鏈家在線-鏈家地產(chǎn)新建商品住宅與二手住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、鏈家地產(chǎn)新建商品住宅與二手住宅市場(chǎng)分析報(bào)告研究周期：北京2007年1季度2010年2季度(其中，2季度6月份部分為預(yù)測(cè)，下同)樣本范圍: 北京2007年1季度2010年2季度商品住宅成交數(shù)據(jù) 鏈家2007年1季度2010年2季度二手住宅成交數(shù)據(jù) 鏈家2007年1季度2010年2季度二手房源掛牌數(shù)據(jù) 北京商品房歷經(jīng)十年發(fā)展，不僅大幅改變了北京的城市面貌與生活型態(tài)，更將房地產(chǎn)由單純的居住價(jià)值推向商品價(jià)值甚至投資價(jià)值。十年的發(fā)展時(shí)間，隨著北京商品房的大量入市，北京二手房市場(chǎng)亦隨之蓬勃發(fā)展，時(shí)至2009年，北京二手房市場(chǎng)的交易量更首度超越了一手房市場(chǎng)，宣告北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速發(fā)展期開始轉(zhuǎn)向成熟期。 在

2、此關(guān)鍵時(shí)刻，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心特就北京一、二手房市場(chǎng)的價(jià)格、量體、聯(lián)動(dòng)關(guān)系、投資風(fēng)險(xiǎn)性、獲益性以及購買的難易程度等多個(gè)維度進(jìn)行比較，完成北京市新建商品住宅與二手住宅市場(chǎng)分析報(bào)告，并從專業(yè)角度估算北京二手房市場(chǎng)的合理交易量。一、 購買難易度分析購買二手房難度更小1新建商品住宅總價(jià)更高圖 1 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房總價(jià)走勢(shì)以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：2007年1季度2010年2季度，新建商品住宅成交總價(jià)與二手住宅成交總價(jià)差距始終明顯，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交總價(jià)均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交總價(jià)比值已經(jīng)達(dá)

3、到1：0.43。這主要是因?yàn)?，三年半以來，新建商品住宅總價(jià)與二手房差距逐漸擴(kuò)大（詳情參見附表1）：附表1：2007年以來新建房與二手房總價(jià)差距逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)對(duì)照表時(shí)間新建商品住宅總價(jià)二手住宅總價(jià)價(jià)差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25%2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20%2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80%2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月均漲幅6.18 2.36 3.81 161.52%(單位:萬元)以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分

4、析新房與二手房還款方式比較2.1新房月還款壓力更大圖 2 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房最高月還款對(duì)比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析2.2新房首付壓力更大圖 3 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房首付對(duì)比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：2010年2季度，新房與二手房總價(jià)分別達(dá)到385.6萬、164.5萬，比值達(dá)到1：0.42為三年半來差距最大的時(shí)期，因此，購買新房與二手房的首付成本和月還款成本也進(jìn)一步拉大（詳情參見附表2），同時(shí)購買第三套房停止發(fā)放貸款，也意味著全款購房時(shí)代購買新房的難度及首付壓力要比二手房大得多： 附表2：2

5、010年2季度不同條件下購買新房與二手房首付與月還款對(duì)照表購房條件購房類型執(zhí)行利率最低首付成數(shù)最低首付額度每月還款額度首次購房新房5.05%兩成771240 20443 二手房三成493525 7631 二次購房新房6.53%五成1928100 12777 二手房五成822542 5451 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析二、 投資風(fēng)險(xiǎn)性1.新房與二手房購買后的漲跌情況圖 4 2007年1季度至2009年2季度購買新房后再售漲跌對(duì)比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析圖5 2007年1季度至2009年2季度購買二手房后再售漲跌對(duì)比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小

6、結(jié)：當(dāng)前的新建商品房與一年后同期的建筑年限1年內(nèi)二手房價(jià)格相比，可以看成是當(dāng)前購買新房一年后再在出售投資收益，同理，當(dāng)前的二手房與一年后同期的二手房價(jià)格相比，可以看成是當(dāng)前購買二手房一年后再在出售投資收益。總體而言，2009年以前，購買二手房即使考慮二次交易稅費(fèi)成本，一年后再售收益遠(yuǎn)較新房為高，而2009年上半年，新房再售收益已逐漸高于二手房（詳情參見附表3）：附表3購買新房與二手房一年后再售收益對(duì)照表購買時(shí)間新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季

