隆安商業(yè)法律周訊：“應(yīng)當(dāng)訂立”與“視為訂立”無(wú)固定期限勞動(dòng)合同

1、隆安商業(yè)法律周訊：“應(yīng)當(dāng)訂立”與“視為訂立”無(wú)固定期限勞動(dòng)合同活著的法律最具價(jià)值的法律新聞1.丟失員工檔案 單位被判賠償6萬(wàn)元2.不滿公司新規(guī)定 嚴(yán)重違規(guī)被解聘3.員工賭博違反員工手冊(cè) 公司解除勞動(dòng)關(guān)系合法4.國(guó)務(wù)院:適當(dāng)提高醫(yī)保個(gè)人繳費(fèi)比重5.e租寶被深圳公安機(jī)關(guān)認(rèn)定涉嫌非法集資 立案?jìng)刹?.北京擬增15天配偶陪產(chǎn)假 女職工產(chǎn)假仍為128天最新施行的法律法規(guī)1.關(guān)于依法切實(shí)保障律師訴訟權(quán)利的規(guī)定2.最高人民檢察院司法解釋工作規(guī)定3.北京法院郵寄立案處理辦法（試行）4.食用農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售質(zhì)量安全監(jiān)督管理辦法5.關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的意見(jiàn)精心挑選的評(píng)論文章文章內(nèi)容分享 原創(chuàng)雙倍

2、工資差額訴請(qǐng)微觀法律辨析之 “應(yīng)當(dāng)訂立”與“視為訂立”無(wú)固定期限勞動(dòng)合同我國(guó)勞動(dòng)合同法規(guī)定，建立勞動(dòng)關(guān)系應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同，無(wú)固定期限勞動(dòng)合同作為勞動(dòng)合同中的一類，亦應(yīng)適用該條款。勞動(dòng)合同法對(duì)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同情形分為三類，即“協(xié)商訂立”、“應(yīng)當(dāng)訂立”、“視為訂立”。實(shí)踐中，對(duì)“應(yīng)當(dāng)訂立”與“視為訂立”二者之間的涵涉關(guān)系及法律后果有不同認(rèn)識(shí)，尤其在“雙倍工資”問(wèn)題上差異較大。本文從真實(shí)案例出發(fā)對(duì)兩種情形進(jìn)行法律辨析，以便為法律適用提供參考。一、“應(yīng)當(dāng)訂立”和“視為訂立”的情形（一）“應(yīng)當(dāng)訂立”勞動(dòng)合同法第14條第2款規(guī)定：“用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商一致，可以訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。有下列情形

3、之一，勞動(dòng)者提出或者同意續(xù)訂、訂立勞動(dòng)合同的，除勞動(dòng)者提出訂立固定期限勞動(dòng)合同外，應(yīng)當(dāng)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同1.勞動(dòng)者在該用人單位連續(xù)工作滿十年的；2.用人單位初次實(shí)行勞動(dòng)合同制度或者國(guó)有企業(yè)改制重新訂立勞動(dòng)合同時(shí)，勞動(dòng)者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的；3.連續(xù)訂立二次固定期限勞動(dòng)合同，且勞動(dòng)者沒(méi)有本法第三十九條和第四十條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的情形，續(xù)訂勞動(dòng)合同的?！鄙鲜鋈N情形即為“應(yīng)當(dāng)訂立”的情形，同時(shí)亦是國(guó)家立法機(jī)關(guān)強(qiáng)制訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的情形。（二）“視為訂立”勞動(dòng)合同法第14條第3款規(guī)定：“用人單位自用工之日起滿一年不與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，視為用人單位與

4、勞動(dòng)者已訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同?！贝思礊椤耙暈橛喠ⅰ钡那樾巍Ｄ敲础皯?yīng)當(dāng)訂立”和“視為訂立”兩種情形下的法律后果有何不同？以下舉一則案例進(jìn)行法律分析。二、案例及分析案例：?jiǎn)T工進(jìn)入A公司工作達(dá)十年以上，亦簽訂了無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。后A公司與員工協(xié)商一致以解除勞動(dòng)合同的方式將其調(diào)入A公司的關(guān)聯(lián)公司B公司工作。員工亦于解除A公司勞動(dòng)合同的第二日進(jìn)入B公司工作，B公司未與其簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同，員工至B公司工作一年半后，B公司因其兩次不能勝任工作與其解除勞動(dòng)合同?，F(xiàn)員工向B公司主張未簽書(shū)面勞動(dòng)合同的雙倍工資？是否可支持？分析此則案例，可知員工與B公司的勞動(dòng)合同的形成可分為兩個(gè)階段。第一階段是員工剛?cè)肼欱公司

