關(guān)于加壓供水及其戶表工程管理工作的意見

1、關(guān)于加壓供水及其戶表工程管理工作的意見 鑒于目前巴城地價迅速上漲，商品住宅樓的開發(fā)繼小高層普遍出現(xiàn)之后，高層商住樓的開發(fā)又緊跟而上。隨之帶來的高樓加壓供水及其戶表工程的新問題擺在我司面前。為了研究和解決這一新課題，2007年11月1日公司董事長兼總經(jīng)理代總到技術(shù)發(fā)展部召集有關(guān)人員座談商討，并介紹了成渝兩地不同的管理模式，要求拿出一個適合巴城情況的初步意見，供公司參考決策。 為此，技術(shù)發(fā)展部邀客戶部、營業(yè)部的負責人，重點交換了目前巴城加壓供水及其戶表工程方面的情況、意見和存在的問題，在技術(shù)發(fā)展部內(nèi)部就各級文件相關(guān)內(nèi)容和技術(shù)方案進行了比較充分的討論。目的是為了摸清實情，吃透政策，廣泛征求意見，為制

2、定方案明確方向和尋找切實可行的依據(jù)。對公司來說，高樓加壓供水及其戶表工程，既要滿足用戶服務(wù)，又要利于公司的經(jīng)營管理，本著社會效益和企業(yè)利益雙兼顧的原則。對于該問題的看法和意見如下：一、現(xiàn)狀及問題1.加壓供水規(guī)模不大，已建成加壓泵站停多開少。 巴城目前現(xiàn)有的高樓加壓供水及其戶表工程的基本情況詳見統(tǒng)計表（附1），就加壓供水在全城的供水總量中所占比重看，目前的規(guī)模不大。據(jù)調(diào)查，已建成的19處加壓設(shè)施，除賓館、酒店在正常運行外，其余大部分尚未使用或使用頻率很低。2.管理形式靈活多樣。 目前公司對已建成的高樓加壓供水管理形式不固定，主要有兩種：a、水司統(tǒng)管。主要是新建的11層以下的小高層住宅樓，按照省、

3、市及公司的文件要求必須加壓。大部分711層的加壓供水設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)商投資或由我司對其接水點管網(wǎng)設(shè)施統(tǒng)籌增壓或供水調(diào)度措施，以滿足水壓要求。增壓設(shè)施（或措施）及其戶表工程的建設(shè)、安裝、維護和運行全部由水司承擔，我司內(nèi)部按職責再劃分到各部門分工負責。b、開發(fā)商自管。目前巴城建成的地勢高位區(qū)的多層住宅樓和11層以上的高層商住樓，其加壓設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)商投資和建設(shè)，建成后由開發(fā)商選擇（或自行組建）的物業(yè)公司負責管理、運行、維護。其戶表工程由我司承擔，水費按物價局批準的全城統(tǒng)一的水價標準抄收。加壓后應(yīng)增加的那一部分水價收費情況不明，據(jù)了解，有的打進了小區(qū)物業(yè)費中。 以上這兩種管理形式對我司的共同好處是

4、：戶表工程完全按公司的一戶一表實施辦法統(tǒng)一管理，已有章可循，內(nèi)部操作比較規(guī)范；外部開發(fā)商及用戶已經(jīng)接受，已初步形成比較正常的市場秩序。存在的共同問題是：我司或物業(yè)公司無政策依據(jù)，不能向用戶加收加壓部分水價。3.現(xiàn)有的管理辦法簡單，主要針對小高層。 公司對加壓供水已經(jīng)出臺的管理辦法是今年十月一日正式實施的一戶一表安裝實施辦法中第5節(jié)“加壓工程”部分，只有4條規(guī)定：建筑超過七層以上（含七層），必須實行加壓?？捎捎脩糇孕邪惭b供水加壓設(shè)施。用戶自愿申請并交納費用的，由公司滿足七樓以上供水壓力。實施戶表前，要現(xiàn)場測定水壓，進行戶表工程水頭損失計算，合理設(shè)計戶表工程水壓。4.經(jīng)驗和問題。 從現(xiàn)狀來看，巴城

5、小高層、高層商住樓開發(fā)建設(shè)已形成一定規(guī)模，發(fā)展勢頭快。我司在多層住宅戶表工程的基礎(chǔ)上，高樓加壓供水和戶表工程也隨之起步，積累了以下的一些經(jīng)驗：a.內(nèi)部形成了較成熟的業(yè)務(wù)秩序、管理制度。b.基本已達到職能機構(gòu)完整，業(yè)務(wù)和技術(shù)力量雄厚，工程施工裝備配套齊備的水平。c.在外部條件上已經(jīng)得到房地產(chǎn)開發(fā)商和客戶的認同和配合，得到了政府部門在物價、行業(yè)管理和執(zhí)法監(jiān)督方面的政策支持。這些都是我們下一步搞好高樓加壓供水和戶表工程的資源條件，我們應(yīng)該充分加以利用。 在認真分析現(xiàn)狀和總結(jié)成功經(jīng)驗的同時，我們也發(fā)現(xiàn)在高樓加壓供水中存在著不足和問題：a.現(xiàn)有隊伍難以適應(yīng)高要求。高層商住樓的加壓供水及其戶表工程對我司的

