商品房屋租賃相關(guān)法律知識培訓(xùn)講義全

1、商品房屋租賃相關(guān)法律知識培訓(xùn)講義一、基礎(chǔ)知識（一）商品房屋租賃的定義 房屋租賃：出租人將房屋出租給承租人用于居住或者從事經(jīng)營活動，承 租人支付租金的民事法律行為。商品房屋租賃指的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地上商品房的租賃。 與村民自建 房、政府保障性住房（廉租房、公租房）出租不同。（二）商品房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋1、法律：民法通則、合同法、物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管 理法；2、部門規(guī)章：商品房屋租賃管理辦法 （2010年12月 1日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第 6 號）；3、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律 若干問題的解釋（ 2009年 6月 22日法釋 200911號，以下簡稱租賃

2、 合同司法解釋）；4、市相關(guān)政策規(guī)定：（1）市城市房屋租賃管理條例 （2002年 8月 30日市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過 2002 年 11月 30日省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議批準(zhǔn)）（2）市城市房屋租賃管理辦法（ 2004年 7 月 5日 市人民政府令第 137 號）（三）合同概述 合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動最重要的法律行為和依據(jù)之一。 合同有多個名字，合同書、協(xié)議書、契約、備忘錄等書面文件都能成為合同 的形式，并沒有效力的不同。合同是債權(quán)，是人們財富的體現(xiàn)。當(dāng)事人在訂立合同的過程中，經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真 實的意思充分在合同中表述

3、出來；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的 規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以 達到雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。這就是合同法規(guī)定的誠 實守信原則的體現(xiàn)。（四）合同效力 一般來說，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當(dāng) 事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當(dāng)事人也希望合同簽訂之后，能夠順利 地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時候，合同在雙 方當(dāng)事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時還不能發(fā)生法律效力， 要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。 有些合同則根本沒辦法發(fā)生 法律效力，而且是無論經(jīng)過多少時間，均不能發(fā)生，就

4、如同合同沒有簽訂一 樣的效果，當(dāng)事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時候，合同雖然 已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對 雙方不再具有法律效力了。介紹一下相關(guān)的幾個概念：1、合同成立 合同經(jīng)當(dāng)事人簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生 效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個別情況下合同不一定生效。成立是一個 時間點。合同成立方面的需要注意的法律風(fēng)險我們提幾點。 第一，主體合格。承租人主體必須是自然人（具有民事權(quán)利能力）、法人和其他組織，不 能是設(shè)機構(gòu)、臨時組織。例如商鋪租賃，我們不能允許一個小孩來租賃。主 要看他們的證件、印章。出租人：房屋所有權(quán)人本人或者

5、授權(quán)委托的人；經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租， 承租人可以對外出租。第二，雙方當(dāng)事人真實的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時，雙方在合同上的蓋章原則上應(yīng)該是公司的公章，或 者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財 務(wù)專用章，這就有問題了，嚴(yán)格來說在合同上加蓋財務(wù)專用章，是不能代表 公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個人的，則個人簽字、加蓋自己的私章也都是允 許的。但這樣由于個人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過， 難以事后辨別真?zhèn)?，因此最好是請?dāng)事人來當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合 同時對照對方的、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當(dāng)然也有可能是假的，那是沒辦法

6、避免的，多收押金了。第三，要經(jīng)過合法授權(quán)。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提 供由單位加蓋公章的授權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權(quán)。 在實踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副 經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約 時提供授權(quán)委托書。如果避免麻煩，直接不要預(yù)留簽字的容。2、合同生效 合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也 是一個時間點。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面 的合同，但只要雙方在實際履行合同，一方將房屋出租，另一方實際入住、 使

7、用該房屋，并按時交納租金的，合同也是有效的。合同法第 214 條規(guī) 定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在很多具 體問題方面不容易講清楚，一方如果不予承認(rèn)的，另一方很難主權(quán)利，因此 租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，避免口頭合同。第二，實際履行的合同的效力問題。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達成租賃 房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼 續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀 的行為的效力問題。根據(jù)合同法第 232 條，這些情況屬于不定期租賃， 雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時解除合同。承租人只 要通知出租人解除即