5、時(shí)，B公司與其應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同；第二階段是B公司未與其簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同達(dá)一年多，形成了“視為訂立”的情形。那么該員工是否可主張這兩個(gè)階段未簽書(shū)面勞動(dòng)合同的雙倍工資呢？首先，分析第一階段。在該員工入職后，B公司應(yīng)與其簽訂固定期限勞動(dòng)合同還是無(wú)固定期限勞動(dòng)合同？根據(jù)勞動(dòng)合同法實(shí)施條例第10條規(guī)定：“勞動(dòng)者非因本人原因從原用人單位被安排到新用人單位工作的，勞動(dòng)者在原用人單位的工作年限合并計(jì)算為新用人單位的工作年限。”此條雖然為關(guān)于工作年限合并的規(guī)定，但是鑒于案例中員工是因工作需要而被調(diào)入B公司，且在A公司的工作年限已超過(guò)十年，并已簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，基于公平角度，B公司應(yīng)與員工直接簽訂無(wú)固定

6、期限勞動(dòng)合同。對(duì)于B公司未與員工簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同的情形，根據(jù)勞動(dòng)合同法第82條第2款：“用人單位違反本法規(guī)定不與勞動(dòng)者訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的，自應(yīng)當(dāng)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同之日起向勞動(dòng)者每月支付二倍的工資。”該款規(guī)定了用人單位違法不訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的后果，即應(yīng)向勞動(dòng)者支付二倍的工資。該規(guī)定中“違反本法規(guī)定”、“不與”、“自應(yīng)當(dāng)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同之日起”等描述，從語(yǔ)義連貫性及上下文關(guān)涉角度出發(fā)，可確定“違反本法規(guī)定”之“規(guī)定”應(yīng)為“應(yīng)當(dāng)訂立”的情形。所以員工可主張第一階段未簽書(shū)面勞動(dòng)合同的雙倍工資。但是主張雙倍工資亦有時(shí)效問(wèn)題。筆者認(rèn)為，從立法本意分析，雙倍工資的性質(zhì)并非完全是勞動(dòng)者提

7、供正常勞動(dòng)所獲得的一種勞動(dòng)報(bào)酬，其超出雙方約定的勞動(dòng)報(bào)酬的部分是因用人單位未按法律規(guī)定與勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同而應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任。所以雙倍工資中屬于雙方約定的勞動(dòng)報(bào)酬的部分，勞動(dòng)者申請(qǐng)仲裁的時(shí)效應(yīng)適用勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法第27條第2至第4款的規(guī)定，而對(duì)雙方約定的勞動(dòng)報(bào)酬以外屬于法定責(zé)任的部分，勞動(dòng)者申請(qǐng)仲裁的時(shí)效應(yīng)適用勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法第27條第1款至第3款的規(guī)定，即從未簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同的第二個(gè)月起按月分別計(jì)算仲裁時(shí)效。在本案例中，因員工在B公司工作的時(shí)間為一年半，并且法律規(guī)定員工可主張的雙倍工資的區(qū)間為應(yīng)當(dāng)訂立之日起第二個(gè)月至其工作滿一年期間的十一個(gè)月。同時(shí)結(jié)合時(shí)效，自提起仲裁之日向前倒推一年