6、能力和水平是一個新考驗。這是因為高層住宅樓與多層不同，它層數(shù)多，高度大，建筑面積大，居住人口多，使用功能多。要求有更完善的生活保障設(shè)施，更衛(wèi)生、舒適和安全的生活條件。在高層住宅中設(shè)備多、標準高、管線多，而且管徑較大，建筑結(jié)構(gòu)和水泵、消火栓、水箱、水表箱等各種設(shè)備在布置中的矛盾多。這使得我們不能再象過去搞多層住宅戶表工程那樣單純，不能單打一，必須與其他管線工程的施工密切配合，協(xié)調(diào)工作。高層供水水壓大，負荷大，管道常常在有限的管井中穿行，要求我們安裝的供水設(shè)施必須安全可靠。這些，國家制定的各種高層建筑技術(shù)規(guī)范、標準比多層住宅要求更高更嚴格。而我們已經(jīng)習(xí)慣于在多層戶表工作中的管理辦法、管理水平、技術(shù)

7、裝備和隊伍實力是否能夠適應(yīng)高層住宅樓提出的新要求，是一次嚴峻的考驗。b.老辦法不能滿足新情況。公司目前的管理形式和管理辦法，偏重在處理多層住宅的戶表工程業(yè)務(wù)方面，還無法適應(yīng)當前巴城發(fā)展起來的高樓加壓供水和戶表工程的新形勢，不能用它去完全解決好工作中所遇到的諸多復(fù)雜情況和實際問題，還有待進一步補充完善，需要制定出同時適合高樓加壓供水及其戶表工程的較完整、較系統(tǒng)的管理辦法，使之更具指導(dǎo)性和操作性。公司在這一塊新市場上的經(jīng)營戰(zhàn)略目標和經(jīng)營指導(dǎo)思想也尚未響亮地提出來，應(yīng)根據(jù)對市場的預(yù)測和分析，明確應(yīng)對加壓供水市場的經(jīng)營策略。c.加壓部分的水價無政策支持。加壓供水的水價問題尚未提上政府的議事日程，其加壓

8、后如何收取其加壓部分水價，還是個空白，無章可依。二、外地管理模式根據(jù)代總提供的情況以及營銷系統(tǒng)最近赴蓉考察情況的介紹，成，渝兩地對高層商住樓加壓供水和戶表工程分別采用了不同的管理模式：1.成都模式成都水司目前按兩級市場的管理模式處理高樓加壓供水的問題。大致情況是：一級市場，由水司面對開發(fā)商。供水企業(yè)按小區(qū)入院總表抄收水費，相當于將自來水躉售給小區(qū)開發(fā)商（或物業(yè)公司）。二級市場，由開發(fā)商（或物業(yè)公司）面對小區(qū)用水戶。高樓加壓供水及其戶表工程的投資、建設(shè)由開發(fā)商承擔。加壓站的運行、管理和維護以及用水戶水費的抄收由開發(fā)商（或物業(yè)公司）全部負責。其好處是：.水司不直接面對居民用戶，大大簡化了管理層次和

9、環(huán)節(jié)，減少了矛盾；.消防用水量也能抄收回來；.減少了分戶表與總表的計量差損失。不足之處是：.與省、市文件中關(guān)于“一戶一表，計量到戶，水表出戶”的有關(guān)規(guī)定不符。.丟掉了加壓市場和戶表工程的收益，減少了工作量也減少了就業(yè)崗位。對于我司來說：這個辦法使我司現(xiàn)在推行的戶表工程收費標準失去了所構(gòu)成的工程量的依據(jù)，戶表工程收費的主體不再是我司，而是開發(fā)商，我司只能收取從管網(wǎng)接水點至小區(qū)總表前的工程費用。.按照巴建發(fā)【2004】348號文件中關(guān)于“建設(shè)業(yè)主在住宅交付使用后，必須將室外水表箱移交城市供水管理部門統(tǒng)一管理，自來水收費按現(xiàn)行規(guī)定辦理”的精神，當開發(fā)商或物業(yè)公司與用水戶的供用水矛盾得不到妥善解決時，

