《深圳市龍崗區(qū)城中村舊村改造實施辦法試行》

1、深圳市龍崗區(qū)城中村（舊村）改造實施辦法（試行）第一章 總 則第一條  為進一步規(guī)范龍崗區(qū)城中村（舊村）改造工作，根據(jù)深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定，結合龍崗區(qū)實際，制定本辦法。第二條  龍崗區(qū)城中村（舊村）改造的規(guī)劃、建設、管理工作適用本辦法。本辦法所稱城中村（舊村）是指我區(qū)城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位（以下簡稱“原農(nóng)村合作企業(yè)”）保留使用的建成區(qū)域。第三條  城中村改造堅持規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、整體改造、完善配套、市場運作、高效推進的原則。第四條  城中村改造項目用地納入全區(qū)年度土地供應計劃。第五條  城中村改

2、造應加強對文物古跡、歷史建筑的保護，歷史性建筑及其周圍環(huán)境的保護應納入城中村改造專項規(guī)劃。第二章  機構設置與職責第六條  區(qū)政府成立城中村改造領導小組，由區(qū)長任組長、常務副區(qū)長和分管副區(qū)長任副組長，成員分別由區(qū)府辦、舊城改造辦公室、計劃、財政、規(guī)劃、國土、城管、公安、環(huán)保、建設、經(jīng)貿(mào)、物流、民政、房屋租賃、工商、監(jiān)察、信訪、僑務等部門負責人及各街道辦主任等組成。第七條  區(qū)城中村改造領導小組主要職責是： （一）審定城中村改造計劃和項目；（二）審議城中村改造規(guī)劃指引和專項規(guī)劃； （三）審定城中村改造項目建設單位（以下簡稱“改造單位”）； （四）審定城中村改造專項資

3、金的使用計劃；（五）研究解決城中村改造工作中遇到的重大復雜問題，必要時報區(qū)政府決定；（六）研究決定城中村改造的其他事項。第八條  區(qū)城中村改造領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)舊城改造辦公室（以下簡稱“區(qū)舊改辦”），主要職責是：（一）研究、擬定和落實城中村改造的有關政策措施；（二）編制城中村改造計劃和專項資金年度使用計劃；（三）負責城中村專項資金的使用和管理；（四）負責組織城中村改造項目預案的編制、公示及專家評審工作；（五）組織改造單位的招標、評議和公示；（六）組織編制、評審和公告城中村改造規(guī)劃指引和專項規(guī)劃；（七）簽訂城中村改造協(xié)議書，核發(fā)城中村改造單位確認書； （八）設立資金監(jiān)管帳

4、戶，對拆遷補償安置和公共設施建設資金進行監(jiān)管； （九）對城中村改造項目實施過程進行監(jiān)督管理； （十）指導各街道舊改辦的城中村改造工作；（十一）協(xié)調(diào)城中村改造實施的相關工作；（十二）辦理區(qū)城中村改造領導小組交辦的其他工作。第九條  各街道城中村改造管理職能部門主要職責是：（一）宣傳落實城中村改造的法規(guī)政策；（二）參與轄區(qū)內(nèi)城中村改造項目預案的編制、公示和公眾意見收集； （三）參與對確定改造單位的招標、評議和公告工作；（四）參與城中村改造規(guī)劃指引和專項規(guī)劃的編制與評審；（五）協(xié)助改造單位開展改造項目的拆遷補償和安置工作；（六）協(xié)助區(qū)舊改辦對轄區(qū)內(nèi)城中村改造項目進行跟蹤管理；（七）辦理城中

5、村改造的其他事項。第三章  改造計劃第十條  城中村改造計劃分為中長期改造計劃和年度改造計劃。城中村改造優(yōu)先考慮城市主干道沿線、各墟鎮(zhèn)中心片區(qū)、舊村落。第十一條  中長期改造計劃由區(qū)舊改辦根據(jù)深圳市城中村改造總體規(guī)劃綱要和龍崗區(qū)城中村改造規(guī)劃指引組織編制，報區(qū)城中村改造領導小組審定。第十二條  年度改造計劃由區(qū)舊改辦編制，根據(jù)中長期改造計劃、有關規(guī)劃文件、年度土地供應計劃、區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展要求確定年度改造控制規(guī)模，報區(qū)城中村改造領導小組審定。年度改造計劃包括以下內(nèi)容：改造項目的數(shù)量、規(guī)模、模式、投資規(guī)模和優(yōu)惠措施。第十三條  綜合整治項目列入?yún)^(qū)

