江南項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

1、江南項(xiàng)目前期策劃報(bào)告1市場(chǎng)調(diào)研分析1.1 南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究1.1.1 南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)概況南寧作為廣西民族自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力及外向程度最高的城市。南寧市對(duì)外開放積極靈活，市政府鼓勵(lì)外商投資企業(yè)以各種方式來南寧合作，不僅享受國(guó)家給予的沿海、沿邊地區(qū)對(duì)外開放優(yōu)惠政策，而且還能享受西部省區(qū)和少數(shù)民族自治區(qū)的特殊政策，給予外來投資者最大的方便和實(shí)惠；近年來南寧市引資力度大，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到很大的拉動(dòng)作用。下面將通過對(duì)南寧市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，以此來研究南寧市的宏觀經(jīng)濟(jì)情況：(1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)近年來增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯加快，進(jìn)入高速發(fā)展期。588.865

2、01.75南寧市19962004#GD蹭長(zhǎng)走勢(shì)圖（單位：億元）6005004003002001000199彈1997年199邪199/200眸2001年200蟀200/200侔南寧的經(jīng)濟(jì)一直以來都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，但從2003年開始，進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，近兩年來，平均增長(zhǎng)速度在10-15%,伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展前景極為看好。(2)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入南寧市城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活質(zhì)量逐漸提高。南寧市1996-2004年城鎮(zhèn)居民人均收入(單位：元)居民收入不斷提高，而且2003-2004年，提高幅度明顯增快，與此相適應(yīng),居民改善居住條件的欲望增強(qiáng)，這為南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

3、的持續(xù)增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.1.2 南寧市城市發(fā)展規(guī)劃中心城市形象以及中心城市效應(yīng)已經(jīng)開始日益凸現(xiàn)南寧的總體城市定位為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和開發(fā)潛能的中心城市2005年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六個(gè)城區(qū)和六個(gè)縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個(gè)城區(qū)，武鳴、橫縣、馬山、賓陽(yáng)、隆安、上林六個(gè)縣，總面積22295平方公里，居住著壯、苗、回、瑤等36個(gè)少數(shù)民族，總?cè)丝跒?34.43萬(wàn)人，其中，市區(qū)人口為244.1萬(wàn)人。為創(chuàng)造良好的投資、生活環(huán)境，南寧市依托資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)城市建設(shè)，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高政府辦事效率，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)能力和聚集力，努力把南寧建成

4、為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和開發(fā)潛能的中心城市。(2)近幾年城市規(guī)劃的方向是東向和南向，江南區(qū)將形成一個(gè)以點(diǎn)帶面、由中心向四周環(huán)行輻射的發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設(shè)，瑯東、鳳嶺新區(qū)城建用地已漸近飽和，而江南區(qū)已經(jīng)成為南寧市6大區(qū)域中僅次于青秀區(qū)的心儀樓盤，在吳土于、蘇土于等新劃歸江南區(qū)的區(qū)域之后，江南區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金區(qū)域”，并以點(diǎn)帶面，由邕江橋頭板塊和白沙大道板塊向四周輻射。1.1.3 最新政策調(diào)整對(duì)南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響“國(guó)八條”政策一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。（略）二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。（略）三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位

5、、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。小結(jié)：國(guó)八條的重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)投資過熱，控制房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)供需矛盾。但南寧房產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于上升階段，不同于北京、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)新政的出

6、臺(tái)，對(duì)于南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極小。雖然對(duì)南寧購(gòu)房者的心態(tài)產(chǎn)生一定的作用，致使購(gòu)房市民觀望心態(tài)開始上升，但受整體供求影響，南寧樓市并不會(huì)沉寂太久，相信在近段觀望期以后又將迎來一個(gè)新的發(fā)展期。1.2 南寧市房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢(shì)分析1.2.1 南寧市商品房供求關(guān)系分析南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求現(xiàn)狀分析南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析(萬(wàn)Itf)10080604020200侔第1季度 200侔第2季度 200侔第好度 200侔第崢度 200科第1季度T一南寧市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積一南寧市商品房銷售面積(1)根據(jù)上圖顯示，2004年一季度全市批準(zhǔn)預(yù)售面積放量較為溫和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量態(tài)勢(shì)上升，全

7、年300萬(wàn)平米的預(yù)售面積剛好達(dá)到政府預(yù)期中的目標(biāo)，而到了2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售則創(chuàng)了歷史同期新高。(2) 2005年第1季度，南寧的商品房預(yù)售創(chuàng)歷史新高，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)記載，季節(jié)的交易總量與全年的交易總量有著較為相似的發(fā)展節(jié)拍，因此，以第1季度的交易總量也可大致靜態(tài)地體現(xiàn)年交易總量的大致范圍。除04年第1季度預(yù)售面積略大于銷售面積外，其余各季度的銷售量均大于預(yù)售面積，整體供求狀況在去年也較為暢旺。南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況預(yù)測(cè)南寧的城市發(fā)展剛進(jìn)入一個(gè)快速的發(fā)展期，與此相對(duì)應(yīng)的是舊城的拆遷改造、本地居民對(duì)住房品質(zhì)的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引來的投資者等眾多因素，由此刺激市場(chǎng)

