北京市時間國際項目整體運營思路建議

1、 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3- 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-62本次匯報內(nèi)容對于本項目產(chǎn)品層面的建議對于本項目產(chǎn)品層面的建議本項目整體運營思路本項目整體運營思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于園林景觀方面的建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項目整體推進節(jié)奏示意本項目整體推進節(jié)奏示意辦公部分的運營思路辦公部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃工作推進計劃及資金回流計劃 房地產(chǎn)策劃

2、大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-63對于本項目產(chǎn)品層面的建議 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-64關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議市場市場因素因素設(shè)計因設(shè)計因素素互動互動因素因素成本成本因素因素風(fēng)險風(fēng)險因素因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-65市場因素市場因素市場上對于能夠動明火的店鋪的追捧要高于不能動明火的店鋪市場上對于臨街店鋪的需求要高于產(chǎn)權(quán)式內(nèi)置式店鋪設(shè)計因素設(shè)計因素目前產(chǎn)品設(shè)計為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場風(fēng)險，應(yīng)考慮如何進行規(guī)避互動因素互動因素在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動，一期4000平米商業(yè)與

3、二期的聯(lián)動，以及未來三期和項目整體的品質(zhì)形象成本因素成本因素增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風(fēng)險與難度、商業(yè)運作風(fēng)險因素風(fēng)險因素具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷售風(fēng)險、招商風(fēng)險、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、管理風(fēng)險等一系列因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-66新的產(chǎn)品分割方案打破原有集中式為主體的商業(yè)格局打破原有集中式為主體的商業(yè)格局降低運作風(fēng)險降低運作風(fēng)險變變集中式商業(yè)為為街區(qū)式商業(yè) 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-67集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)的比較類型類型集中式商業(yè)集中式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)分割

4、方式店鋪式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一小面積產(chǎn)權(quán)式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離面積區(qū)間100-300平米左右較小，根據(jù)具體分割而定總價較高較低投資風(fēng)險較小較大銷售難度適中較大招商難度以銷售為主，協(xié)助招商考慮因素較多，有一定的難度經(jīng)營管理不需示特別的商業(yè)經(jīng)營管理后期必須引進商業(yè)經(jīng)營管理公司商業(yè)成功率店鋪間影響度小，成功率高商業(yè)成功率受制約因素較多政策面符合受打壓和限制 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-68戶型分割的原則性建議前提前提要保證店鋪的均好性要保證店鋪的均好性p 面積區(qū)間面積區(qū)間：以100平米至400之間，以250平米左右為主體，以適應(yīng)目標(biāo)商家的普遍選址標(biāo)準(zhǔn)可考慮合理的總價區(qū)間，適應(yīng)投資者的價

5、格承受力，同時局部作到靈活分割，可大可小，可分可合p 形態(tài)特征形態(tài)特征：店鋪形態(tài)應(yīng)盡可能方正，盡可能避免狹長型及異形店鋪p 垂直交通垂直交通：街鋪內(nèi)部解決垂直交通問題，以減少公攤，提高使用率p 商家需求商家需求：充分考慮各類業(yè)態(tài)各目標(biāo)商家對于樓層、面積等要求p 管線卸貨管線卸貨：應(yīng)充分考慮其廚房管線位置、卸貨、貨物運輸?shù)认嚓P(guān)因素p 營銷因素營銷因素：盡可能規(guī)避店鋪的銷售和招商風(fēng)險 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-69店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-610街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議皇馬大

6、道首層一期商業(yè)曙光西路大堂集中商業(yè)通過步行街形成環(huán)型商業(yè)動線，確保商業(yè)均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)地下車位入口 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-611二層街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-612大堂集中式商業(yè)布局 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-613各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議大堂集中商業(yè)大堂集中商業(yè)北側(cè)北側(cè)南街南街F2商務(wù)快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運動主題餐吧、酒吧及體育用品專賣首層單店：體育用品專場、戶外用品專場1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、711便利店票務(wù)、復(fù)印等商務(wù)配套B

7、1娛樂類：KTV、健身中心等 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-614關(guān)于餐飲店是否安裝餐飲管線的分析不安裝不安裝安裝安裝利節(jié)約投入成本（工程費用和公關(guān)費用）招商：適應(yīng)性強，易于招商銷售：單價明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經(jīng)營商家的局限性較大投入成本大銷售：價格難以提升、需求小、競爭激烈 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-615兩種決策的收益分析 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-616樣本分析：6街p 地理位置：東北三環(huán)三元橋地理位置：東北三環(huán)三元橋p 商業(yè)體量：商業(yè)體量：18551平米平米p 租售方式：帶租約銷售租售方式：帶租約銷售p 銷售價格：銷售價格：2500