6、城中村改造計劃。綜合整治是指不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目。綜合整治項目由區(qū)舊改辦組織街道辦編制城中村環(huán)境綜合整治規(guī)劃，各街道辦和居委會直接組織實施。 第四章  改造項目第十四條  城中村有下列情形之一的，可依照本辦法進行改造：（一）城市基礎設施及公共設施建設需要進行改造的；（二）改造范圍內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財產(chǎn)安全和人身健康受到嚴重威脅的，或嚴重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營和生活的；（三）因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、引進重大項目需要改造的；（四）因其他公共利益需要，區(qū)政府決定進行改造的。第十五條  城中村改造優(yōu)先考慮現(xiàn)代服務業(yè)的骨干項目、商業(yè)寫字樓、物流

7、項目、專業(yè)批發(fā)市場、大型購物中心、研發(fā)中心、企業(yè)總部以及文化體育等產(chǎn)業(yè)項目。第十六條  工業(yè)區(qū)改造項目按城市規(guī)劃為工業(yè)用途的，應改建成高新技術工業(yè)園區(qū)，不得改造成商品住宅項目。第十七條  產(chǎn)業(yè)項目實行專家評審制度，由經(jīng)貿(mào)、科信、物流、旅游等相關部門及專家進行評審，重點論證產(chǎn)業(yè)項目的可行性和發(fā)展前景。第十八條  城中村改造實行整體成片改造，除市政基礎設施和公共設施建設項目之外，不搞零星改造。第十九條  改造范圍原有建筑物建筑密度原則上須大于35%。   插花空地不得超過項目總用地面積的10%，并且插花空地總面積不超過3000平方米。第二

8、十條  城中村改造項目建設必須符合以下條件：（一）開發(fā)建設項目符合城市規(guī)劃的有關要求；（二）改造范圍內(nèi)及直接受改造項目影響、需要拆遷安置的居民得到合理安置和補償。第二十一條  改造項目建設應達到以下目的：明顯改善城中村及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境，完善公共設施，消除重大安全隱患，增加綠地面積和公共開敞空間，改造后土地房產(chǎn)權利明晰。第二十二條  區(qū)舊改辦按年度改造計劃、城中村改造項目改造條件組織街道辦和有關部門編制改造項目預案。第二十三條  改造項目預案應包含以下內(nèi)容：（一）改造項目的位置、范圍、建筑現(xiàn)狀、使用情況與城市規(guī)劃；（二

9、）項目改造的時間安排、業(yè)主意愿、投融資計劃和改造性質(zhì)；（三）改造項目用地初步規(guī)劃方案、拆遷補償安置方案和初步可行性研究；（四）工業(yè)區(qū)改造項目的產(chǎn)業(yè)主題；（五）有關改造的其他要求。第二十四條  改造項目預案由區(qū)舊改辦組織各街道辦在改造范圍內(nèi)進行公開展示，征詢公眾意見。公開展示的時間不少于15日。展示的時間、地點及公眾提交意見的期限、方式應當在當?shù)刂饕侣劽襟w和政府信息網(wǎng)站上公布，同時在改造地塊的主要街道或者其他公共場所設置公示欄公示。區(qū)舊改辦和街道辦應當收集、整理和研究公眾的意見。公眾對改造項目預案提出重大異議的，應當通過召開座談會、論證會、聽證會等方式進行充分論證，并根據(jù)公眾的意見對

10、改造項目預案進行修改和完善。第二十五條  改造項目預案經(jīng)90%以上的業(yè)主同意后，由區(qū)舊改辦組織專家進行評審。評審通過的改造項目預案報區(qū)城中村改造領導小組審定，納入改造計劃，改造范圍用地面積在10萬平方米以上的須報區(qū)政府常務會最終審定。第二十六條  經(jīng)區(qū)城中村改造領導小組（或區(qū)政府常務會）審定的改造計劃，自批準之日起10日內(nèi)由區(qū)舊改辦在當?shù)刂饕侣劽襟w和政府信息網(wǎng)站上公告。 第五章  專項規(guī)劃第二十七條  區(qū)舊改辦組織編制專項規(guī)劃，專項規(guī)劃是對城中村改造項目進行規(guī)劃管理的依據(jù)。第二十八條  專項規(guī)劃具體研究城中村改造項目的主要特征、改造

