資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-課后答案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動(dòng)產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價(jià) （5）標(biāo)定地價(jià) （6）樓面地價(jià)2、單項(xiàng)選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。 a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為

2、 10，其評(píng)估價(jià)值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價(jià)格指數(shù)為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價(jià)格指數(shù)每年增長幅度分別是 11.7、17、30.5、6.9、4.8，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. b. c. d. （7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米

3、，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7.建筑物還原利率為 8，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. c. d. 58041（8）殘余估價(jià)法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 0.7，容積率為 2.0，土地單價(jià)為 3000元平方米，則樓面地價(jià)為( )元平方米。 a. 100

4、0 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價(jià)水平，( )指標(biāo)更具說服力。 .ABCD建筑總價(jià)格土地總價(jià)格土地總面積土地總面積房地總價(jià)格土地總價(jià)格土地總面積建筑總面積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c.

5、 80 d. 49（13）待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費(fèi)用占精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000 元，建筑物的年純收益為( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬元、15l 萬元 3 個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為 25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近(

6、)萬元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000 萬元，其中建筑物價(jià)格為 3000 萬元，地價(jià)為 2000 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80 萬元，1997 年建成，要求評(píng)估該建筑物 2000 年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（1

7、7）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬元，月費(fèi)用總額為 5 萬元，建筑物價(jià)格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折現(xiàn)率為 10，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于( )

8、 a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米 100 元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米 300 元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為 9，二年期貸款利率為 10，三年期貸款利率為 11，開發(fā)周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的 l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200

9、 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金 3000 元，土地還原利率 8，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗 2000 平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000 平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為 3000 元平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400 元平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6，利息利潤為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的 15，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的 10，該土地的價(jià)值接近于(

10、) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括 ( )。 a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費(fèi) c.利息 d.保險(xiǎn)費(fèi)（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 300 萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的( ) a供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻(xiàn)原則(26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易精選優(yōu)

11、質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)住宅的價(jià)格高 15，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2。該建筑物 2001 年 1 月的重置成本為 500 萬元，2001 年 1 月的評(píng)估值接近( ) 萬元 a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為( ) 萬元 a120 b80 c60 d100(29)某宗土地為 1 0

12、00 平方米，國家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度為 0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按 l的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10 年，折現(xiàn)率為 8。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 146

13、 c. 116 d. 1933、多項(xiàng)選擇題(1) 影響地價(jià)的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會(huì)因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e. 人口因素(2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括( )等幾個(gè)方面。a. 政治安定狀況 b. 社會(huì)治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有( )。a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制 d.公有設(shè)施完善度 e. 交通便捷度(4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有

14、( )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限(6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成時(shí)間 e.裝修質(zhì)量和水平(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設(shè)計(jì)(8) 我國房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括( )。a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益 d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備(9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。a.專業(yè)費(fèi)用 b.投資利息 c.賣樓價(jià) d.地價(jià) e.建筑費(fèi)用(10)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估

15、地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意在( )方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價(jià)格 d.供需圈 e.交易時(shí)間（11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有( )a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻(xiàn)原則4、計(jì)算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為 6，覆蓋率精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)為50，土地使用權(quán)年限為 70 年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該宗地公平市場(chǎng)價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2 年，第一年投人 60的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入 40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1000 萬元。專

16、業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6，利息率為 10，利潤率為 20，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000 元平方米,折現(xiàn)率 10。（2）投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地容積率為 5，單價(jià)為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價(jià)為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為 970 元平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1；設(shè)備配置齊全，增加 2；地段、層次、朝向增加 1.5，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為 7成新。根據(jù)上述情況，評(píng)

17、估房屋價(jià)格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為 40 年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增 2，后 5 年按每年 15 萬元固定不變。假定資本化率為 l0，該房地產(chǎn) l0 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到 4 個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元平方米）交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101

18、.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 l-1.5 之間時(shí)，容積率每增加 0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)增加 3。該城市地價(jià)指數(shù)見下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200

19、平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50 年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為 90，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元，年出租費(fèi)用為年租金的25。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米 1000 元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元平方米。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年

20、預(yù)期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 0.3 萬元年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年。折現(xiàn)率為 12。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。（8）假定某市政府將于 2000 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000 平方米，容積率限定為 4，土地使用權(quán) 70 年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為 2 年，建筑投資均勻投入。建筑成本為 1500 元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑成本的 6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的 15%，有關(guān)稅費(fèi)為樓價(jià)的 5%，折現(xiàn)率為 10%，工程完工后每平方米售價(jià) 5