8、，該員工可主張?jiān)谑粋€(gè)月期間并在一年時(shí)效里的一倍工資，超出一年時(shí)效的一倍工資則因過(guò)了時(shí)效而喪失勝訴的權(quán)利。分析完第一階段，繼而分析第二階段。根據(jù)勞動(dòng)合同法實(shí)施條例第七7條規(guī)定：“用人單位自用工之日起滿一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，自用工之日起滿一個(gè)月的次日至滿一年的前一日應(yīng)當(dāng)依照勞動(dòng)合同法第八十二條的規(guī)定向勞動(dòng)者每月支付兩倍的工資，并視為自用工之日起滿一年的當(dāng)日已經(jīng)與勞動(dòng)者訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，應(yīng)當(dāng)立即與勞動(dòng)者補(bǔ)訂書(shū)面勞動(dòng)合同?！笨梢钥闯觯摋l規(guī)定了視為訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，用人單位的法律責(zé)任僅為應(yīng)當(dāng)立即與勞動(dòng)者補(bǔ)訂書(shū)面勞動(dòng)合同，而并未提及應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付補(bǔ)訂前至滿一年之日的二倍工資。

9、為此筆者認(rèn)為，對(duì)于案例中第二階段形成的“視為訂立”情形，B公司無(wú)需承擔(dān)支付雙倍工資的法律責(zé)任。并且，法律直接強(qiáng)制性規(guī)定為“視為訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同”，該條文本身亦是對(duì)用人單位一定程度的懲戒。此外，亦有司法裁判案例佐證該結(jié)論。參考案例：（2011）滬一中民三（民）終字第885號(hào) 陳某訴甲公司勞動(dòng)合同糾紛一案法院認(rèn)為：“勞動(dòng)合同法第十四條第三款關(guān)于視為雙方成立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的相關(guān)規(guī)定，屬于勞動(dòng)合同法對(duì)在一年內(nèi)未履行締約義務(wù)的用人單位的懲罰，其法律后果是直接在雙方之間擬制成立了無(wú)固定期限合同，不應(yīng)再適用勞動(dòng)合同法第八十二條第二款的規(guī)定對(duì)用人單位進(jìn)行雙重處罰?！本C合上述對(duì)兩個(gè)階段的分析，可知，該

10、員工若主張第一階段“應(yīng)當(dāng)訂立”情形中落入時(shí)效的一倍工資，很有可能獲得支持；而若主張第二階段“視為訂立”情形中未補(bǔ)訂書(shū)面勞動(dòng)合同的一倍工資，則無(wú)法獲得支持。從此結(jié)論亦可見(jiàn)“應(yīng)當(dāng)訂立”與“視為訂立”的不同法律后果。三、實(shí)務(wù)拓展（一）員工滿足簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的條件，就一定要簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同嗎？解答此問(wèn)題需要說(shuō)明的是，由于勞動(dòng)合同法關(guān)于簽訂無(wú)固定期限合同的規(guī)定并不明確，導(dǎo)致司法自由裁量權(quán)較大，各地區(qū)司法裁判口徑不一，上海市司法實(shí)踐或有不同。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用勞動(dòng)合同法若干問(wèn)題的意見(jiàn)第四條第（四）款規(guī)定：“勞動(dòng)合同法第十四條第二款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是指勞動(dòng)者已經(jīng)與用人單位連續(xù)

11、訂立二次固定期限勞動(dòng)合同后，與勞動(dòng)者第三次續(xù)訂合同時(shí)，勞動(dòng)者提出簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的情形?！蓖瑫r(shí)，上海市司法實(shí)踐對(duì)于應(yīng)當(dāng)簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同情形中的“連續(xù)訂立二次固定期限勞動(dòng)合同”賦予了用人單位對(duì)于是否簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的選擇權(quán)。而對(duì)于連續(xù)工作滿十年，員工提出訂立無(wú)固定期限合同的，則要求單位必須與員工訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。換言之，當(dāng)勞動(dòng)者滿足連續(xù)訂立二次固定期限勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的條件時(shí)，要訂立成無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，還需要滿足以下兩個(gè)條件：1.單位同意續(xù)簽勞動(dòng)合同；2.勞動(dòng)者主動(dòng)提出?？蓞⒖及咐海?014）滬一中民三(民)終字第382號(hào) 梁某訴甲人壽保險(xiǎn)有限公司勞

