第9章資產(chǎn)評(píng)估的收益途徑

1、.第第9 9章章 資產(chǎn)評(píng)估的收益途徑資產(chǎn)評(píng)估的收益途徑.9.1 9.1 收益途徑及程序收益途徑及程序9.2 9.2 收益途徑中的基本參數(shù)及確定收益途徑中的基本參數(shù)及確定9.3 9.3 收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型9.4 9.4 收益途徑應(yīng)用舉例及方法評(píng)價(jià)收益途徑應(yīng)用舉例及方法評(píng)價(jià)目 錄.通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和掌握資產(chǎn)評(píng)估收益途徑及具體技術(shù)方法的理論基礎(chǔ)、適用條件、應(yīng)用前提、構(gòu)成要素、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、數(shù)學(xué)表達(dá)式和歸納式，以及收益途徑中的各種評(píng)估技術(shù)方法的基本應(yīng)用?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】.資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的一種專資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的一種專業(yè)

2、活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的業(yè)活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評(píng)估方法構(gòu)成，這法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評(píng)估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為3 3種種基本類型，或稱基本類型，或稱3 3種基本方法種基本方法，即市場(chǎng)法、成本法即市場(chǎng)法、成本法和收益法。和收益法。3種基本方法.9.1.1 收益途徑的內(nèi)涵 收益途徑是

3、指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個(gè)技術(shù)思路的各種評(píng)估方法的總稱。 收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。 從理論上來(lái)講，收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為科學(xué)合理的評(píng)估途徑之一。9.1 收益途徑及程序.采用收益法評(píng)估，基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)采用收益法評(píng)估，基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個(gè)理智的的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)或

4、投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法服收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。收益途徑. 收益途徑及其方法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)

5、預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素： 一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益； 二是折現(xiàn)率或資本化率； 三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。 9.1.2 9.1.2 收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提. 被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并用貨幣衡量； 被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件如下：應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件如下：.收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，與投資決策相結(jié)合，易為買(mǎi)賣雙的價(jià)值，與投資決策相結(jié)合，易為買(mǎi)賣雙方所接受。但是預(yù)

6、期收益額預(yù)測(cè)難度較大，方所接受。但是預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)風(fēng)因素的受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評(píng)估中適用范圍較小，影響。這種方法在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。. 1）收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料（涉及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前景、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不同評(píng)估對(duì)象，數(shù)據(jù)資料側(cè)重點(diǎn)有所差異） 2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益及取得預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間(定性、定量綜合分析；考慮自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、產(chǎn)業(yè)周期及國(guó)家法規(guī)政策） 3）

7、確定折現(xiàn)率或資本化率（銀行利率、國(guó)債利率、收益的穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)因素） 4）用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)經(jīng)濟(jì)壽命期間內(nèi)的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值（初步價(jià)值） 5）分析確定評(píng)估結(jié)果（敏感性檢測(cè)、綜合分析確定最終結(jié)論）9.1.3 9.1.3 收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序.三個(gè)最主要的參數(shù)：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限9.2.1 收益額的特點(diǎn)及測(cè)算方法 1）收益額的特點(diǎn) 收益額指根據(jù)投資回報(bào)原理，資產(chǎn)在某種情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額，包括正常情況和特殊情況。正常情況下收益額有明確的特點(diǎn)： （1）時(shí)間角度講：收益額是評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益額，而不是評(píng)估對(duì)象的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額。 （2）從收

8、益性質(zhì)講：用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是評(píng)估對(duì)象的客觀收益額或正常收益額，而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益額或賬面收益額。9.2 收益途徑中的基本參數(shù)及確定.注意： 客觀收益額與實(shí)際收益額是兩個(gè)不同質(zhì)的概念，大多數(shù)情況下實(shí)際收益額可能并不等同于客觀收益額。實(shí)際收益額是評(píng)估對(duì)象本身與外部各種因素共同作用的結(jié)果。資產(chǎn)評(píng)估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營(yíng)條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評(píng)估對(duì)象的正常收益。 收益額的兩個(gè)特點(diǎn)是收益途徑中關(guān)于收益額選擇的一般性要求和特點(diǎn)，也可以謂之普遍性要求和特點(diǎn)。還需要了解和掌握特殊情況下收益途徑收益額選擇的特點(diǎn)要求和特點(diǎn)。 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益額通常選擇企業(yè)的（息前）凈