10、必然會波及供水企業(yè)，水司仍會最終承擔其中相關(guān)義務(wù)和責任。政府最終也會要求水司出來解決遺留問題。2.重慶模式重慶水司對于高樓供水采用的模式是：下設(shè)一個二次加壓供水的子公司，公司內(nèi)部實行兩級管理。凡需二次加壓供水的一切業(yè)務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計、投資建設(shè)、戶表工程以及加壓站運行管理，全部由二次加壓供水公司負責。人、財、物管理體制按總公司與子公司的關(guān)系處理。自來水按總表計量與二次供水公司進行結(jié)算，加壓后的水價由二次供水公司按市場產(chǎn)品定價原則報物價部門批準后確定。與成都模式相比，重慶模式的優(yōu)缺點正好相反，互為補充。好處是：.擴大了供水業(yè)務(wù)市場；.對我司來說維持了現(xiàn)行的戶表工程收費標準；.能及時發(fā)現(xiàn)和解決用戶的矛

11、盾。缺點是：.直面用戶，管理面寬量大，矛盾多，需要服務(wù)更及時；.消防用水量難以收費；.水表計量的總分差無法收回。三、 想法和建議 按照省、市相關(guān)文件的規(guī)定，參考外地的經(jīng)驗，考慮巴城的實際情況，結(jié)合我司成功的經(jīng)驗以及現(xiàn)有的人力、技術(shù)等資源條件優(yōu)勢，綜合相關(guān)部門的討論意見，對于公司今后如何加強高樓加壓供水及其戶表工程的經(jīng)營管理工作，初步提出下面的一些想法和建議：1.全程服務(wù)，負責到戶。.這是文件的要求，供水企業(yè)職責所系。省、市兩級文件中均要求“一戶一表，計量出戶，城市供水企業(yè)抄表計量到戶”，并明確提出，住宅交付使用后，必須將水表箱移交城市供水管理部門統(tǒng)一管理，自來水收費按現(xiàn)行規(guī)定辦理。對于七層及以

12、上成套居民住宅，文件同樣明確提出按四川省城市供水管理條例和城市供水價格管理辦法的有關(guān)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范，結(jié)合實際情況實施，并未排除供水企業(yè)服務(wù)和抄表到戶的義務(wù)和責任。.積極介入，主動把握加壓供水市場。公司如果從申請一開始就介入管理加壓供水和戶表工程，直至抄表到戶。這不僅大大擴展了公司的經(jīng)營服務(wù)范圍，積極主動地把握住了二級供水市場，同時能夠直接跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)中間環(huán)節(jié)的矛盾和問題，切實有效地解決供需矛盾。通過全程服務(wù)，負責到戶，減少了很多后遺癥，防止和避免了開發(fā)商（或物業(yè)公司）可能會轉(zhuǎn)嫁來的供水責任風(fēng)險。2.預(yù)測市場變化，制定經(jīng)營對策，確定水司的主導(dǎo)地位。加壓供水工作既已起步，新情況新問題既已出現(xiàn)，從

13、長遠計，建議公司認真分析房地產(chǎn)市場動態(tài)，綜合城市建設(shè)和城市用地的規(guī)劃和政策，預(yù)測巴城未來高層建筑的發(fā)展前景，結(jié)合公司自身條件和優(yōu)勢，當仁不讓擺正城市供水的主角地位，充分發(fā)揮在加壓供水中的主導(dǎo)作用，努力成為安裝市場的主力軍，積極主動全方位把握供水市場，以主體姿態(tài)制定出高樓加壓供水及其戶表工程近、遠期的經(jīng)營管理目標及對策，分階段實施。3.先統(tǒng)后分，分步推進。從現(xiàn)狀統(tǒng)計情況看，巴城目前高層商住樓總規(guī)模的比重和用水量均不大，估計近一、兩年內(nèi)其規(guī)模也不會很大，相應(yīng)的業(yè)務(wù)工作量和安裝工作量也不會太大。從巴城的經(jīng)濟條件看，巴城也不能與成、渝兩地類比。因此，采用什么樣的管理模式，我們一方面要學(xué)習(xí)同行的經(jīng)驗，另

14、一方面應(yīng)結(jié)合本地條件，不去照搬他們的做法。對此，我們提出巴城的高樓加壓供水及其戶表工程管理宜采取先統(tǒng)后分，循序漸進，步步推進的發(fā)展方式。即在最近一兩年內(nèi)實行公司統(tǒng)管、部門負責的方式管理，以充分利用現(xiàn)有的人力、技術(shù)資源條件和管理經(jīng)驗，靈活多樣、短平快地解決問題。今后規(guī)模大了，業(yè)務(wù)量和工程量多了，就可以考慮把它獨立出來，組建二次供水服務(wù)公司，獨立辦理該項業(yè)務(wù)，使之成為公司下屬的二級機構(gòu)或子公司。4.細化職責，完善辦法。在目前規(guī)模小、練隊伍、打基礎(chǔ)階段，公司對加壓供水和高樓戶表工程實行統(tǒng)一管理，部門分工負責的管理辦法?？蓞⒄談倓偝雠_的一戶一表的安裝實施辦法為藍本，但這個辦法主要服務(wù)于多層住宅戶表工程