12、動(dòng)合同糾紛一案法院認(rèn)為：中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法第十四條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，是指符合法定情形的，勞動(dòng)者提出訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，用人單位也同意訂立勞動(dòng)合同的前提下，雙方應(yīng)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，并非是指用人單位不同意訂立勞動(dòng)合同的情形下，勞動(dòng)者提出訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的，法律強(qiáng)制用人單位必須訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。本案中，甲公司于2013年9月18日明確告知梁某雙方的勞動(dòng)合同期滿后終止、不再續(xù)簽勞動(dòng)合同?？梢?jiàn)雙方就續(xù)訂勞動(dòng)合同未形成合意。在此情況下，甲公司于2013年10月19日在雙方勞動(dòng)合同期滿后終止與梁某的勞動(dòng)合同，不違反法律規(guī)定。（2014）滬一中民三(民)終字第472號(hào)徐某訴上

13、海甲家俱有限公司勞動(dòng)合同糾紛一案法院認(rèn)為：勞動(dòng)合同法第十四條對(duì)無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的訂立情形作了明確規(guī)定，其中一種情形為勞動(dòng)者在用人單位連續(xù)工作滿十年，勞動(dòng)者提出或者同意續(xù)訂、訂立勞動(dòng)合同，除勞動(dòng)者提出訂立固定期限勞動(dòng)合同外，應(yīng)當(dāng)訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。可見(jiàn)，該種情形訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同必須滿足兩個(gè)條件，一是勞動(dòng)者在同一用人單位連續(xù)工作滿十年，二是勞動(dòng)者提出訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。本案中，徐某主張甲公司應(yīng)當(dāng)與其訂立無(wú)固定期限勞動(dòng)合同，應(yīng)舉證證明其符合上述兩個(gè)條件。（二）符合簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同條件的勞動(dòng)者已經(jīng)簽訂了固定期限勞動(dòng)合同，勞動(dòng)者可以反悔嗎？根據(jù)上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用勞動(dòng)合同法若

14、干問(wèn)題的意見(jiàn)中的第四條第（二）款規(guī)定：勞動(dòng)者符合簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的條件，但與用人單位簽訂固定期限勞動(dòng)合同的，根據(jù)勞動(dòng)合同法第十四條及實(shí)施條例第十一條的規(guī)定，該固定期限勞動(dòng)合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。合同期限屆滿時(shí)，該合同自然終止。所以如果勞動(dòng)者同意與用人單位續(xù)簽固定期限勞動(dòng)合同的，該勞動(dòng)合同合法有效，勞動(dòng)者不得要求用人單位重新簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。在該勞動(dòng)合同期限屆滿時(shí)，如果雙方不能就續(xù)訂勞動(dòng)合同達(dá)成一致的，合同期滿終止?？蓞⒖及咐海?014）滬一中民三(民)終字第462號(hào) 徐某訴甲光電（上海）有限公司勞動(dòng)合同糾紛一案法院認(rèn)為：在連續(xù)兩次簽訂固定期限勞動(dòng)合同后，徐某應(yīng)當(dāng)知道甲公司愿意

15、續(xù)訂勞動(dòng)合同時(shí)，其提出簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的，雙方應(yīng)簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同。徐某在實(shí)際簽訂第三次勞動(dòng)合同時(shí)，在固定期限勞動(dòng)合同上簽字應(yīng)視為其同意簽訂固定期限勞動(dòng)合同?，F(xiàn)其在系爭(zhēng)合同上簽字之后再行主張所謂甲公司未與其簽訂無(wú)固定期限勞動(dòng)合同的二倍工資差額，既無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，亦有違誠(chéng)信。雙方勞動(dòng)合同系到期終止，徐某要求甲公司支付違法解除勞動(dòng)合同賠償金差額，亦無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。徐某的上訴請(qǐng)求，本院難以支持。四、結(jié)語(yǔ)綜上，“應(yīng)當(dāng)訂立”情形與“視為訂立”情形并非同一概念，其對(duì)用人單位的要求、適用情形、保護(hù)法益、處罰等皆不相同，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情形，嚴(yán)格、謹(jǐn)慎予以適用。 房屋租賃所涉法律常識(shí)及陷阱防

