收費辦法政策問答

1、收費辦法政策問答（一）我市物業(yè)服務收費的價格管理形式物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。（二）實行政府指導價管理的物業(yè)范圍及其價格調整經濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經濟適用住房物業(yè)服務收費政府指導價標準。經濟適用住房小區(qū)是指按照北京市人民政府辦公廳印發(fā)關于加快經濟適用住房建設的若干規(guī)定（試行）的通知（京政辦發(fā)199854號）文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區(qū)。危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造

2、實施辦法（試行）（京政辦發(fā)200019號）政策的危改回遷小區(qū)。實行政府指導價的物業(yè)服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。（三）經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價基準價標準經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價基準價標準為0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險），不得上浮，下浮不限。（四）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)消防設施設備運行維護的服務內容和費用收取原則根據北京市消防安全責任監(jiān)督管理辦法的有關條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)消防服務費用支出情況，住宅區(qū)消防設施設備運行維護費按照多

3、層住宅不高于0.05元/平方米.月、高層住宅不高于0.10元/平方米.月標準收取費用，提供相關服務才能收取此費用。住宅區(qū)消防設施設備主要包括室內外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標志和火災自動報警系統(tǒng)等。同時物業(yè)管理企業(yè)按照北京市消防安全責任監(jiān)督管理辦法規(guī)定提供服務：一、制定消防安全制度，落實消防安全責任。二、開展消防安全宣傳教育。三、進行經常性的消防安全檢查，及時消除火災隱患。四、劃定和設置停車泊位及設施時，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時制止、糾正。五、保障公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。（五）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)安

4、全防范設施運行維護的服務內容和費用收取原則根據北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設施建設和使用管理辦法的有關條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)安全防范服務費用支出情況，制定了住宅區(qū)安全技術防范設施日常運行維護費政府指導價標準。物業(yè)管理企業(yè)只提供門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）安全技術防范產品運行維護服務的，按不高于0.02元/平方米.月標準收取費用。物業(yè)管理企業(yè)提供包括門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）、報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、中央監(jiān)控室和電子巡查系統(tǒng)等安全技術防范產品運行維護服務的，按不高于0.05元/平方米.月標準收取費用。（六）執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)電梯運行維護費的收取執(zhí)行物業(yè)服務收費政

5、府指導價的住宅區(qū)，電梯運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，電梯運行維護費執(zhí)行政府指導價，按建筑面積分攤。收費標準中，以10層、20層和30層為基準層，區(qū)分有人值守和無人值守，分別制定了電梯運行維護費標準。（七）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)內發(fā)生的公共電費的分攤收費標準規(guī)定，單元樓外園區(qū)道路照明能源費已經包含在指導價標準中。單元樓內公共部位照明能源費按戶分攤；單元樓外園區(qū)景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區(qū)水系等）能源費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收取。（八）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)生活飲用水水泵運行維護費政府指

6、導價執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，水泵運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，水泵運行維護費執(zhí)行政府指導價，按建筑面積分攤。生活飲用水水泵（高壓、變頻）運行維護費政府指導價：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。（九）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質用于經營活動場所的，物業(yè)服務收費的確定執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質用于從事經營活動場所的，物業(yè)管理企業(yè)可以按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準5倍確定物業(yè)服務收費標準。（十）實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)范圍及其價格調

7、整除未成立業(yè)主大會前的經濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）政策的危改回遷小區(qū)外，其它物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。收費標準需要調整時，應由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。（十一）為何將住宅物業(yè)服務收費由政府指導價改為市場調節(jié)價在聽證會上，聽證代表對于商品住宅物業(yè)服務指導價標準提出異議，有代表提出商品住宅銷售價格已經實行市場調節(jié)價，各個商品住宅小區(qū)物業(yè)服務內容、服務標準和業(yè)主的需求均存在較大差別，購房人是依據自身能力購買不同服務水平和收費水平物業(yè)管理