15、，對于高層住宅來說就顯得太簡約，不適應(yīng)。為了克服這些不足，還應(yīng)補充完善一些內(nèi)容，相應(yīng)增加業(yè)務(wù)部門的職能，使之對工作實踐具有指導(dǎo)性和操作性。我們認為應(yīng)補充完善以下內(nèi)容：.客戶部。在受理申請時，應(yīng)要求業(yè)主提供相應(yīng)的住宅建筑加壓供水及高層“一戶一表，水表出戶”的施工圖設(shè)計，交技術(shù)發(fā)展部審查合格后，才能受理后續(xù)業(yè)務(wù)。客戶部在簽訂供用水合同時，必須明確加壓供水設(shè)施的投資主體、建設(shè)主體以及加壓站運行管理維護的責任主體。無論由誰投資建設(shè)的加壓站均應(yīng)有工程質(zhì)量承諾書留存客戶部備案?？蛻舨繌囊婚_始就要介入和監(jiān)督加壓設(shè)施的建設(shè)和運行管理，并納入用戶戶籍管理內(nèi)容。開發(fā)商委托的對加壓供水設(shè)施管理的物業(yè)公司，應(yīng)接受城市

16、供水企業(yè)對其運行管理情況的指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保用戶水壓、水質(zhì)和消防安全的要求。同時，客戶部應(yīng)為建星公司承攬加壓工程創(chuàng)造條件。.技術(shù)發(fā)展部。要直接介入或承擔高樓加壓供水和戶表工程的施工圖審查、修改和設(shè)計工作。本著“一戶一表一管”和“集中設(shè)置分戶表箱”的要求，遵循“因地制宜，因房制宜，科學(xué)設(shè)計，形式多樣，方便使用，有利安全，兼顧消防”的原則，擇優(yōu)確定技術(shù)方案。在設(shè)備選型上，盡量采用同一廠家的系列產(chǎn)品，注意在全城范圍內(nèi)各加壓站設(shè)備的互換性，禁止選用淘汰產(chǎn)品。在設(shè)計表箱表位時，要兼顧營營業(yè)部抄表人員的方便和安全。技術(shù)發(fā)展部要參與高樓加壓設(shè)施和戶表工程的驗收，對不合格的工程有權(quán)提出整改并要求返工。.建星公

17、司。要適應(yīng)高樓加壓供水業(yè)務(wù)的新要求，加強技術(shù)培訓(xùn)，充實技術(shù)力量，完善業(yè)務(wù)體系，擴展業(yè)務(wù)范圍，進入加壓設(shè)施安裝工程和加壓站運行管理托管業(yè)務(wù)的市場，向供水物業(yè)方面發(fā)展。為此，可先組織人員向重慶同行學(xué)習(xí)，進而為公司下一步組建專門的二次供水公司做好業(yè)務(wù)和技術(shù)準備。同時要隨時掌握當前城市高樓加壓供水設(shè)施相關(guān)的供貨及市場信息，熟悉內(nèi)部業(yè)務(wù)承接情況，實行加壓設(shè)備器材計劃供應(yīng)管理辦法，保持合理的庫存，為加壓供水做好物資保障。.營業(yè)部。要專門研究加壓后的戶表水費抄收的新辦法?？山Y(jié)合建星公司承接的小區(qū)加壓站托管業(yè)務(wù)，建立代收水費業(yè)務(wù)關(guān)系，方便高樓小區(qū)用水戶。.管網(wǎng)所。要建立全城高樓加壓供水的測壓點，合理布置和調(diào)整管網(wǎng)測壓點，增加對加壓站接水點壓力及加壓供水方式的監(jiān)管，重點監(jiān)視水壓薄弱環(huán)節(jié)，防止從市政給水管網(wǎng)直接裝泵抽水。同時要增強對各處加壓供水的采樣送檢及水質(zhì)衛(wèi)生監(jiān)測，預(yù)防因加壓系統(tǒng)管理不善造成水質(zhì)的二次污染。.客戶部、營業(yè)部要加強業(yè)務(wù)銜接，同時要建立與加壓供水小區(qū)物業(yè)管理部門的工作聯(lián)系，及時處理供用水矛盾。5.爭取政策，解決水價。加壓供水后所增加的投資和運行成本，理應(yīng)進入水價，其中特別不能忽視的是：若干年后，加壓設(shè)施的大修和更新改造資金從何而來？這個問題不解決，加壓供水就難于維持長久。建議：當開發(fā)商或業(yè)主自行管理加壓站時，應(yīng)在供用水合同中增加由業(yè)主自