16、范【導(dǎo)讀】：作為承租人，在拿到一個(gè)租賃合同，需要做些什么？簽一個(gè)租賃合同之前，需要審查哪些具體內(nèi)容？跟小編一起來(lái)回顧學(xué)習(xí)吧一、房屋本身是否可以租賃如果要來(lái)看房屋本身是不是可以租賃的的話，要討論的是租賃合同無(wú)效的情形，哪些情況下租賃合同是無(wú)效的？第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋本身違反法律法規(guī)的規(guī)定引發(fā)租賃合同無(wú)效的情形（見(jiàn)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋)

17、：（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；（二）未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；可以法定解除租賃合同的情形。1.合同法第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！备鶕?jù)合同法第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租

18、人仍然可以隨時(shí)解除合同。2.最高院的司法解釋第八條根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第八條，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。第三種情形包括例如未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的情形。給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明。二、出租

19、人是否有權(quán)出租房屋根據(jù)出租人是否有權(quán)出租，分為以下2種情況1.出租人非房屋所有權(quán)人，將房屋直接出租給承租人給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書(shū)。2.出租人轉(zhuǎn)租承租的房屋的情形承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（合同法第224條）提醒大家注意的是，根據(jù)最高院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)

20、月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！比?、房屋在租賃之前是否存在抵押的情況如果房屋在租賃之前已經(jīng)存在抵押，那么在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條第一款）。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。（最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條第二款）。抵押權(quán)人處分抵押房屋，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)

21、面通知承租人，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。四、租賃期限的限制租賃期限不得超過(guò)二十年;超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年（合同法第二百一十四條）。租賃房屋為臨時(shí)建筑時(shí)，租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效（最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第三條）。五、意向書(shū)的效力意向書(shū)可能構(gòu)成租賃合同，也可能不構(gòu)成租賃合同。在符合下列條件時(shí)，意向書(shū)有可能被認(rèn)為是一個(gè)租賃合同：A意向書(shū)是由有權(quán)雙方簽署；B

22、意向書(shū)是由雙方真實(shí)意思表示所簽署的；C租賃內(nèi)容是確定可行的（如意向書(shū)中列明了租賃場(chǎng)所、租金和起始時(shí)間）；以及D意向書(shū)不違反法律及社會(huì)公共利益。給承租方的建議：若承租方不想意向書(shū)構(gòu)成租賃合同，可在意向書(shū)中明確約定。示例條款如下：本意向書(shū)不應(yīng)被認(rèn)為是一個(gè)租賃合同。它僅僅是對(duì)構(gòu)成租賃合同部分條款及條件的羅列，除意向書(shū)第【】條外，其他條款對(duì)雙方不產(chǎn)生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構(gòu)成對(duì)雙方有法律約束力的文件。六、租賃合同的備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案（商品房屋租賃管理辦法第十四條）當(dāng)事人以房屋租

23、賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持，（最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第四條）即沒(méi)有備案不影響租賃合同的效力。但是，如果當(dāng)事人沒(méi)有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款（商品房屋租賃管理辦法第二十三條），但沒(méi)有備案會(huì)有一些行政處罰。七、租賃合同中的關(guān)鍵條款及陷阱防范租金和物業(yè)管理費(fèi)商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：a)固定基準(zhǔn)租金;b)提成租金（即按承租人經(jīng)營(yíng)收入的百分比計(jì)算提

24、取的租金;）c)固定基準(zhǔn)租金及提成租金孰高. 一般來(lái)說(shuō)，租金如果是租賃期限不是很長(zhǎng)，在三年以內(nèi)。就是說(shuō)存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說(shuō)租賃期限比較長(zhǎng)，那么一般，出租人會(huì)要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個(gè)完全是根據(jù)雙方談判的實(shí)際情況來(lái)定。一般情況下我們可以控制的就是說(shuō)，上浮的比例是按照這個(gè)物價(jià)指數(shù)的每年的物價(jià)指數(shù)的增長(zhǎng)比例進(jìn)行相應(yīng)的對(duì)租金的調(diào)整。另一個(gè)方面，就是雙方可以在合同中，特別是對(duì)承租人來(lái)講，在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)。而且約定物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整是適用于整個(gè)大樓的。給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整幅度，每