8、可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提前合理時間通知承租人， 以便承租人及時尋找新的租賃場所。第三，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋 章、合同成立之后就生效， 但少部分合同中對合同的生效時間是附有條件的。 比如，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個月租金到賬之后，合同才生效；還 有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至 還有合同約定要等上級部門審批通過之后才生效等等。 我們認(rèn)為這些條件的 約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時間，并產(chǎn)生了 諸多不確定因素， 而如果合同不能如期生效， 浪費簽約的人力物力時間不說， 還給合同當(dāng)事人帶來了履約的風(fēng)險，

9、特別是開始準(zhǔn)備履行合同或者已經(jīng)履行 了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來說更加不利。因此特別約定生效條件要謹(jǐn)慎，法 律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。3、合同有效合同生效后，在履行過程中具有法律效力， 可獲法律保護。 與生效不同， 有效是一段期間。4、合同無效 合同從簽訂開始，或者從某一時間點開始，沒有法律效力，不受法律保 護。我們提幾點。第一，合同法第 52 條規(guī)定了合同無效的具體情況：一方以欺詐、 脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三 人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法 規(guī)的強制性規(guī)定。這些容比較復(fù)雜，大家在這里只要了解一下容就可以。第二，沒有辦理房

10、產(chǎn)證的。在這里需要說明的是，有沒有房產(chǎn)證，不是房屋可以出租的必要條件。 實踐中沒有房產(chǎn)證但出租房屋的情況很多。這要看具體情況。如果房子已經(jīng) 辦理了預(yù)售手續(xù)、其他手續(xù)齊全并已經(jīng)交房，僅僅是欠缺一個辦理房產(chǎn)證的 過程，這類房子應(yīng)該說是可以出租的。但是沒有辦理合法征地、建房手續(xù)， 不可能辦理房產(chǎn)證的房屋，不能用于出租。第三，屬于非法建筑的。租賃合同司法解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取 得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋， 或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)容建設(shè)的臨時建筑，出租人與承租人訂立的租 賃合同無效。第四，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的。最高人民法

11、院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn) 定其效力的函復(fù)的規(guī)定，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收 不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待： 如根據(jù)消防法規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者 驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。這主要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、 辦公等公共場所的租賃房屋，如果未辦理過消防驗收或者驗收不合格的，有 發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護社會公共利益，故此類租賃 合同無效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，則不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng) 消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。這個問題在簽署租賃合同的時候，應(yīng)當(dāng) 引起足夠的

12、重視。第五，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的， 主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)證上載明房屋原本 不屬于商業(yè)用途的，未經(jīng)許可不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用房。例如，房屋產(chǎn)權(quán)證 上載明房屋屬于居住用房的，這類房屋不能出租用于商業(yè)活動。第六，法律法規(guī)禁止出租的其他情形，就是我國其他法律法規(guī)里面明文 提到的禁止出租的情形。這里需要提醒一下的是，有些管理部門出具的紅頭 文件里面講到的禁止房屋出租的情形不應(yīng)包括在， 因為并非所有的紅頭文件 都屬于法規(guī)。除了法律法規(guī)明文規(guī)定禁止出租的房屋的之外，其他沒有明確 規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出租。如果房屋租賃合同最終被法院確認(rèn)無效的， 則當(dāng)事人請求參照合同約定

13、的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原 本合同無效之后，雙方當(dāng)事人取得財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對方。但租賃合同比較特 殊，承租人繳納了租金后，實際使用了房屋，這部分利益無法返還給對方。 因此采用“無效當(dāng)有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承 租人實際使用了房屋，不支持合理使用費不太公平的角度來設(shè)定的。5、合同效力待定因為特殊原因，合同成立后并不立即生效，在合理期間滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無效合同。例如行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或 者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同， 無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)簽 訂的合同，無民事行為能力人、限制民事行為能力人簽署合

14、同需要監(jiān)護人的 追認(rèn)。6、合同解除合同從終止或者解除之日起不再具有法律效力。 對于合同當(dāng)事人來說，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實現(xiàn) 的目標(biāo)。合同無效是合同當(dāng)事人盡量需要避免的情況。合同解除則要視具體 情況而定。合同的解除，有協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。雙方協(xié)商一 致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)為解除合同更加符 合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意 的，合同也可以解除。下面著重講一下法定解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、合同法第 68 條、第 69條規(guī)定的解除情形。 應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一

