睢寧項目調研報告

1、 目錄第一部分 睢寧概況及規(guī)劃第二部分 睢寧經濟狀況第三部分 房地產市場分析1. 土地市場2. 商品房市場第四部分 項目地塊分析1. 地塊狀況2. 項目SWOT分析3. 應對策略4. 項目定位第一部分 睢寧概況及規(guī)劃一、城市概況1.地理位置睢寧處于徐州市東南部，徐連經濟帶的中心區(qū)域，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東相望。是江蘇省規(guī)劃建設的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城兩翼”的重要一翼。面積1773平方公里，全縣轄16個鎮(zhèn)。是徐州市的重要衛(wèi)星城，具有優(yōu)越的位置區(qū)域條件。西靠全國重要的鐵路交通樞紐徐州市，東臨歐亞大陸橋東橋頭堡連云港市。境內高標準的徐寧(機場)路、104國道、省市縣一級公路

2、縱橫交錯，徐(宿)寧高速公路橫貫東西；京滬、霍連高速公路與睢寧擦肩而過。內河航道緊連京杭大運河，徐沙河、徐洪河直通洪澤湖。國家民航一級干線機場徐州觀音機場坐落睢寧境內。2.行政區(qū)劃睢寧縣轄16個鎮(zhèn)：睢城鎮(zhèn)、王集鎮(zhèn)、雙溝鎮(zhèn)、嵐山鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)、官山鎮(zhèn)、高作鎮(zhèn)、沙集鎮(zhèn)、凌城鎮(zhèn)、邱集鎮(zhèn)、古邳鎮(zhèn)、姚集鎮(zhèn)、魏集鎮(zhèn)、梁集鎮(zhèn)、慶安鎮(zhèn)?？h人民政府駐睢城鎮(zhèn)。 3.交通狀況 徐州是全國鐵路交通樞紐，而睢寧就處在這個交通優(yōu)勢圈內。睢寧距徐州80公里，距隴海鐵路40公里，境內104國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有50分鐘的車程，到南京僅三個小時，到連云港國際港

3、口一個半小時。國家民航干線機場徐州觀音機場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內，從縣城到觀音機場只要半個小時。通過境內的徐洪河，800噸下貨船可以直通黃金水道京杭大運河。4.人口規(guī)模 截止到2008年底，睢寧縣總人口數約為135萬，其中縣城人口約為23萬。每年外出務工人員達35萬人，其中含鄉(xiāng)鎮(zhèn)中70%的年輕人。 全縣現有勞動力60.3萬人，其中23.6萬人為1835歲，21.9萬人為3545歲，11萬人為高中及以上文化程度，每年新增勞力1萬人。 每年35萬人到經濟發(fā)達地區(qū)工作，收入大幅提高；70%的外出務工人員為年輕人,市場住房需求非常大；5.歷史沿革 睢寧歷史文化積淀深厚，位于縣域北部的下邳鎮(zhèn)，是夏禹時的下邳

4、國所在。歷史上的下邳是中原水陸通衢，人丁興旺，商貿繁榮，張良圯橋三進履得兵書、呂布被縊殺白門樓等歷史事件都發(fā)生于此，這里還聳立著中國最早的寶塔九鏡塔。豐富的歷史遺存和文化遺跡為睢寧留下了寶貴的財富。 睢寧是古黃河文明發(fā)源地之一。但歷經幾千年滄桑，昔日輝煌的國、郡、州的治所因天災人禍頻頻，使得大部分設施或毀于戰(zhàn)火，或湮沒于洪水，只留下了傳說故事和少量遺跡。為發(fā)展睢寧旅游業(yè)，向外界展示睢寧深厚的文化底蘊和燦爛的現代文明，睢寧縣委、縣政府決定開發(fā)睢寧旅游資源、復建歷史景點，睢寧旅游定位為：兩漢三國古下邳，童畫之都新睢寧。 6.睢寧資源6.1農副業(yè)睢寧縣具有優(yōu)越的資源優(yōu)勢，農副業(yè)非常發(fā)達，已列為全國商

