公共場地使用管理規(guī)程

1、公共場地使用管理規(guī)程3.18.1 制度內(nèi)容對大廈公共場地的使用進行規(guī)范3.18.2 適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。維護客戶利益，保障公共場地規(guī)范、合理使用。其管理范圍包括：1. 大廈客戶服務助理負責巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。2. 保安員負責對通道、 大堂等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進行巡查、 糾正，并及向客戶服務部匯報3. 物業(yè)管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時，均有責任制止或向客戶服務部報告。3.18.3 管理標準1. 大廈衛(wèi)生間、消防通道等設有明顯禁煙標志的地方無吸煙人員2. 所有公共區(qū)域無赤膊等不文明行為3. 衛(wèi)生間內(nèi)無洗頭、洗衣、晾曬衣物等行為4. 消防器材、公共區(qū)

2、域照明燈具等無人為損壞5. 公共停車場無亂停車現(xiàn)象6. 公共區(qū)域無帶湯、水食物遺灑的污漬、油漬7. 所有公共區(qū)域無亂貼、亂糊、亂畫等現(xiàn)象8. 無擅自在大堂或樓道內(nèi)放置帶有宣傳、廣告、流言、傳銷等性質的物品或紙張9. 無在大廈外立面窗外懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)3.18.4 工作流程1. 大廈客戶服務部助理在日常工作時應注意檢查客戶有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地、有 無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。2. 在客戶有特殊情況需占用或使用公共場地時， 大廈客戶服務部員應請客戶寫出書面申請， 在不違反消防安全管理條例和大廈的美觀整齊的前提下根據(jù)“有償使用”的原則，對 相應公共場地實行統(tǒng)

3、一規(guī)劃，有償使用，同時在公用場地使用登記表相應欄目中做好 記錄。3. 對違反公共場地使用規(guī)定的，損壞公共場地設施、設備者，大廈客戶服務部員工除責令 其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外，還應根據(jù)有關規(guī)定作出相應處罰。4. 大廈客戶服務部員工在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生，對于亂涂、亂畫、亂 貼等現(xiàn)象應及時制止并根據(jù)有關規(guī)定作出處理。5. 保安員及管理處其他工作人員均有責任對公共場所不規(guī)范使用現(xiàn)象進行制止和糾正。3.18.5 工作表格：1. 公用場地使用登記表 （QMS-PM-31801） 2. 公共區(qū)域巡視記錄表 （QMS-PM-31802）物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程1目的 規(guī)

4、范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。2適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。3職責（1）公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。（2）接管小組組長負責接管驗收的工作質量。（3）接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4程序要點（1）接管驗收的準備工作對所接a）新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組,管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求b）成立物業(yè)接管小組:在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組；接管驗收

5、小組應當由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、 工程、設備資料的驗收移交工作；管理處公共事務部抽調(diào)業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工 作；管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交 工作。c) 接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、 調(diào)試工作， 做到心里有數(shù)；準備好接管驗收記錄表格：房屋本體接管驗收表 ；公共配套設施接管驗收表 ；

6、機電設備接管驗收表 ；接管驗收問題整改表 。（ 2）接管驗收的工作程序 :a總經(jīng)理下達接管驗收指令b. 公司組建接管驗收小組c. 作好接管驗收準備d. 進行資料驗收移交e. 驗收是否合格el否要求正確、真實補齊資料 e2是 進行硬件設施、設備驗收f. 是否合格 fl否 要求發(fā)展商限時整改f2是記錄歸檔（3）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料。a）物業(yè)產(chǎn)權資料： 項目開發(fā)批準報告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開工許可證 用地紅線圖b）綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專 建設工程竣工驗收證書；

7、公共配套設施綜合驗收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通信設施合格證； 電梯準用證。c) 施工設計資料： 地質報告書； 全套設計圖紙； 圖紙會審通知單； 設計變更通知單； 工程預決算報告書； 重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。d）機電設備資料： 機電設備出廠合格證； 貢電設備使用說明書； （要求中文） 機電設備安裝、調(diào)試報告； 設備保修卡、保修協(xié)議。e） 業(yè)主資料： 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（4）物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別a）接管

8、驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質量驗收。b）接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛 投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。5）接管驗收標準和驗收方法a）驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。b）驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（6）樓宇本體硬件設施的具體驗收標準a）主體結構： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、 不滲漏。b）樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無

9、脫皮，起砂；塊 料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。c）內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對 縫砂漿飽滿，線條順直。d）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬：e）衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面 2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。f）木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮g）門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實，

10、無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。高檔裝飾閡裝飾完整。h）樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。i）木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。j）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。k）油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。I）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。（a有線電視已開通，收視良好。（b）開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。（c）燈個安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。（d）水表、電表、

11、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。（e）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞, 排水通暢。（f）給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。（g）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水 通暢，完好無損。（h）門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（i）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、 折損。（j）其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。（ 1）公共配套設施接管驗收標準a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好b) 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡

12、度適宜、平整c) 屋面避雷設施連接牢固。d) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。e) 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開 關靈活，安裝穩(wěn)固。f) 道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。g) 室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好；消防設施配件齊全消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。h) 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。i) 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。j) 保安崗亭安裝窮

13、，配件齊全，標識清晰，完好無損k) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。l) 停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。m) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。n) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。o) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。p) 護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q) 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。r) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。s) 信報箱安裝牢固，完好完損，標識楚，表面平整光潔。(8)機電設備的接管驗收a) 電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)

14、范；有電梯運行準運 證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。b) 變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。c) 央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷d) 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷， 設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。e) 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無 損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。f) 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好 無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。g) 保安監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。( 9) 接管驗收遺留問題的處理a) 遺留問題的登記確認；對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關人員簽字確認；對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小級應當將問題逐項記錄在 接管驗收設施設備問題登記表中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。b) 對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商