11、模式、改造策略及改造的影響，確定項目改造的目標、功能定位和產(chǎn)業(yè)主題，制定改造單元、改造期限、土地利用、建設強度、綠地系統(tǒng)、道路交通、公共設施等方面的規(guī)劃控制要求。改造項目應統(tǒng)一規(guī)劃、分期分塊實施、項目分期批準，原則上分期改造地塊每塊用地面積不得大于10萬平方米。公共設施應按照深圳市城市規(guī)劃標準與準則及城市規(guī)劃要求設置。第二十九條  專項規(guī)劃應當包含以下主要內(nèi)容：（一）改造項目的位置、用地面積、總人口、原村民人口、原村民戶數(shù)、社會組織狀況、經(jīng)濟發(fā)展狀況、村民收入水平、土地利用結構、各類建筑面積和質(zhì)量、用地和建筑物產(chǎn)權、綠地景觀、道路交通（必要時應作專題交通研究）、公共服務設施、市政公用

12、設施及其周邊地區(qū)城市功能的關系等，并綜合分析城中村存在的問題；（二）分析城中村的主要屬性和特征，將總體規(guī)劃綱要的相關規(guī)定具體化； （三）結合周邊地區(qū)城市規(guī)劃，研究確定改造的目標和功能定位； （四）在經(jīng)濟分析的基礎上，研究確定合理的拆建比、建筑物總量及功能構成；（五）參照詳細藍圖的內(nèi)容和深度要求，確定建筑功能布局和空間結構，確定地塊劃分和規(guī)劃控制指標，確定室外空間環(huán)境和綠地系統(tǒng)建設布局，確定公共服務設施、道路交通設施和市政公用設施的建設布局；（六）提出規(guī)劃實施時序和實施措施，分期改造地塊單元的布局和改造時序。第三十條  專項規(guī)劃的編制過程中應充分聽取利害關系人的意見。編制完成后區(qū)舊改辦

13、應對專項規(guī)劃進行公示，并根據(jù)公眾的意見對專項規(guī)劃進行修改和完善。第三十一條  專項規(guī)劃編制完成和公示后報區(qū)城中村改造領導小組審議。整體拆建項目專項規(guī)劃由規(guī)劃主管部門協(xié)調(diào)審批；局部拆建項目專項規(guī)劃直接報規(guī)劃主管部門審批。第三十二條  整體拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面積與改造前總建筑面積之比）在30%以上的項目。局部拆建是指改造率不足30%的項目。第三十三條  專項規(guī)劃自批準之日起10日內(nèi)在當?shù)刂饕侣劽襟w和政府信息網(wǎng)站，以及區(qū)政府辦公場所和受改造規(guī)劃影響的范圍內(nèi)予以公告。 第六章  改造單位第三十四條  改造單位是指參與改造項目建

14、設、簽訂城中村項目改造協(xié)議、受讓土地的單位。第三十五條  城中村改造包括原農(nóng)村合作企業(yè)自改、合作改造和其他企業(yè)單獨改造三種形式。原農(nóng)村合作企業(yè)自改是指由原農(nóng)村合作企業(yè)自行籌資，對所在城中村范圍進行改造。合作改造是指由其他企業(yè)與原農(nóng)村合作企業(yè)合作，共同對原農(nóng)村合作企業(yè)所在城中村范圍進行改造。其他企業(yè)單獨改造是指由有資質(zhì)的企業(yè)單獨對城中村改造項目進行開發(fā)建設。第三十六條  原農(nóng)村合作企業(yè)自行組織改造的，改造單位為原農(nóng)村合作企業(yè)，由其向區(qū)舊改辦提出申請，報區(qū)城中村改造領導小組審定。第三十七條  合作改造或其他企業(yè)單獨改造的，改造單位由舊改辦采取公開招標的方式確定。區(qū)舊改

