房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入和稅費(fèi)估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入和稅費(fèi)估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入: :銷售收入、土地銷售收入、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、自營收入、配套設(shè)施銷售收入、代建使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、自營收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程收入等。工程收入等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)：銷售費(fèi)用、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)：銷售費(fèi)用、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加、土地增值費(fèi)、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、教育稅附加、土地增值費(fèi)、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。稅等。一、一、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷收入分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷收入分析估算v 從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的就是

2、對(duì)投資項(xiàng)目租售方案的確定、租售價(jià)格的確定和營就是對(duì)投資項(xiàng)目租售方案的確定、租售價(jià)格的確定和營銷收入與的估算。銷收入與的估算。 1 1、售租方案、售租方案 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營等計(jì)劃即售租方案。售、出租、自營等計(jì)劃即售租方案。 售租方案內(nèi)容：售租方案內(nèi)容： A A、售租方式、售租比例、售租方式、售租比例 B B、可售租面積、可售租面積 C C、售租進(jìn)、售租進(jìn) 度計(jì)度計(jì)劃及各計(jì)劃進(jìn)度內(nèi)售租量劃及各計(jì)劃進(jìn)度內(nèi)售租量 D D、售價(jià)、租金、售價(jià)、租金 E E、收款計(jì)劃、收款計(jì)劃 2 2、售租計(jì)劃（程序、步驟

3、）、售租計(jì)劃（程序、步驟） A A、確定項(xiàng)目計(jì)算期、確定項(xiàng)目計(jì)算期 （銷售、出租）（銷售、出租） B B、進(jìn)行各項(xiàng)分析（售租計(jì)劃、收款方式）、進(jìn)行各項(xiàng)分析（售租計(jì)劃、收款方式） C C、確定各期銷售比例、銷售數(shù)量、確定各期銷售比例、銷售數(shù)量 D D、確定價(jià)格、收款方式、確定價(jià)格、收款方式 價(jià)格：價(jià)格：a a、期房、期房/ /現(xiàn)房現(xiàn)房 b b、區(qū)位；、區(qū)位； 收款方式：收款方式：a a、一次性付款、一次性付款 b b、按揭付款、按揭付款 c c、分期付款、分期付款 E E、編制售租計(jì)劃表與資金回收計(jì)劃表、編制售租計(jì)劃表與資金回收計(jì)劃表 詳細(xì)的租售方案制定方法和租售價(jià)格的確定方式將在本書的第八章予

4、詳細(xì)的租售方案制定方法和租售價(jià)格的確定方式將在本書的第八章予以闡述。以闡述。 3 3、銷售和出租、銷售和出租經(jīng)營收入經(jīng)營收入 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收租金收入入和和自營收入自營收入。 銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。收入。 銷售收入銷售收入= =可出售建筑面積可出售建筑面積銷售單價(jià)銷售單價(jià) 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。 租金收入租金收入= =可出租建筑面積可出租建筑面積租

5、金單價(jià)租金單價(jià) 自營收入指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)自營收入指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 v注意：空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間）和出租率注意：空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間）和出租率對(duì)租金收入的影響。對(duì)租金收入的影響。v沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫潛在總收入潛在總收入；v考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租 金損失，再加上其他收

6、入，就得到了該物業(yè)的金損失，再加上其他收入，就得到了該物業(yè)的實(shí)際總收入實(shí)際總收入；v如果再考慮出租期的運(yùn)營費(fèi)用，則租金收入就是如果再考慮出租期的運(yùn)營費(fèi)用，則租金收入就是凈租金收入凈租金收入。 三者的關(guān)系表示如下：三者的關(guān)系表示如下： 潛在總收入潛在總收入= =可出租面積可出租面積單位租金單位租金 實(shí)際總收入實(shí)際總收入= =潛在總收入潛在總收入（1-1-空置率）空置率）+ +其他收入其他收入 = =潛在總收入潛在總收入出租率出租率+ +其他收入其他收入 凈經(jīng)營收入凈經(jīng)營收入= =實(shí)際總收入運(yùn)營費(fèi)用實(shí)際總收入運(yùn)營費(fèi)用 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的費(fèi)用主要指銷目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的費(fèi)用

