關(guān)于中國房價上漲原因的探究及對策分析

1、關(guān)于中國房價上漲原因的探究及對策分析（梅選仁 ）摘要：改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過高的房價有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建議。關(guān)鍵詞：高房價 走勢 成因 對策改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當(dāng)中，因此越來越被人們所關(guān)注。 近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房

2、，但因房價之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。 導(dǎo)致房價上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，則房價上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機(jī)炒作行為等。一、 目前房價走勢及其持續(xù)上漲成因2001年11月10日，我國正式加入了世界貿(mào)易組織，簡稱WTO，在此之間，房價雖然在漲，但是仍然屬于是健康的增長水平，在這前后，我搜集了一些數(shù)據(jù)：2001年前11個月

3、，北京商品房均價為4787元/平方米，商品住宅均價為4633元/平方米。廣州商品房價格在5000元/平方米左右。深圳、北京、廣州形成了商品房價格超過4000元/平方米的三個極點(diǎn)。上海商品房價格2001年11月上升到3548元/平方米，商品住宅價格3413元/平方米，成為唯一商品房平均價格在3000-4000元/平方米之間的城市。全國35個大中城市中，廈門、杭州、南京、沈陽、大連、天津、哈爾濱、昆明、福州、海口等地商品房價格在2000-3000元/平方米之間；其他有21個城市商品房價格在2000元/平方米以下。從這些數(shù)據(jù)看來，加入了WTO正是房價上漲的起始點(diǎn)。自2001年以后，全國各地的房價都開

4、始了或多或少的漲價，大量農(nóng)民工涌入城市，導(dǎo)致農(nóng)村人口減少，人口結(jié)構(gòu)失調(diào)，住房閑置，而城市住房問題卻變得迫在眉睫。而且近年來，房地產(chǎn)在人們眼中，儼然已經(jīng)成為一種賺錢的捷徑，目前，囤房、炒房成為了一種時尚，在這種情況下，大部分的住房被抓在很少的一部分人手中，而占人口最大比例的的普通居民手中，卻是幾乎沒有可以居住的房產(chǎn)，一些為富不仁的富商，利用手中的資產(chǎn)，大肆囤房，炒價增值，這是房價持續(xù)上升的重要原因之一。由于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的原因，國家整頓房地產(chǎn)的措施遲遲不能出臺，在2008年左右我國經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，正是整頓房地產(chǎn)的大好時機(jī)，可是此時始于美國的次貸危機(jī)席卷全球，這次危機(jī)以美國雷曼兄弟銀行的破產(chǎn)正式拉開序幕，

5、相繼著美林證券被美國銀行收購，接著美國最大保險集團(tuán)的AIG也面臨流動性危機(jī)，不過被美國聯(lián)準(zhǔn)會解救。這些危機(jī)才是真正的拉開了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一些小國已經(jīng)宣布破產(chǎn)。面對這種情況，我國自然不能幸免，雖然這次危機(jī)，到目前為止，還沒有帶給我國致命的危機(jī)，卻也給我國的經(jīng)濟(jì)帶來了很大的沖擊，由于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一性，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的鏈?zhǔn)接绊憞?yán)重，牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)卻又一次成為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的尖頭兵，一房價的高漲帶動經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，也成為了房價再一次高漲的罪魁禍?zhǔn)?。二、緩減房價上漲的對策和建議 隨著房價的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，對由

6、房價上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，試提出如下對策建議： （一）加強(qiáng)住房需求的管理 為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團(tuán)購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場

7、的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。 （二）加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間 我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)，據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國家80%90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明

8、顯滯后。所以我國要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力 ，在解決"三農(nóng)"問題的同時，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。 （三）提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定 當(dāng)前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當(dāng)作出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，可以考

9、慮單獨(dú)制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規(guī)范土地市場、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房價格。 （四）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向 政府應(yīng)高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強(qiáng)銀行資金的管理。 加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸管理。控制銀行對房地產(chǎn)的信貸比例，對開

10、發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為；另一方面，加強(qiáng)審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實(shí)施抵押貸款遞減制度。 強(qiáng)化外資的監(jiān)控力度。國家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學(xué)評估房地產(chǎn)風(fēng)險提供依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。加強(qiáng)對國外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，并制定外資投資房地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定。 合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當(dāng)前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)資金流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。 （五）完善房地產(chǎn)稅制 政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房價格。在房

11、地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。 第一，要盡快開征物業(yè)稅。有學(xué)者認(rèn)為，開征物業(yè)稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預(yù)期，抑制超前消費(fèi)，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點(diǎn)，調(diào)動了他們的積極性，有利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)。

12、 第二，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段?？紤]到現(xiàn)行增值稅在實(shí)際征繳中的困難，長期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。 第三，強(qiáng)化對轉(zhuǎn)讓收益課稅?？梢愿鶕?jù)一段時期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購買住房的時間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標(biāo)準(zhǔn)，有區(qū)別地對轉(zhuǎn)讓收益課稅。 （六）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 房價水平最終會和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房價上漲最終需要通過經(jīng)濟(jì)增長來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。 為確保我國住房市場的健康、有序發(fā)展，需要建立和完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，為住房建

13、設(shè)計劃和政策提供必要的法律依據(jù)，規(guī)定住房開發(fā)的具體要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前急需制定的是住宅法?，F(xiàn)在隨著我國國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的出臺。將對我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進(jìn)一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實(shí)現(xiàn) “居者有其屋”的目標(biāo)。 （七）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及

14、時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測房價的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。 房價的上漲從一定程度上說明了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，但同時也會對房地產(chǎn)業(yè)和社會帶來一系列的問題，正確的處理房價上漲同房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，正確處理房價上漲同市民生活的關(guān)系，探究房價上漲的原因并在房地產(chǎn)行業(yè)采取必要的抑制房價上漲的措施與對策都會對房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展有重要作用。 從以往的地產(chǎn)行業(yè)的問題突顯來說，及時規(guī)范高效的政策出臺和有效運(yùn)做程度控制是目前國家地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。既然行業(yè)管理，宜早不宜遲，主張專家參與變?yōu)槭虚L拍板。行業(yè)前景能量分析，及時的出臺政策，防止政策的滯后性，是行業(yè)管理重要的前提。今年往后是國家治理房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時期，相信政府會做出理性強(qiáng)有力的具體措施，來維護(hù)房產(chǎn)市場的