8、企業(yè)管理的住宅項目的情況，建議對于業(yè)主選擇余地較大的商品住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價管理。同意住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價的代表對指導價標準的高低也爭議較大，另有代表提出按照服務等級制定指導價。我們感到制定一個統(tǒng)一的指導價標準很難平衡幾千個小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實行按服務等級定價也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務內容，外省市采取此種定價后也出現(xiàn)了價格管理困難的情況?？紤]上述因素，將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務收費改為實行市場調節(jié)價管理。（十二）新舊物業(yè)服務收費辦法的銜接在辦法實施前應執(zhí)行北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的住宅區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費標準從其約定；物

9、業(yè)服務收費標準沒有約定的，按不高于現(xiàn)行收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，或者提供住宅安全防范設施設備、消防設施設備運行維護服務的，可以參照經濟適用住房相關服務內容測算費用。（十三）物業(yè)服務費的交納及收取物業(yè)服務費用由業(yè)主交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務費用，但不得一次性預收一年以上（不含

10、一年）的物業(yè)服務費用。（十四）房改和安居（康居）住宅物業(yè)費的交納按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務費用的承擔，從其約定。（十五）實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費的方式及其確定實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同中約定。（十六）包干制和酬金制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比

11、例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（十七）物業(yè)服務費用的構成實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)

12、管理企業(yè)固定資產折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業(yè)主同意的其它費用。（十八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用的收取物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。未建立專項維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用收取與使用按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。（十九）實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年

13、度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。（二十）物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營及收益分配利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的范圍，由政府有關主管部門依據國家和我市有關法規(guī)確定。（二十一）物業(yè)管理企業(yè)代收供水、供電等多種費用的手續(xù)費收取物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、

14、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。（二十二）特約服務收費標準的確定物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。（二十三）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)，物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費的收取物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費由物業(yè)管理企業(yè)按不高于指導價標準收取，根據收費標準足額向保險公司投保，并將保單和保費收據進行公示。不投保不能收取物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（二十四）物業(yè)服務收費的明碼標價物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企

15、業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。（二十五）物業(yè)收費和物業(yè)服務的監(jiān)督檢查市、區(qū)縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務行為。（二十六）辦法出臺后，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務收費標準的銜接辦法實施后，按照一個小區(qū)只能有一個物業(yè)服務收費標準的原則，正在銷售的商品住宅物業(yè)服務收費標準的銜接按通告規(guī)定執(zhí)行。即辦法出臺后銷售住宅的物業(yè)服務費標準與辦法出臺前銷售住宅的物業(yè)服務費標準保持一致。（二十七）裝修管理服務如何收費裝修管理服務收費實行市場調節(jié)價管理。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與裝修人和裝飾裝修企業(yè)在裝修服務協(xié)議中進行約定

16、。北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）北京市經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價收費標準政策問答（一）我市物業(yè)服務收費的價格管理形式 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。（二）實行政府指導價管理的物業(yè)范圍及其價格調整經濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經濟適用住房物業(yè)服務收費政府指導價標準。經濟適用住房小區(qū)是指按照北京市人民政府辦公廳印發(fā)關于加快經濟適用住房建設的若干規(guī)定（試行）的通知（京政辦發(fā)199854號）文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設部門批準建設的，

17、按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區(qū)。危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）（京政辦發(fā)200019號）政策的危改回遷小區(qū)。實行政府指導價的物業(yè)服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。（三）經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價基準價標準經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價基準價標準為0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險），不得上浮，下浮不限。（四）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)消防設施設備運行維護的服務內容和費用收取原則根據北京市消防安全責任監(jiān)督管理辦法的有關條款規(guī)定，

18、以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)消防服務費用支出情況，住宅區(qū)消防設施設備運行維護費按照多層住宅不高于0.05元/平方米.月、高層住宅不高于0.10元/平方米.月標準收取費用，提供相關服務才能收取此費用。住宅區(qū)消防設施設備主要包括室內外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標志和火災自動報警系統(tǒng)等。同時物業(yè)管理企業(yè)按照北京市消防安全責任監(jiān)督管理辦法規(guī)定提供服務：一、制定消防安全制度，落實消防安全責任。 二、開展消防安全宣傳教育。 三、進行經常性的消防安全檢查，及時消除火災隱患。 四、劃定和設置停車泊位及設施時，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時制止、糾正。 五、保障公共消防設施和器