15、的，可 以中止履行；中止履行后，對方在合理期限未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng) 擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。 這條的容主要是說， 如果一方有證據(jù)表明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合 同的基本條件，繼續(xù)堅持履行將會導(dǎo)致重大經(jīng)濟損失的，可以暫時先中止履 行。中止后一段時間對方仍無好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解 除。這條規(guī)定如果用的好，可以極大降低因經(jīng)營商業(yè)風(fēng)險帶來的法律風(fēng)險， 是一個有力武器。但行使的程序比較復(fù)雜，對證據(jù)的要求也比較高，如果把 握不好，也容易帶來

16、違約的風(fēng)險。2、合同法第 94 條規(guī)定的法定解除情形。（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能 預(yù)見，或者即使能夠預(yù)見也不能避免的情形。 一般情況下， 發(fā)生地震、海嘯、 臺風(fēng)等自然災(zāi)害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭、罷工或者重大社會事件導(dǎo)致不能正常履行 合同的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，雙方對沒有履行合同的部分均可以免責(zé)。但有 一點要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對方已經(jīng)存在違約行為的，則不能由于發(fā) 生不可抗力而免責(zé)。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表 明不履行主要債務(wù)。 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行 合同。但如果該期限尚未屆滿，一方當(dāng)事人已經(jīng)明確表示自

17、己不會履行合同 的，這時另一方當(dāng)事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比較少見。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行。 這種情況也不多見，因為“合理期限”究竟是多長時間，沒有一個明確的解 釋，要參考具體情況確定。而不同的情況又是千差萬別，法院在審理過程中 也常常會出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中能夠明確約定“合理期限”究竟是 多長（比如一個月或者三個月都是可以的），否則該條款的適用面也不是太 廣。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同 目的。遲延履行債務(wù)是實踐中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。 由于租賃合同雙方當(dāng)事人的合同目的一般來說比較容易理

18、解， 出租人是為了 獲取收益，而承租方是為了解決經(jīng)營場地問題，因此如果延遲履行債務(wù)的行 為已經(jīng)導(dǎo)致雙方難以實現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當(dāng)然，這 里所說的遲延履行債務(wù)還必須具有一定程度的嚴(yán)重性， 違約金額必須達到合 同總金額的一定數(shù)量。如果僅僅是輕微違約，則法院一般也會要求繼續(xù)履行 合同，而不會支持解除合同。（5）法律規(guī)定的其他情形。不多說。從上述規(guī)定看， 法律基本上確認(rèn)只有在一方存在比較嚴(yán)重的違約行為的 前提下，另一方才有相應(yīng)的解除合同的權(quán)利。如果一方?jīng)]有違約行為，或者 僅有輕微的違約行為，另一方則沒有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出， 嚴(yán)重違約的一方自己是沒有權(quán)利要求解除合同的，

19、 否則就容易給違約方自行 撕毀合同、逃避合同責(zé)任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履 行期間雙方均不得單方解除合同？我們認(rèn)為，這種規(guī)定與合同法規(guī)定的 當(dāng)事人享有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的， 也不利于保護因違約而受到 損失的守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故這類條款應(yīng)屬無效。3、合同法“租賃合同”一章中規(guī)定的可以解除合同的情形。 合同法 “租賃合同”一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形第 219 條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致 使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情 況與前面提到的“違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)”的情況有所不同

20、，前面所說 的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包 含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì) 下改成其他用途，如房屋為商業(yè)用房，但只適合作倉儲而不適合作餐飲；如 果承租人未經(jīng)許可擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同。?224 條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人 未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能 擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第 227 條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以 要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合

21、同。 這條實際上就是由于承租人不支付租金導(dǎo)致出租人不能實現(xiàn)營利的目的， 故 可以解除合同。第 231 條：因不可歸責(zé)于承租人的事由， 致使租賃物部分或者全部毀損、 滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部 毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵 蓋了不可抗力的情況外， 還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾?損的情況。比如樓下租戶擅自改變房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致樓上房屋嚴(yán)重變形毀損，不 能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第 232 條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期 租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理

22、期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了第 233 條：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同 時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這是為了保護 承租人的人身權(quán)利不受傷害而可以單方解除的情形。4、租賃合同司法解釋里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第 6 條：由于“一房數(shù)租” ，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后， 又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同， 導(dǎo)致不能順利履行合 同的，最終被確認(rèn)不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第 219 條的規(guī)定 解除租賃合同。第 7 條：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人 要求的合理期限