7、主要指銷售費(fèi)用和出租經(jīng)營費(fèi)用。售費(fèi)用和出租經(jīng)營費(fèi)用。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的主要稅金包括目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的主要稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加( (通常也叫兩稅一通常也叫兩稅一費(fèi)費(fèi)) )、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅。稅、契稅、印花稅。 稅金的計(jì)算方法需要根據(jù)國家稅收管理政策和項(xiàng)稅金的計(jì)算方法需要根據(jù)國家稅收管理政策和項(xiàng)目投資與成本、收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。目投資與成本、收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。二、二、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)分析估算

8、（一）、銷售費(fèi)用及出租經(jīng)營費(fèi)用估算（一）、銷售費(fèi)用及出租經(jīng)營費(fèi)用估算 1 1、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用 （1 1）、銷售費(fèi)用內(nèi)容：）、銷售費(fèi)用內(nèi)容： 廣告費(fèi)、代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)宣傳費(fèi)等。廣告費(fèi)、代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)宣傳費(fèi)等。 （2 2）、銷售費(fèi)用計(jì)算：）、銷售費(fèi)用計(jì)算： 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用= =銷售收入銷售收入適用百分比（適用百分比（3%5%3%5%） 2 2、出租經(jīng)營費(fèi)用、出租經(jīng)營費(fèi)用 （1 1）出租經(jīng)營費(fèi)用內(nèi)容：）出租經(jīng)營費(fèi)用內(nèi)容： 廣告費(fèi)、代理費(fèi)、打印費(fèi)、宣傳費(fèi)、物料消耗費(fèi)等廣告費(fèi)、代理費(fèi)、打印費(fèi)、宣傳費(fèi)、物料消耗費(fèi)等 （2 2）、銷售費(fèi)用計(jì)算：）、銷售費(fèi)用計(jì)算： 出租經(jīng)營費(fèi)用出租經(jīng)營費(fèi)用= =年出租收入

9、年出租收入適用百分比（適用百分比（20%20%）（二）、稅金估算（二）、稅金估算 1 1、營業(yè)稅金及附加、營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中營業(yè)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 目前營業(yè)稅的稅率是目前營業(yè)稅的稅率是5%5%；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差別，納稅人所在地為市區(qū)的，稅稅人所在的地區(qū)而有所差別，納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為率為7 7，納稅人所在地為縣

10、城、鎮(zhèn)的，稅率為，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%5%，納稅，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1 1；教育費(fèi)附加；教育費(fèi)附加的稅率一般為的稅率一般為3%4%3%4%。計(jì)算公式如下。計(jì)算公式如下 營業(yè)稅營業(yè)稅= =營銷收入營銷收入5%5% 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅= =營業(yè)稅營業(yè)稅 7%(5%7%(5%、1%1%） 教育費(fèi)附加的教育費(fèi)附加的= =營業(yè)稅營業(yè)稅 3%4%3%4% 兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)= =營銷收入營銷收入 5.5%5.5% 2 2、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種

11、財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%1030%后的余額后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。計(jì)算公式如下：為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。計(jì)算公式如下： A A、房地產(chǎn)屬個(gè)人所有且進(jìn)行自營活動(dòng)、房地產(chǎn)屬個(gè)人所有且進(jìn)行自營活動(dòng) 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅=70%=70%房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值稅率（稅率（1.2%1.2%） B B、對(duì)房屋進(jìn)行出租、對(duì)房屋進(jìn)行出租 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅= =租金收入租金收入稅率（稅率（12%12%） 3 3、土地增值稅、土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及土

12、地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。計(jì)算原理如下：增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。計(jì)算原理如下： 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從30%60%30%60%。 （1 1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%50%（包括本比例數(shù)，下同）（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為的部分，稅率為30%30%； （2 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額，但未超過扣除項(xiàng)目金

13、額100%100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%40%； （3 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%100%，但未超過扣除項(xiàng)目金額，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%50%； （4 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%60%。 綜上所述，可將土地增值稅的計(jì)算列出表格綜上所述，可將土地增值稅的計(jì)算列出表格序序 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 計(jì)計(jì) 算算 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 1 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表詳見銷售收入表 2 2 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2

14、24 4 2 25 5扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）闡述）營業(yè)