5、品糧基地縣、優(yōu)質棉基地縣和生態(tài)農業(yè)示范縣。睢寧縣是意大利楊樹的第二故鄉(xiāng)，現有意楊成片林20萬畝，四旁樹4200萬株，活林蓄積量400萬立方，年加工各種芯板25萬立方。睢寧的山羊聞名全國，年飼養(yǎng)量達200萬只以上，其板質優(yōu)良，享譽全球。 1999年被定為全國山羊板皮生產基地。近年更成為南非波爾羊的繁育基地，年存雜交羊50萬只，供不應求。 6.2礦業(yè)全縣已探明有石灰?guī)r、石英石、白云巖、磷礦石、云長石、大理石等。石英石品位高，儲量2億立方米。黑色致密細粒結晶大理石被譽為“睢寧墨玉”，儲量1億立萬米。 6.3五大支柱工業(yè)白色家電、紡織服裝、皮革皮具、鋼鐵機電、化工醫(yī)藥是該縣工業(yè)的五大支柱。 睢寧依托五

6、大主導產業(yè)，經濟發(fā)展迅猛，城市化建設穩(wěn)定快速，為房產市場帶來強大的市場需求與購買力。6.4文化產業(yè)境內許多歷史景點和館藏文物，揭示了古邑睢寧深厚的文化底蘊。近年來，文化教育事業(yè)十分繁榮，兒童畫舉世矚目，曾在20多個國家展出，名噪海內外?；A教育成績斐然，近年來江蘇省高考文理科高分均出自睢寧。蘇北最大的職教中心睢寧縣職教中心源源不斷地培養(yǎng)出各類人才。睢寧縣歷史文化源遠流長，人文會萃，境內名勝古跡甚多，以圯橋、白門樓等古邳八景最為著名。睢寧兒童畫多次榮獲國際大獎，被譽為“兒童畫之鄉(xiāng)”。二、睢寧的近期規(guī)劃睢寧縣新一輪城市總體規(guī)劃于2006年編制完成并通過徐州市人民政府審批。規(guī)劃到2010年城區(qū)總人口

7、為20萬人，建成區(qū)面積20平方公里，到2020年城區(qū)總人口為30萬人，建成區(qū)面積30平方公里。城市定性為：睢寧縣政治經濟文化中心、蘇皖邊界地區(qū)以商貿流通、文化旅游和濱河園林為特色的中等商貿城市。新一輪總體規(guī)劃緊緊著眼于城市布局結構逐步從功能疊加走向中心分離，從分散布局走向空間整合，從蔓延發(fā)展走向有機分隔，按照北拓、南抑、西靠、東延的城市發(fā)展方向，形成“一體兩翼、三軸五心八片”的結構形態(tài)。北拓西展東進戰(zhàn)略： 依托老城區(qū)和已建成的行政辦公中心，104國道，睢邳路及北環(huán)路，向北發(fā)展，建設新城區(qū)，向西發(fā)展，集中建設經濟開發(fā)區(qū)，即工業(yè)園區(qū)。濱河生態(tài)園林城市： 利用睢寧縣特有的“四水繞城”的內外環(huán)城河水系

8、，建設濱水景觀帶和生態(tài)景觀廊道，通過挖掘兩漢文化內涵，并結合現代兒童畫特色品牌，塑造濱河生態(tài)園林和特色文化、文明城市。 “東進、北擴、西展”戰(zhàn)略，重點加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設，構建中部核心商務區(qū)，推進南部區(qū)域和老城區(qū)改造。一體兩翼：一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。三軸五心八片區(qū)：1、“三軸”指兩橫一縱三條城市功能發(fā)展軸。l 商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。l 公共服務軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機構，沿徐寧路形成城市公共服務軸線。l 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河

9、公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。2.“五心”集中布局形成相對分離的五個功能中心。l 行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側，集中布置睢寧的行政辦公用地。l 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿金融用地。l 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設施。l 文體中心：位于天虹大道西側，集中布置睢寧大型文化展覽設施和縣級體育中心。l 市場物流中心：位于樂園片區(qū)城市東環(huán)路內側，依托生產資料市場以及便利的交通條件做大市場，建設區(qū)域物流中心。3.“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個片區(qū)。l 元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。依托老城