23、仍不予恢復(fù)原狀， 出租人有權(quán)參照合同法第 219 條的規(guī)定解 除租賃合同并要求賠償損失。第 8 條：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人可以請求解 除合同：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定 情況的。上述情況，如果要求承租人必須繼續(xù)履行合同，則有可能導(dǎo)致承租人承 擔(dān)難以預(yù)料的法律風(fēng)險，對于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合 同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當(dāng)事人在法律規(guī)定的圍之，考慮到合同的 具體情況，如果出現(xiàn)了某些情形， 將導(dǎo)致一方當(dāng)事人的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的，

24、雙方可以考慮在合同中約定， 由一方行使合同解除權(quán)。 由于合同容的廣泛性， 建議當(dāng)事人在簽訂租賃合同時可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用， 對某些 嚴(yán)重?fù)p害合同當(dāng)事人合法權(quán)益、 但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除 權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進行明確。在 1994 年建設(shè)部頒布了一個規(guī)章叫做城市房屋租賃管理辦法，這 個辦法的第二十四條規(guī)定，承租人如有下列情形，出租人具有合同解除 權(quán)：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計六 個月以上的；利用承租房屋進行活動的；故意損壞承租房屋的。 2010年 12 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布商品房屋租賃管理辦法，并聲明城市房屋租 賃管理

25、辦法這個規(guī)章予以廢止。但這個規(guī)章的上述容具體、明確，且并不 違反相關(guān)法律強制性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。如果當(dāng)事人能夠?qū)⑸鲜?容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確， 則更加有利于保護合同 當(dāng)事人的合法權(quán)益。二、房屋租賃合同（一）合同容 房屋租賃合同的容由當(dāng)事人雙方約定。按照合同法、商品房屋租 賃管理辦法第七條規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)包括以下基本條款：1、房屋租賃當(dāng)事人的（名稱）和 住所 這些容看上去比較簡單，但在實踐中卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的，因此要引起特別的關(guān)注（1）個人的，必須和上面的名字相一致，否則不能確認(rèn)合同上簽字的 人和上的人是不是同一個人。禁止使用別名、曾用名。公司、事業(yè)單位

26、或者 其他單位的名稱，一定要注意使用全稱，并且要和營業(yè)執(zhí)照、登記證書上面 記載的名稱完全一致。差一個字也不行，因為差一個字從法律上來講就可以 認(rèn)為簽約人和營業(yè)執(zhí)照上是兩個不同的法人。（2）住所的問題也要重視，因為住所和當(dāng)事人的聯(lián)絡(luò)方式、發(fā)送書面 通知的效力都是聯(lián)系在一起的。如果找不到違約方當(dāng)事人的住所，那么守約 方當(dāng)事人的就無法與其聯(lián)絡(luò)，也無法發(fā)送書面通知和法律文書，從法律角度 來講，當(dāng)事人的法律行為的效力也就無法認(rèn)定或者確認(rèn)。在實踐中，當(dāng)事人 的住所情況是復(fù)雜多樣的，有時當(dāng)事人的注冊經(jīng)營地和實際經(jīng)營地是吻合 的，而更多的時候兩者是分離的，公司的注冊經(jīng)營地是一個地址，而實際經(jīng) 營的是另外一個地

27、址，甚至還有多個經(jīng)營地址。這些實際經(jīng)營地址有些是在 工商備案過的，有些是在工商沒有備案過的，當(dāng)事人都可能把這些地址拿來 作為住所地。因此，建議在簽訂合同時雙方一定要確認(rèn)一個合同約定的住所 地，或者文書的送達地址。雙方應(yīng)該在合同中約定，在履行合同過程中雙方 進行聯(lián)絡(luò)，除了采用普通的開會、便捷的、手機、電子等聯(lián)系方式之外，以 書信形式并發(fā)送到雙方約定的送達地址是最正式的方式。雙方還可以約定， 采取正當(dāng)送達方式、并向約定的送達地址送達文書，對方拒不接收的，可以 視為文書已經(jīng)送達。（3）此外為了雙方聯(lián)系方便，可以將雙方的授權(quán)聯(lián)系人的、聯(lián)系方式 和地址在合同上列明， 以便聯(lián)系。最好再附上一個常用的銀行賬