8、需求度的拉升，需求量仍然會(huì)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，求大于供應(yīng)或供求基本持平將是南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的主要特征。1.2.2 南寧市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析一一整體保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)3000南寧市2000年量200掙商品房銷售彳/b格走勢(shì)(元/nf)小結(jié)：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價(jià)格基本上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在5-10%。出現(xiàn)價(jià)格回落的是在2003年，當(dāng)時(shí)由于江南區(qū)大量的低價(jià)房供應(yīng)，拉低了整個(gè)成交價(jià)位，隨著其它區(qū)域的供應(yīng)量的增多，上述情況在2004年得到扭轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持上揚(yáng)的趨勢(shì)。1.2.3 南寧市各區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀掃描及分析2005年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六

9、個(gè)城區(qū)和六個(gè)縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶區(qū)六個(gè)城區(qū)，以下則以各行政區(qū)域來進(jìn)行區(qū)域分析。(1)主要區(qū)域概況及居住價(jià)值分析目前，在南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域主要是西鄉(xiāng)塘區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、良慶區(qū)，且這四個(gè)區(qū)域的主要板塊與本項(xiàng)目的可比性較強(qiáng)，因此下面針對(duì)這四個(gè)區(qū)域做進(jìn)一步的分析。青秀區(qū)一一該區(qū)擁有優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，在目前南寧市六大城區(qū)中，城區(qū)環(huán)境和發(fā)展前景最被看好。生態(tài)環(huán)境：青秀山和石門森林公園所在地，并座擁邕江東，環(huán)境較佳；城市規(guī)劃：近幾年城市規(guī)劃的方向是向東向南，青秀區(qū)的3大板塊瑯東板塊,鳳嶺板塊還有仙葫板塊都是城市規(guī)劃的重點(diǎn)，未來

10、幾年的開發(fā)力度將繼續(xù)增長(zhǎng)；交通條件：擁有橫貫?zāi)蠈幨袞|西走廊的主干道民族大道以及南北座向的環(huán)城高速，交通最為便利；居住氛圍：隨著近幾年的市政的利好和城市規(guī)劃的導(dǎo)向，該區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模的居住人口，居住氛圍僅次于西鄉(xiāng)塘區(qū)；商業(yè)配套：南寧國(guó)際會(huì)展中心、體育中心、文化中心均在該區(qū)，并擁有多條繁華的商業(yè)街，商業(yè)配套最為成熟；升值潛力：現(xiàn)均價(jià)約3300元/m2,近年及今后幾年內(nèi)南寧市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，升值潛力大。 江南區(qū)一一南寧市輕紡、化工、制糖、機(jī)械、建材、電子、飼料加工業(yè)等工業(yè)的重要基地。生態(tài)環(huán)境：南寧市3個(gè)工業(yè)園所在地，工廠眾多，環(huán)境較差。城市規(guī)劃：2002年開始城市規(guī)劃南拓的重點(diǎn)，邕江橋頭板塊和白

11、沙大道板塊近年來發(fā)展迅猛；交通條件：擁有交通主干道白沙大道和江南路，交通條件良好，僅次于青秀區(qū)；居住氛圍：該區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，居住氛圍不濃，但近幾年入住的人口增多，情況有所改觀；商業(yè)配套：該區(qū)的生活配套、商業(yè)配套和娛樂配套都比較落后，有待完善；升值潛力：近幾年城市建設(shè)的重點(diǎn)，現(xiàn)均價(jià)約2550元/m2,升值空間較大。 西鄉(xiāng)塘區(qū)一一地域空間廣闊、耕地面積多、人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，將會(huì)成為首府的“西部明珠”。生態(tài)環(huán)境：環(huán)境相對(duì)一般，除了靠近南寧市動(dòng)物園的高新板塊環(huán)境較佳外，其他的兩個(gè)板塊永新板塊則比較一般，城北板塊是舊城區(qū)所在地，生態(tài)環(huán)境則較差。城市規(guī)劃：該區(qū)相思湖流域地處邕江上游，具有良

12、好的自然環(huán)境和人文條件，市政府將把它建設(shè)成集教育、文化、旅游、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為一體的多功能大學(xué)城和科技產(chǎn)業(yè)城；交通條件：擁有南北座向的環(huán)城高速秀廂大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通較為為便利；居住氛圍：人口眾多，鄰里關(guān)系密切，居住氛圍最濃；商業(yè)配套：該區(qū)為老城區(qū)，生活配套基本齊全，但商業(yè)配套等有待完善；升值潛力：現(xiàn)均價(jià)約2600元/m2,升值空間一般，但將較為保值。 良慶區(qū)一一南寧市轄區(qū)面積最大的城區(qū)，大交通較為便利，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。生態(tài)環(huán)境：處于南寧郊區(qū)，環(huán)境較佳。城市規(guī)劃：2002年開始城市規(guī)劃南拓的重點(diǎn)，靠近白沙大道一帶將是近幾年開發(fā)的重點(diǎn)；交通條件：處于郊區(qū)，交通不甚便利；居住氛圍：以村