9、利潤(rùn)、（息前）凈現(xiàn)金流量，房地產(chǎn)收益額可選擇毛收益、純收益，無(wú)形資產(chǎn)通常選擇超額收益。.2 2）收益額測(cè)算的常用技術(shù)方法）收益額測(cè)算的常用技術(shù)方法 評(píng)估對(duì)象的差異導(dǎo)致未來(lái)收益預(yù)測(cè)的具體方法并不相同。就短期收益來(lái)講，可用因素分析法和回歸分析法；就長(zhǎng)期收益來(lái)講，應(yīng)在短期收益基礎(chǔ)上，應(yīng)用穩(wěn)定性和發(fā)展趨勢(shì)等的分析來(lái)判斷。 （1）因素分析法（定性成分大，依賴經(jīng)驗(yàn)） （2）回歸分析法（較為實(shí)用的定量分析法）. 1）折現(xiàn)率的構(gòu)成 從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。 折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通常是指投資于

10、收益相對(duì)穩(wěn)定且無(wú)投資障礙的特定投資的回報(bào)率。一般按同期國(guó)庫(kù)券利率為準(zhǔn)。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的溢價(jià)補(bǔ)償，是對(duì)投資回報(bào)率超出無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的部分。（行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、通貨膨脹率）9.2.2 9.2.2 折現(xiàn)率的構(gòu)成及測(cè)算思路折現(xiàn)率的構(gòu)成及測(cè)算思路. （1）累加法 采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的方式確定折現(xiàn)率或資本化率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性較強(qiáng)，不容易掌握。 （2）凈收益與售價(jià)比率法 凈收益與售價(jià)比率法亦稱租價(jià)比法。租價(jià)比法是利用市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估對(duì)象相同或相近似的資產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，測(cè)算出評(píng)估對(duì)象的折現(xiàn)率或資本化率。例：多個(gè)案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因素的影響。2

11、2）折現(xiàn)率測(cè)算的思路與方法）折現(xiàn)率測(cè)算的思路與方法率酬報(bào)其他風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率險(xiǎn)風(fēng). 多個(gè)案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因多個(gè)案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因素的影響。（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)素的影響。（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均）平均）例表例表9-19-1資本化率資本化率 = = 交易價(jià)格交易價(jià)格/ /凈收益凈收益因同期，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算。因同期，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算。. 評(píng)估人員收集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被評(píng)估對(duì)象投資風(fēng)險(xiǎn)，并將它插入其中，然后確定折現(xiàn)率或資本化率的大小。（3 3）各種投資收益率排

12、序插入法）各種投資收益率排序插入法. 加權(quán)平均資本成本模型是以企業(yè)的所有者權(quán)益和企業(yè)負(fù)債所構(gòu)成的全部資本，以及全部資本所需要的回報(bào)率，經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算來(lái)獲得企業(yè)價(jià)值評(píng)估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。 （4 4）加權(quán)平均資本成本模型）加權(quán)平均資本成本模型edEDRKKDEDE. 收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。 與資產(chǎn)收益期限測(cè)定緊密相關(guān)的是資產(chǎn)的自然壽命、技術(shù)壽命、法定壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。 資產(chǎn)收益期限實(shí)際上是資產(chǎn)的自然壽命、技術(shù)壽命、法定壽命、經(jīng)濟(jì)壽命中的某一個(gè)是重合的。9.2.3 9.

13、2.3 收益期限收益期限.分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估模型分為等額收益和非等額收益評(píng)估模型9.3.1 純收益不變 收益永續(xù)（無(wú)限期），各因素不變的條件下的數(shù)學(xué)模型： PA/r （93） 其成立條件是： （1）純收益每年不變； （2）資本化率固定且大于零； （3）收益年期無(wú)限。9.3 收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型.收益年期有限，資本化率大于零的數(shù)學(xué)模型111nAPrr其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n。收益年期有限，資本化等于零的數(shù)學(xué)模型PAn其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率為零；（3）收益年期有限為n。. 無(wú)限年期收益條件下的數(shù)學(xué)模

14、型如下： （96） 有限年期收益條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （97）9.3.2 9.3.2 純收益在若干年后保持不變純收益在若干年后保持不變(1)(1)1inRAPinrrri)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP. 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （98） 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （99）9.3.3 9.3.3 純收益按等差級(jí)數(shù)變化純收益按等差級(jí)數(shù)變化2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. （910） 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （911） 純收益按等差級(jí)

15、數(shù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減遞減，收益年期無(wú)限條件下的數(shù)學(xué)，收益年期無(wú)限條件下的數(shù)學(xué)模型如下：模型如下： 2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （912） 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （913）9.3.4 9.3.4 純收益按等比級(jí)數(shù)變化純收益按等比級(jí)數(shù)變化srAP)11(1 nrssrAP. （914） 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （915） 純收益按等比級(jí)數(shù)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減遞減，收益年期無(wú)限條件下的數(shù)學(xué)，收益年期無(wú)限條件下的數(shù)學(xué)模型如下：模型如下