10、中心的商貿基礎，結合城河進行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融服務中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設。規(guī)劃居住人口10.8萬人。l 樂園片區(qū)：即市場倉儲區(qū)。依托生產資料市場以及對外交通條件，建設大規(guī)模的市場物流中心。在片區(qū)西側配套居住用地，并在小閆河東側布置片區(qū)中心。l 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)。集中設置兩所高中以及電大、黨校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政辦公帶動居住區(qū)開發(fā)，在臨水一側開發(fā)一定數量的高檔住宅，規(guī)劃居住人口3.2萬l 天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)。沿天虹大道和徐寧路集中設置體

11、現新城風貌的大型文體公共設施；片區(qū)居住用地規(guī)劃為城北新區(qū)拆遷居民集中住區(qū)。規(guī)劃居住人口2.5萬。l 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。用地規(guī)模141.3ha，規(guī)劃居住人口5.2萬l 觀音片區(qū)。即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。結合宗教用地和片區(qū)公園規(guī)劃城市的高檔住宅區(qū)，并結合九鏡湖文化生態(tài)園設置片區(qū)公共服務中心。規(guī)劃居住人口3.0萬。l 高福片區(qū)。即工業(yè)集中區(qū)。接納老城區(qū)的外遷企業(yè)和縣域范圍內向睢寧城區(qū)集聚的企業(yè)，同時開發(fā)新興產業(yè)。l 常青片區(qū)。規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)。利用北側熱電廠資源，發(fā)展化工產業(yè)。第二部分 睢寧經濟狀況1. 經濟概況 自2006年以

12、來，睢寧的經濟保持著一個高速的發(fā)展勢頭，在2008年實現了地區(qū)生產總值突破100億。2009年，睢寧縣地區(qū)生產總值完成149.7億元，同比上年增長了38.61%。在全省縣級排名中進了3個位次；全口徑財政收入增長66.9%，增幅全省第一；一般預算收入增長57.5%，增幅居全省第二。經濟指標綜合排名由徐州7縣區(qū)末位躍至第四位。今年上半年，在徐州市統(tǒng)計局公布的18項經濟指標中，睢寧有11項指標增幅居全市第一。 小結：目前睢寧的工業(yè)經濟實力雖有增強，但發(fā)展后勁明顯不足。后期的經濟支柱必須是依靠第三產業(yè)，房地產產業(yè)無疑需分擔較大的比重，也預示著房地產的發(fā)展是社會性的需求。2.GDP狀況年份GDP增長率2

13、00562.2411.80%200672.115.80%20078416.50%200810829%2009149.738.61%分析：從上圖中我們可以看出，睢寧縣國民經濟自2006年以來一直保持著較高增長趨勢，截止到2009年，其平均年增長率達到了24.8%，特別是2008、2009年更是出現了達到30%以上的增長速度。小結：從睢寧的支撐產業(yè)結構來看，能支撐GDP保持一個高速的增長勢頭，除了第一、第二產業(yè)的發(fā)展外，更重要的是房地產業(yè)的飛速發(fā)展，帶動了睢寧整體經濟的快速發(fā)展。另外，快速的經濟增長勢頭又為整個房地產行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經濟基礎。3.人均GDP年份人均GDP增長率2005

14、470412.50%2006540214%2007670124%2008831724.30%20091367839.00%而根據聯合國75國統(tǒng)計資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間有如下表的關系：人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1300013000以上房地產市場發(fā)展狀況起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段分析：根據當前的匯率市場及以上的判斷標準我們可以知道，目前睢寧縣房地產市場處于快速上升階段（09年人均GDP為13678/6.9為1982.5美元），說明了睢寧縣房地產的一個快速發(fā)展的現狀。小結：睢寧05年以來人均GDP不斷增長。整體來看，08年是一次階段性的跳躍

