項目經(jīng)營計劃書

1、河南科瑞置業(yè)有限公司長葛項目（啟動版）經(jīng)營計劃書編制單位： 河南中技中南置業(yè)有限公司 編制時間： 二零一零年五月十五日 目 錄第一章、房地產(chǎn)市場宏觀分析和長葛市場分析2第二章、分期開發(fā)節(jié)奏5第三章、設(shè)計工程計劃7第四章、營銷計劃8第五章、項目經(jīng)濟技術(shù)分析14第六章、項目財務(wù)分析14第七章、管理計劃15第八章、項目授權(quán)內(nèi)容19第九章、報告審批流程21第一章：房地產(chǎn)市場宏觀分析和長葛市場分析一、房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）2009年初房地產(chǎn)行業(yè)開始全面復(fù)蘇，房價也開始穩(wěn)中有升。到2009年下半年至2010年4月份房地產(chǎn)市場政策調(diào)控前，房地產(chǎn)進入一個非理性報復(fù)性的飛速發(fā)展階段。其表現(xiàn)為：一是房價普遍持續(xù)

2、過快上漲，尤其是一線城市房價瘋狂上漲；二是市場上投資、投機行為盛行。因此，國家在2010年4月13日和15日分別出臺了非常嚴(yán)厲的新政策，以調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。新政主要有以下內(nèi)容：1、未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動； 2、購買首套自住型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。3、貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（實際大部分銀行采用基準(zhǔn)利率的1.15倍）4、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅

3、度提高首付款比例和利率水平。（備注：銀行在實際操作中對三套房貸款已停止審批）連續(xù)出臺政策而且力度之大是前所未有的，對房地產(chǎn)市場影響是巨大的：其一提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場觀望盛行；其二短期內(nèi)投資客拋售量增加，業(yè)主降價銷售。（二）房地產(chǎn)行業(yè)仍是中央及政府拉動經(jīng)濟增長，擴大內(nèi)需的必然選擇，是依靠的重要產(chǎn)業(yè)力量；而且房地產(chǎn)是特殊商品，高度的金融資產(chǎn)性質(zhì)，決定了其在新興市場國家發(fā)展時代具較高的投資價值；同時供求關(guān)系及土地成本等原因。所以，從中長期來看我們認(rèn)為房地產(chǎn)依然是朝陽行業(yè)，發(fā)展前景較好，而房價在經(jīng)歷震蕩后上升趨勢不會改變。二、長葛市場分析和房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）長葛位于豫中平原腹地，南臨

4、魏都許昌，北接省會鄭州，東觀汴京開封，西望古都洛陽?？偯娣e648.6平方公里，總?cè)丝?9萬人，是河南省18個“改革、開放、發(fā)展”特點試點縣之一。預(yù)計2009年全年完成生產(chǎn)總值246億元，財政收入15億元，全社會固定資產(chǎn)投資120億元，社會消費品零售總額59億元。長葛有著較為發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，是河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營經(jīng)濟發(fā)展起步早、速度快、規(guī)模大、檔次高的縣級城市之一。（二）長葛房市地產(chǎn)市場在售樓盤10多個，綜合來看具有以下幾個特點：（1）、多數(shù)集中在市區(qū)繁華位置，生活配套完善，出行便利。（2）、項目品質(zhì)不高，多以中等偏下為主，只具備基本配套（水、電、天然氣、有線、寬帶、對講門鎖），景觀綠化較差，物

5、業(yè)管理不到位等。（3）、項目占地面積小不夠規(guī)模，面積在20畝-160畝，其中50畝以下占70%。多層、高層、小高層呈現(xiàn)從多到少的形勢，還有小量獨棟、聯(lián)排別墅。（4）、主力戶型面積為110-150的三房兩廳。多層銷售均價在2100元/，高層、小高層均價在2300元-2400元/。市場銷售總價為20萬-50萬范圍內(nèi)居多。（5）、付款方式上大部分采用以銀行按揭，一次性付款不多，基本上沒有分期付款。（6）、基本所有樓盤在未取得預(yù)售許可證的情況下，在收取定金甚至收取30%的首付款進行銷售。由此可見，整個長葛市房地產(chǎn)市場，樓盤品質(zhì)普遍不高，其房價相對于同級別縣級市偏低，樓盤品質(zhì)相對于同級別縣級市性價比很低