28、號， 在支付、收取租金時便于打款2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室設(shè)施狀況（1）房屋的坐落，有房產(chǎn)證的，按照證書上登記地址在合同中寫明。 沒有房產(chǎn)證的，按照商品房買賣合同上地址或者房管局、公安機關(guān)備案的地 址在合同中寫明。（2）面積，一般上按照建筑面積計算租金。建筑面積以房產(chǎn)證上數(shù)據(jù) 為準(zhǔn)，沒有房產(chǎn)證的，按照房屋實測報告面積為準(zhǔn)；房屋實測未做的，按照 商品房買賣合同、房屋預(yù)測報告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并約定房屋實測報告或者房產(chǎn)證 做好后，按照實際數(shù)據(jù)交納。也可以約定按照固定的建筑面積計算租金，不 再多退少補。（3）結(jié)構(gòu)。按照設(shè)計規(guī)劃填寫。（4）附屬設(shè)施，家具和家電等室設(shè)施狀況。要做好清單

29、，作為交付、 退租時的依據(jù)。3、租金和押金數(shù)額、支付方式租金一般是預(yù)付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出 租人會要求承租人支付一定的押金或者保證金， 以求在租金之外獲得額外的 履約擔(dān)保。在合同簽訂之前，出租人往往還會要求承租人支付一定的定金。定金主 要是用于擔(dān)保合同的簽訂或者履行的；如果繳納定金后一方拒絕簽訂合同， 或者履行合同不符合合同約定的，已經(jīng)支付定金的一方無權(quán)要求返還定金， 已經(jīng)獲取定金的一方應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。支付一般應(yīng)當(dāng)采取轉(zhuǎn)賬方式；如果 情況特殊的，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據(jù)，支付現(xiàn)金的時候一定要求對 寫好收條，否則萬一產(chǎn)生法律糾紛的話很難保障自己的合法權(quán)益。常見的

30、免租期問題。不建議在合同中直接體現(xiàn)，可以講免租期對應(yīng)的時 間放到租期里，將免租期與第一個繳費期的租金合并支付，少繳稅。租金支付建議做成表格，一目了然。租金含不含稅的問題，發(fā)票問題。4、租賃用途和房屋使用要求 一定要明確約定租賃用途和使用要求，避免出現(xiàn)糾紛時，處于被動。5、房屋和室設(shè)施的安全性能 在合同簽訂時要雙方驗收。避免以后出現(xiàn)問題時造成糾紛。比如房東遺 留的電視機爆炸，把顧客炸傷案例。6、租賃期限合同法第 214 條規(guī)定，租賃合同的期限一次最長不能超過二十年， 超過部分是無效的。但期滿之前可以續(xù)簽合同，每次續(xù)簽的期限最長也不能 超過二十年。但商品房租賃管理辦法第九條特意又提了一句，就是在房

31、 屋租賃合同期，出租人不得單方面隨意提高租金水平。因此租賃期限不宜訂 得過長，否則時間過長市場價格因素變動較大，不利于控制風(fēng)險。這方面由 于比較少見，應(yīng)該說問題不是太大。7、房屋維修責(zé)任合同法第 218 條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使 用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第 219 條規(guī)定，承租 人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失 的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，在簽訂租賃合同和租賃合 同期滿退房時，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)，這時必須附有相應(yīng)的驗 收手續(xù)，以防止在租賃期間房屋的設(shè)施受到損壞而承租人又拒絕承擔(dān)賠償責(zé) 任。

32、如果沒有房屋移交手續(xù)，又發(fā)生了房屋設(shè)施損壞的情況，這是就難以確 定責(zé)任的承擔(dān)，難免會使一方當(dāng)事人的權(quán)益受到不合理的損害。還可以在租 賃合同中約定，在房屋移交時一方拒絕配合辦理移交手續(xù)的，發(fā)生房屋設(shè)施 損壞的責(zé)任由該方承擔(dān)。8、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納自行約定。9、爭議解決辦法和違約責(zé)任 仲裁、訴訟都可以，仲裁一局定輸贏，訴訟可以兩審終審。 爭議管轄地必須是房屋所在地或者我方住所地人民法院。10、其他約定 善后措施、租賃備案的辦理、裝修歸屬等容。詳見集團制定的本合同。（二）常見問題1、房屋征收或者拆遷 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的 處理辦法。2、房屋