16、：srAP)11(1 nrssrAP.注意：注意：計(jì)算公式本身計(jì)算公式本身并不能保證并不能保證評(píng)估結(jié)論的正確。評(píng)估結(jié)論的正確。重要的是重要的是恰當(dāng)選擇恰當(dāng)選擇運(yùn)用收益途徑的各個(gè)參數(shù)。運(yùn)用收益途徑的各個(gè)參數(shù)。已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格條件下的數(shù)學(xué)模型如下：已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格條件下的數(shù)學(xué)模型如下：nnnrPrrAP)1 ()111 （.9.4.1 收益途徑的應(yīng)用舉例例9-1：某資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命3年的收益全部用于抵債，評(píng)估抵債價(jià)值。預(yù)測(cè)分析3年預(yù)期收益如表：可確定折現(xiàn)價(jià)值為283+356+168 = 807萬(wàn)元9.4 收益途徑應(yīng)用舉例及方法評(píng)價(jià)收益額收益額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）折現(xiàn)率折現(xiàn)率折現(xiàn)系折現(xiàn)系

17、數(shù)數(shù)折現(xiàn)值折現(xiàn)值（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）第一年第一年3003006%6%0.94340.9434283283第二年第二年4004006%6%0.89000.8900356356第三年第三年2002006%6%0.83690.8369168168.例例9-2:9-2:已預(yù)計(jì)未來(lái)已預(yù)計(jì)未來(lái)5 5年的收益及第年的收益及第6 6年開(kāi)始的不變收年開(kāi)始的不變收益（折現(xiàn)率為益（折現(xiàn)率為10%10%）1 1、評(píng)估永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的企業(yè)價(jià)值、評(píng)估永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的企業(yè)價(jià)值利用公式利用公式9-69-62 2、評(píng)估經(jīng)營(yíng)、評(píng)估經(jīng)營(yíng)5050年條件下的企業(yè)價(jià)值年條件下的企業(yè)價(jià)值利用公式利用公式9-79-7(1)(1)1inRAPin

18、rrri23455121513111414(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)10%(1 10%)12 .9091 15 .8265 13 .7513 11 .6830 14 .6209 14 .1 .620949.2442 140 0.6209136.17)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP49.2442140 0.6209 (10.0137)134.98.9.4.2 9.4.2 收益途徑的評(píng)價(jià)收益途徑的評(píng)價(jià) 從理論上講，收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最符合資產(chǎn)價(jià)值原理的一條評(píng)估途徑。其優(yōu)點(diǎn)非常明顯，是整體性資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等的基本選擇。

19、 其缺點(diǎn)也是明顯的，主要體現(xiàn)在操作性較差，運(yùn)用效果在很大程度上取決于評(píng)估師的主觀判斷。.作 業(yè):解釋：解釋：收益途徑收益途徑 正常收益正常收益 資本化率資本化率 收益期限收益期限 簡(jiǎn)答簡(jiǎn)答 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（5 5）選擇選擇 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）判斷判斷 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）（）（6 6） .簡(jiǎn)答參考答案（1 1）收益途徑存在和運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)是什么？）收益途徑存在和運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)是什么？答：收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，利用投資回報(bào)和收益答：收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，利用

20、投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，顯然這個(gè)評(píng)估結(jié)果是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，顯然這個(gè)評(píng)估結(jié)果是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受的。所接受的。（2 2）保證收益途徑評(píng)估結(jié)果可靠性需要滿足什么條件？）保證收益途徑評(píng)估結(jié)果可靠性需要滿足什么條件？答：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡答：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并

21、可以資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；用貨幣衡量；被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。.簡(jiǎn)答參考答案（3 3）為什么收益途徑中的收益額通常選擇）為什么收益途徑中的收益額通常選擇“客觀收益客觀收益”？答：評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的實(shí)際收益是評(píng)估對(duì)象本身與外部答：評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的實(shí)際收益是評(píng)估對(duì)象本身與外部各種因素共同作用的結(jié)果。在這些因素中，許多是屬于一次各種因素共同作用的結(jié)果。在這些因素中，許多是屬于一次性的或偶然性的因素。如果以評(píng)估對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的實(shí)際收益性的或偶然性的因素。如果以評(píng)估對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的實(shí)際收益作為預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益的基礎(chǔ)

22、而不加以調(diào)整，意味作為預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益的基礎(chǔ)而不加以調(diào)整，意味著將在評(píng)估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)中不復(fù)存在的因素仍然作為影響評(píng)著將在評(píng)估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)中不復(fù)存在的因素仍然作為影響評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益的因素加以考慮。因此，資產(chǎn)評(píng)估預(yù)期估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益的因素加以考慮。因此，資產(chǎn)評(píng)估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營(yíng)條件下，排除了偶然收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營(yíng)條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評(píng)估對(duì)象的正常收益。因素和不可比因素之后的評(píng)估對(duì)象的正常收益。.簡(jiǎn)答參考答案（4 4）折現(xiàn)率及資本化率的本質(zhì)是什么？）折現(xiàn)率及資本化率的本質(zhì)是什么？答：從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，答：從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折是相同的，習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)