15、稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅花稅（土地使用權(quán)金額（土地使用權(quán)金額+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）20%20% 3 3增值額增值額 (1) -(2)(1) -(2) 4 4增值率增值率 (3)(3)(2)(2) 5 5適用增值稅率適用增值稅率增值額增值額50%50%以下部分：以下部分： 30%30%增值額超過增值額超過50%50%至至100%100%部分：部分： 40%40%增值額超過增值額超過100%100%至至200%200%部分：部分： 50%50%增值額超過增值額超過200%200%部分：部分： 60%60% 6 6增值稅增值稅 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額

16、= =土地增值額土地增值額適用稅率適用稅率土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表 財(cái)務(wù)費(fèi)用利息能按清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用利息能按清算項(xiàng)目計(jì)算且有銀行機(jī)構(gòu)證明的，計(jì)算且有銀行機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)計(jì)算，其他費(fèi)用按據(jù)實(shí)計(jì)算，其他費(fèi)用按2.1+2.22.1+2.2的的5%5%計(jì)算。計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息不能按清算項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用利息不能按清算項(xiàng)目計(jì)算或無銀行機(jī)構(gòu)證明的目計(jì)算或無銀行機(jī)構(gòu)證明的，三項(xiàng)費(fèi)用合算，按，三項(xiàng)費(fèi)用合算，按2.1+2.22.1+2.2的的10%10%計(jì)算。計(jì)算。公式一公式一: :土地增值稅稅額土地增值稅稅額=（各級(jí)距的土地增值額（各級(jí)距的土地增值額適用稅率）適用稅率）公式二：公式二：土地增值稅稅額土地增值稅

17、稅額= =增值額增值額稅率稅率- -扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額速算扣除率速算扣除率各級(jí)稅率對(duì)應(yīng)的速算扣除率各級(jí)稅率對(duì)應(yīng)的速算扣除率30%0 40%5% 50%15% 60%35%30%0 40%5% 50%15% 60%35%注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%20%的，的，免征增值稅。免征增值稅。 例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400400萬元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考萬元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為慮了所有應(yīng)扣除因素）為100100萬元，試計(jì)算其應(yīng)納

18、土地增值稅的稅額。萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。 解解：（：（1 1）計(jì)算增值額為：）計(jì)算增值額為：400400100100300300萬元萬元 （2 2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：300300100=300%100=300% 由此可見，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的由此可見，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200200，分別適用，分別適用3030、4040、5050、6060四檔稅率。四檔稅率。 （3 3）計(jì)算各檔土地增值稅的稅額：增值稅額未超過扣除項(xiàng)目金額）計(jì)算各檔土地增值稅的稅額：增值稅額未超過扣除項(xiàng)目金額5050的部分，適用的部分，適用3030的稅率，稅額為

19、：的稅率，稅額為：100100505030301515萬元；增值稅額萬元；增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額超過扣除項(xiàng)目金額5050但未超過但未超過100100的部分適用的部分適用4040的稅率，稅額為：的稅率，稅額為：100100（1001005050）40402020萬元；增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額萬元；增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額100100但未超過但未超過200200的部分，適用的部分，適用5050的稅率，稅額為：的稅率，稅額為：100100（200200100100）50505050萬元；增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額萬元；增值稅額超過扣除項(xiàng)目金額200200的部分，的部分，適用適用6060的稅率，稅額為

20、：的稅率，稅額為：300300（100100200200）60606060萬元。萬元。（4 4）土地增值稅的總額為：）土地增值稅的總額為： 1515202050506060145145萬元萬元 或或 30030050%-10050%-10015%=13515%=135萬元萬元 4 4、企業(yè)所得稅、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得企業(yè)所得稅是對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。計(jì)算公式如下征收的一種稅。計(jì)算公式如下 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額25%25% 增值稅課堂練習(xí)：增值稅課堂練習(xí)： 某納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為某納稅人轉(zhuǎn)讓