15、辦在專項規(guī)劃批準后發(fā)布改造公告，明確項目改造條件和改造單位申請期限，申請期限不得少于20天。第三十八條  投標企業(yè)在改造公告規(guī)定申請時間內(nèi)，向區(qū)舊改辦提出改造申請，并提交以下材料：（一）改造申請書，包括申請改造地區(qū)的名稱、區(qū)位、范圍、面積、改造意向等內(nèi)容；（二）申請單位的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明；（三）改造項目的可行性研究報告；（四）改造項目用地規(guī)劃設計方案；（五）拆遷補償安置方案；（六）公共設施實施方案;（七）已達成拆遷補償意向資料;（八）銀行資信證明；（九）其他材料。 屬工業(yè)區(qū)改造項目還須提供建設項目產(chǎn)業(yè)可行性研究資料。合作改造的還須提交合作改造意向書。第三十九條 

16、 改造公告規(guī)定申請期滿后申請改造的企業(yè)不足3家的，區(qū)舊改辦須延長申請期限1次。第四十條  區(qū)舊改辦組織街道辦、規(guī)劃、國土、建設、經(jīng)貿(mào)、物流、監(jiān)察等部門對申請企業(yè)進行綜合評審打分，評出最高分者為候選改造單位。兩家或兩家以上申請企業(yè)同為最高分的，由區(qū)舊改辦組織公證單位采取公開抽簽方式確定其中一家企業(yè)為候選改造單位。候選改造單位報區(qū)城中村改造領導小組審定為改造單位。評審內(nèi)容包括申請企業(yè)的自有資金及融資能力、已達成拆遷補償意向業(yè)主數(shù)量和比例、征地拆遷補償安置方案、改造片區(qū)用地規(guī)劃方案、改造經(jīng)驗及信譽、公共配套設施的實施方案等。第四十一條  經(jīng)區(qū)城中村改造領導小組審定的改造單位，與區(qū)

17、舊改辦簽訂改造協(xié)議書，監(jiān)管資金到帳后，由區(qū)舊改辦核發(fā)城中村改造單位確認書、在政府網(wǎng)站予以公告。第四十二條  改造單位取得城中村改造單位確認書之日起半年內(nèi)投入資金未達到規(guī)定的，或者嚴重違反有關規(guī)定，損害公共利益的，取消其改造單位資格，按有關程序重新選擇改造單位。第四十三條  改造單位不得轉(zhuǎn)讓改造項目，也不得引進新的投資商。改造單位無力或不愿繼續(xù)承擔改造項目的，取消其改造單位資格，按有關程序重新選擇改造單位。第七章  優(yōu)惠政策第四十四條  改造項目建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20%收取地價；

18、建筑容積率超過3.0的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。原有建筑容積率超過2.5的舊村改造項目，經(jīng)區(qū)城中村改造領導小組審議后報市政府批準，其地價優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標準執(zhí)行。第四十五條  工業(yè)區(qū)改造項目按城市規(guī)劃改造成高新技術工業(yè)園區(qū)的，建筑容積率在2.0以下部分免收地價；建筑容積率超過2.0部分，按照現(xiàn)行地價標準的20%收取地價。第四十六條  改造范圍內(nèi)公共設施免收地價，即該公共設施建筑面積不計入核算地價容積率。改造單位在該公共設施建成后無償移交給政府。第四十七條  改造項目因用地面積過小，配套的公共設施需在改造項目用地外建設（異地建設）的，應按建筑面積分攤公

19、共設施建設費用，分攤數(shù)額由區(qū)舊改辦擬訂方案報區(qū)城中村改造領導小組審定。第四十八條  改造項目周邊的市政配套設施和環(huán)境整治工程的投資建設，由先實施項目改造單位負責。第四十九條  改造范圍內(nèi)公共設施比例過大造成開發(fā)成本過高的，區(qū)舊改辦可委托2家以上的房地產(chǎn)估價機構對改造成本進行評估，根據(jù)評估結果調(diào)整地價優(yōu)惠方案報區(qū)城中村改造領導小組審議，同意后報區(qū)政府常務會審定，市政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。第五十條  區(qū)政府設立城中村改造專項資金，用于扶持城中村改造，資金來源為：（一）城中村改造項目地價收益；（二）區(qū)財政專項補貼；（三）其他資金來源。第五十一條  龍崗國土房產(chǎn)