21、500 元，估計(jì)一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。 （9）某房地產(chǎn) 2001 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預(yù)測(cè)未來 3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2004 年 10 月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格預(yù)計(jì)比 2001 年 10 月上漲 10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的 6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2001 年 10 月的價(jià)格。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，實(shí)際已經(jīng)使用 8 年。經(jīng)過調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬元（建設(shè)期為 2 年，假定第一年投

22、入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的40%） ，管理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬元，開發(fā)利潤為 120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通過有償出讓方式以1000 元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為 50 年。建筑物為鋼筋混凝土

23、結(jié)構(gòu)，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價(jià)為 800 元/建筑平方米。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價(jià)格為1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產(chǎn) 1999 年 10 月 1 日的總價(jià)格。（12）某在建工程開工于 2001 年 3 月 1 日，用地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 5.1，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2001 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年

24、，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2001 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。估計(jì)該公寓開發(fā)項(xiàng)目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計(jì)為 80 元/建筑平方米月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營費(fèi)用為收入的 30%。購買該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購買價(jià)格的 4%。試估算該在建工程 2001 年 9 月 1 日的價(jià)格。折現(xiàn)率為 10%。（13）某商場(chǎng)的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為 2000 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。一層已經(jīng)于 1996 年 5 月 31 日出租，租期 5

25、年，月租金為 180 元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元/平方米，出租費(fèi)用為租金的 20%。折現(xiàn)率為 10%。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時(shí)的總價(jià)格。(14) 某在建工程開工于 2002 年 3 月 1 日，用地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2002 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費(fèi)為樓面地價(jià) 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2002 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用的 45%。評(píng)估

26、基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為 2 年)的出售價(jià)格為 3500 元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價(jià)格近年來每年上漲 2%,預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價(jià)格的 4%,市場(chǎng)利息率為 10%,利潤為樓價(jià)的 8%。試估算該在建工程 2002 年 9 月 1 日的價(jià)值。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì)利息)?二、參考答案1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種

27、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。（5）是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。（6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積

28、率。2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計(jì)算題 （1）根據(jù)所給條件計(jì)

29、算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為： 23000 2000 629752066()1 10%元 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元 3)專業(yè)費(fèi)用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)20 =(地價(jià)20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價(jià)20)+1 948 280 6)總地價(jià)=(29 -551 400-l-)(1+20)=1.2 =(元) （2）根據(jù)題中

30、所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =(元)（4）232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬元（5） 45150111 10%115100106100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米精

31、選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 4525045340111 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米 454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 830.41 元（6）該題為收

32、益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = (元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 4711620000/8%11 8%19706113不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（元） 2） 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = （元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià)7%3 + 7%1.5 = 0.21 地價(jià) + （元） 4） 計(jì)算利潤 利潤 = 15% = （元） 5） 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)

33、費(fèi)-利息-利潤 = -0.21 地價(jià)- 地價(jià) = /1.21 = （元） 單價(jià) = /3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價(jià) = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(萬元)(8)1)完工后的預(yù)期

34、樓價(jià)現(xiàn)值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費(fèi)：8667.85% = 433.4(萬元)4)目標(biāo)利潤為:(地價(jià)+2891) 15% = 15%地價(jià)+433.7 萬元5)估算地價(jià):地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià) 地價(jià)=4269.3(萬元)(9)3001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬元)1)tttrVrraV1111或者tttitirVraV111或者ttttrV

35、rrraV11112)計(jì)算過程：33%91%61%101%9111%9300VV或者332%91%61%101%91300%91300%91300VV或者333%91%61%101%91%91%91300VV3)計(jì)算結(jié)果： V=3767.85（萬元）(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350

36、.6(萬元)(11)1)建筑物的價(jià)格: 9002000(49-4)/49=(元)2)土地價(jià)格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=(元)3)房地產(chǎn)總價(jià)格: +=(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬元)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費(fèi):購買價(jià)格4%4)正常購買價(jià)格:購買價(jià)格=2087.7-1271.5-購買價(jià)格4

37、% 購買價(jià)格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬元）4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)1）估計(jì)預(yù)期樓價(jià)（市場(chǎng)比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68=3573.27 元/平方米3573.27200