21、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為670670萬元，其扣除項(xiàng)目金額為萬元，其扣除項(xiàng)目金額為320320萬元，試計(jì)算應(yīng)納土地增值萬元，試計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。稅稅額。 某開發(fā)公司在一城市建造并出售一寫字樓取得某開發(fā)公司在一城市建造并出售一寫字樓取得860萬元收入。該樓建造拿地花萬元收入。該樓建造拿地花150萬元，房屋開發(fā)花萬元，房屋開發(fā)花250萬元。該樓貸款項(xiàng)目清單不詳，開發(fā)費(fèi)用扣除比萬元。該樓貸款項(xiàng)目清單不詳，開發(fā)費(fèi)用扣除比例取例取8%。試計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅。試計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅稅額。稅額。 附加：銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附附加：銷售收入、出租收入

22、、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報(bào)表加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 其表格形式見表其表格形式見表序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1銷售收入銷售收入1 11 11 12 21 13 3可銷售面積（平方米）可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元單位售價(jià)（元/ /平方米）平方米）銷售比例（銷售比例（% %） 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21

23、12 22 22 23 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1租金收入租金收入1 11 11 12 21 13 3可出租面積（平方米）可出租面積（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /平方米）平方米）出租率（出租率（% %） 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21 12 22 22 23 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加 3 3凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入3 31 13 32 23 33 3轉(zhuǎn)售

24、價(jià)格轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金轉(zhuǎn)售稅金 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1自營收入自營收入1 11 11 12 21 13 3商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)其他其他 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21 12 22 22 23 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元5.4.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述v房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指分析評(píng)價(jià)人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與

25、預(yù)測，項(xiàng)是指分析評(píng)價(jià)人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地?cái)?shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。v財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序包括：包括：搜集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)分析搜集、整

26、理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)；進(jìn)行不確定性分析；財(cái)務(wù)分析結(jié)論。指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)；進(jìn)行不確定性分析；財(cái)務(wù)分析結(jié)論。v財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重點(diǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重點(diǎn)是基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。是基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。5.4.2 財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表v財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表。、資產(chǎn)負(fù)債表。 v財(cái)務(wù)分析的基本原理財(cái)務(wù)分析的基本原理就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指標(biāo)，然后

27、與基本參數(shù)作比較。分析的各項(xiàng)指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。注意：各種基本報(bào)表之間存在的密切聯(lián)系注意：各種基本報(bào)表之間存在的密切聯(lián)系5.4.3 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為傳統(tǒng)財(cái)務(wù)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分析指標(biāo)和和現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái)，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái)務(wù)指標(biāo)。務(wù)指標(biāo)。（1）傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖（2）現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)

28、務(wù)分析指標(biāo)包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)。v財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和基本報(bào)表的關(guān)系：財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和基本報(bào)表的關(guān)系：5.5.1 不確定性分析不確定性分析v不確定性分析不確定性分析主要是分析開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中所選變量的估計(jì)值與主要是分析開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中所選變量的估計(jì)值與實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目盈利能力發(fā)生的變化或變化的程實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目盈利能力發(fā)生的變化或變化的程度。度。 v不確定性分析主要有不確定性分析主要有臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析和和敏感性分析敏感性分析兩種分析方法。兩種分析方法。 （1）臨界點(diǎn)分析）臨界點(diǎn)分析v 臨界點(diǎn)分析又稱之為臨界點(diǎn)分析又稱之為盈虧平衡分析盈虧平

29、衡分析，是在完全競爭或壟斷競爭的市場，是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。 v 對(duì)于投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少對(duì)于投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)(Break Even Point,BEP)。在這一點(diǎn)上，。在這一點(diǎn)上，銷售收入與總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。臨界點(diǎn)分析就銷售收入與總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。臨界點(diǎn)分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡

30、點(diǎn)。v臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型是：是：Z=PQ（1r）CVQCF 式中：式中：Z為利潤；為利潤；P為單價(jià)；為單價(jià)；Q為產(chǎn)（銷）量；為產(chǎn)（銷）量；r為銷售稅率；為銷售稅率；Cv為單位變動(dòng)為單位變動(dòng) 成本；成本；CF 為固定成本。為固定成本。v將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中， 即形成臨界點(diǎn)分析的圖解：即形成臨界點(diǎn)分析的圖解： 收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：注：C為總成本；為總成本；CV為可變動(dòng)成本；為可變動(dòng)成本；CF為固定成本；為固定成本；S為銷售收入；為銷售收入；Q為產(chǎn)（銷）量為產(chǎn)（銷）量（2）敏