15、，由6701元增長到8317元，增長率達24.3%。增幅也由原來的06年的14%增長到24.3%；隨后的09年增長至13678元，增長率相對08年又是一次飛躍。從09年初GDP數據來看，增長勢頭較強，預計將是睢寧人均生產總值的又一次跳躍。宏觀環(huán)境總結：從總體上來說，睢寧縣經濟發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經濟、區(qū)域性地區(qū)經濟的發(fā)展，還是第一、二、三產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。針對本項目而言，將存在以下的有利影響：l 經濟保持增長，且增幅較穩(wěn)定，有利于房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產市場環(huán)境，開放房地產市場交易。l 城市居民人均收入增長速度較快，長期來看這對于引入住宅市場消費是一個有利的因素。第三部分 房地產

16、市場分析一、土地市場2008-2010年土地供應 （表一）地塊編號地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期出讓方式競得人競得價J2008-13號新市路南、原食品廠地塊商住6285.440、70掛牌睢寧縣豪盛房地產開發(fā)有限公司無J2008-11號中山北路北側、徐寧路南側商住10000.740、70掛牌徐州裕隆房地產開發(fā)有限公司無2008-5號元府路北、西苑華庭小區(qū)西住宅1034.270掛牌徐州亞彭房地產開發(fā)有限公司無2009-3號人民西路北、紅葉農貿市場東商住2947.940、70掛牌江蘇金典房地產開發(fā)有限公司無J2008-9號八一南路、濉河路西商業(yè)2112340掛牌徐州匯合置業(yè)發(fā)展有

17、限公司無2009-4號櫻花路東、新市東路以南、新城東路以北、西至徐寧路商住1000040、70掛牌睢寧原禾農產品市場有限公司無J2008-5號天虹大道東、人民東路南商住2500.940、70掛牌睢寧縣金通投資有限公司無2009-7號元府東路北側、生產公司、食品公司商住14787.640、70掛牌睢寧縣曼哈頓商業(yè)經營管理有限公司無2009-14號天虹大道西、睢魏路東商住75064.140、70掛牌南京瑞凱房地產開發(fā)有限公司無2009-13號八一路南、元府路北、濉河路東、小濉河西商住56141.240、70掛牌徐州飛翔置業(yè)有限公司無（表二）地塊編號地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期

18、出讓方式競得人競得價2009-1號人民路北住宅31095.9170掛牌睢寧縣鴻通房地產開發(fā)有限公司無2009-36號文學路西、南環(huán)城河南側商住37022.3540、70掛牌江蘇天豪房地產開發(fā)有限公司無2009-47號天虹大道東、小沿河西、永學路北商住3769840、70掛牌徐州天虹時代紡織有限公司建商住房無2009-52號天虹大道東、永安路南側商住14957740、70掛牌徐州天虹聯合置業(yè)有限公司無2009-9號睢城鎮(zhèn)天虹大道東商住2911.5440、70協(xié)議徐州實成房地產開發(fā)有限公司建商住用房98.6242010-8號睢城鎮(zhèn)新市街南、西環(huán)城河以東商業(yè)213740協(xié)議郭延飛245.898201

19、0-11號睢城鎮(zhèn)新市街30號商業(yè)78440協(xié)議縣舜大房地產開發(fā)有限公司63.7372010-3號睢寧縣嵐山鎮(zhèn)泗八路西側住宅15070協(xié)議王振0.8682010-9號縣城八一西路39號商業(yè)12140協(xié)議胡洋7.21162010-13號物資商城院內商業(yè)173.240協(xié)議徐州陽光美地置業(yè)有限公司建商業(yè)房11.0852010-1號睢河路西綜合403.250協(xié)議朱柏東10.47（表三）地塊編號地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期出讓方式競得人競得價2010-10號睢城鎮(zhèn)人民東街北側2號商業(yè)49340協(xié)議魏禮橋31.2412010-14號-1原外貿公司商住374.4140、70協(xié)議徐州亞彭房

