踐中的應(yīng)用程度并不廣泛，主要原因在于：一方面，立法上關(guān)于住宅專項維修資金的實施主體以及實施程序等方面缺乏系統(tǒng)的規(guī)定;另一方面，住宅專項維修資金使用過程涉及到多方主體參與，但各個主體之間的職能劃分并不明確，由此導(dǎo)致住宅專項維修資金的使用效率并不高?；诖?，本文圍繞住宅專項維修資金的屬性，就住宅專項維修資金在實踐中面臨的困境進行了探討并在此基礎(chǔ)性上提出提高住宅專項維修資金使用效率的方法和建議。關(guān)鍵詞：維修資金;資金屬性;房屋;維修0 引

2、言隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的權(quán)利意識觀念不斷提升，住宅專項資金這個概念逐漸深入到居民生活。盡管我國立法很早就設(shè)立了住宅專項維修資金，但是這個這個概念也是在近幾年來被廣泛提起。由于立法上不配套規(guī)定以及在實踐中業(yè)主大會、業(yè)主委員會并未真正建立起來，由此導(dǎo)致住宅專項維修資金的使用效率一直很低。鑒于此，當(dāng)下和今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，有關(guān)部門的主要工作就是要完善住宅專項資金的使用路徑，提高其使用效率。1 維修資金啟動在實踐中面臨的問題1.1 維修資金使用決議程序復(fù)雜由于維修資金并非業(yè)主個人財產(chǎn)，因此，若要啟動維修資金，必須經(jīng)過合法的程序。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，維修資金的啟用必須經(jīng)過專有部分占建筑物面

3、積三分之二以上的業(yè)主且經(jīng)過占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！半p三分之二”的存在，導(dǎo)致維修資金的籌集和使用變得十分困難，一方面，要在短時間內(nèi)召集這么多的業(yè)主進行表決，誰來組織、誰來召集，召集時間以及召集地點本身存在事實上的困難;另一方面，即便是能夠召集起來，這么多的業(yè)主均有自己的意見和想法，要實現(xiàn)“雙三分之二”的一致通過也存在很大的難度。1.2 維修資金參與主體多，職責(zé)劃分不明確維修資金籌集或者使用是為了修繕、維護或者改造住宅共用部位或者共用設(shè)施，因此，這其中必然會牽涉到各方主體。首先，維修資金的籌集和使用需要業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的表決;其次，由于維修資金籌集或者使用的目的是為了修繕、改造或者

4、更新住宅共用部位或設(shè)施，因此后期勢必會涉及到施工、造價以及監(jiān)理等環(huán)節(jié)，這一過程往需要物業(yè)的配合。問題在于上述各個環(huán)節(jié)的職能分工立法上并未明確，涉及這么多的參與主體有沒有相應(yīng)的監(jiān)督機制，很容易出現(xiàn)問題。1.3 維修資金申請以及實施主體不完善維修資金申請和維修事項實施是一個系統(tǒng)的工程，必須確定合理的實施主體才能保障相關(guān)工作的進行。關(guān)于維修資金的實施主體，我國立法上的規(guī)定并不是很完善。比如，建設(shè)部、財政部曾出臺文件規(guī)定，對于沒有業(yè)主大會管理的維修資金或者在維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會管理前，若要使用，必須由物業(yè)對改造項目提出意見，所在小區(qū)沒有物業(yè)的，則由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。這一規(guī)定看似沒有問題，實則存在

5、嚴重的漏洞：一方面，實踐中對于大多數(shù)已售出的公房，很少會有物業(yè)，由此導(dǎo)致該規(guī)定缺乏實操性;另一方面即便存在物業(yè)，要求物業(yè)投入大量的“人”“財”“力”去組織實施維修資金的啟用和修改改造等，權(quán)利義務(wù)關(guān)系顯然不對等。2 維修資金涉及的幾個具體性問題住宅專項維修資金的使用對象系業(yè)主的共有部分，其涉及到的具體性問題概括如下：首先，維修資金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。在小區(qū)有業(yè)主大會的前提下，一般會交由業(yè)主大會管理。其次，從維修資金使用情況來看，并非維修資金的使用頻次越高越好。一些工程質(zhì)量較好的小區(qū)，維修資金的使用頻率極低。從這個意義上講，并不是維修資金使用的頻率越高越好，恰恰相反，使用頻率越好，恰好反映出小區(qū)

6、建設(shè)的質(zhì)量問題。由此，不能作為一種既定目標來看待。對于共有部分確需要更新或者修繕的，要盡快啟動維修資金，對于不需要更新或者修繕的，不應(yīng)為了完成指標性任務(wù)而啟動維修資金。最后，要規(guī)范維修資金的使用程序?；诖?，相關(guān)部門在制定政策的時候，要充分考慮到維修資金設(shè)立的出發(fā)點和落腳點，不論作怎樣的制度設(shè)計，都要盡量保障資金的使用順暢。3 做好專項維修資金使用工作的關(guān)鍵舉措3.1 明確各方參與主體的法律關(guān)系，各司其職做好專項維修資金使用工作的前提在于首先在于明確參與主體的職能與分工。具體來說，維修資金的使用程序上必須由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決策。實踐中，有很多小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，這種情況