38、05=3573.27(萬元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(1-45%)20005=1375(萬元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價(jià)值+103.13(萬元)4)估計(jì)利潤及稅費(fèi)3573.27(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=3573.27-1375-0.15在建工程價(jià)值-103.13-428.79在建工程價(jià)值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬元.第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）

39、無形資產(chǎn) （2）商譽(yù)2、單項(xiàng)選擇題（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 320 萬元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為 1200 萬元，其中專利權(quán)價(jià)值為 400萬元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為 10%，適用本金化率為 10%，其商譽(yù)的評(píng)估值為（ ）萬元。a、800 b、400 c、2000 d、2400（2）某甲（承租人）1999 年 1 月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為 200 元 / 月，每半年的第 1個(gè)月初支付一次，租期為 5 年，某甲于 2000 年 1 月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋 2000年 1 月的市場(chǎng)租金為 250 元 / 月，折現(xiàn)率為 10%。

40、該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000（3）下列公式能夠成立的是（ ）a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤分成率精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 16 萬元，該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)之和為 60 萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為 20%，以此為適用本金化率計(jì)算出的商譽(yù)價(jià)值為（ ）萬元a、10 b、20 c、30 d、40（5）某企業(yè) 5 年前獲得一項(xiàng)專

41、利，法定壽命為 10 年，現(xiàn)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。經(jīng)過專家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為 120 萬元，尚可使用 3 年，則該項(xiàng)專利的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評(píng)估某項(xiàng)專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費(fèi)材料費(fèi)用 20 萬元，工資費(fèi)用 30 萬元，管理費(fèi)用 5 萬元，專用設(shè)備費(fèi) 10 萬元，營銷費(fèi)用 5 萬元，咨詢鑒定費(fèi) 5 萬元，其直接成本為（ ）萬元a、75 b、50 c、65 d、20（7）下列闡述中正確的為（ ）a、商譽(yù)是能夠離開企業(yè)而單獨(dú)存在的b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)c、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)d

42、、商譽(yù)是產(chǎn)品的標(biāo)志（8）對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提條件是無形資產(chǎn)（ ）a、可以確指 b、附著于有形資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來超額利潤（9）某企業(yè)兩年前引進(jìn)一項(xiàng)專有技術(shù)，重置成本為 100 萬元，預(yù)計(jì)尚可使用 5 年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 1000 件，現(xiàn)在準(zhǔn)備將 40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為 30 萬元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額接近（ ）萬元a、70 b、59 c、30 d、101 （10）預(yù)期某企業(yè)未來 5 年的凈收益分別為 13 萬元、14 萬元、11 萬元、12 萬元、15 萬元，第 6 年起的凈收益保持在 15 萬元左右

43、。采用對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估加總的方式確定企業(yè)價(jià)值為 90 萬元。折現(xiàn)率為 10%。該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為（ ）萬元a、100 b、142 c、52 d、130（11）某企業(yè)一項(xiàng)專利技術(shù)的法律保護(hù)期自 1996 年 1 月起 20 年，2002 年 1 月預(yù)計(jì)其可帶來超額利潤的年限尚有10 年?，F(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用 5 年，并從其年預(yù)期銷售收入 8000 萬元中分成 15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所得稅率為 33%。折現(xiàn)率為 10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為（ ）萬元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845（12）對(duì)于同一專利權(quán)來講，其價(jià)值最高許可使用形式為（ ）a、普通使用許

44、可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 （13）無形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公式： n 最低收費(fèi)額 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1適用于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的（ ）a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 無形資產(chǎn)評(píng)估值 = k1Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收費(fèi)額 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1上述公式中，k1和 k2的關(guān)系是（ ）a、k1等于 k2 b、k1大于 k2 c、k1小于 k2 d、不確定3、多項(xiàng)選擇題精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（1）專利權(quán)的許可使用形式有（ ）a、普

45、通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、次級(jí)使用許可 （2）專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓 （3）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式有（ ）a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付（4）無形資產(chǎn)的最低收費(fèi)額包括（ ）a、賣方研究開發(fā)成本中應(yīng)由買方攤還的部分b、賣方的機(jī)會(huì)成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本 d、賣方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 e、買方分配到的經(jīng)濟(jì)租金4、問答題（1）影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些？（2）如何確定無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額？（3）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本由哪些要素構(gòu)成