20、地產開發(fā)有限公司建商住房27.1782010-14號-2原外貿公司商住571.4640、70協(xié)議邢敏建商住房41.4821.土地的推出量受次貸危機影響，睢寧2008年房產市場僅出讓土地400畝；2009年市場回暖，出讓土地量開始急劇倍增，達到2000畝，這些土地將會在2010年或是2011年進入市場，屆時睢寧房產市場競爭將會更加激烈；2010年上半年實際出讓土地810畝，受政策打壓性影響，預計下半年的實際出讓土地量會遠遠低于1500畝的土地預推量，意味著2011年的市場會少些火藥味；2.區(qū)域分布從推出的土地看，大部分是分布在偏城西的區(qū)域（在紅葉路以西），這些土地和項目地塊相聚較近，在區(qū)位上，這

21、些地塊的位置距縣城中心比項目地塊優(yōu)勢明顯，是本項目強勁的競爭對手。但是從目前的市場均價上看，這些近城郊的價格要比項目所在地的開發(fā)區(qū)要高出約500元/平方（近城郊的均價約為2800元/平方，開發(fā)區(qū)的均價約為2300元/平方），所以本項目有很大的機會。二、商品房市場1.房地產市場的綜述 2009年至2010年睢寧房地產市場整體發(fā)展平穩(wěn)，穩(wěn)中有升?？傮w表現出健康、可持續(xù)的的態(tài)勢。至2010年，睢寧房價和銷售水平均達到較高水平。預計會整體扭轉2009年在周邊縣中排名的情況。主要還是由于整體房市的供應量增加，開發(fā)商銷售投入增加的原因，更加主要的原因還是整體房地產品質上升轉換了睢寧市民購房原因。隨著政府推

22、地體量的不斷攀升和新開工量的增長，2010年市場供需比受到沖擊，表現為各大樓盤從坐等客戶到主動出擊，預計后期這種形式將會延續(xù)。 小結：睢寧房地產市場有以下特征l 銷售火爆，市場延續(xù)能力強。l 產品上觀念比較陳舊，形象包裝差，建筑質量跟物管跟不上。l 開發(fā)企業(yè)之間已經逐漸從單純的粗放式競爭到不斷注重增加產品的功能性景觀精致性等轉變。2.近年商品房價格走勢分析年份均價增長率200580012.50%2006110037.50%2007175059%2008230031.40%2009260013.10%2010290011.50%解析： 價格，市場的晴雨表，從睢寧房價一覽表上可以看出睢寧房價呈逐年

23、遞增態(tài)勢； 一般情況下造成房價增加的原因有兩個，一是供應量的減少，物以稀為貴，價格相應就會上漲，從表一中可以看出，睢寧土地的供應量亦是遞增的，所以排除這個原因；二是需求量的增加，社會主義現代化建設是我國現階段發(fā)展的主旋律，而推動現代化發(fā)展的兩大動力是城市化與工業(yè)化，睢寧城市化發(fā)展的進程推動著廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對住房的剛性需求。3. 市場銷量成交套數成交面積月均套數套均面積備注2010年1860套181477310套98上半年2009年6393套654477533套1022008年1781套194484148套109解析： 從08年到今年上半年，睢寧房產市場呈現低高低現象； 剛性需求為主導的二級市場對

24、政策及經濟的影響亦較為敏感；睢寧套均面積呈現逐年遞減的態(tài)勢?？煽闯鲱幗鼛啄贽r村進城買房的人、外出打工回來購房的人、青年人買房結婚等剛性需求為市場主導，這類人群對房的要求是，功能齊全，總價較低。4.市場解析我們將睢寧縣城分成三個區(qū)域，新城區(qū)（圖中藍色塊）、老城區(qū)（圖中黃色塊）、城西區(qū)（圖中紅色塊）。城東區(qū)以天虹大道為界，城西以濉河路為界，中間部分為城中區(qū)。新城區(qū)：以天虹世紀城、歐洲城為代表的城北新城區(qū)，未來睢寧最大的新興住宅區(qū)，預計未來7-8年累計推案量170萬方，這是未來睢寧的主要房地產銷售地，也是睢寧房價的主要影響地，所有項目都是這個區(qū)域的受影響因素。老城區(qū)：以水岸馨都、尚都國際為代表，特