33、租賃備案登記城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定，商品房出租以后應(yīng)當(dāng)辦理租賃 備案手續(xù)，并交納出租的相關(guān)稅費。因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定備案登記 的手續(xù)。但如果合同簽訂以后，當(dāng)事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這 個租賃合同就無效？對此，租賃合同司法解釋第四條規(guī)定，當(dāng)事人以房 屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合 同無效的，人民法院不予支持。因此如果租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登 記手續(xù)的，合同應(yīng)該還是有效，不因此認(rèn)定租賃合同無效。房屋租賃備案一般上由出租人來辦， 費用應(yīng)當(dāng)在租賃合同中由雙方來約 定。如果沒有約定或者約定不明確，那只能由出租人來承擔(dān)了。3、轉(zhuǎn)租承租人租賃

34、房屋后，征得出租人同意的還可以將房屋轉(zhuǎn)租給其他人。根 據(jù)合同法第 224 條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給 第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人 對租賃物造成損失的， 承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的， 出租人可以解除合同?！睆倪@個規(guī)定來看，承租人征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋之后，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，并不因此失效，而獲得轉(zhuǎn)租房屋租賃權(quán)的第三人與承租人之間也產(chǎn)生了租賃關(guān)系，但與出租人之間，沒有直接法律關(guān)系。因此承租人在轉(zhuǎn)租房屋后，不能放任不管，仍然需要注 意房屋的使用情況，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同。4、裝修、擴建的

35、歸屬（1）承租人擅自進行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。合同法第 223 條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或者增設(shè)他物。未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。租賃合同司法解釋第十三條：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者 擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失 的，人民法院應(yīng)予支持。（2）承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。 首先合同正常期滿時，沒有約定則不補償。租賃合同司法解釋第十二條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃 期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng) 事人另有約定的除外。第十條 承租人經(jīng)出

36、租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除 造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。租賃合同無效對于附和的處理租賃合同司法解釋第九條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合 同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人 所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng) 當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租 人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所

37、有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修 物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理 規(guī)則。合同解除未對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成 附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期 裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的 剩余“價值”。這“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)， 且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期 裝飾

38、裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值圍予 以適當(dāng)補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 經(jīng)出租人同意擴建費用的處理租賃合同司法解釋第十四條：承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對 擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。5、承租人的優(yōu)先購買權(quán)租賃合同司法解釋第二十一

39、條：出租人出賣租賃房屋 未在合理期限 通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形， 承租人請求出租人承 擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋 買賣合同無效的，人民法院不予支持。房產(chǎn)抵押、拍賣時，優(yōu)先購買權(quán)也適用租賃合同司法解釋第二十二條：出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣 租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu) 先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條：出租人委托拍賣人拍賣租 賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5 日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限主， 在出租人履行通知義務(wù)

40、后，承租人應(yīng)當(dāng)在 15 日明確表示是否行使優(yōu)先購買 權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣 房屋之日起一年主，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形租賃合同司法解釋第二十四條：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬， 包括配偶、 父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、子女、外子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。6、買賣不破租賃合同法第 229 條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租 賃合同的效力。租賃合同司法解釋十

41、九條：承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者 個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死 亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民 法院應(yīng)予支持。買賣不破租賃的例外租賃合同司法解釋 第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動， 承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃 房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： （一）房屋在出租前已設(shè)立 抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已 被人民法院依法查封的。7、訴訟時效 訴訟時效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時間要求解決或 者訴訟的期間段。如果超

42、過這個規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪 失獲得法院判決維護其合法權(quán)益的機會，也就是說，法院將判決駁回原告的 訴訟請求。因此超過訴訟時效是非常重要的法律風(fēng)險之一，建議予以重視。根據(jù)民法通則的規(guī)定，一般案件的訴訟時效為二年，自當(dāng)事人知道 或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計算。 延期支付或者拒絕支付 租金案件的訴訟時效是一年，比一般案件的訴訟時效期間要短很多，這個也 需要特別注意。五、租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險違約行為是合同法律風(fēng)險最主要的體現(xiàn)方式。一方當(dāng)事人有違約行為， 會給另一方當(dāng)事人帶來履行合同的不便，也會造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟損 失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)

43、制之外，更主要是通過損害賠償 的方式進行彌補，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補受到的損失，不能讓違約 方因為違約行為而獲得利益，因此需要對違約和損害賠償進行簡單的介紹。1、違約的條件。違約的條件比較簡單， 就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定 或者合同約定的義務(wù)， 或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情 形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上具有 過錯，究竟是故意還是過失；只要在客觀上有違反合同的行為，即可以認(rèn)為 產(chǎn)生了違約。具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時 間提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同 登記備案手續(xù)、未對房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的 房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時間 和數(shù)量支付租金、押金或者保