13、民居多，有一定的居住氛圍；商業(yè)配套：處于郊區(qū)，商業(yè)配套落后；升值潛力：房?jī)r(jià)最為便宜，現(xiàn)均價(jià)約1950元/m2,有一定的升值潛力，但由于地處偏遠(yuǎn)，升值空間但比不上其他三個(gè)區(qū)。(2)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析根據(jù)上述的分析，我們給這四個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值評(píng)分，最高為“”最低為。區(qū)域主要指能、西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)江南區(qū)良慶區(qū)生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃交通條件居住氛圍商業(yè)配套升值潛力小結(jié)：由于青秀區(qū)得天時(shí)及地利眾優(yōu)勢(shì)于一身，故所開發(fā)的物業(yè)屬高端產(chǎn)品適合開發(fā)高檔寫字樓、公寓以及大型商業(yè)物業(yè)；江南區(qū)及西鄉(xiāng)塘區(qū)由于區(qū)域定位為城市副中心所開發(fā)的物業(yè)將處“金子塔”的塔身位置，適合開發(fā)中檔住宅公寓、配套商業(yè)以及少量的高端產(chǎn)品以滿足整個(gè)區(qū)域的需求

14、及現(xiàn)狀；而良慶區(qū)由于地處城市邊緣地帶,故所開發(fā)的物業(yè)將定位在“金子塔”的塔底部分，為純居住型的住宅物業(yè)，在配以少量的自足型商業(yè)配套。綜合以上的區(qū)域概況與區(qū)域價(jià)值的分析，我們可以看出項(xiàng)目所在區(qū)域江南區(qū)與其他三個(gè)具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域相比，優(yōu)勢(shì)在于：(1)交通便利。江南區(qū)是南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐城市的重要門戶，同時(shí)是廣西最大的商品流通地。(2)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于青秀區(qū)來說比較便宜,與西鄉(xiāng)塘區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格較為接近，假如產(chǎn)品上有所突破、性價(jià)比高的話，競(jìng)爭(zhēng)力將強(qiáng)不少。(3)升值潛力較大，自住投資兩相宜。江南區(qū)近年隨著市政的利好,成為城市規(guī)劃的重點(diǎn)，

15、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，已經(jīng)出現(xiàn)了錦繡江南與金康天和人家等代表性樓盤，該區(qū)域未來幾年房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)有較大升值空間。(4)城區(qū)功能的轉(zhuǎn)變，成為僅次于青秀區(qū)的“黃金區(qū)域”。目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變別的城區(qū)對(duì)江南區(qū)的看法，這樣有利于吸引別的城區(qū)居民來江南區(qū)入住，形成一定的跨區(qū)域購(gòu)買效應(yīng)。1.3江南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.3.1 江南區(qū)區(qū)域概況(1)城區(qū)概況：地域?qū)拸V，土地資源豐富。江南區(qū)位于珠江支流邕江的南岸,是南寧市“一城兩岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2萬(wàn)人，轄有江南街道辦事處、福建園街道辦事處，以及那洪和沙井鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)，是上世紀(jì)50年代末

16、60年代初興起的老工業(yè)城區(qū)。(2)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐城市的重要門戶。西南地區(qū)最大的鐵路貨運(yùn)編組站南寧南站、“西南出海大通道鋼鐵長(zhǎng)龍”南昆鐵路、通往東盟地區(qū)的國(guó)際聯(lián)運(yùn)鐵路一一湘桂鐵路，以及連接南寧與廣西沿海港口城市的欽防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內(nèi)還有用于貨物集散的鐵路專線20多條，倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)30多家，是廣西最大的商品流通地；通過南寧城市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經(jīng)開工建設(shè)的南寧-憑祥高等級(jí)公路、南寧-北海、南寧-防城港高速

17、公路；轄區(qū)擁有連接機(jī)場(chǎng)的高速公路，距南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)不到30公里，還有西江港、亭子港兩個(gè)內(nèi)河天然良港，1000噸級(jí)船舶可以直達(dá)廣州、珠海和港澳地區(qū)，9座橋梁將江南江北緊緊相連。(3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：南寧市輕紡、化工、制糖、機(jī)械、建材、電子、飼料加工業(yè)等工業(yè)的重要基地，發(fā)展?jié)摿^大。1958年以來，南寧市先后在江南區(qū)興建南寧化工廠、南寧制糖造紙廠、南寧造船廠、南寧絹紡廠、南寧麻紡廠、南寧鋁廠和南寧平板玻璃廠等一批大中型企業(yè)，使江南區(qū)逐步發(fā)展成為南寧市重要的工業(yè)基地。而最近兩年來，隨著各項(xiàng)重點(diǎn)工程紛紛落戶江南，以及城市交通路網(wǎng)的日益發(fā)達(dá)，江南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)業(yè)已空前突出，城區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)正處在突飛猛進(jìn)的發(fā)展當(dāng)中。這

