老公寓可行性研究報(bào)告

1、宿州仁愛老年公寓暫命名項(xiàng) 目 可r行 性 研 究 報(bào) 告1工程簡介2研究范圍二.工程背景及可行性分析1工程背景2工程建設(shè)的可行性3工程規(guī)劃及回報(bào)方案1工程場址2建設(shè)條件四.建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案1總體設(shè)計(jì)2建設(shè)規(guī)模1投資估算2 資金籌措1工程風(fēng)險(xiǎn)分類2工程風(fēng)險(xiǎn)控制對策七.可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的1工程簡介宿州仁愛老年公寓工程地點(diǎn)位于濟(jì)寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中 心廣場區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。1. 3工程法人及法人代表工程法人：法人代表：2研究范圍本可研報(bào)告的研究范圍如下：工程背景和建設(shè)的必要性及可 行性分析；工程場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)

2、模和建設(shè)方案；組 織機(jī)構(gòu)與工程管理；投資估算和資金籌措方案；財(cái)務(wù)分析和工程 效益評價(jià)；工程進(jìn)度安排；工程風(fēng)險(xiǎn)分析；可行性研究結(jié)論。1工程背景目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?7%左右，而這一比重 仍有上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口 老齡化的“先行者一一日本，人口老齡化為 22%全國進(jìn)入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短 期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人 將逐步進(jìn)入老年人口階段，這個(gè)龐大的人口群體將極大地提高濟(jì) 寧市老齡人口比重。目前，濟(jì)寧市老年人口已達(dá)116萬人，占全市總?cè)丝诘?4.1%，老齡化形勢十分嚴(yán)峻。截至2022年底，全市有社會

3、養(yǎng)老 效勞機(jī)構(gòu)191家，其中民辦老年公寓36家，共有床位數(shù)近1.8 萬張，平均每百名老年人缺乏1.6張，集中供養(yǎng)“五保 “三無 老人1.4萬余人，實(shí)際可向社會提供效勞的床位數(shù)缺乏 4000張。 需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老效勞的人數(shù)占老年人口總數(shù)的3注右，需新增床位3.1萬張，才能滿足老年人機(jī)構(gòu)的效勞要求，按每家老年公寓 接納100位老年人計(jì)算，需要新增老年公寓 300多家。針對老齡化形式嚴(yán)峻，為完善老年人效勞設(shè)施，濟(jì)寧市政府 及民政部門將積極采取政策支持、市場運(yùn)作等措施，鼓勵(lì)集體、 個(gè)人和社會組織參與興辦養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)，探索建立老年效勞設(shè)施 投入多元化機(jī)制。本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為

4、 的目標(biāo)，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護(hù)理等效勞為原那么， 有必要在濟(jì)寧市高新居住區(qū)內(nèi)建設(shè)至少一所老年公寓。獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭， 將承當(dāng)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，無論從時(shí)間上，還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來源， 子女 送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變， 敬老院會逐漸被人們所接受2工程建設(shè)的可行性老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、工程周期回報(bào)及 資金回籠可觀，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在所考慮的社會 效益較大，國家政策及當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀郑梢灶A(yù)想到具有可 觀的經(jīng)濟(jì)效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在

5、不考慮其他因素影響 下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個(gè)莫大的社會問題。 另外，政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵(lì)老年福利事業(yè)的開展。特殊原因及有利時(shí)機(jī)：目前我市處于大開展時(shí)期，城市定位及市區(qū)板塊的升級，促 使市內(nèi)較多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及福利機(jī)構(gòu)被迫搬遷，現(xiàn)已處于多家養(yǎng)老 院無址可尋的、很多老人無居可住的實(shí)際市場情況下，濟(jì)寧祥福 老年公寓，恰逢天時(shí)地利人和工程現(xiàn)有建筑可迅速開展壯大。3工程規(guī)劃及回報(bào)方案老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年工程方案：中檔的修養(yǎng)護(hù)理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入150萬；二期2年工程方案：康復(fù)醫(yī)療干休 所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入80萬；三期1年工程方案：現(xiàn)代養(yǎng)生科 技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為

