房地產(chǎn)投資分析報(bào)告案例

1、房地產(chǎn)投資分析報(bào)告.總論（一） 項(xiàng)目的基本情況1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于石家莊市時(shí)光街東，工農(nóng)路南，項(xiàng)目地塊呈狹長(zhǎng)的F型，南北最長(zhǎng)距離約1075米，東西最長(zhǎng)距離約 470米，總面積4.71公頃，綠化率為 3505%, 地面條件較為平整。2 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 :項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地面積公頃4.71居住人數(shù)人2896總建筑面積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數(shù)戶724車(chē)庫(kù)面積平方米103003項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2:功能所占面積（itf）合計(jì)（itf）總計(jì)（m2）地上面積共建面

2、積9120117730136670商鋪14900住宅93710地卜面積車(chē)庫(kù)1030018940設(shè)備面積8640總投資20000萬(wàn)元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬(wàn)元高層住宅開(kāi)發(fā)成本：1643元/平方米；超高層住宅開(kāi)發(fā)成本：1777元/平方米稅后利潤(rùn)：4332.87萬(wàn)元全部投資利率：32.6% ;全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤(rùn)率：161.7%;自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二.項(xiàng)目的組織與實(shí)施（）1、項(xiàng)目工程計(jì)劃說(shuō)明項(xiàng)目總工期為一年零四個(gè)月（2006年1月1日至2007年5月1日）當(dāng)完成地 下工程后開(kāi)展預(yù)售工作（2006.5.12007.5.1）總項(xiàng)目進(jìn)度分為四個(gè)周期，每個(gè)周

3、期四個(gè)月。3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)附表三.項(xiàng)目投資估算與投資籌措計(jì)劃（一） 開(kāi)發(fā)成本1 . 土地成本按照國(guó)土資源部2002年出臺(tái)的11號(hào)令和有關(guān)規(guī)定， 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用 地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式獲得。本項(xiàng)目土地使用權(quán)是通過(guò)拍賣(mài)方式 取得。土地以50萬(wàn)元/公頃取得，共4.71公頃，總價(jià)合計(jì)235.5萬(wàn)元。2 .建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（itf）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（力兀）1高層68020.079506461.912超Wj層33729.310843656.263商鋪1490010841615.16合計(jì)11736.53建安工程費(fèi)合計(jì)11736.53萬(wàn)元3.前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（力

4、兀）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安成本X 3%352.12可行性研究費(fèi)建安成本X 1.5%176.053水文地質(zhì)勘察費(fèi)建安成本X 0.5%58.684通水通電通路費(fèi)建安成本X 2.5%293.415場(chǎng)地平整53元/公頃250.26合計(jì)1130.444.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（參見(jiàn)附表 3）附表3基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（力兀）1道路工程42.13萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃198.432綠化工程5.4力兀/公頃X 4.71公頃X 33.5%8.523供水工程15萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃70.564供電工程65萬(wàn)元/公頃X 4.71公頃306.155其它建安成本X 2%234.736合計(jì)929.875.公共

5、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（參見(jiàn)附表4）附表4公共配套設(shè)施經(jīng)社給用估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用（萬(wàn)元）1辦公面積282 元/itf X 20020 m2=564.56 萬(wàn)元2物業(yè)面積3車(chē)庫(kù)面積7合計(jì)564.566.不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用(250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.047.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（參見(jiàn)附表 5）附表5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)稅費(fèi)建安成本X 6%704.192投資方向調(diào)節(jié)稅建安成本X 5%586.833工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)建安成本X 4%469.464供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)0.3噸/人X 2896人X 600元/噸52.

6、135供電用電負(fù)荷費(fèi)724 戶 X 4KVA/戶 X 480 元/KVA1396其它稅費(fèi)建安成本X 2%234.737合計(jì)2303.78.開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本為以上 7項(xiàng)之和，共計(jì)17868.09萬(wàn)元（二） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用（參見(jiàn)附表 6）附表6開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本x 3%535.022銷(xiāo)售費(fèi)用2.1+2.2+2.31412.732.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入X 2%565.712.2銷(xiāo)售代理費(fèi)銷(xiāo)售收入X 2%565.712.3銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)銷(xiāo)售收入X 1%282.63貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”r另計(jì)4合計(jì)1947.75（三）投資成本費(fèi)用估算匯總（參見(jiàn)附表7）附表7