25、年的調(diào)整次數(shù)，且約定該物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整應(yīng)適用于整個(gè)大樓。維修保養(yǎng)義務(wù)根據(jù)合同法，出租方對(duì)物業(yè)有維修義務(wù)，雙方另有約定的除外。當(dāng)出租物業(yè)需要維修時(shí)，出租方應(yīng)在承租方要求的合理時(shí)間內(nèi)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修。如出租方未能履行其維修義務(wù)的，承租方可以自行維修，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由出租方承擔(dān)。物業(yè)管理服務(wù)根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。如果業(yè)主自行提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)主應(yīng)于提供物業(yè)管理服務(wù)前取得相關(guān)資質(zhì)。通常物業(yè)管理服務(wù)包括：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清

26、潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理；9、客戶服務(wù)。停水停電目前全國(guó)范圍內(nèi)的法律法規(guī)或司法解釋尚未就租賃合同中的停水停電措施的合法性與有效性作出明確規(guī)定，各地方也較少就該問(wèn)題作出明確規(guī)定，但其中北京高級(jí)人民法院對(duì)停水停電措施作出了較為明晰的解答，規(guī)定停水停電應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)，超過(guò)必要限度的需要承擔(dān)違約責(zé)任；其他地方對(duì)待出租人停水停電的合法性問(wèn)題更多體現(xiàn)在司法判決中。就目前的司法實(shí)踐來(lái)看，法院一般認(rèn)可租賃合同中停水停電條款的有

27、效性，并且認(rèn)可出租人根據(jù)租賃合同的約定采取停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院一般認(rèn)定出租人采取的停水停電措施符合合同約定情形，并且承租人應(yīng)交納停水停電期間的租金。需要注意的是，部分司法實(shí)踐對(duì)出租人停水停電措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停電的措施給承租人帶來(lái)的損失超過(guò)承租人欠付的租金，法院可能認(rèn)定出租人需要就超出的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。如果當(dāng)事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現(xiàn)欠租等違約行為時(shí)采取停水停電措施，則法院對(duì)于這種情況審查一般比較嚴(yán)格，主要考慮雙方的過(guò)錯(cuò)以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能減少承租人在停水停電期間的欠繳租金

28、。 違約條款現(xiàn)行法律允許當(dāng)事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二），若當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用于商業(yè)用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失,但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。上海市高級(jí)人民法院關(guān)

29、于印發(fā)關(guān)于民事案件審理的幾點(diǎn)具體意見(jiàn)的通知中認(rèn)為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，剩余租期超過(guò)3個(gè)月的，補(bǔ)償額按3個(gè)月租金計(jì)付；剩余租期不滿3個(gè)月的，補(bǔ)償額以剩余租期的租金計(jì)付。給承租人的建議：建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時(shí)，確保出租人提出的違約金不至于過(guò)高。一旦違約金過(guò)高，承租人可以向法院請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。另外，在出租人違約而解除合同時(shí)，要求出租人賠償停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)償損失、即裝修損失。合同蓋章簽字的法律風(fēng)險(xiǎn)防范【導(dǎo)讀】：合同蓋章簽字應(yīng)該注意什么?簽字蓋章前除了認(rèn)真看合同以外，合同的蓋章和簽字也是不容忽視的。通常，合同蓋章時(shí)要加蓋騎縫章;蓋章應(yīng)該和訂立合同的主體相符;簽字最謹(jǐn)慎的方法是每一頁(yè)都簽字，以防止被不良偷換合同內(nèi)容。一、合同蓋章簽字基本知識(shí)1、蓋章時(shí)要加蓋騎縫。2、蓋章要與訂立合同的主體相符。通常會(huì)出現(xiàn)，合同當(dāng)事人一欄與蓋章主體不同。這將給合同的履行，主體的確定帶來(lái)不必要的麻煩。3、簽字時(shí)最謹(jǐn)慎的方法，是頁(yè)簽，即在每一頁(yè)的空白處簽字。4、簽字時(shí)最好用藍(lán)黑色的墨水，易于分辨是否是原件。有當(dāng)事人習(xí)慣用炭素墨水，以為利于長(zhǎng)年保存。對(duì)于一般的合同而言，不存在這樣的問(wèn)題。當(dāng)原件與復(fù)印件發(fā)生分辨困難時(shí)，才是真正的麻煩。5、當(dāng)事人采用合同書(shū)形