20、分局收取的城中村改造項目地價全部納入城中村改造專項資金，專項用于扶持城中村改造。第五十二條  區(qū)舊改辦制定年度專項資金使用計劃，使用計劃經(jīng)區(qū)城中村改造領導小組同意后報區(qū)政府常務會審定。城中村改造專項資金主要用于：（一）組織編制城中村改造規(guī)劃指引和專項規(guī)劃；（二）城中村改造前期調(diào)查研究；（三）建設城中村改造項目中由區(qū)政府投資的公共設施；（四）對原村民統(tǒng)建項目的資金扶持；（五）獎勵在城中村改造過程中有突出貢獻的集體和個人；（六）組織開展城中村改造宣傳活動。第五十三條  改造單位依法應當繳納的地價款，可以在土地出讓合同簽訂后1年內(nèi)分期支付，但必須在申請預售之前全部繳清。第五十四條

21、  改造項目涉及的其他地方行政事業(yè)性收費，減半收取。第五十五條  市、區(qū)政府投資建設大型市政設施和其他公共設施的，由市、區(qū)政府參照深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法有關規(guī)定對原村民和集體經(jīng)濟組織的繼受單位適當給予補償后辦理有關手續(xù)。第五十六條  改造項目完成后，符合有關規(guī)定的建筑物和附著物均可由改造單位取得完全產(chǎn)權，并可自由轉(zhuǎn)讓。 第八章  項目實施與管理第五十七條  改造項目建成后物業(yè)進入市場銷售的，區(qū)舊改辦應與改造單位簽訂城中村改造協(xié)議書，監(jiān)督改造單位按城中村改造協(xié)議實施改造。原農(nóng)村合作企業(yè)或原村民自用的改造項目，其實施和管理按

22、深圳市龍崗區(qū)原村民統(tǒng)建管理辦法處理。第五十八條  城中村改造協(xié)議應明確規(guī)定監(jiān)管資金數(shù)額、監(jiān)管資金管理辦法、公共設施設置和移交、公共設施同步建設條件、項目改造期限、投資金額，以及違約處理和協(xié)議解除等條款。第五十九條  監(jiān)管資金按照每萬平方米改造用地500萬元的標準計取。改造用地不足1萬平方米的按500萬計取。改造自有物業(yè)項目的監(jiān)管資金按上述標準的30%計取。    改造單位簽訂土地出讓合同前應按照未完成拆遷補償安置房屋評估價格和公共設施建設費用重新計取監(jiān)管資金。第六十條  改造單位在完成項目總拆遷建筑面積50%房屋的補償安置后，區(qū)舊改辦

23、根據(jù)拆遷補償或公共設施建設完成情況，按完成情況退還改造單位監(jiān)管資金，但監(jiān)管資金總額的5%須待項目改造完成驗收后才能全部退還改造單位。拆遷補償安置的完成是指采用現(xiàn)金補償方式的，業(yè)主拆遷補償款已經(jīng)全部給付；采用產(chǎn)權安置方式的，安置房已交付業(yè)主使用。公共設施建設的完成是指公共設施已建成并通過驗收，且按照改造協(xié)議書應移交政府的已經(jīng)完成移交工作。第六十一條  區(qū)舊改辦和各職能部門應當依法加強對城中村改造項目的監(jiān)督管理，監(jiān)督建設資金及時到位、工程順利進行、工程質(zhì)量合格、市政配套設施及時交付使用，并依法保障建設單位、業(yè)主及居民和其他利害關系人的合法權益。對城中村改造過程中發(fā)生的各類違法行為，有關主管機關必須及時依法查處。對查處不力，導致嚴重后果的，依照有關規(guī)定追究有關責任人員的責任。 第九章  拆遷和補償?shù)诹l  自改造項目發(fā)布改造單位公告之日起，規(guī)劃、國土、建設、工商、房屋租賃管理等職能部門，按照各自職責依法停止辦理改造范圍內(nèi)的調(diào)整用地紅線、改造用地功能、新建、改建、擴建、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、工商登記、房屋租賃等手續(xù)。第六十三條  改造單位負責委托有資質(zhì)的測繪單位對改造范圍內(nèi)建筑物進行測繪查丈，并得到被拆遷業(yè)主的書面認可，作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)。被拆遷業(yè)主對改造單位選擇