7、投成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目總額（萬(wàn) 元）開(kāi)發(fā)成本（元/ m2）高層超Wj層（一）土地成本235.5234234（二）建安工程費(fèi)11736.519501084（三）前期工程費(fèi)1130.44338433.84（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)929.8790.3690.36（五）公建配套費(fèi)564.56101.52101.52（六）不口預(yù)見(jiàn)費(fèi)498.044545（七）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2303.79090（八）開(kāi)發(fā)費(fèi)用1947.7598.2898.28（九）投資總額合計(jì)19815.5916431777（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金；二是銀行貸款；三是預(yù)售用于投資的部

8、分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；首期貸款4080萬(wàn)元全部用于第一期投入，不足部分由銷(xiāo)收入扣除銷(xiāo)售稅金和投資利息后補(bǔ)足。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資共計(jì)20000萬(wàn)元，按照規(guī)定，自有資金投入不得少于總投資的20%,由此可以計(jì)算出，需要自有資金4000萬(wàn)元，需要貸款合計(jì)4264.41萬(wàn)元，預(yù)售房地產(chǎn)收入用于投資合計(jì)11920萬(wàn)元。 本項(xiàng)目資金籌措及投資計(jì)劃情況見(jiàn)附表8附表8資金計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341投資總額2000060005720508032001.1建設(shè)投資19815.595924.525643.125047.9532001.2貸款利息184.4175.4876.88

9、32.052資金籌措2000060005720508032002.1自有資金4000192012008802.2借款（含利息）4264.414264.414117.742.3銷(xiāo)售收入在投入119204520420032002.貸款本金償還與利息支付銷(xiāo)售收入扣除有關(guān)銷(xiāo)售稅費(fèi)后，作為可以運(yùn)用的資金，用于投資及還本付息。具體還本 付息計(jì)劃見(jiàn)附表9附表9（i=1.85% ）貸款還本付息估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341期初借款累計(jì)4155.481732.362本期借款408040803本期應(yīng)計(jì)利息184.4175.4876.8832.054本期底本息償還4264.4125001764.415期末借

10、款累計(jì)4155.481732.361764.416歸還借款本息來(lái)源4264.4125001764.416.1投資回收4264.4125001764.41四.項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算（一） 住宅銷(xiāo)售單價(jià)的估算根據(jù)成本估算及市場(chǎng)分析的結(jié)果，經(jīng)濟(jì)適用房高層售價(jià)2500元/,超高層售價(jià)2750元/車(chē)位售價(jià)初定為 5萬(wàn)/個(gè)。（二）銷(xiāo)售總收入的估算根據(jù)上述估算的住宅、車(chē)庫(kù)單價(jià)，估算出銷(xiāo)售總收入見(jiàn)附表10附表10銷(xiāo)售總收入估算表銷(xiāo)售計(jì)劃期間收款情況時(shí)期銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù) 量第一期第二期第三期第四期第一期住宅50%車(chē)位50%第二期住宅50%車(chē)位50%50875 m2200個(gè)13140.37 萬(wàn)1000 萬(wàn)第三期住

11、宅50%車(chē)位50%30525 m2120個(gè)7884.22 萬(wàn)600萬(wàn)第四 期住宅50%車(chē)位50%20350 m281個(gè)5256.15 萬(wàn)405萬(wàn)合計(jì)28285.74 萬(wàn)元）項(xiàng)目利潤(rùn)估算本項(xiàng)目土地增值稅估算情況見(jiàn)附表11。項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算見(jiàn)附表12。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的估算見(jiàn)附表13,即稅后利潤(rùn)總額為 14747萬(wàn)元。附表11土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（力兀）備注1扣除項(xiàng)目金額24944.931.1 + 1.2+1.3+1.41.1開(kāi)發(fā)成本17868.09見(jiàn)“開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用1947.5銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3銷(xiāo)售稅金及附加1555.72銷(xiāo)售收入X 6.43%1.4加扣20

12、%3573.621.1 X20%2銷(xiāo)售收入28285.743增值額3340.81-(1)4增殖率13.4%5增值稅率<20%6增值稅免交附表12項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷(xiāo)售收入28285.74一13140.378484.225661.152銷(xiāo)售稅金及附加1555.72一777.72466.63314.22.1r 營(yíng)業(yè)稅1414.29一707.02424.21283.062.2教育專(zhuān)項(xiàng)基金56.57一28.2816.9711.322.3教育費(fèi)附加99一49.4929.6921.82.4;城市維護(hù)建設(shè)稅42.43一21.2112.739.342.5r防洪工程維護(hù)費(fèi)

13、50.91一25.4515.2710.192.6印花稅及交易管理費(fèi)155.85一77.7746.6631.423土地增值稅一一一一4可運(yùn)用資金(1) - (2) - (3)26727.14一12362.658017.594346.95附表13稅后利潤(rùn)測(cè)算序號(hào)6項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷(xiāo)售收入28285.7413140.378484.225661.152總成本費(fèi)用200007720708052003營(yíng)業(yè)稅1818.77707.02424.21283.064教育專(zhuān)項(xiàng)基金56.5728.2816.9711.325教育費(fèi)附加9949.4929.6921.86城市維護(hù)建設(shè)稅42.4321.2112.