46、？5、計(jì)算題（1）企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓一專利技術(shù)，與購買方商議雙方利用該專利技術(shù)的生產(chǎn)能力分別為 800 萬件和 400 萬件產(chǎn)品。該專利技術(shù)的開發(fā)成本為 400 萬元，已經(jīng)使用 5 年，剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 3 年。該專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓后對(duì)出讓方的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得產(chǎn)品銷售額下降，減少凈收入的現(xiàn)值為 60 萬元。轉(zhuǎn)讓后為受讓方提供技術(shù)指導(dǎo)等轉(zhuǎn)讓成本為 20 萬元。試評(píng)估確定該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。（2）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了 25%，該專利保護(hù)期 10 年，剩余保護(hù)期 6

47、年，專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為 400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 13%。專業(yè)人員通過對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4 年。通過對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20 萬件，成本費(fèi)為每件 400 元，未來 4 年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來第一、二年為 500 元，第三、四年為 450 元。折現(xiàn)率為 10%，所得稅稅率為 33%。試確定該專利的評(píng)估價(jià)值。（3）某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過預(yù)測(cè)該企業(yè)未來 5 年凈利潤分別

48、為 100 萬元、110 萬元、120萬元、150 萬元、160 萬元，預(yù)計(jì)從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為 160 萬元。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 100 萬元和 500 萬元。該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來 5 年每年可生產(chǎn) 10 萬件。折現(xiàn)率為 6%。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。（4）甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為 5 年。雙方約定乙企業(yè)按照使用商標(biāo)新增加利潤的 25%支付給甲企

49、業(yè)。根據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤 10 元，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為 40 萬件、45 萬件、55 萬件、60 萬件、65 萬件。假定折現(xiàn)率為 14%，所得稅率為 33%。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值。（5）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用 5 年，擬采用利潤分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。該專利的開發(fā)研制成本為 100 萬元，專利成本利潤率為 500%，乙公司的資產(chǎn)重置成本為 3000 萬元，成本利潤率為 15%。乙公司的實(shí)際年生產(chǎn)能力為 20 萬件，每件生產(chǎn)成本為 50 元，預(yù)計(jì)未來 5 年的市場(chǎng)出售價(jià)格分別為 90 元、90 元、85 元、75元、75 元。折現(xiàn)

50、率為 10%，所得稅率為 33%。試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。二、參考答案1、（1）無形資產(chǎn)是被特定權(quán)利主體控制或擁有的，沒有實(shí)物形態(tài)且不具有流動(dòng)性，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)發(fā)揮作用，并精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)能夠在將來帶來額外經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)。（2）商譽(yù)通常是指一個(gè)企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價(jià)值。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 506+506 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）

51、b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b3、 （1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc4、（1）影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn)，其價(jià)值往往也較高。無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等項(xiàng)目。產(chǎn)生追加利潤的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠?yàn)槭褂谜弋a(chǎn)生的追加利潤越多，其價(jià)值就越大。技術(shù)成熟程度。一項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運(yùn)用該技術(shù)

52、成果的風(fēng)險(xiǎn)就越小，其價(jià)值就相對(duì)越高。不過一項(xiàng)技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤的能力下降，其價(jià)值也就較低。剩余經(jīng)濟(jì)使用年限。無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項(xiàng)無形資產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)值。同類無形資產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì)。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤的期限就越短，從而價(jià)值也就越低。（2）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額取決于無形資產(chǎn)的開發(fā)成本和機(jī)會(huì)成本。開發(fā)成本是指重新研究和開發(fā)這項(xiàng)無形資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本，包括所需要投入的全部人力、物力和資金。機(jī)會(huì)成本

53、包括無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益和轉(zhuǎn)讓成本。無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益是指因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，使得賣方失去了現(xiàn)有及潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場(chǎng)即盈利機(jī)會(huì)，而造成的可能的經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值。轉(zhuǎn)讓成本包括：賣方所提供的技術(shù)服務(wù)，如指導(dǎo)安置、調(diào)試、技術(shù)培訓(xùn)、市場(chǎng)開拓等；談判過程的差旅費(fèi)及管理費(fèi)；有關(guān)的法律費(fèi)用；其他與執(zhí)行合同相關(guān)的費(fèi)用，如邀請(qǐng)買方的招待費(fèi)用、傭金等。無形資產(chǎn)的最低收費(fèi)額= 開發(fā)成本凈值 開發(fā)成本分?jǐn)偮?+ 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益轉(zhuǎn)讓成本（3）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入） ，以及所投入資本應(yīng)取得的正常報(bào)酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、