18、塊尚有待進(jìn)一步開發(fā)的“處女地”，正備受廣大中外客商的共同矚目。1.3.2江南區(qū)房地產(chǎn)供求關(guān)系分析(住宅、商業(yè))江南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析一一整體市場(chǎng)求略大于供時(shí)間江南區(qū)（萬(wàn)M2）2004年第1李度批準(zhǔn)預(yù)售面積28.65銷售囿積25.242004年第2季度批準(zhǔn)預(yù)售面枳13.52銷售囿積17.572004年第3季度批準(zhǔn)預(yù)售面積35.31銷售囿積43.912004年第4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積25.12銷售囿積32.652004年批準(zhǔn)預(yù)售面積小計(jì)102.6銷售面積小計(jì)119.372005年第1季度批準(zhǔn)預(yù)售面積27.56銷售面積35.82.由上表顯示，江南區(qū)除04年第1季度預(yù)售面積略大于銷售面積外，其余各季

19、度的銷售量均大于預(yù)售面積，整體供應(yīng)狀況在去年也較為暢旺，多層物業(yè)類型的樓盤較受歡迎，且在2005年第1季度明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的要高。加之政府未來發(fā)展重心放在東、南方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)在該區(qū)域形勢(shì)仍舊看好。區(qū)域未來供應(yīng)狀況分析1）江南區(qū)土地供應(yīng)狀況根據(jù)國(guó)土出讓信息總匯表顯示江南區(qū)去年至今年國(guó)有土地出讓面積約為21.78萬(wàn)平米左右，折合容積率測(cè)算未來供應(yīng)量大致在51.45萬(wàn)平米，其中規(guī)劃多為小高層及多層建筑，絕大部分面積為住宅，商業(yè)及寫字樓各占一小部分。2）江南在售項(xiàng)目剩余供應(yīng)狀況江南所有在售項(xiàng)目剩余貨量分析項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬(wàn)M2）乘IJ余量（萬(wàn)M2）金沙灣4.22.5錦繡江南3116翠嶺人家55金康天

20、和時(shí)代44盛景名庭64合計(jì)5231.5目前整個(gè)江南區(qū)在售樓盤共有5個(gè)，其余樓盤剩余貨量多為商業(yè)部分，住宅部分均已售罄；以上幾家在售樓盤共同點(diǎn)在于剩余住宅部分多為小高層建筑，自身規(guī)模為商住型項(xiàng)目。地塊周邊項(xiàng)目的剩余供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬(wàn)M2）剩余量（萬(wàn)M2）金康天和時(shí)代44翠嶺人家55錦繡江南3116合計(jì)4425上述三個(gè)項(xiàng)目與項(xiàng)目地塊同屬白沙路段，其中翠嶺人家對(duì)本地塊項(xiàng)目影響最大，另兩個(gè)項(xiàng)目雖同屬一路段，但相距較遠(yuǎn)且物業(yè)類型不同，為高層及小高層住宅。而翠嶺人家則是在地塊項(xiàng)目對(duì)面，該項(xiàng)目規(guī)劃以多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價(jià)格比較上將做為本地塊項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。綜上所

21、述.未來江南區(qū)域剩余土地的供應(yīng)量和目前剩余未售貨量的總和為82.95萬(wàn)平米。1.3.3江南區(qū)商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析(1)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析一一整體保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)南寧市2000年200叼商品房銷售彳格走勢(shì)(元/)小結(jié)：由上圖可見，從2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價(jià)格基本上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在5-10%。出現(xiàn)價(jià)格回落的是在2003年，當(dāng)時(shí)由于江南區(qū)大量的低價(jià)房供應(yīng)，拉低了整個(gè)成交價(jià)位，隨著其它區(qū)域的供應(yīng)量的增多，上述情況在2004年得到扭轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持上揚(yáng)的趨勢(shì)。(2)江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總述一一江南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價(jià)格呈現(xiàn)

22、明顯的上升趨勢(shì)。雖然江南區(qū)域?yàn)樵瓉淼墓I(yè)集中區(qū)，但近幾年受市場(chǎng)整體供求關(guān)系的影響，以及政府對(duì)江南規(guī)劃的利好，江南區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，除了遠(yuǎn)郊的良慶板塊價(jià)格增長(zhǎng)稍緩之外，其他板塊的價(jià)格從2004年至今，維持在10-15%的上升幅度，上升趨勢(shì)較為明顯。邕江橋頭板塊一一現(xiàn)均價(jià)2845元/m2,是江南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最高的板塊，且呈持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。邕江橋頭板塊2004#第3季度一200叼第2季度商品房銷售均價(jià)走勢(shì)（元/m2）2900280027002600250024002300白沙大道板塊一一現(xiàn)均價(jià)2515元/m2,處于江南的中心位置，價(jià)格也出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，是江南區(qū)上升勢(shì)頭最快的區(qū)域

