物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案

1、上海保利物業(yè)酒店管理有限責(zé)任公司哈爾濱分公司保利,頤和家園接管驗(yàn)收管理方案目錄接管驗(yàn)收方案 02物業(yè)接管驗(yàn)收程序 06物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法 08產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單 14資料接管驗(yàn)收遺留問題登記表 16資料接管驗(yàn)收遺留問題整改表 17機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單 18接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表 19接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表 20房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收單 21房屋本體接管驗(yàn)收問題登記表 22房屋本體接管驗(yàn)收問題整改表 23接管驗(yàn)收方案（一） 、成立物業(yè)接管小組組 長：張虹；副組長：于春淼；下設(shè)三個(gè)分小組：1、文件資料接管小組責(zé)任人：管理處經(jīng)理、客戶服務(wù)組經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)

2、、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；業(yè)戶資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；2、現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組責(zé)任部門：工程部、保安部；責(zé)任人：冉令海、陳碩；職責(zé)：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作。3、財(cái)務(wù)接管小組責(zé)任部門：財(cái)務(wù)部；責(zé)任人：劉坤；職責(zé)：財(cái)務(wù)資料的交接。（二） 、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備1、與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。責(zé)任人：張虹、于春淼；2、 派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。責(zé)任人：冉令海、陳碩；3、提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。責(zé)任人：楊明、陳碩。（三） 、接管驗(yàn)收內(nèi)容一、資料的接管驗(yàn)收A、物業(yè)產(chǎn)權(quán)

3、資料；1、項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用合同；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合竣工驗(yàn)收資料：1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）2、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；3、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；4、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；5、供水合同；6、供電協(xié)議書、許可證；7、供氣協(xié)議書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設(shè)施合格證；10、施工設(shè)計(jì)資料：11、地質(zhì)報(bào)告書；12、全套設(shè)計(jì)圖紙；13、圖紙會審記錄；14、設(shè)計(jì)變更通知單；15、工程預(yù)決算報(bào)告書；16、重要的施工會議紀(jì)要；17、隱蔽工程驗(yàn)收記

4、錄；18、沉降觀測記錄；19、其他可能會影響將來管理的原始記錄。20、機(jī)電設(shè)備資料：21、機(jī)電設(shè)備出廠合格證；22、機(jī)電使用說明書（要求中文）；23、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；24、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。C、業(yè)主資料：1、已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；2、已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式；3、其他相關(guān)資料。二、房屋主體接管驗(yàn)收1、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 （見附件）2、驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。三、財(cái)務(wù)資料的交接（略）（四） 、工程接管驗(yàn)收流程1、資料的接管驗(yàn)收（附表）按頤和家園產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單進(jìn)行交接，確認(rèn)簽字。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收（附表）按房屋本體現(xiàn)狀驗(yàn)收

5、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙。把不合格項(xiàng)目記錄到接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。3、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（附表）按照機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。把不合格項(xiàng)目記錄到接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。4、對接管驗(yàn)收遺留問題進(jìn)行登記（附表）對所有不合格項(xiàng)目分類整理，登記，存檔。5、把接管驗(yàn)收遺留問題提交給開發(fā)商，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改（附表）將所有不合格項(xiàng)目分類整理出的資料提交給開發(fā)商，整改后再進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。（五） 、接管驗(yàn)收遺留問題的處理1、對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；2

6、、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)充。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備案。5、 接管驗(yàn)收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。物業(yè)接管驗(yàn)收程序一、工作程序（ 1） 開發(fā)商擬定移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃， 成立移交小組，任命專職移交并送達(dá)接管驗(yàn)收通知書，由物業(yè)公司備案；（2

7、）物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對所接收的資料，在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項(xiàng)清查驗(yàn)收；（3）物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；（ 4） 對未按設(shè)計(jì)要求配套到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；（ 5）對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；（ 6）對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。（ 7）業(yè)主入住時(shí)，由業(yè)主對其進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。

8、對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整改后報(bào)告開發(fā)商，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)；（ 8） 在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。二、注意事項(xiàng)（ 1 ）接管驗(yàn)收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成。（ 2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；（ 3）物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收；（ 4）驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；（ 5

9、）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)。附件一物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法一、梁柱、板主體1 .按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查無變形、 弓凸、剝落、開裂、傾斜、 移位和非收縮性裂縫；2 .無鋼筋外露。二、頂棚1 .抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；2 .無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。三、墻面1 .抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無 明顯裂縫、無污漬；2 .塊料(如瓷磚)面層：(1)粘貼牢固，無缺棱掉角；(2)面層裂紋、損傷、色澤一致；(3)對縫砂漿、飽滿、線條須直；(4)外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。四、地(樓)面1 .毛地面：平整、無裂紋2 .塊料（如

