海島旅游房地產(chǎn)開發(fā)探討 - 以海南為例-

1、 191商場(chǎng)現(xiàn)代化2006年8月(下旬刊總第477期海島旅游房地產(chǎn)是最受消費(fèi)者歡迎、層次較高的度假產(chǎn)品之一。海島遠(yuǎn)離大陸,周邊環(huán)境風(fēng)貌迥異于大陸地區(qū)且自然純樸,氛圍恬靜悠閑,如果原生態(tài)環(huán)境中點(diǎn)綴些適度的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品,且擁有良好服務(wù)和特色旅游項(xiàng)目,將是度假旅游者的首選之地。作為高端度假地的海島旅游房地產(chǎn)開發(fā),對(duì)投資者和旅游者始終都有著強(qiáng)烈的吸引力。象全球分時(shí)度假銷售量第一位的萬豪國(guó)際度假俱樂部的產(chǎn)業(yè)主要就在離美國(guó)不遠(yuǎn)的巴哈馬群島、阿魯巴島、荷屬安的列斯群島以及西班牙的馬略卡島等海島上。一、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀海南包括海南島、西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁,由二百多個(gè)小島、洲、礁、灘組成。

2、眾多的島礁、優(yōu)美的環(huán)境為海南的旅游業(yè)特別是旅游房地產(chǎn)的開發(fā)奠定了良好的資源稟賦。海南在國(guó)內(nèi)較早啟動(dòng)了旅游房地產(chǎn)的開發(fā),在國(guó)內(nèi)有著很強(qiáng)的影響力與示范效應(yīng)。2001年7月“中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”就在?？谂e辦。從1999年開始,海南“南海傳說”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”等旅游房地產(chǎn)先后開發(fā),尤其是在最近兩年,已先后有多個(gè)以“高爾夫、山地、野外拓展運(yùn)動(dòng)”等為主題的休閑度假住宅、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等一線海景旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣,并取得了較大的市場(chǎng)反響,深受國(guó)內(nèi)外投資置業(yè)者的青睞。近幾年開發(fā)營(yíng)銷比較成功的有三亞灣陽光海岸、萬寧石梅灣旅游度假區(qū)、博鰲藍(lán)色

3、海岸度假村、?？谖骱０兜狞S金海岸花園、?？谛率澜缁▓@度假村等、海口花開四季海景度假村、白沙門溫泉度假村、西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅等旅游度假地產(chǎn)等。此外,許多房地產(chǎn)企業(yè)和旅游管理部門、旅行社等合作,在島內(nèi)外進(jìn)行了住宅房地產(chǎn)銷售。例如,2003年4月海口政府組織了旅游企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)共同赴浙江促銷旅游房地產(chǎn),取得了很好的效果。二、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題1.海南有待完善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形象對(duì)旅游房地產(chǎn)需求產(chǎn)生了一定的抑制作用。1992年、1993年的房地產(chǎn)泡沫,不但遲滯了海南經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的步伐,也嚴(yán)重影響了海南原先蓬勃發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形象,導(dǎo)致島內(nèi)外消費(fèi)者和投資者對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的信心不足,這也使島內(nèi)外在海南的二

4、次置業(yè)、分時(shí)度假的消費(fèi)等方面心存疑慮。2.由于社會(huì)誠(chéng)信機(jī)制的缺失,旅游房地產(chǎn)銷售中存在一些欺詐行為,使旅游房地產(chǎn)的公信力和社會(huì)認(rèn)可度大大下降,妨礙了海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。2004年年底海南省第一家產(chǎn)權(quán)式酒店“南海傳說”(現(xiàn)“海南皇冠溫泉度假酒店”的多名業(yè)主在交納了有關(guān)費(fèi)用后,遲遲未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證、合同規(guī)定的年終分紅,開發(fā)商還隨意更換業(yè)主所購(gòu)置房間的位置。3.由于缺乏專門的政策法規(guī)保障,旅游房地產(chǎn)開發(fā)中的種種不規(guī)范現(xiàn)象得不到及時(shí)、公正的糾正,妨礙了海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是分時(shí)度假型和產(chǎn)權(quán)酒店型旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。特別是由于國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假等旅游房地產(chǎn)形態(tài)尚未給出明確界定,消費(fèi)

5、者在產(chǎn)生糾紛后得不到法律支持。而開發(fā)商在投資時(shí),實(shí)際承擔(dān)了政策、環(huán)境、需求等多方面的風(fēng)險(xiǎn)。這導(dǎo)致開發(fā)商的前期投入和收回投資的時(shí)間都比預(yù)期要大。4.由于我國(guó)還沒有實(shí)行帶薪休假,加上我國(guó)的居民收入水平還較低、社會(huì)保障制度還不健全、消費(fèi)者對(duì)度假地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不全面和不信任等原因,旅游者對(duì)休閑度假的需求高漲但還很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。直接反映出來就是海南的旅游房地產(chǎn)以常規(guī)購(gòu)房置業(yè)、投資房地產(chǎn)產(chǎn)品為主,而產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假等產(chǎn)品在海南旅游房地產(chǎn)中的比重偏小,其開發(fā)步履危艱,缺乏真正成功、精品的產(chǎn)品和企業(yè)。三、海南旅游房地產(chǎn)深入發(fā)展的驅(qū)動(dòng)機(jī)制1.市場(chǎng)主導(dǎo),政府推動(dòng)。在海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展中,一定要發(fā)揮“看不見