23、。白沙大道2004#第3季度一2005第2季度商品房銷售均價(jià)走勢(shì)（元/疔）26002500240023002200210020001900一一均價(jià)走勢(shì)良慶板塊一一現(xiàn)均價(jià)1948元/,處于遠(yuǎn)郊位置，距離城市中心較遠(yuǎn)，價(jià)格增長(zhǎng)幅度相對(duì)慢于江南其他兩個(gè)板塊，其中鑫金現(xiàn)代城均價(jià)僅為1750元/mJ拉低了板塊價(jià)格，其他在售項(xiàng)目在2000元/itf以上。良慶板塊2004#第3季度2005第2季度商品房銷售均價(jià)走勢(shì)（元/m2）onxuoonxunxuo OQXyoo87700 5(3)白沙大道板塊幾個(gè)主要樓盤價(jià)格走勢(shì)及分析白沙大道板塊較有影響力的樓盤有南國(guó)花園康城、榮寶華商貿(mào)城、金康天和人家和錦繡江南。白沙

24、大道板塊幾個(gè)主要樓盤入市價(jià)與銷售均價(jià)對(duì)比圖(元/疔)口入市價(jià)銷售均價(jià)在2003年，南國(guó)花園康城以1650元/itf的低價(jià)入市，到了2005年銷售均價(jià)達(dá)至IJ2350元/itf；榮寶華商貿(mào)城也以1600元/itf的低價(jià)入市，但由于以商業(yè)為主，其住宅價(jià)格變動(dòng)幅度仍低于周邊樓盤，至IJ2005年的銷售均價(jià)達(dá)到2168元/itf；同樣以低價(jià)入市的還有金康天和人家，01年入市時(shí)的價(jià)位是1350元/itf的低價(jià)入市，在做了營(yíng)銷推廣之后，銷售價(jià)位提高幅度較大，到2005年的銷售均價(jià)達(dá)到2680元/itf；錦繡江南在2003年以2100元/itf的價(jià)位入市，到2005年的銷售均價(jià)達(dá)到2650元/itf。小結(jié)：

25、白沙大道板塊主要的幾個(gè)樓盤金康天和人家、錦繡江南、南國(guó)花園康城其入市價(jià)與銷售均價(jià)相差較大，大約在600元/nf左右，都有較為明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。(4)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)受整體供需關(guān)系，以及市政利好的影響，價(jià)格上升的趨勢(shì)將是未來幾年江南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，但不排除受政府階段性調(diào)整而出現(xiàn)的價(jià)格微跌以及增長(zhǎng)放緩的情況。近來由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度，價(jià)格上升的趨勢(shì)有所放緩，但由于南寧住宅市場(chǎng)是以自住的需求為主，整個(gè)調(diào)控政策對(duì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較弱，且根據(jù)江南房地產(chǎn)的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)在2006年，整個(gè)江南房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)。本案占地122.581畝(81720.66花)，位

26、于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體價(jià)格上可按略低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果項(xiàng)目在年底進(jìn)行銷售的話，銷售均價(jià)可以控制在2400-2500元/itf之間，并且不排除通過策劃包裝以及產(chǎn)品提升，價(jià)格進(jìn)一步拉高的可能。1.3.4江南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析選定以下項(xiàng)目周邊10個(gè)在售樓盤作為市場(chǎng)掃描。(金康天和人家、南國(guó)花園康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花園、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽(yáng)光新城、鑫金現(xiàn)代城、濱江麗景花園)邑江橋士板塊a * jr聞戶*房今現(xiàn)也力 白沙大遑板疑更慶照塊小江yy配用W “七F& .二葭

27、J . F .一，,I血比場(chǎng)位工二里-產(chǎn)品規(guī)劃布局分析從目前項(xiàng)目周邊各大在售樓盤整體規(guī)劃布局來看：(1) 邕江橋頭板塊一一盛景名庭、雅典衛(wèi)城占地的面積在4000m2左右，在布局方面相對(duì)單一，都是呈L字型布局。(2) 白沙大道板塊邕一錦繡江南、金康天和、南國(guó)花園康城、金沙灣花園、翠嶺人家。(3) 良慶板塊邕一陽(yáng)光新城、鑫金現(xiàn)代城、濱江麗景花園都是坐北朝南以排列式或錯(cuò)落式布局。陽(yáng)光新城部分入口廣場(chǎng)組團(tuán)、VIP會(huì)所組團(tuán)、步行商業(yè)廣場(chǎng)組團(tuán)是以半圍合式布局，來加強(qiáng)組團(tuán)的主題性，但同時(shí)也損失了部分南北朝向擺位價(jià)值。濱江麗景花園在別墅、多層、小高層都進(jìn)行組團(tuán)，組團(tuán)劃分明顯。從總體上看，為了充分利用江景資源，