19、材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。 （五）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)安全防范設施運行維護的服務內容和費用收取原則根據北京市住宅區(qū)及住宅安全防范設施建設和使用管理辦法的有關條款規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)開展住宅區(qū)安全防范服務費用支出情況，制定了住宅區(qū)安全技術防范設施日常運行維護費政府指導價標準。物業(yè)管理企業(yè)只提供門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）安全技術防范產品運行維護服務的，按不高于0.02元/平方米.月標準收取費用。物業(yè)管理企業(yè)提供包括門禁系統(tǒng)（可視、非可視及磁卡）、報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、中央監(jiān)控室和電子巡查系統(tǒng)等安全技術防范產品運行維護服務的，按不高于0.05元/平方米.月

20、標準收取費用。（六）執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)電梯運行維護費的收取執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，電梯運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，電梯運行維護費執(zhí)行政府指導價，按建筑面積分攤。收費標準中，以10層、20層和30層為基準層，區(qū)分有人值守和無人值守，分別制定了電梯運行維護費標準。（七）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)內發(fā)生的公共電費的分攤收費標準規(guī)定，單元樓外園區(qū)道路照明能源費已經包含在指導價標準中。單元樓內公共部位照明能源費按戶分攤；單元樓外園區(qū)景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區(qū)水系等）能源費由

21、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收取。（八）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)生活飲用水水泵運行維護費政府指導價執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，水泵運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；協(xié)商達成一致之前，水泵運行維護費執(zhí)行政府指導價，按建筑面積分攤。生活飲用水水泵（高壓、變頻）運行維護費政府指導價：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。（九）執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質用于經營活動場所的，物業(yè)服務收費的確定執(zhí)行政府指導價的住宅區(qū)，在業(yè)主大會成立前，住宅改變使用性質用于從事經營活動場所的，物業(yè)管理企業(yè)可以按不高于該小

22、區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準5倍確定物業(yè)服務收費標準。（十）實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)范圍及其價格調整除未成立業(yè)主大會前的經濟適用住房小區(qū)、執(zhí)行北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）政策的危改回遷小區(qū)外，其它物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。收費標準需要調整時，應由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。（十一）為何將住宅物業(yè)服務收費由政府指導價改為市場調節(jié)價在聽證會上，聽證代表對于商品住宅物業(yè)服務指導價標準提出異議，有代表提出商品住宅銷售價格已經實行市場調節(jié)價，各個商品住宅小區(qū)物業(yè)服務內容

23、、服務標準和業(yè)主的需求均存在較大差別，購房人是依據自身能力購買不同服務水平和收費水平物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅項目的情況，建議對于業(yè)主選擇余地較大的商品住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價管理。同意住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價的代表對指導價標準的高低也爭議較大，另有代表提出按照服務等級制定指導價。我們感到制定一個統(tǒng)一的指導價標準很難平衡幾千個小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的供求，實行按服務等級定價也難以涵蓋現(xiàn)有或今后可能出現(xiàn)的服務內容，外省市采取此種定價后也出現(xiàn)了價格管理困難的情況?？紤]上述因素，將商品住宅小區(qū)物業(yè)服務收費改為實行市場調節(jié)價管理。（十二）新舊物業(yè)服務收費辦法的銜接在辦法實施前應執(zhí)行北京市普

24、通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的住宅區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費標準從其約定；物業(yè)服務收費標準沒有約定的，按不高于現(xiàn)行收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，或者提供住宅安全防范設施設備、消防設施設備運行維護服務的，可以參照經濟適用住房相關服務內容測算費用。（十三）物業(yè)服務費的交納及收取物業(yè)服務費用由業(yè)主交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單

25、位全額交納。物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務費用。（十四）房改和安居（康居）住宅物業(yè)費的交納按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務費用的承擔，從其約定。（十五）實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費的方式及其確定實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同中約定。（十六）包干制和酬金制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者

26、虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。（十七）物業(yè)服務費用的構成實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清

27、潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業(yè)主同意的其它費用。（十八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用的收取物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。未建立專項維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用收取與使用按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。（十九）實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務