31、感性分析）敏感性分析v敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判敏感性因素，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析的方法。斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析的方法。v敏感性分析的一般步驟敏感性分析的一般步驟是：是：v確定影響因素確定影響因素v確定分析指標(biāo)確定分析指標(biāo)v 敏感性分析計(jì)算敏感性分析計(jì)算v敏感性分析包括敏感性分析包括單變量敏感性分析單變量敏感性分析和

32、和多變量敏感性分析多變量敏感性分析，單變量敏感性分，單變量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。析是敏感性分析最基本的方法。 下面是某項(xiàng)目的下面是某項(xiàng)目的單變量敏感性分析表和分析圖單變量敏感性分析表和分析圖，依次設(shè)定售價(jià)、單位，依次設(shè)定售價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本和銷量單方變動(dòng)的情況下，計(jì)算該項(xiàng)目的利潤額，據(jù)此變動(dòng)成本、固定成本和銷量單方變動(dòng)的情況下，計(jì)算該項(xiàng)目的利潤額，據(jù)此判斷各變量對(duì)項(xiàng)目整體盈利性的影響。判斷各變量對(duì)項(xiàng)目整體盈利性的影響。5.5.2 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析v房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性投入資金的安全性、期望收益期望收益的可靠性的可靠性、投資項(xiàng)

33、目的變現(xiàn)性投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性4個(gè)方面。個(gè)方面。 v通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。v風(fēng)險(xiǎn)分析的過程主要包括風(fēng)險(xiǎn)分析的過程主要包括風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三三個(gè)階段。個(gè)階段。v風(fēng)險(xiǎn)分析的主要方法是風(fēng)險(xiǎn)分析的主要方法是概率分析法概率分析法和和蒙特卡洛分析法蒙特卡洛分析法。（1）概率分

34、析法）概率分析法v 概率分析的步驟概率分析的步驟v 概率的確定方法概率的確定方法客觀概率客觀概率是在某變量過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。是在某變量過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。主觀概率主觀概率是指決策者不以對(duì)過去數(shù)據(jù)的客觀分析為基礎(chǔ)是指決策者不以對(duì)過去數(shù)據(jù)的客觀分析為基礎(chǔ), ,而以某種主而以某種主觀判觀判 斷來確定預(yù)測對(duì)象在未來會(huì)發(fā)生的各種可能性的方法。斷來確定預(yù)測對(duì)象在未來會(huì)發(fā)生的各種可能性的方法。 注意：由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因而注意：由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因而大部分都不能通過客觀概率來表達(dá)，在實(shí)際

35、工作中多使用主觀概率。大部分都不能通過客觀概率來表達(dá)，在實(shí)際工作中多使用主觀概率。 例如，已知某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包價(jià)和建造成本自例如，已知某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程發(fā)包價(jià)和建造成本自1985年年2000年的變動(dòng)情況年的變動(dòng)情況，通過歸納后，預(yù)測，通過歸納后，預(yù)測2001年年2005年間承包價(jià)的上漲率大約為每年年間承包價(jià)的上漲率大約為每年8%，建造成本的，建造成本的上漲率大約為每年上漲率大約為每年6%7%。 在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了20012005年間該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包年間該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包價(jià)和建造成本上漲情況的各種可能值，以及出現(xiàn)的可能性（概率）價(jià)和建

36、造成本上漲情況的各種可能值，以及出現(xiàn)的可能性（概率）。以建造成本為例，分析結(jié)果如下表所示。此種分析所得即為主觀。以建造成本為例，分析結(jié)果如下表所示。此種分析所得即為主觀概率。概率。（2）蒙特卡洛法）蒙特卡洛法v蒙特卡洛法蒙特卡洛法也叫模擬抽樣法，借助于真實(shí)分布中的抽樣來模擬一個(gè)也叫模擬抽樣法，借助于真實(shí)分布中的抽樣來模擬一個(gè)房地產(chǎn)投資全過程，使模擬系統(tǒng)中的各個(gè)經(jīng)濟(jì)變量及時(shí)間與過去的實(shí)際房地產(chǎn)投資全過程，使模擬系統(tǒng)中的各個(gè)經(jīng)濟(jì)變量及時(shí)間與過去的實(shí)際情況相對(duì)應(yīng)。情況相對(duì)應(yīng)。v蒙特卡洛法的實(shí)施一般分為三個(gè)步驟蒙特卡洛法的實(shí)施一般分為三個(gè)步驟：v蒙特卡洛法的要點(diǎn)蒙特卡洛法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變