28、南高北低呈階梯式布局。建筑規(guī)模及建筑類型分析(1)規(guī)模和容積率分析板塊項(xiàng)目名稱占地面積容積率總建筑面積邕江橋頭板塊盛景名庭1.0萬(wàn)m26.06.0萬(wàn)m2雅典衛(wèi)城0.4萬(wàn)m25.02.0萬(wàn)m2白沙大道板塊錦繡江南10.7萬(wàn)m22.931.0萬(wàn)m2金康天和人家1.8萬(wàn)m22.24.0萬(wàn)m2南國(guó)花園康城4.5萬(wàn)m21.67.2萬(wàn)m2金沙灣花園2.1萬(wàn)m22.04.2萬(wàn)m2翠嶺人家2.0萬(wàn)m22.55.0萬(wàn)m2良慶板塊陽(yáng)光新城33.3萬(wàn)m21.655萬(wàn)m2鑫金現(xiàn)代城一一23.3萬(wàn)m2.27.3萬(wàn)m2濱江麗景花園6.1萬(wàn)m21.811.0萬(wàn)m2邕江橋頭板塊的項(xiàng)目占地面積最小，大部分在1.0萬(wàn)m2,而容積

29、率最高，達(dá)到5.0以上，這與其靠近市中心，生活配套較為齊全有關(guān)；白沙大道板塊的項(xiàng)目占地面積大部分在25萬(wàn)m2,而容積率也多數(shù)在2.03.0這個(gè)區(qū)間內(nèi)；良慶板塊的項(xiàng)目占地面積大部分在5萬(wàn)m2以上，并出現(xiàn)了像陽(yáng)光新城這樣占地達(dá)33.3萬(wàn)m2的大盤，而容積率最低，多數(shù)控制在2.0以下。按上述數(shù)據(jù)對(duì)比，本案的占地面積較大，達(dá)到8.17萬(wàn)m2,僅次于占地面積達(dá)10.7萬(wàn)m2的錦繡江南，在本板塊屬于大盤；而容積率方面將控制在2.2以下，這相對(duì)于錦繡江南和翠嶺人家來說，也具有一定的優(yōu)勢(shì)。(2)建筑類型分析板塊項(xiàng)目名稱多層（%）小高層（）別墅（%）邕江橋頭板塊盛景名庭0%100%0%雅典衛(wèi)城0%100%0%白

30、沙大道板塊錦繡江南72%28%0%金康天和61%0%39%南國(guó)花園康城100%0%0%金沙灣花園77%23%0%翠嶺人家34%66%0%良慶板塊陽(yáng)光新城100%0%0%鑫金現(xiàn)代城100%0%0%濱江麗景花園48%43%9%從三大板塊的項(xiàng)目建筑類型方面進(jìn)行分析，邕江橋頭板塊的項(xiàng)目以小高層為主；白沙大道板塊的項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)種類較為豐富，有多層、小高層和別墅；良慶板塊的項(xiàng)目以多層為主，其次為小高層。從白沙大道板塊幾個(gè)主要樓盤的建筑占地面積與容積率方面進(jìn)行分析，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對(duì)其他區(qū)域來說最為豐富，包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)于其他區(qū)域較弱，區(qū)域內(nèi)別墅等

31、高檔物業(yè)銷售速度不理想，因此建議本案立足中檔市場(chǎng)，并以多層和小高層為主。戶型面積配比分析口 75H以下 76-100 m2口 101-130 m2口 131-160m2 161-200 m2口 2011rf以上別墅(1)目前該區(qū)域主要以三房和二房為主力戶型，銷售速度也較快，主力面積集中在76-100m2,其次在101-130m2,主要為經(jīng)濟(jì)型戶型，大多數(shù)業(yè)主屬于一次置業(yè)者。(2)面積在131-160itf比例占14.4%,由于大面積戶型缺少需求，所以161itf以上的戶型推出量?jī)H為1%,而且銷售較為緩慢。(3)由于2003年別墅用地停止批出后，2004年的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步升溫，江南區(qū)部分樓盤推

32、出不少別墅新貨，但由于居住環(huán)境在高檔市場(chǎng)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷售狀況不佳。通過以上分析可以看出，該區(qū)域產(chǎn)品還是以76-85itf的二房和95-130的三房戶型為主流，銷售速度較快的是110-120itf左右的三房和76-85itf的兩房。建議本案以該兩種戶型配置為主。1.3.5項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)消費(fèi)者分析根據(jù)現(xiàn)有的資源以及資料，對(duì)項(xiàng)目周邊兩個(gè)項(xiàng)目的客戶情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以此對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的房產(chǎn)消費(fèi)者進(jìn)行分析。(1)消費(fèi)群來源分析一一本區(qū)域及青秀區(qū)消費(fèi)者為主，西鄉(xiāng)塘區(qū)也占有不小比例。江南區(qū)和青秀區(qū)的客戶群體共占62%以上，西鄉(xiāng)塘區(qū)的客戶群體占28.9%,上述三個(gè)群體是本區(qū)域最主要的消費(fèi)群體，其他區(qū)域中以周