8、0元元/平米平米p 租金價格：租金價格：4.5元元/天天p 商業(yè)定位：復(fù)合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū)商業(yè)定位：復(fù)合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū) p 已入駐商家：上島咖啡、信遠(yuǎn)行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿已入駐商家：上島咖啡、信遠(yuǎn)行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家家p 入駐率：入駐率：16% 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-617樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線6街東側(cè)上島咖啡進駐藥店 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-618樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線6街大部分店鋪空置最佳位置為中介行租用 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-

9、619樣本分析：6街產(chǎn)品與運作現(xiàn)狀關(guān)系分析產(chǎn)品產(chǎn)品細(xì)節(jié)描述影響面積區(qū)間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數(shù)大多數(shù)店鋪的面積過大，導(dǎo)致總價過高提高了投資者的門檻異形較多，形態(tài)方正的較小，死角過多影響了店鋪的使用功能縱向分割和橫向分割相結(jié)合，許多二層的大面積店鋪只能通過公共樓梯進入必然會對二層的招商和銷售帶來影響住宅底商，不能起明火設(shè)備設(shè)施較為簡單，因此業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較差6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產(chǎn)品形態(tài)分析主要有以下一些原因 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-620本次匯報內(nèi)容對于本項目產(chǎn)品層面的建議對于本項目產(chǎn)品層面的建議本項目整體運營思路本項目整體運營

10、思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于園林景觀方面的建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項目整體推進節(jié)奏示意本項目整體推進節(jié)奏示意辦公部分的運營思路辦公部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃工作推進計劃及資金回流計劃 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-621本項目整體推進節(jié)奏示意 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-622本項目整體推進節(jié)奏示意圖認(rèn)購期積累期預(yù)熱期預(yù)熱期強銷期持續(xù)期收尾期2006

11、年9月正負(fù)零辦公2006年12月底結(jié)構(gòu)封頂2007年6月外裝2007年10月入駐07年3月商業(yè)銷售預(yù)熱期強銷期持續(xù)期準(zhǔn)備積累期收尾期寫字樓開盤商業(yè)開盤商業(yè)招商 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-623本項目招商推進示意思路 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-624商業(yè)部分的營銷推廣思路 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-625商業(yè)的營銷推廣街區(qū)式商鋪推廣策略大堂集中式商業(yè)推廣策略u形象推廣先行u以銷售為主，協(xié)助定向招商u關(guān)鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售u可根據(jù)資金情況小輻進行時間和價格上的調(diào)整u主力商家招商先行u基礎(chǔ)商家隨后u先期持有，后期可考慮帶租約銷售 房地產(chǎn)策劃大全房

12、地產(chǎn)策劃大全2022-3-626商業(yè)營銷推廣思路營銷推廣前期準(zhǔn)備工作營銷推廣前期準(zhǔn)備工作形象推廣策略形象推廣策略招商推廣思路招商推廣思路銷售運營思路銷售運營思路 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-627資料的準(zhǔn)備資料的準(zhǔn)備人員的準(zhǔn)備人員的準(zhǔn)備現(xiàn)場的準(zhǔn)備現(xiàn)場的準(zhǔn)備商業(yè)營銷推廣前期準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-628資料準(zhǔn)備的三大核心宣傳類資料宣傳類資料項目物業(yè)資料項目物業(yè)資料法務(wù)條款資料法務(wù)條款資料前期準(zhǔn)備工作資料的準(zhǔn)備 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-629項目樓書、單頁項目樓書、單頁其他項目宣傳品其他項目宣傳品區(qū)域商業(yè)分布狀況區(qū)域商業(yè)分布狀況區(qū)域商業(yè)潛

13、力分析區(qū)域商業(yè)潛力分析消費客群分析消費客群分析五證及復(fù)印件五證及復(fù)印件平面圖平面圖效果圖及景觀圖效果圖及景觀圖戶型圖戶型圖建筑及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)租金價目表租金價目表銷售價格表銷售價格表宣傳類資料宣傳類資料項目物業(yè)類項目物業(yè)類法務(wù)條款類法務(wù)條款類招商階段：招商階段：p商鋪租賃意向協(xié)議書商鋪租賃意向協(xié)議書p商鋪租賃經(jīng)營合同商鋪租賃經(jīng)營合同銷售階段：銷售階段：p優(yōu)先選鋪權(quán)登記文件優(yōu)先選鋪權(quán)登記文件p商鋪臨時認(rèn)購書商鋪臨時認(rèn)購書p商鋪買賣合同商鋪買賣合同前期準(zhǔn)備工作資料的準(zhǔn)備 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-630前期準(zhǔn)備工作人員的準(zhǔn)備時間國際項目組總負(fù)責(zé) 高總商業(yè)策劃組策劃經(jīng)理一名招