25、點是面積小、延續(xù)性差，不過目前還是領漲整個睢寧房價的區(qū)域，后期可能有持續(xù)的土地外拍，但以回遷為主。城西區(qū)：本案的所在地。此區(qū)域與老城區(qū)有一點類似，那就是體量都較小。在睢寧猛烈的城市化進程中，城西的整體環(huán)境水平并沒有明顯提升，客群對本區(qū)域的認可度較低，因此價格水平在整個睢寧房地產市場當中還處在低谷。歐洲城九鼎國際帝壹城弘基上城水岸馨都中央華府天虹世紀城飛翔濱河名城碧桂雅園尚都國際西盛園成候花園泰和麗景jing景本案各區(qū)各區(qū)域樓盤分列如下：新城區(qū)：環(huán)島陽光花城、帝壹城、九鼎國際城、歐洲城、天虹世紀城老城區(qū)：天和御景、商都國際、飛翔濱河名城城西區(qū)：泰和麗景、西盛園新城區(qū)項目項目名稱環(huán)島陽光花城工地位

26、置東升路樂園路交匯處投資興建振興房地產開發(fā)有限公司企劃銷售主力面積110-120單價范圍2200-2900基地面積22506建筑面積38000主力戶型3室2廳1衛(wèi)車位單價規(guī)劃戶數500套儲藏室層 高2.8綠化率28%開盤時間2008-2-16平均單價2600多 層270套工程進度現已交房銷售率98.67%月銷售套數22項目名稱帝壹城工地位置寧海外國語學校對面投資興建江蘇地杰房地產開發(fā)有限公司企劃銷售南京新聯房地產銷售有限公司主力面積110-120單價范圍3500-3900基地面積42487.9建筑面積110000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價3000規(guī)劃戶數720儲藏室2800層 高2.88綠化

27、率30%開盤時間2010-8-1平均單價3600多 層330工程進度多層已封頂銷售率80.36%月銷售套數100戶型配比80-90平方 兩室 占30% 100-110平方 三室 占45% 110-130 三室 占20%項目名稱九鼎國際城工地位置東升路與環(huán)東路交匯處投資興建江蘇九鼎商貿城有限公司企劃銷售主力面積單價范圍基地面積730000建筑面積1280000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價規(guī)劃戶數儲藏室層 高2.9綠化率32.8%開盤時間未知平均單價3500（預期）多 層工程進度正在拆遷中銷售率0月銷售套數0項目名稱歐洲城工地位置永安路天虹大道交匯處投資興建江蘇景天置業(yè)有限公司企劃銷售蘇州新百利主

28、力面積100-110單價范圍3200-3600基地面積158800建筑面積320000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價3000規(guī)劃戶數2442儲藏室2800層 高2.8綠化率34%開盤時間2010-5-20平均單價3200多 層1800工程進度一期封頂銷售率98%月銷售套數80戶型配比80-90 兩室 占10% 90-116 三室 占70% 120以上 三房、四房 占10%項目名稱天虹世紀城工地位置中央大街天虹大道交匯處投資興建徐州天虹聯合置業(yè)有限公司企劃銷售新景祥主力面積100-120單價范圍3100-3400基地面積150000建筑面積300000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價2900規(guī)劃戶數2

29、500儲藏室2600層 高2.9綠化率33%開盤時間2010-10-16平均單價3150多 層800工程進度地基銷售率99%月銷售套數120戶型配比80-90 兩房 占10% 100-120 三房 占80%老城區(qū)項目項目名稱天和御景工地位置實驗小學西側投資興建天成地產企劃銷售天津傳承地產營銷機構主力面積110 -120單價范圍2900-3100基地面積80000建筑面積160000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價賣使用權70年 7萬規(guī)劃戶數1200儲藏室2400層 高2.9綠化率35%開盤時間2008-12-28平均單價3000多 層500套工程進度1，2期已交房，3期封頂銷售率98.21%月銷售