7、下，維修資金的申請使用一般交由物業(yè)代勞，由于物業(yè)在提供服務(wù)的過程中自身并沒有取得報酬，因此，這種實施的效果不佳。在各方參與主體職能分工上，業(yè)主作為維修資金的所有權(quán)人，有權(quán)就住宅專項維修資金使用過程中的任何問題進行決策并有權(quán)進行監(jiān)督。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)或者常設(shè)機構(gòu)。鑒于維修資金啟動后，涉及的房屋等其他共有部分的修繕，需要專業(yè)人才的參與，也需要一定的組織能力，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)協(xié)助辦理維修資金申請和維修事項實施。最后，在維修資金的使用和實施過程中，街道辦、居委會、施工單位、監(jiān)理單位以及政府財政部門、質(zhì)監(jiān)部門、消防部門等都有可能參與進來。在這種前提下，必須出臺相關(guān)文件對各個部門所應(yīng)當(dāng)

8、承擔(dān)的工作以及職能進行明確劃分。只有將各個部門納入統(tǒng)一的監(jiān)管軌道，才能保障維修資金的使用效率。3.2 充分發(fā)揮業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的熱情，提高其責(zé)任意識維修資金使用工作規(guī)范的前提還在于要充分發(fā)揮業(yè)主自治以及公共責(zé)任意識。從當(dāng)前維修資金使用的實際情況來看，盡管法律規(guī)定了業(yè)主在維修資金使用過程中的主體地位，但是業(yè)主對于公共管理事業(yè)的參與熱情顯然不高，也沒有積極的去履行自己的義務(wù)，更多時候呈現(xiàn)出一種“事不關(guān)己”的態(tài)度。這導(dǎo)致了維修資金使用的決策效率低下。為了徹底改變這種局面，必須提高全體業(yè)主的責(zé)任意識，為廣大業(yè)主提供一個有效的交流溝通平臺，以此形成權(quán)利義務(wù)對等的運行機制。3.3 建立業(yè)主自治機構(gòu)由于

9、業(yè)主在人數(shù)上比較多，如果任何事都有全體業(yè)主來進行決策的話，這樣在實踐中的可操性不強?；诖耍w業(yè)主應(yīng)建立統(tǒng)一的機構(gòu)平臺，通過機構(gòu)實現(xiàn)對小區(qū)公共事務(wù)的管理。我國法律已經(jīng)為居民自治機構(gòu)提供了很好的示范，這個示范就是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)居民生活發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。就業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的成立狀況來看，目前在很多小區(qū)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會都沒有成立。正是這一自治機構(gòu)在中國居民生活中沒有完全推行起來，就導(dǎo)致一些小區(qū)的問題不斷地積累，拖的時間越久，處理的難度也就越大。其實維修資金的使用工作也是一樣，只有大力推進業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的制度建設(shè)，真正形成一種制度機

10、制，關(guān)于小區(qū)生活的各項事務(wù)才能有條不紊的開展起來，真正服務(wù)于居民。3.4 建立應(yīng)急維修機制在維修資金使用工作中，為了確保問題能夠及時解決，必須建立應(yīng)急維修機制，從而實現(xiàn)對一些突發(fā)性問題的有效應(yīng)對。如前文所述，在維修資金使用的過程中，部分業(yè)主對公共事務(wù)的參與意識以及公共事務(wù)責(zé)任意識都不高，甚至還常常表現(xiàn)出“事不關(guān)己”的態(tài)度，由此導(dǎo)致共有部位的修繕、更新或者改造的工作難以順利推進。甚至有些時候，部分業(yè)主會直接反對修繕或者改造工作。在這樣的情況下，物業(yè)主管部門應(yīng)該建立起應(yīng)急維修機制。如果小區(qū)共有或共用部分出現(xiàn)問題會直接導(dǎo)致小區(qū)居民的正常、安全生活，物業(yè)主管部門可責(zé)令業(yè)主大會或者業(yè)主委員會盡快啟動維修

11、資金的申請以及實施工作。此外，應(yīng)急維修機制畢竟牽扯到全體業(yè)主的利益，基于此，應(yīng)急維修機制在建立時必須充分考慮重點監(jiān)管的內(nèi)容，舉個例子來說，如要對某塊共用區(qū)域進行修繕，必須要確認共用區(qū)域受損的情形，其是否符合應(yīng)急維修的情形等。3.5 建立協(xié)調(diào)機制，實現(xiàn)各部門之間的有效溝通最后，完善維修資金使用工作的最后一步在于要建立部門之間的協(xié)調(diào)機制，多頭做好房屋維修監(jiān)管。具體來說，由于維修資金使用涉及較多的參與主體，在明確各自職能分工前提下，也要嚴格落實責(zé)任機制。這意味著，各個部門在維修資金使用或者實施的過程中，出現(xiàn)了違法違規(guī)行為，其就應(yīng)當(dāng)為自己的行為承擔(dān)責(zé)任。進一步說，首先，街道辦事處在維修資金實施過程中，

12、必須充分履行好監(jiān)管職能。之所以要求街道辦要履行好其監(jiān)管職能而不是要求其他部門去承擔(dān)這一職能，是因為就目前來看，街道辦行使監(jiān)管權(quán)力有著明確的法律依據(jù)：物業(yè)管理條例明確賦予了街道辦對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理性地位，由街道辦事處來行使監(jiān)管職能再合適不過。其次，要充分發(fā)揮維修資金使用過程中其他有關(guān)部門的作用，接受消防、質(zhì)檢等部門的監(jiān)督，密切配合他們開展工作。最后，在有足夠證據(jù)或者跡象表明修事項特別緊急的情況下，比如，小區(qū)的消防設(shè)備出現(xiàn)問題，足以影響小區(qū)居民生活安全的，根據(jù)消防、質(zhì)檢部門出具的專業(yè)性意見，前文所說的應(yīng)急維修機制不足以盡快處理這種緊急情況時，有關(guān)部門可直接啟動維修資金，必須經(jīng)過業(yè)主