6、一體的綜合性高檔公寓，集老 年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體?；貓?bào)方案：一期工程建設(shè)符合高新區(qū)當(dāng)前政策及老人居住需 求，祥福具有自己的自身優(yōu)勢，多年成熟管理經(jīng)驗(yàn)，一期經(jīng)營定位可 直接模式復(fù)制，附：本市華匯老年公寓的財(cái)務(wù)分析為據(jù)考察；具有 100多位固定老人的居住客源，工程上馬即有穩(wěn)固的本錢收入；預(yù)計(jì) 1-2年收回本錢，3年即可盈利。合作模式探討：1、股權(quán)合營參與經(jīng)營股權(quán)含：干股與分紅股2、股權(quán)合營利益分紅不參與經(jīng)營3、只是針對性風(fēng)投或資本運(yùn)作利益分紅4、1工程場址工程地點(diǎn)位于濟(jì)寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中 心廣場區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。2工程初始條件緊鄰高

7、新行政中心，地理位置優(yōu)越，交通便利有公交直達(dá)、 離市中心僅10分鐘車程，工程區(qū)域緊靠大型休閑廣場中心，且 公寓內(nèi)布置合理。建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的 1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區(qū)域及健身區(qū)域，老 人可以在園中休閑娛樂。高新區(qū)政府在投資興辦老年公寓方面給予了很多方面的優(yōu) 惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量 優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為工程建設(shè)提供了有力的保障?，F(xiàn)階段濟(jì)寧市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開展模塊，老城區(qū)養(yǎng)老公寓多， 養(yǎng)老設(shè)施需求量已漸飽和；而城高新區(qū)需求量大，而新建老年公 寓少。一些城鄉(xiāng)結(jié)合的養(yǎng)老公寓由于建在離市中心很偏遠(yuǎn)的地 方，社會認(rèn)知度較差，交

8、通極不便利，影響了很多老人入住。我們福祥老年公寓工程，處于高新區(qū)內(nèi)，交通便利，環(huán)境好, 是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案分三期運(yùn)營開發(fā)1總體設(shè)計(jì)總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。 2建設(shè)規(guī)模無須重復(fù)建設(shè)具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛(wèi)值班 室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦 公室、洗衣房、其他3現(xiàn)建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場考察填寫，例如下文在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體 等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的根本要 求下。，下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐

9、碰撞、 易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居 室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走 廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏 步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥，3以上的貯藏空間。老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗 應(yīng)裝配平安玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生 潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注 應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別。五投資估算和資金籌措方案一期工程投資1投資估算:20 萬。

10、:30萬:房子的簡單裝修費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、流動資金等約需50萬丿元。:照顧老人的日常生活約 20人，工資900元每月 以上投資共計(jì)約130萬元。2資金籌措40-60萬元之間六工程風(fēng)險(xiǎn)分析1工程風(fēng)險(xiǎn)分類建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指工程改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法到達(dá)預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是建設(shè)工程的主要風(fēng)險(xiǎn) 之一。工程本錢控制是企業(yè)本錢管理的根底和核心。 本錢控制，指 在工程本錢的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、 物質(zhì) 資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正要發(fā) 生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在方案本錢的范圍之 內(nèi)，保證本錢目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本錢風(fēng)險(xiǎn)拆分開來還可以分為

11、人工費(fèi) 風(fēng)險(xiǎn)、材料費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)械費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)本錢風(fēng)險(xiǎn) 還需考慮國家的宏觀財(cái)政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問 題，及物價(jià)指數(shù)的上漲等。工程的進(jìn)展還存在其他多方面的風(fēng)險(xiǎn)， 如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、平安風(fēng) 險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。2工程風(fēng)險(xiǎn)控制對策在工程實(shí)施之前，已事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn) 度方案。該方案一般是針對承包商在投標(biāo)過程中向我們承諾的工 期，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項(xiàng)重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。并合理要求承包商對改造、改建工期進(jìn)行合理的預(yù)估，并進(jìn)行承諾。于是對承包商在工程實(shí)踐過程中，需承受相當(dāng) 的工期風(fēng)險(xiǎn)，并接受合同中要求“工期拖延的罰款的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有工程內(nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建 筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個(gè)別小區(qū)域建設(shè)即可， 以此可躲 避本工程的主要風(fēng)險(xiǎn)。合理的投資方案，福祥前身已經(jīng)營老年公寓多年，相關(guān)政 策、法規(guī)、建設(shè)要求、平安設(shè)施、根本設(shè)施、效勞培訓(xùn)、管理團(tuán) 隊(duì)等均具有高效成熟的團(tuán)隊(duì)。并已有較多的根本設(shè)施儲藏。七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的老年人的比例在逐步提升，2022年底這一比率已經(jīng)到達(dá)21% 如此龐大的一個(gè)老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的效勞；濟(jì)寧 市高