10、瓷磚）面層：A.粘貼牢固，無缺棱掉角；B.面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直；C.對縫砂漿飽滿，線條須直。3 .水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、 無起泡等缺陷。4 .衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：A.用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地 漏，不應(yīng)有積水，倒泛水。8 .第二天到樓下檢查樓面無滲漏。五、門窗1 .開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂 縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。2 .從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。3 .木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。4 .單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動(dòng)現(xiàn)象，玻璃膠縫密 實(shí)

11、，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。5 .電子對講門：A.開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；B.不銹鋼門無刮花痕。6 .防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。7 .窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、樓梯、扶手1 . 混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。2 .鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A.用力輕搖晃動(dòng)，無彎曲。8 .鋼筋銹蝕，無彎曲。C.木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不 扎手。七、插座1 .電器插座，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動(dòng)并緊 貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個(gè)插座電 源接通是否正常。2 .天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收 視效果由業(yè)主入住后檢

12、查）。3 .電話插座，只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊，蓋板安裝牢固， 蓋板無損壞。八、接線盒1 .單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；2 .用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭。九、開關(guān)1 .安裝牢固，目視蓋板損壞；2 .開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。十、照明燈具1、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。2、打開所有燈具，檢查電源接通是否正常.燈具發(fā)光是否正常。3 .產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接 通。連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。十一、供水系統(tǒng)1 .安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi) 的水閥），

13、管道完好無損，無滲漏水、無銹跡；2 .管道接頭無滲水；3 .水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無 漏水。十二、排污管道（含塑料管）1 .安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2 .從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水, 樓上排水暢通無阻。十三、地漏地濾的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實(shí)、無滲漏水、無堵塞、排 水暢通。十四、衛(wèi)生潔具1 .安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕2 .灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡；3 .便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。十五、室內(nèi)配電箱1 .安裝牢固，配件齊全，試驗(yàn)操作一次空氣開關(guān)等控制是 否正常。2 .開關(guān)符合型號規(guī)定。3

14、 .導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范。4 .目視配電箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。十六、其他1 .晾衣鉤，室內(nèi)吊扇掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面裂紋，彎處無裂縫。2 .水表、電表和煤氣表。安裝牢固，無搖晃， 打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。十七、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收1、機(jī)電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、 表面光潔平整、明亮。2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、 安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、 設(shè)備表面油漆完好、無

15、損傷。3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反 應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、 通風(fēng)、采光良好。4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、 標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī) 房配置完整。附件二:產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單物業(yè)地址：開發(fā)商資料名稱數(shù)量移交 日期接收人備注產(chǎn) 權(quán) 資 料1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2.建設(shè)用地批準(zhǔn)文件3.建筑執(zhí)照4.拆遷文件5.哈爾濱市房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）6.住宅使用許可證7.住宅使用說明書8.哈爾濱市新建住宅質(zhì)量保證書9.業(yè)主檔案（按單兀）技1.竣工工程項(xiàng)目一覽表2.各類設(shè)備清單（隨機(jī)資料、合格證、 操作維

16、護(hù)說明書、備品備件）例如： 水泵、監(jiān)控設(shè)備、電子對講門等3.竣工圖總平面、各類房型平面、建 筑（包含地面地下）、結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè) 備、管線、附屬工程及隱蔽管線的全 套圖紙4.綠化設(shè)計(jì)施工圖及綠化植物種類清 單5.地質(zhì)勘察報(bào)告6.工程合同及開工報(bào)告7.工程竣工驗(yàn)收證書 付氏告）8.用電批準(zhǔn)文件9.工程預(yù)決算術(shù)10.圖紙會審記錄11.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 位，包括質(zhì)量事故處理記錄資12.隱蔽工程驗(yàn)收記錄13.土建施工記錄14.設(shè)備安裝調(diào)試記錄料15.建筑物各項(xiàng)指標(biāo)的測試記錄、沉降 觀察記錄16.工程質(zhì)量事故和處理記錄17.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證 書18.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書1

17、9.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告20.供水、管道煤氣的試壓報(bào)告21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其他各 類設(shè)備的檢驗(yàn)合格證22.第一次水池清洗、檢驗(yàn)報(bào)告23.其它重要技術(shù)決定和文件附件三:資料接管驗(yàn)收遺留問題登記表資料名稱問題簡述備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)公司:附件四:資料接管驗(yàn)收遺留問題整改表資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注施工單位:開發(fā)單位:物業(yè)公司:附件五:頤和家園一期（A塊）機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單NO.設(shè)備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點(diǎn)：安裝時(shí)間：單價(jià)：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運(yùn)行年限：采購合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運(yùn)行功能狀況描述：米購合同/安裝合同復(fù)印件是否齊全其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設(shè)備/設(shè)施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)作及日常/定期維護(hù)保養(yǎng), 不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。附件六:設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表施工單位:開發(fā)單位:物業(yè)公司:附件七:設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述整改內(nèi)容整