33、邊縣城客戶所占比例較(2)消費(fèi)群購(gòu)買年齡層次一一20-35歲年齡段的購(gòu)房群體是本區(qū)域的重要群體這個(gè)年齡層次的購(gòu)買群體多為一次置業(yè)，因此，在購(gòu)買戶型時(shí)也選擇面積相對(duì)(3)消費(fèi)群家庭結(jié)構(gòu)一一以二口、三口之家為主夫妻二人及一家三口的客戶群體所占的比重較大，夫妻二人這一客戶群體基本以新婚夫婦為主，屬一次置業(yè)，現(xiàn)大多都以在外租房為居住條件，因此對(duì)第一次購(gòu)房都持謹(jǐn)慎態(tài)度。而一家三口的購(gòu)買群體也都以年輕家庭為主，對(duì)于現(xiàn)所擁有的居住環(huán)境并不滿意，因此為了改善居住條件，選擇購(gòu)買三房。(4)個(gè)人月收入一一集中在1000-2000元之間的比例最高消費(fèi)群集中的收入以1000-2000元/月為主，高收入的客戶數(shù)量比例較

34、低。消費(fèi)群個(gè)人月收入分析圖0%16.20%35.10%19.4029.30% 800元以下匚8011500元15012000元20012500元匚2501元以上(5)消費(fèi)群所從事的行業(yè)分析一一私營(yíng)企業(yè)、國(guó)營(yíng)企業(yè)的中、低層工作人員為主。1.4項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析錦繡江南（1）總占地面積：160畝（合計(jì)10.7萬(wàn)m2）（1）總建筑面積：31萬(wàn)m2（2）容積率：2.9（3）建筑形式：多層、小高層（4）配套：社區(qū)社有500米長(zhǎng)沿街大型南國(guó)風(fēng)情騎樓街鋪，5000m2開放式休閑場(chǎng)，1000m2南北中央景觀園林及大型陽(yáng)光泳池，羽毛球場(chǎng)，多功能會(huì)所。（5）項(xiàng)目開發(fā)：一期占地100畝，總建筑面積15萬(wàn)，總戶數(shù)1

35、005戶，有18棟多層和小高層住宅所組成，幼兒園等，二期60畝，規(guī)劃成7棟小高層住宅小區(qū)。（6）戶型面積：現(xiàn)推出小高層14#、15#棟，其中14#樓為69套，15#樓為51套，主要以三房為主，有經(jīng)濟(jì)型、躍式型和寬松型，面積在113-128m2之間。（7）現(xiàn)場(chǎng)包裝：銷售中心還設(shè)有二房和三房樣板間，讓客戶能更直接的體驗(yàn)戶型的空間結(jié)構(gòu)。（8）目標(biāo)客戶群分析：隨著項(xiàng)目在產(chǎn)品和價(jià)格上的升級(jí)，目前以跨越了區(qū)域限制，吸引不少中心城區(qū)的客戶，其中新城區(qū)的客戶占50%以上，多數(shù)以年輕人群為主，相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不過雄厚。金康天和人家（1）總占地面積：27畝（合計(jì)1.8萬(wàn)m2）（2）總建筑面積：4.0萬(wàn)m2（3）容積率

36、：2.2（4）建筑形式：多層（5）戶型面積：由多棟多層住宅坐北朝南所組成，部分首層為臨街商鋪，金康天和人家共推出239套，108-116m2三房為119套，77-78m2二房為120 套。三房和二房各占一半，雖然產(chǎn)品形式單一，但低價(jià)格路線和營(yíng)銷，但低價(jià)格路線和營(yíng)銷策略抓住此區(qū)域的客戶的需求，100-115m2三房和80m2兩房最受消費(fèi)者歡迎。（6）目標(biāo)客戶群分析：業(yè)主主要是該區(qū)域以及周邊城鎮(zhèn)的人群，年輕人占多數(shù)。陽(yáng)光新城（1）總占地面積：500畝（合計(jì)33.3萬(wàn)m2）（ 2）總建筑面積：55萬(wàn)m2（ 3）容積率：1.6（ 4）建筑形式：多層（ 5）配套：全區(qū)除VIP會(huì)所組團(tuán)是框架結(jié)構(gòu)，其余為七