14、739.347P防洪工程維護(hù)費(fèi)50.9125.4515.2710.198印花稅及交易管理費(fèi)155.8577.7746.6631.429土地增值稅一一一一10利潤(rùn)總額6466.971691.142858.682097.1411所得稅2134.1558.08943.36692.0612稅后利潤(rùn)4332.871200.061915.321405.08五.財(cái)務(wù)分析（一） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率由項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表（附表14）和自有資金現(xiàn)金流量表（附表 15）,項(xiàng)目損益表，計(jì)算如下（行業(yè)基準(zhǔn)收益率取 10%）附表14全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期12341銷(xiāo)售流入28285.7413140.3

15、78484.225661.151.1銷(xiāo)售收入28285.7413140.378484.225661.152現(xiàn)金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建設(shè)投資2000060005720508032002.2銷(xiāo)售稅金及附加1818.77909.23545.54364.012.3土地增值稅2.4所得稅2134.1558.08943.36692.063凈現(xiàn)金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折現(xiàn)現(xiàn)金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可得到評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部資金稅后內(nèi)部收益

16、率FIRR=30.6 %全部資金稅后凈現(xiàn)值NPV=2429.35 （萬(wàn)元）靜態(tài)投資回收期：（3-1） +|-46.94|/1915.32=2.02452.0245 X 4=8.1（月）動(dòng)態(tài)投資回收期：（3-1） +|-46.09|/1812.83=2.0252.025X4=8.1 （月）附表15自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)期12341銷(xiāo)售流入28285.741.1銷(xiāo)售收入28285.742r現(xiàn)金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有資金4000192012008802.2銷(xiāo)售收入在投入119204520420032002.3銷(xiāo)售稅金及附加18

17、18.77909.23545.54364.012.4p土地增值稅2.5所得稅2134.1558.08943.36692.062.6貸款本息償還4264.4125001764.413r凈現(xiàn)金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折現(xiàn)現(xiàn)金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有資金現(xiàn)金流量表評(píng)價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=128.5 %凈現(xiàn)值：NPV=2654.17靜態(tài)投資回收期：（2-1） +|-1885.13|/3407.28=1.561.56X4=6.2 （月）動(dòng)態(tài)投資回收期：（2-1） +|-1920|/4011.1

18、4=1.781.78X 4=7.12 （月）附表16損益表序號(hào)6項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341銷(xiāo)售收入28285.7413140.378484.225661.152總成本費(fèi)用200005720508032003銷(xiāo)售稅金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值稅5利潤(rùn)總額6466.971691.142858.682097.146所得稅2134.1558.08943.36692.067稅后利潤(rùn)4332.871200.061915.321405.088盈余公積金433.29120.01191.53140.519可分配利潤(rùn)3899.581080.051723.791264.51

19、評(píng)價(jià)指標(biāo)1 :全部投資的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/總投資x 100% =6466.97/20000=32 %2:全部投資的利稅率 =利稅總額/總投資X 100%= （1555.72+2134.1） /20000X 100%=18%3:自有資金投資利潤(rùn)率 =禾1J潤(rùn)總額/自有資金=6466.97/4000=161.7%4:稅后利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/自有資金=4332.87/40000=108.3%（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析匯總附表17財(cái)務(wù)分析匯總表計(jì)算 基礎(chǔ)動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）動(dòng)態(tài)投資回 收期投資利潤(rùn) 率靜態(tài)投資回 收期全部 投資30.6%2429.35（萬(wàn)元）8.1 （月）32%8.1 （月）自有 資金128.5%2654.17（萬(wàn)元）6.2 （月）161.7%7.12 （月）六.不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性因素主要有：建設(shè)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)周期、貸款利率。這些因素可能受到當(dāng)?shù)卣摺?經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響， 有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。（一） 盈虧平衡分析假設(shè)本項(xiàng)目總投資不變， 而且銷(xiāo)售投資回收進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，當(dāng)銷(xiāo)售率為54%時(shí)，全部