14、商組招商經(jīng)理一名銷售組銷售經(jīng)理一名策劃主管策劃主管大客戶招商主管餐飲類招商主管購物類招商主管銷售員若干銷售助理一名商業(yè)團隊的配備商業(yè)團隊的配備 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-631前期準(zhǔn)備工作現(xiàn)場的準(zhǔn)備沙盤展板圍檔看樓通道售樓處 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-632關(guān)于商業(yè)形象推廣 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-633關(guān)于銷售推廣采用租售結(jié)合策略區(qū)域區(qū)域銷售方式銷售方式大堂集中商業(yè)部分招商先行，以品牌主力店基礎(chǔ)商家來提升商業(yè)品質(zhì)，凝聚商氣，后期可帶租約銷售獨立街區(qū)式商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域先招商，保證品牌品質(zhì)，然后帶租約銷售其他則直接單層或一二層捆綁銷售，協(xié)助招商 房地

15、產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-634關(guān)于招商推廣的思路 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-635招商推廣策略價格策略價格策略組合招商組合招商策略策略競爭招商競爭招商策略策略事件及活動事件及活動營銷推廣營銷推廣階段性階段性招商策略招商策略點對點點對點招商策略招商策略招商策略招商策略 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-636招商推廣策略點對點招商策略關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞方式方式優(yōu)勢優(yōu)勢點對點 主動出擊 直面商家u制定目標(biāo)商家標(biāo)準(zhǔn)，并圈定目標(biāo)商家u招商人員全面主動出擊，直接與商家面談u按招商節(jié)奏不斷跟進，并與其他招商策略相配合，實現(xiàn)簽約u針對性強，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高

16、u符合本項目基礎(chǔ)商家的開店選址方式，為本項目基礎(chǔ)商家招商最重要的方式 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-637招商推廣策略階段性招商策略第一階段第一階段運用直接上門洽談方式，與本項目目標(biāo)主力商家建立聯(lián)系第二階段第二階段全面跟進，運用多種手段，促成眾多主力商家和基礎(chǔ)目標(biāo)商家的簽約第三階段第三階段針對性招商，促成部分流動商家的招商成功 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-638在進行招商洽談時，對于同一業(yè)態(tài)同步進行多個商家的洽談與招商，在這些商家之間形成競爭格局，從而提高招商的效率和成功率。在競爭中提高本案的價值在競爭中引進最理想的目標(biāo)商家，并提高招商的效率及成功率關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞方式方

17、式作用作用同步 同種業(yè)態(tài)多個商家 競爭格局招商推廣策略競爭招商策略 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-639根據(jù)許多品牌商家對于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對這些關(guān)聯(lián)性品牌商家同步進行組合式聯(lián)動性的招商，形成商家間的良性吸引和互動關(guān)系通過組合式招商，加快招商的進程促進本案未來業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞方式方式作用作用同步 關(guān)聯(lián)性商家 優(yōu)化組合格局招商推廣策略組合招商策略 房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全2022-3-640p 低開高走策略 因為商業(yè)經(jīng)營具有長期性特點，商業(yè)的經(jīng)營需要一個培育市場的過程，所以前期應(yīng)因為商業(yè)經(jīng)營具有長期性特點，商業(yè)的經(jīng)營需要一個培育市場的過程，所以

18、前期應(yīng)制定合理的租售價格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個商業(yè)氛制定合理的租售價格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個商業(yè)氛圍形成后再根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；如果前期就向入租商家收取過高圍形成后再根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；如果前期就向入租商家收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵p 重點商家優(yōu)惠政策 對于品牌知名度高、對本項目的形象及其他商家進駐有帶動作用的重點商家，應(yīng)先對于品牌知名度高、對本項目的形象及其他商家進駐有帶動作用的重點商家，應(yīng)先期以較優(yōu)惠的價格吸引其入住，并盡量縮短租賃時間，在簽約時預(yù)留出后期提高價期以較優(yōu)惠的價格吸引