6、的手”的作用,加快服務(wù)貿(mào)易和旅游管理等方面與國(guó)際接軌,引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的旅游房地產(chǎn)企業(yè),保證中外企業(yè)、本土企業(yè)和外地企業(yè)、國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)都獲得同等待遇、平等競(jìng)爭(zhēng),為企業(yè)提供良好的投資環(huán)境、發(fā)展環(huán)境,促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)在“游戲規(guī)則”、管理方式、運(yùn)作模式等方面的調(diào)整,積極培育大市場(chǎng)和大產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)主導(dǎo)的同時(shí),發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能,實(shí)施產(chǎn)業(yè)扶持政策。各級(jí)政府應(yīng)利用政府機(jī)構(gòu)改革的契機(jī),強(qiáng)化職能部門,理順管理機(jī)制,將旅游房地產(chǎn)納入旅游部門的管轄范疇;科學(xué)、健全地制定海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃、目標(biāo)和各項(xiàng)政策法規(guī)并嚴(yán)格執(zhí)行;提供基礎(chǔ)設(shè)施、旅游交通、環(huán)境保護(hù)、透明信息等公共物品;在可能的情況下在投

7、資、金融和稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。2.法規(guī)規(guī)范,行業(yè)自律。除了支持對(duì)國(guó)家現(xiàn)行的房地產(chǎn)、土地、分時(shí)度假金融監(jiān)管、涉外旅游管理等方面的法律進(jìn)行修改、完善外,海南省有必要制定海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,并在國(guó)家現(xiàn)有法律的基礎(chǔ)上出臺(tái)專門的旅游房地產(chǎn)管理辦法和有關(guān)分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)審批管理、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理、旅游房地產(chǎn)建筑、服務(wù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)等方面的法規(guī)性文件,力爭(zhēng)在國(guó)家現(xiàn)行體制尚未理順的關(guān)系方面有新的突破。為分時(shí)度假、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理提供法律依據(jù),保證旅游房地產(chǎn)的理性、健康發(fā)展。2003年5月29日,海南在全國(guó)率先開通建設(shè)部房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)就開了個(gè)好頭。海島旅游房地產(chǎn)開發(fā)

8、探討以海南為例摘要海島旅游房地產(chǎn)是非常受市場(chǎng)歡迎的旅游產(chǎn)品,而海南的海島特征、良好旅游資源與休閑氛圍更是在中國(guó)有著良好的旅游房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。分析了海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀及存在的問題,進(jìn)而提出推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)深入發(fā)展的驅(qū)動(dòng)機(jī)制。關(guān)鍵詞海島旅游海南旅游房地產(chǎn)旅游開發(fā)王潔三峽大學(xué)192 商場(chǎng)現(xiàn)代化2006年8月(下旬刊總第477期除了政府制定的各項(xiàng)政策法規(guī)外,行業(yè)協(xié)會(huì)的中介、協(xié)調(diào)、組織作用不可忽視。應(yīng)積極建立海南旅游房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì),使其在政府、企業(yè)和消費(fèi)者之間發(fā)揮溝通作用,既代表企業(yè)爭(zhēng)取較為有利的發(fā)展空間,又制定并執(zhí)行行業(yè)自律條例,規(guī)范行業(yè)發(fā)展,還對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行公關(guān),樹立良好的行業(yè)形象。3.宣傳促

9、銷,形象先導(dǎo)。要在政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)下,設(shè)計(jì)統(tǒng)一的行業(yè)形象,通過誠(chéng)信、熱情、高效的服務(wù),體現(xiàn)于旅游房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品中,提高海南旅游房地產(chǎn)的知名度和美譽(yù)度;并在全社會(huì)的共同參與下,實(shí)行CS 戰(zhàn)略,優(yōu)化人居環(huán)境、提高海南休閑度假產(chǎn)品的質(zhì)量、提高本地居民好客度和綜合素質(zhì),消除泡沫經(jīng)濟(jì)的不利影響,樹立海南蓬勃發(fā)展的區(qū)域形象;在旅游者中普及休閑度假理念和分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店型旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)知識(shí)。此外,有必要借助報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站等各種媒體以及節(jié)慶、會(huì)展等各種促銷渠道,及時(shí)發(fā)布海南旅游房地產(chǎn)信息,吸引客源。還可嘗試將海南納入其它地區(qū)旅游房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中,使更多的企業(yè)加入“中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”或國(guó)

