房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題附答案

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題一、 單選題1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為 5 個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ） 。萬(wàn)元萬(wàn)元C .3000萬(wàn)元D .4000萬(wàn)元2下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（D ）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D 土地使用權(quán)出讓3 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類(lèi)土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ） 。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年4房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱(chēng)為（B ）A 租金收繳計(jì)劃完成率B

2、 租金收繳率C 欠租戶(hù)發(fā)生率D 陳欠租金收繳率5 （ A ）是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A. 土地使用權(quán)的出讓B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C. 土地使用權(quán)劃撥D . 土地使用權(quán)贈(zèng)與6對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（B ）A 額定需求預(yù)測(cè)法B 有效需求預(yù)測(cè)法C 線性回歸需求預(yù)測(cè)法D 假定需求預(yù)測(cè)法7已知某房地產(chǎn)今年的銷(xiāo)售成本為3315 萬(wàn)元，存貨平均余額為 411 萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ B ）A B C 20 D 308按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（ C ） 。A、居

3、住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)B、甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)C、房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)D、銷(xiāo)售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等9下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是（ C ）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D 土地使用權(quán)出讓10 在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（ A ）。A協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 C拍賣(mài)出讓D投標(biāo)出讓11 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定

4、了各類(lèi)土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為 （ C ）。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年12 實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱(chēng)為（ A ）A 租金收繳計(jì)劃完成率B 陳欠租金收繳率C 欠租戶(hù)發(fā)生率D 租金收繳率13 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5 個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ C ） 。A 4000萬(wàn)元 B3000 萬(wàn)元 C 2000萬(wàn)元 D 2500萬(wàn)元14 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5 個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在

5、（ B ）以上。A 500萬(wàn)元 B 1000 萬(wàn)元 C 1500萬(wàn)元 D2000萬(wàn)元15 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類(lèi)土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高出讓年限為（ A ） 。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年16 （ C ）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。A 土地使用權(quán)的出讓 B 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C土地使用權(quán)劃撥D 土地使用權(quán)贈(zèng)與17 對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（ A ）A 額定需求預(yù)測(cè)法B

6、 有效需求預(yù)測(cè)法C 線性回歸需求預(yù)測(cè)法D 假定需求預(yù)測(cè)法18 實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱(chēng)為（ D ）A 租金收繳率B 陳欠租金收繳率C 欠租戶(hù)發(fā)生率D 租金收繳計(jì)劃完成率19 按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)（ D ） 。A. 居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)B. 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)C. 房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)D. 銷(xiāo)售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等20根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 （銀發(fā) 2001 195 號(hào)） ，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是

7、：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（ C ）A 20% B25 % C30% D 35%21 在開(kāi)工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開(kāi)發(fā)商適合采用（ C ）的合同形式。A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同C 成本加酬金合同 D 分包合同22 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為 5 個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ） 。A 1000萬(wàn)元 B1500 萬(wàn)元 C2000萬(wàn)元 D2500萬(wàn)元23 土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（ B ）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)

8、揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓 C拍賣(mài)出讓D投標(biāo)出讓24 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類(lèi)土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為（ C ）。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年25收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱(chēng)為（ B ）A 租金收繳計(jì)劃完成率B 陳欠租金收繳率C 欠租戶(hù)發(fā)生率D 租金收繳率26 已知某房地產(chǎn)今年的銷(xiāo)售成本為 5000 萬(wàn)元，存貨平均余額為 500 萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ C ）A 11 B 10 C36 D37二、 多

9、選題1 從狹義的角度來(lái)看， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別主要表現(xiàn)為 （ ABCDE ）A 兩者的主體不完全相同B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣D 兩者所指向的行為對(duì)象不同E 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化2影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境B 政治環(huán)境C 法律環(huán)境D 社會(huì)環(huán)境E 自然環(huán)境3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法， 即對(duì)各個(gè)方案的 （ ABD ） 各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A 安全性B 經(jīng)濟(jì)性C適用性 D 可行性E 可靠性4根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 ，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款

10、的條件之一是：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ BCDE ）A 國(guó)有土地規(guī)劃許可證B 國(guó)有土地使用證C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證E 建設(shè)工程施工許可證5按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為（ABC ）A 總價(jià)合同 B 單價(jià)合同C 成本加酬金合同 D 總承包合同E 分包合同6土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC ）A協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓C拍賣(mài)出讓D交換出讓7房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（BCDE ）A 波谷 B 平淡 C 蕭條 D 復(fù)蘇 E 興旺8房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按成本與經(jīng)營(yíng)工作量關(guān)系可分為（AB ）A固定成本 B變動(dòng)成本C管理費(fèi)用D銷(xiāo)售費(fèi)用E原材