37、層多層磚混結(jié)構(gòu)所組成，總規(guī)劃為4800戶，120平米中心廣場(chǎng)，4000m2多功能會(huì)所以及30000m2步行商業(yè)街。（ 6）戶型面積：目前所推出的組團(tuán)有麗水苑、風(fēng)林苑、碧濤苑共500戶，從推出的戶型來看，以97m2的小三房和115m2的三房為主。（ 7）營(yíng)銷策略：四房和樓中樓兩種戶型產(chǎn)品一直銷售緩慢，營(yíng)銷策略是走低價(jià)策略。（ 8）目標(biāo)消費(fèi)群分析：消費(fèi)群以該區(qū)域的居民以及其周邊縣城的人群為主，多數(shù)為一次置業(yè)。（ 綜合點(diǎn)評(píng)（ 1）從總占地面積與容積率來看，周邊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以占地5萬(wàn)m2以上的大盤和為3.0以下的容積率為主；（ 2）從產(chǎn)品供應(yīng)方面來看，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)種類相對(duì)其他區(qū)域來說最為豐富，

38、包括多層、小高層、別墅，但從整體看，區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)于其他區(qū)域較弱，因此建議本案以多層和小高層為主；（3） 從戶型面積方面來看，江南區(qū)的暢銷戶型以76-85itf的兩房和110-120itf的三房為主；（4） 從項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略方面來看，暢銷產(chǎn)品多數(shù)定位為中低檔產(chǎn)品，營(yíng)銷策略方面多數(shù)以低價(jià)入市，通過整體包裝與營(yíng)銷策劃進(jìn)一步提高價(jià)格，建議本案以立足于中檔市場(chǎng)為主，且在包裝上可以借鑒錦繡江南設(shè)立樣板房，給消費(fèi)者直觀的感受，從而進(jìn)一步拉動(dòng)銷售。2項(xiàng)目分析2.1 項(xiàng)目地塊分析2.1.1 項(xiàng)目位置和四至范圍本項(xiàng)目本案占地122.581畝(81720.66/)，位于江南區(qū)的主干道白沙大道

39、中段，北臨白沙大道和菠蘿嶺，南靠鳳凰紙廠，西鄰槎路肉菜市場(chǎng)，東連江南路和汽配物流倉(cāng)儲(chǔ)中心。圖片2.1.2 項(xiàng)目地塊的地形地貌地形本項(xiàng)目的地形比較方正，進(jìn)深約550米，西面臨街(北湖北路)長(zhǎng)約160米。地貌項(xiàng)目地塊的地勢(shì)平坦，但原為深坑屬于填土而成。2.2 項(xiàng)目周邊狀況分析 交通環(huán)境分析項(xiàng)目目前交通環(huán)境良好，路網(wǎng)形成“一縱二橫”干道系統(tǒng)，周邊有多座橋梁橫跨邕江順暢通達(dá)南寧市各區(qū)。白沙大道一一雙向六車道環(huán)城快速公路，東段通過白沙大橋直達(dá)興寧區(qū)的黃金商業(yè)地段，西段通過清川大橋直達(dá)西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個(gè)高等學(xué)府；江南大道一一雙向六車道城市主干道，南段通過邕江大橋直達(dá)城市中心商業(yè)區(qū)，北段直達(dá)良慶區(qū)；亭江路一一雙

40、向四車道城市道路，通過永和大橋直達(dá)南寧火車站； 周邊居民構(gòu)成與配套分析通過我司人員的實(shí)地調(diào)查，把項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域的居住環(huán)境和街區(qū)文化大致分為3個(gè)區(qū)域:區(qū)域居民構(gòu)成生活配套教育主要在售樓盤特點(diǎn)主要為七八十年代的私目前配套相對(duì)完菠蘿小學(xué)、目前只有翠嶺人家一該區(qū)域?qū)儆谒饺俗∩?，有銀行、餐館、石柱嶺小學(xué)、宅及工業(yè)居住結(jié)合人房及一部分廠區(qū)佰舍T仕售樓盤，均力仕菠蘿嶺為主，本地老市民相對(duì)菜市場(chǎng)、小型超市群英小學(xué)、2500元/m2區(qū)，原纖維廠、模居民區(qū)較多，生活水平尚可等，但檔次較低模具廠職工具廠、無線電廠等學(xué)校均設(shè)在此區(qū)此區(qū)主要是新建樓盤社無目前在售樓盤，金康該區(qū)域?qū)儆谛陆ǖ某鰹樾陆ㄉ鐓^(qū)區(qū)為主，大部分是商品生活配套相對(duì)較天和人豕、南國(guó)康城、商品房社區(qū)，隨著白沙大道房，居民生活水平屬于少，主要集中汽車錦繡江南、榮寶華商區(qū)域生活配套和交居民區(qū)中等偏上專賣店和小吃店城，均價(jià)都在2600通配套的不斷完為主，以及小型市兀/itf左右善，該區(qū)域會(huì)有一場(chǎng)定的發(fā)展?jié)摿σ阅呛猷l(xiāng)及一部