54、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)等方面要素。材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出，該部分在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費(fèi)，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報(bào)酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)及其他福利） 、管理和監(jiān)督成本，以及公用設(shè)施和經(jīng)營費(fèi)用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報(bào)酬百分比來評(píng)估，也可以用開發(fā)所耗費(fèi)時(shí)間量的加價(jià)百分比或確定的金額加價(jià)來評(píng)估；企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)是激勵(lì)無形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)收

55、益額，可以看作是時(shí)間機(jī)會(huì)成本。5、（1）4003/（3+5）400/（400+800） +60 + 20 = 130（萬元）（2）1）求利潤分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預(yù)期利潤額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬元）第 5 年：（430-400）20 = 600（萬元）3）求評(píng)估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉

56、上專心-專注-專業(yè)+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（萬元）（3）1）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值2）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為 600 萬估算出非專利技術(shù)評(píng)估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬元)3）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=整體資產(chǎn)評(píng)估值-(有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)（4）25%（1-33%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+

57、14%）4+6510/（1+14%）5 = 295（萬元）（5）100（1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-33%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 254.5(萬元)第六章 金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評(píng)估一、練習(xí)題1、 術(shù)語解釋（1）金融資產(chǎn) （2）股票的內(nèi)在價(jià)格 （3）股票的清算價(jià)格 （3）股票的市場(chǎng)價(jià)格2、單項(xiàng)選擇題（1）被評(píng)估債券為 4 年一次性還本付息債券元，年利率為 18%，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購入時(shí)間已經(jīng)滿 2

58、年，當(dāng)年的國庫券利率為 10%，該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 2%，被評(píng)估債券的價(jià)值為（ ）元a. b. c. d.（2）被評(píng)估企業(yè)擁有甲企業(yè)發(fā)行的 5 年期債券 100 張,每張面值 1 萬元,債券利息率每年為 9%,復(fù)利計(jì)息,到期一次還本付息。評(píng)估基準(zhǔn)日至債券到期還有兩年,若適用折現(xiàn)率為 15%,則被評(píng)估企業(yè)擁有甲企業(yè)債券的評(píng)估值最接近于( )萬元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154（3）某被評(píng)估企業(yè)擁有 A 公司面值共 90 萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的 10%，評(píng)估人員通過調(diào)查了解到 A 公司每年只把稅后利潤的 80%用于股利分配，另

59、20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司股本利潤率保持 15%水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為 12%，如運(yùn)用紅利增長模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的 A 公司股票，其評(píng)估值最有可能是（ ） 。 a. 900 000 元 b. 1 000 000 元 c. 750 000 元 d. 600 000 元（4）某公司在 1997 年 1 月租賃一臨街房屋，租期 4 年，租金 4 萬元（假定這里不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值） 。1999 年1 月該公司又向保險(xiǎn)公司交付火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) 240 元。1999 年 6 月 30 日，該公司帳薄上的房租已攤銷 3 萬元。該公司經(jīng)房主同意，愿意在 1999 年 7 月轉(zhuǎn)租房屋，若市

60、場(chǎng)租金自 1997 年以來沒有發(fā)生變動(dòng)，其轉(zhuǎn)租的客觀租金應(yīng)為（ ）元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220（5）從資產(chǎn)評(píng)估的角度，遞延資產(chǎn)屬于一種（ ） 。a. 待攤費(fèi)用 b. 預(yù)付費(fèi)用 c. 無形資產(chǎn) d. 固定資產(chǎn)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（6）上市公司股票的清算價(jià)格是( )。 a.資產(chǎn)總額與總股數(shù)的比值 b.資產(chǎn)總額與流通股數(shù)的比值 c. 凈資產(chǎn)與上市流通總股數(shù)的比值 d.凈資產(chǎn)與總股數(shù)的比值（7）被評(píng)估企業(yè)已經(jīng)正常營業(yè) 3 年，長期待攤費(fèi)用賬面余額為 120 萬元，其中包括固定資產(chǎn)大修理費(fèi) 85 萬元，辦公室裝修費(fèi) 15 萬元，產(chǎn)品銷售部房