11、料成本9征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF ）A 土地補(bǔ)償費(fèi) B 青苗補(bǔ)償費(fèi)C 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D 安置補(bǔ)助費(fèi)E 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金F 耕地占用稅10 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（ ABC ）A 成本 B 項(xiàng)目工期 C 質(zhì)量 D 項(xiàng)目協(xié)調(diào)性E 技術(shù)先進(jìn)性14 城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，具有重要意義，表現(xiàn)在（ ABCDEF ）A. 土地經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)B. 土地經(jīng)營(yíng)是提高我國(guó)土地利用效益的核心活動(dòng)C. 土地經(jīng)營(yíng)是我國(guó)市場(chǎng)化改革的必不可少的一環(huán)D. 土地經(jīng)營(yíng)是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提E. 土地經(jīng)營(yíng)是也是適應(yīng)我國(guó)對(duì)外開(kāi)放的一項(xiàng)必要的改革措施F

12、. 土地經(jīng)營(yíng)是城市財(cái)政收入的重要來(lái)源15 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C 法律環(huán)境 D 社會(huì)環(huán)境 E 自然環(huán)境16 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ ABE ）指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C 適用性 D 可靠性 E 可行性17 房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ ABC ）A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營(yíng)18 根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 ，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ ABCD ）A 國(guó)有土地使用證B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D

13、建設(shè)工程施工許可證E 國(guó)有土地規(guī)劃許可證32 征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ABCDEF ）A 土地補(bǔ)償費(fèi) B 青苗補(bǔ)償費(fèi)C 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D 安置補(bǔ)助費(fèi)E 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金F 耕地占用稅33 房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ ABCD ）A 平淡 B 蕭條 C 復(fù)蘇 D 興旺 E 波谷34 一般來(lái)說(shuō)，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（ DE ）A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型D矩陣型E事業(yè)部制35 按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為（ DE ）A 單項(xiàng)開(kāi)發(fā) B 小區(qū)開(kāi)發(fā) C 成片集中開(kāi)發(fā) D 土地開(kāi)發(fā) E 房屋建設(shè)36 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所

14、面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ABCDE )A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)B 市民收入水平C 貧富差異程度D 利率 E 貸款條件三、簡(jiǎn)答題1征地與拆遷的區(qū)別是什么征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶(hù)、住戶(hù)進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有哪些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等

15、形式。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃、物業(yè)管理。4土地使用權(quán)的出讓有哪些方式各有什么特點(diǎn)土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。拍賣(mài)出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、

16、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買(mǎi)力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。7房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。8物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的

17、監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。9從狹義的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化10.常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類(lèi)型有哪些其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類(lèi)型有哪些常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類(lèi)型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型;矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類(lèi)型有矩陣型和事業(yè)部型。四、名詞解釋名詞解釋答案1.房地L升發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房 地T

18、發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管 理，使之改變用途或使用性質(zhì)， 從而認(rèn)得經(jīng)濟(jì)利益的 過(guò)程。2. 土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)也稱(chēng)七通 平，平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3.城巾土地出讓城市土地出讓?zhuān)菏侵赋鞘腥嗣裾恋刂鞴懿块T(mén)依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位 （主要是房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司），供具有限期使用城市土地，用地單位必 須向城市人民政府土地主管部門(mén)支付土地出讓金（般也稱(chēng)為毛地價(jià)）。4. 土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村 集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。5.物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（

19、包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供局效、 優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益6.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市士地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。7. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐附?jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用 地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地 位置、面積、界線的法律憑證。9.建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)

20、全部建筑面 積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在 內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。10.租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。五、 論述題論述題答案1、房地L升發(fā)資金答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融籌措的渠道有哪些資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。如何通過(guò)發(fā)行股票房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑來(lái)進(jìn)行籌資并簡(jiǎn)要 談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn) 證券化趨勢(shì)。證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。 募集式即向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)上流 通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi) 部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。目

21、前，中國(guó)的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段， 還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期來(lái)發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì) 是肯定的。2、請(qǐng)論述物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成，并談?wù)勎覈?guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及解決對(duì)策答：物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：市場(chǎng)客體：物業(yè)管理服務(wù)，無(wú)形的市場(chǎng)主體：需求主體、供給主體市場(chǎng)環(huán)境：各種交換賴(lài)以進(jìn)行的社會(huì)制度我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題： 物業(yè)管理公司的 行為不規(guī)范，管埋不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主 與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)解決對(duì)策： 完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī) 范物業(yè)管理市場(chǎng)；加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程， 建立優(yōu) 勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系； 實(shí)

22、 行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路子， 創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策3、房地f發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什答：房地T發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的二大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)二大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的 面， 也有統(tǒng)一的么關(guān)系，你是如何理解的一面。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系： 分別闡述質(zhì) 重與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高， 就需要投 入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增 加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系： 分別闡述質(zhì) 量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之

23、間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資， 但是可以使整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出， 減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維 修費(fèi)用，也可以減少成本。4、房地L升發(fā)融資 方茶的內(nèi)谷包括什 么，確定房地L升發(fā) 融資方案的考慮因 素有哪些，如何選擇 房地產(chǎn)升發(fā)融資方案答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容包括： 欲籌集資金的 幣種、數(shù)額；融資流量；資金來(lái)源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分 析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)欠發(fā)企業(yè)資金投入和資金 償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金 的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利 責(zé)任關(guān)系。確定房地f發(fā)融資方案的考慮因素包括： 合理的融 資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)欠發(fā)融資的渠道和方式， 降 低融資