7、度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供2.新房與二手房購買后再出售成功率：出售成功率=成交量/掛牌量備注：根據(jù)鏈家地產(chǎn)各建筑年限成交量及掛牌量推算市場(chǎng)上成交總量及掛牌總量形成最終圖表圖 6 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房購買后再出售成功率對(duì)比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：購買房產(chǎn)后再售成功率依照年限新舊依次遞增，即1年內(nèi)二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率則最高，也就是說，購買新建商品房后短期內(nèi)再出售成功率僅在5%左右，盡管價(jià)

8、格漲幅較快，但基本處于有價(jià)無市的局面。三、 二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)指標(biāo)1成交量指標(biāo)圖 7 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交量對(duì)比圖圖表數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析特點(diǎn)1：每一階段的新建商品住宅成交量達(dá)到相對(duì)峰值都幾乎影響下一季度二手房成交量到達(dá)相對(duì)峰值（詳情參見附表4）；附表4：新建商品住宅成交量領(lǐng)漲時(shí)間點(diǎn)詳情時(shí)間新建商品住宅成交量（套）環(huán)比漲幅影響下季度二手住宅成交漲幅2007年3季度4366118.30%14.70%2008年4季度3696166.80%132.20%2009年2季度5303073.80%16%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供特點(diǎn)2：2009年以后新建

9、商品住宅與二手住宅成交比值日益縮?。ㄔ斠姼奖?）附表5：新建商品住宅與二手房成交比拐點(diǎn)詳情時(shí)間二手住宅成交量（套）新建商品住宅成交量（套）新建商品住宅：二手住宅2009年1季度36704305141：1.202009年2季度64460530301：1.222009年3季度75127457071：1.642009年4季度90764497881：1.822010年1季度47017284181：1.652010年2季度41000250751：1.64以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供2成交價(jià)格指標(biāo)2.1新房與二手房平均成交價(jià)格對(duì)比圖 8 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交價(jià)格對(duì)比圖

10、圖表數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：按季度來看，新房價(jià)格幾乎處于漲跌的領(lǐng)先指標(biāo)（詳情參見附表6）附表6：新建商品房與二手房價(jià)格聯(lián)動(dòng)對(duì)比特點(diǎn)具體描述漲跌趨勢(shì)同步2007年1季度2008年2季度同步上漲、2008年3季度2008年4季度同步下跌、2009年1季度2010年2季度同步上漲新建商品住宅領(lǐng)漲領(lǐng)跌2008年3季度2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房領(lǐng)跌； 2009年1季度2010年2季度新房上漲158，二手房上漲79%，新房領(lǐng)漲以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供2.2新房與二手房圖 9 新房與不同年限二手房價(jià)格走勢(shì)對(duì)比圖 以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提

11、供u 小結(jié)：新房價(jià)格領(lǐng)漲各建筑年代二手房，并且自2009年3季度開始，其對(duì)各建筑年代二手房按新舊不同，漲跌幅的影響也由深到淺，因此，實(shí)際可以看出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格上漲主要受商品房推動(dòng)（詳情參見附表7）：附表7：各價(jià)格變化期新房引領(lǐng)不同年限二手房價(jià)格漲跌對(duì)照表價(jià)格變化階段新建商品住宅價(jià)格趨勢(shì)1年內(nèi)價(jià)格趨勢(shì)12年價(jià)格趨勢(shì)35年價(jià)格趨勢(shì)610年價(jià)格趨勢(shì)10年以上價(jià)格趨勢(shì)第一次價(jià)格上行期漲幅76% 29 63 39 38 36 價(jià)格下行期跌幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次價(jià)格上行期漲幅151% 123 84 65 104 19 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供3. 典型指標(biāo)圖

12、 10 2007年1季度至2010年2季度高檔新房與二手房價(jià)格對(duì)比圖特點(diǎn)1：高檔房具有同漲性：無論是新建商品住宅，還是二手住宅，上漲幾乎同步（詳情參見附表8）附表8：高價(jià)量新房二手房同漲時(shí)段對(duì)比詳情時(shí)間高價(jià)量新房成交價(jià)格漲幅高價(jià)量二手房成交價(jià)格漲幅2007年上漲階段：2007年1季度2008年1季度3529466%1789635%2009年上漲階段：2009年1季度2010年2季度56300157%3241699% 以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供特點(diǎn)2：高檔房房價(jià)下跌時(shí)間滯后于整個(gè)市場(chǎng)平均價(jià)格下降時(shí)間：整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年3季度，而高檔房價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年4季度；特點(diǎn)3