30、套數70戶型配比80-90 兩房 占10% 100-120 三房 占50% 120-130 三房 占20% 項目名稱尚都國際工地位置八一路與濉河路交匯處投資興建徐州匯合置業(yè)發(fā)展有限公司企劃銷售拓通偉業(yè)地產策略機構主力面積110-120單價范圍3200-3500基地面積21068建筑面積78000主力戶型120-130車位單價規(guī)劃戶數750儲藏室層 高2.9綠化率30%開盤時間2011-1-1平均單價3400多 層工程進度銷售率0.00%月銷售套數0項目名稱飛翔濱河名城工地位置元府路與濉河路交匯處投資興建徐州飛翔置業(yè)有限公司企劃銷售揚州美極地產主力面積100-110單價范圍3100-3400基地

31、面積56141.18建筑面積89092主力戶型3室2廳1衛(wèi)車位單價規(guī)劃戶數800儲藏室層 高2.85綠化率35%開盤時間2010-5-3平均單價3300多 層430工程進度建設中銷售率72.59%月銷售套數60城西區(qū)項目項目名稱泰和麗景工地位置104國道泰和路交匯處投資興建徐州中海置業(yè)有限公司企劃銷售揚州極美地產主力面積100-110單價范圍2100-2500基地面積43129建筑面積75324主力戶型3室2廳1衛(wèi)車位單價規(guī)劃戶數800儲藏室層 高2.8綠化率32%開盤時間2010-11-1平均單價2300多 層600工程進度一期封頂銷售率79%月銷售套數210戶型配比80-90 兩房 占20

32、% 90-110 三房 占60% 110以上 三房 占10%項目名稱西盛園工地位置八一路東側104國道南投資興建江蘇文利置業(yè)有限公司企劃銷售主力面積110-120單價范圍2100-2300基地面積40053建筑面積60000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車位單價規(guī)劃戶數600儲藏室層 高2.8綠化率32%開盤時間2009-5-8平均單價2200多 層28工程進度二期封頂銷售率96.21%月銷售套數40戶型配比80-90 兩房 占15% 90-110 三房 占80%5.綜合分析：1) 格局：目前在售和將售樓盤項目大部分集中在東邊，有6個，占到了整個市場的62%，東面項目集中，競爭力大。其中靠近縣城中心的帝

33、壹城可以說是目前地理位置最為優(yōu)越的項目，價格也相對較高，均價在36003700左右，最高的戶型價格快到4000。西邊開發(fā)區(qū)的三個項目規(guī)模都較大，泰和麗景、西盛園、成侯花園目前都是一期售完， 銷售均價在21002300左右，等待二期的開盤，預計開盤價在2500左右。北邊的天虹世紀城、歐洲城銷售率在98%左右，剩余的是頂樓（送閣樓）和面積較大的戶型，剩余面積在120以上。2) 產品：市場供應以多層為主，多層和高層的比例約為4：13) 規(guī)劃：睢寧目前市場上的項目，從整體看，規(guī)劃、景觀上出彩的不多，創(chuàng)新的更少，建筑兵營式布局明顯，色彩拘謹；景觀依循傳統(tǒng)設計概念，以中央景觀為主。4) 立面：外立面以涂料

34、、乳膠漆為主，其中也有少數項目是面磚?，F在的項目以面磚為主，但是從面磚的質量、色調上看都是較為普通的，不能作為項目的亮點、賣點。5) 區(qū)間：區(qū)域房地產市場的暢銷面積在90110之間，暢銷戶型為三室兩廳一衛(wèi)，究其原因，當地居民對這一范圍的戶型結構較為認同。6) 戶型：中小戶型市場需求量大，反映出在價格飛速上升的狀況下，購買者對總價的關注在加強。7) 結構：睢寧的商品房在建筑結構上基本上都是框架式結構，多層中也只有少數是磚混結構。8) 客群：睢寧縣城中心輻射能力較強。鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民已成為睢寧樓市購買力的主要組成部分，經濟實力相對較強的客群，置業(yè)投資意識逐步增強。9) 價格分析區(qū)域項目價格區(qū)域均價新城區(qū)環(huán)