37、化范圍以及各因素變是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。化的概率。4.6.1 投資方案分類投資方案分類 投資方案的類型很多，根據(jù)多個(gè)方案之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以投資方案的類型很多，根據(jù)多個(gè)方案之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以分為分為互斥方案互斥方案、獨(dú)立方案獨(dú)立方案和和混合方案混合方案等三類。等三類。v互斥方案互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其他方案就必是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其他方案就必須被排斥的一組方案。須被排斥的一組方案。v獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指一組互相獨(dú)立、互不排斥的方案。是指一組互相獨(dú)立、互不排斥的方案。v混合方案混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系

38、的混合情況。是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。4.6.2 方案的比選方案的比選（1 1）方案比選中常用的分析指標(biāo)）方案比選中常用的分析指標(biāo) v差額投資收益率（差額投資收益率（R） 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資收益率。其表達(dá)公式為：收益率。其表達(dá)公式為：式中：式中：R為差額投資收益率；為差額投資收益率；C1、C2分別為兩個(gè)比較方案的年經(jīng)營成本；分別為兩個(gè)比較方案的年經(jīng)營成本；I1、I2分別為兩個(gè)比較方案的總投資。分別為兩個(gè)比較方案的總投資。v差額投資回收期差額投資回收期（P）差額投資回收期是指

39、通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：回收期。其表達(dá)式為： 式中：式中：P為差額投資回收期為差額投資回收期；I1、I2分別為兩個(gè)比較方案的總投資；分別為兩個(gè)比較方案的總投資；C1、C2分別為兩個(gè)分別為兩個(gè)比較方案的年成本。比較方案的年成本。v凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為：法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為： 式中：式中：N

40、PV為凈現(xiàn)值；為凈現(xiàn)值；CIt為為第為為第t年的現(xiàn)金流入量；年的現(xiàn)金流入量；COt為第為第t年的現(xiàn)金流出量；年的現(xiàn)金流出量；t為為項(xiàng)目計(jì)算期（項(xiàng)目計(jì)算期（t=0，1，n）；）；i為行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。為行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果判斷項(xiàng)目的可行性，則如果判斷項(xiàng)目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。v凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率（NPV）凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與

41、投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。由于用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的比選時(shí)，沒有考慮各個(gè)項(xiàng)目投資額金的使用效率。由于用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的比選時(shí)，沒有考慮各個(gè)項(xiàng)目投資額的大小，因而不能直接反映資金的利用效率。的大小，因而不能直接反映資金的利用效率。 式中：式中：NPVR為凈現(xiàn)值率；為凈現(xiàn)值率；NPV為凈現(xiàn)值；為凈現(xiàn)值；Ip為投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈為投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案?，F(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。v 差額投資內(nèi)部收益率（差額投資內(nèi)部收益率（IRR）差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折差額投資內(nèi)部收益

42、率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 式中：式中：IRR為差額投資內(nèi)部收益率；（為差額投資內(nèi)部收益率；（CI-CO）t為投資大的方案第為投資大的方案第 t 期凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)金流量；（流量；（CI-CO）t為投資小的方案第為投資小的方案第t期的凈現(xiàn)金流量；期的凈現(xiàn)金流量；n為開發(fā)經(jīng)營期。為開發(fā)經(jīng)營期。v等額年值（等額年值（AW） 將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進(jìn)行將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進(jìn)行多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項(xiàng)目投資盈利能力的指標(biāo)。其表達(dá)多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項(xiàng)目投資盈利能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：式為： 從其表達(dá)式可以看出，從其表達(dá)式可以看出，AW實(shí)際上是實(shí)際上是NPV的等價(jià)指標(biāo)。也可以說，在進(jìn)行方案比選時(shí)，的等價(jià)指標(biāo)。也可以說，在進(jìn)行方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。等額年值大的方案應(yīng)