10、外分時(shí)度假等網(wǎng)絡(luò)。4.重點(diǎn)開發(fā),精品建設(shè)。在海南旅游房地產(chǎn)形象的統(tǒng)一下,堅(jiān)持重點(diǎn)開發(fā)的原則,上精品、創(chuàng)名牌,以此支撐和壯大海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。重視三亞海航度假酒店、博鰲藍(lán)色海岸等分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的開發(fā),以此來啟動(dòng)分時(shí)度假市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng),改變海南旅游房地產(chǎn)以投資置業(yè)房地產(chǎn)為主的單一局面,加強(qiáng)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度。海南可以引入國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)、分時(shí)度假公司和投資機(jī)構(gòu),如萬豪國(guó)際度假俱樂部、中房集團(tuán)、美國(guó)國(guó)際分時(shí)度假交換公司等,借助它們雄厚的資金、發(fā)達(dá)的銷售網(wǎng)絡(luò)和豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),打造符合國(guó)際市場(chǎng)要求的規(guī)范的、高端的旅游房地產(chǎn)品牌,就能積極開拓國(guó)際市場(chǎng)。5.產(chǎn)品特色,服務(wù)優(yōu)

11、質(zhì)。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功,說到底還是在于房地產(chǎn)質(zhì)量品位,以及目的地度假氛圍的營(yíng)造和休閑度假項(xiàng)目的配套。因此,在旅游房地產(chǎn)建設(shè)時(shí),不能光一味的打“海景”牌,由于海南多數(shù)地方風(fēng)大、潮濕,“海景房”并不一定適合家居。應(yīng)該要針對(duì)市場(chǎng)需求,策劃設(shè)計(jì)高質(zhì)量的休閑度假住宅,并重視配套住宅設(shè)施、休閑度假產(chǎn)品的規(guī)劃和開發(fā)。20世紀(jì)90年代初海南的產(chǎn)權(quán)酒店嘗試之所以失敗,就在于策劃者的意圖不在于發(fā)展旅游業(yè),而僅僅急于把樓盤售出。應(yīng)利用海南的熱帶海島地文特征,建設(shè)富有創(chuàng)意、文化含量又與環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)設(shè)施,并圍繞旅游房地產(chǎn),發(fā)展一批特色突出、風(fēng)格不同、檔次較高的休閑、健身、康樂、療養(yǎng)等項(xiàng)目,提升海南旅游的度假意境

12、和整體素質(zhì)。另外,要提高旅游房地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量,堅(jiān)持以人為本的理念,以良好的信用、優(yōu)良的物業(yè)管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為旅游者提供名副其實(shí)的享受。參考文獻(xiàn):1彭超文艷:海島旅游多元化發(fā)展的探討J.中國(guó)漁業(yè)經(jīng)濟(jì),2005,22陳怡寧趙瑜:世界分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展及其啟示J.北京第二外國(guó)語學(xué)院學(xué)報(bào),2005,1引言進(jìn)入新世界,世界旅游業(yè)呈現(xiàn)出的新發(fā)展趨勢(shì)集中表現(xiàn)為其將逐步由區(qū)域聯(lián)合邁向全球統(tǒng)一市場(chǎng),跨入“無國(guó)境旅游”時(shí)代。那么在全球經(jīng)濟(jì)一體化條件下,合作顯得尤為重要。面臨激烈的國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),單靠一個(gè)旅游目的地將顯得力不從心,合作則可以取得多贏,倘若各旅游目的地加大合作力度,我們得到的將不是“1+1=2”,而是一

13、個(gè)發(fā)揮旅游目的地群的集合能量的過程。一、旅游目的地合作的必要性1.旅游是一種綜合性的空間消費(fèi)。通過旅游,人們借助與從居住地向旅游目的地的流動(dòng)這一空間變換方式來實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)新事物的愿望。它是一種在異地的綜合性消費(fèi)方式,既包括物質(zhì)方面消費(fèi),又包括精神方面消費(fèi),是滿足旅游者在旅游活動(dòng)中對(duì)住、食、行、游、娛各個(gè)方面需求的消費(fèi),而旅游者所需的各種消費(fèi)內(nèi)容,依賴于旅游目的地企業(yè)提供的旅游服務(wù)。這種空間移動(dòng)的消費(fèi)需要各個(gè)環(huán)節(jié)的配合與合作,哪一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)或者薄弱,都會(huì)影響旅游者對(duì)這次旅游的評(píng)價(jià)。因此,旅游產(chǎn)品的綜合性決定了旅游者所到的各個(gè)旅游目的地必須加強(qiáng)合作。2.旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),與許多產(chǎn)業(yè)有密切聯(lián)系,對(duì)一個(gè)旅游城市來說,幾乎沒有一個(gè)行業(yè)的收入完全源于旅游者,也幾乎沒有一個(gè)行業(yè)的收入根本與旅游者無關(guān)?，F(xiàn)存的國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門都不同程度地與旅游存在聯(lián)系。其中受旅游直接影響的行業(yè)共有14個(gè),分別是公共設(shè)施服務(wù)業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、旅行社業(yè)、旅館業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)(客運(yùn)、航空運(yùn)輸業(yè)(客運(yùn)、水上運(yùn)輸業(yè)(客運(yùn)、公路運(yùn)輸業(yè)(客運(yùn)、郵電通信業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游用品和紀(jì)念品銷售行業(yè)。用旅游直接影響行業(yè)最終產(chǎn)品帶動(dòng)力