35、島陽光花城26003210帝壹城3600九鼎國際城3500歐洲城3200天虹世紀城3150老城區(qū)天和御景30003235飛翔濱河名城3400尚都國際3300城西區(qū)（開發(fā)區(qū)）西盛園22002250泰和麗景2300 目前城東區(qū)的均價為3210元/平方，城中區(qū)的均價為3235元/平方。城東區(qū)和城中區(qū)沒有明顯的界限，各種生活配套設施也都沒有太大的差異，所以在價格上也沒有太大的區(qū)別。城西的開發(fā)區(qū)距縣城中心較遠（月5-10分鐘的車程），各種生活配套設施都還不健全，所以價格偏低，比縣城中心約低1000元/平方。10) 配比分析：區(qū)域項目兩房主力面積占比三房主力面積占比新城區(qū)環(huán)島陽光花城70-8020%90-

36、12060%帝壹城80-9030%100-11045%歐洲城80-9010%90-11670%天虹世紀城80-9010%100-12080%老城區(qū)天和御景78-8810%100-12050%飛翔濱河名城78-8810%100-12050%城西區(qū)西盛園80-9015%90-11085%泰和麗景80-9020%90-11060%從圖表中戶型的配比上看，整個睢寧的項目都是以三房兩廳為主，三房占據較大的比重，且面積較小，都是在100120之間，這樣的戶型功能齊全，戶型設計合理，總價較低，所以深受睢寧縣人民的喜愛。11) 去化分析：區(qū)域項目月銷售套數開盤時間新城區(qū)環(huán)島陽光花城222008/2/16帝壹城

37、1002010/8/1九鼎國際城0歐洲城802010/5/20天虹世紀城1202010/10/16老城區(qū)天和御景702008/18/28飛翔濱河名城602010/5/3尚都國際 0城西區(qū)西盛園402009/5/3泰和麗景2102010/11/1 從月銷售套數看，最近剛開盤的項目（如帝壹城、天虹世紀城、泰和麗景等）銷售的速度都非常快，月銷售套數都超過了一百套，可以看出近期睢寧的商品房市場是十分火爆的。另外從項目自身的因素看，帝壹城小區(qū)設施配備較好，所有房子都是框架結構，且都帶電梯及暖氣，所以能得到較多人的認可；泰和麗景小區(qū)位于開發(fā)區(qū)，房子的戶型面積較小，單價低，所以房子的總價很低，這樣的房子很適

38、合農村人到縣城買房的人群，所以銷售率會很高。 本項目地塊的性質和泰和麗景的情況較為相似，如在配套設施上能達到帝壹城的要求，在小區(qū)的景觀上再能有所突破，那在周周邊的項目的競爭中將能占得很大的優(yōu)勢，價格上也能拉開與周邊競爭對手的差距。第四部分 項目地塊分析1、地塊狀況首先體現的是本項目的地段價值，八一路是睢寧縣橫貫東西，連接徐州、宿遷、南京的一條主干道，更是睢寧縣比較繁華的一條重要道路。北依八一路是項目價值體現的最佳詮釋。睢寧縣規(guī)劃動向是以睢城鎮(zhèn)為中心，呈北拓西展的態(tài)勢，本項目處于城區(qū)發(fā)展交接處。本項目是連接睢寧縣最繁華地段與開發(fā)區(qū)工業(yè)園的要沖，后期的價值體現可見一斑。本項目周邊學校、車站等配套云集，在這方面并不輸于同區(qū)域內的任何樓盤。2、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）n 項目地塊位于開發(fā)區(qū)（開發(fā)區(qū)管委會西側），緊鄰八一路、104國道等交通主干道上，交通非常方便；n 項目地塊形狀優(yōu)勢：地塊較規(guī)則，有利于整體規(guī)劃布局；n 項目地塊的位置商品房均價較低，接受度高，客戶群體豐富；n 項目地塊附近有多所學校，就學方便；n 項目地塊周圍環(huán)境比縣城中心較為優(yōu)越。W（劣勢）