13、：高檔房房價(jià)下跌周期短于整個(gè)市場(chǎng)平均價(jià)格下降周期：整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年3季度2009年1季度，涉及3個(gè)季度，而高檔房價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年4季度2009年1季度，涉及2個(gè)季度；特點(diǎn)4：2009年1季度后，高檔新房漲幅日益加快，與高檔二手房差距日益加大：漲幅分別為157%、98%；特點(diǎn)5：二手高檔房較之新建高檔房具有更好的保值抗跌性，在市場(chǎng)下跌期間，新建高檔房下跌幅度超過二手高檔房：在2008年4季度2009年1季度，新房與二手房相比2008年3季度跌幅分別為40%、5%。4.面積指標(biāo)圖 11 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房面積對(duì)比圖特點(diǎn)1：新房與二手房平均成交面積

14、差距基本經(jīng)歷了大小大小的變化（詳情參見附表9）： 附表9：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點(diǎn)詳情時(shí)間新房面積二手房面積平均成交面積差2007年1季度131 7854 2008年4季度100 8416 2009年3季度119 88 31 2010年2季度109 83 26 （單位：平米）以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供特點(diǎn)2：市場(chǎng)成交量上行時(shí)，二手房平均成交面積基本也成上行趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在（詳情參見附表10）： 附表10：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點(diǎn)詳情時(shí)間成交量（套）平均成交面積（平米）面積環(huán)比漲幅07年上升期間2007年2季度2132078 0.3%2007年3季度268258

15、5 9.2%2007年4季度3076786 0.8%09年上升期間2009年1季度3670486 2.0%2009年2季度6446087 1.7%2009年3季度7512788 1.1%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供特點(diǎn)3：新房成交平均面積受市場(chǎng)成交量影響變化明顯，成交平均面積最大值出現(xiàn)在2007年3季度，為132平米，成交平均面積的最小值出現(xiàn)在2009年4季度，為100平米；相比較二手房成交平均面積在三年來沒有顯著變化， 成交平均面積最大值出現(xiàn)在2009年3季度，為88平米，成交平均面積最小值出現(xiàn)在2007年1季度，為78平米。5心理引領(lǐng)指標(biāo)圖 12 2007年1季度至2010年2季度

16、新房與二手房價(jià)格、報(bào)盤價(jià)對(duì)比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供u 小結(jié)：新房價(jià)格對(duì)二手房的掛牌和成交價(jià)格影響都較為多重，主要表現(xiàn)在（詳情參見附表11）附表11：新建商品房對(duì)二手房心理影響指標(biāo)指標(biāo)具體描述領(lǐng)漲1.2007年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲22%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲12%、10%； 2.2009年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲21%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲12%、15%； 3.2010年1季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲8.7%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲16%、15%.領(lǐng)跌1.2008年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比下降5.9%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲2.1%、6.2%；新房

17、價(jià)格對(duì)成交影響更為趨同1.在新房成交價(jià)格領(lǐng)漲或領(lǐng)跌名現(xiàn)階段，對(duì)二手房的成交價(jià)格漲跌幅影響更為接近其本身；對(duì)掛牌價(jià)格影響相對(duì)較弱，因此，可以說新房成交價(jià)格影響的是二手房供需雙方結(jié)合的心理預(yù)期值以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供四、 成交量預(yù)測(cè)圖 13 2009年北京二手房市場(chǎng)換手率與其他城市對(duì)比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部提供u 小結(jié)：u 啟示：二手房市場(chǎng)相對(duì)成熟城市，換手率高，可以達(dá)到615；預(yù)測(cè)1：2008年二手房成交7.4萬套左右，按照當(dāng)前存量市場(chǎng)468萬套左右的存量計(jì)算，換手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市場(chǎng)5.7%這一相對(duì)較高的換手率，相當(dāng)于一年暴增了4.1%，有受到2008年過低后成交積累的助推，按照兩年平均來看，北京二手房市場(chǎng)換手率實(shí)際處于3.6%左右