6、，但房地產(chǎn)銷售依然保持正常態(tài)勢。因此，說明長葛房地產(chǎn)市場購買力較強，高品質(zhì)樓盤將有較強的競爭力和市場前景。其次，長葛市場屬于初期階段，行業(yè)發(fā)展不夠成熟?？蛻粝M缺乏理性選擇，政府執(zhí)行政策彈性較大，監(jiān)管力度不夠，市場銷售非常不規(guī)范。綜上所述，房地產(chǎn)新政對一線、二線城市影響較為明顯，客觀上會對長葛購房者造成觀望情緒。對銷售值得特別注意的是：由于長葛購房者付款方式以銀行按揭為主，新的房貸政策會對銷售影響較大。然而長葛購房需求多以剛性需求為主，所以我們對于長葛房地產(chǎn)短期市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。三、長葛項目分析及策略（一）長葛項目分析：（1）、不利因素：位于市區(qū)邊緣地帶，周邊生活配套匱乏，緊鄰長徑鐵路。未來

7、市場供應(yīng)量加大，客戶選擇余地多。（2）、有利因素：緊鄰市區(qū)主干道，107國道和京珠高速從旁邊經(jīng)過，交通便利。位于新老城區(qū)結(jié)合處，符合城市未來發(fā)展方向。項目周邊以人文教育規(guī)劃為主，緊鄰許昌市示范幼兒園、雙語實驗小學(xué)、天隆初中、國家級重點中專、還有未來建設(shè)的文化宮，文化氛圍濃厚，具備高品質(zhì)社區(qū)基礎(chǔ)。市區(qū)及周邊樓盤品質(zhì)較低，高品質(zhì)樓盤將具有較強的競爭力。（二）項目策略：項目定位：打造高品質(zhì)社區(qū)，展現(xiàn)未來城市新生活，并突出文化品位?？蛯佣ㄎ唬核綘I業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、個體戶、教師面積戶型配比建議：兩房兩廳1衛(wèi)：100左右 15%三房兩廳1衛(wèi)：110-120 30%三房兩廳2衛(wèi)：120-140 35%

8、四房兩廳2衛(wèi)：150左右 20%綜上所述，準(zhǔn)確把握市場形勢，精準(zhǔn)定位長葛項目，建立良好的地政與銀行關(guān)系，將是項目按計劃順利運行的關(guān)鍵。階段性設(shè)計成果如下：第二章：長葛項目開發(fā)節(jié)奏我司長葛項目在當(dāng)?shù)厥且?guī)模較大的房地產(chǎn)項目，總建筑面積近19萬平方米，總投資4億多元人民幣，因此長葛項目根據(jù)市場情況和我公司資金情況，為達(dá)最大投資回報率，經(jīng)過項目測算，本項目分兩期開發(fā)為宜，其分期開發(fā)遵循如下原則： 1、分期開發(fā)本著盡量減少前期投入，降低投資風(fēng)險，增加投資回報的原則。長葛項目計劃分兩期開發(fā)。在一期開發(fā)項目中形成一定的規(guī)模，配備必要的配套設(shè)施和必要的生活配套設(shè)施，這樣才能真正吸引人氣，形成良好的口碑。2、有

9、利于調(diào)整開發(fā)策略，適應(yīng)市場變化?？筛鶕?jù)市場的變化來調(diào)整后期的開發(fā)步驟和產(chǎn)品策略，因為市場是不斷變化的，很難準(zhǔn)確預(yù)測近期市場，尤其是現(xiàn)階段，一系列政策的密集出臺，市場發(fā)展變化很快。 分期開發(fā)計劃根據(jù)上述分期開發(fā)原則和項目具體情況，按照2010年5月份項目規(guī)劃報批完成，開發(fā)計劃如下：一、建筑工程1、一期工程：多層建筑：11棟6層，建筑面積44397.56 。計劃2010年9月份開工，2012年6月份完成，小高層2棟11層，建筑面積8143.6。，計劃2010年9月開工，2012年底完成。2、二期工程：高層建筑：10棟18層，建筑面積120071。計劃2011年10月份開工，2014年5月份完工。二

10、、銷售：銷售周期分為三期：一期銷售包含11棟多層（2-12樓）：戶數(shù)為348戶，銷售面積38089.16平方米 2棟11層小高層（16、17樓）：戶數(shù)為44戶，銷售面積8143.6平方米一期總戶數(shù)：392戶，銷售總面積：46232.76平方米，銷售金額：1.18億二期銷售包含5棟18層高層（1、13、18、19、20樓）：戶數(shù)：288戶，銷售面積：59966.57平方米，銷售金額：1.679億三期銷售包含5棟18層高層（14、15、21、22、23樓）：戶數(shù)：288戶，銷售面積：51823.04平方米，銷售金額：1.451億另有地下室、商業(yè)及車庫部分：地下室部分視情況隨住宅銷售。商業(yè)（1458

11、9.8平方米）、車庫部分均放在后期銷售，銷售金額共計約：7636萬。第三張：設(shè)計工程計劃按照2010年5月份項目規(guī)劃報批完成，設(shè)計工程分期開發(fā)計劃如下：1、一期多層：共計11棟6層，建筑面積44397.56 。2010年6月份進入工程前期準(zhǔn)備工作，開始對該項目土地進行拆遷清理賠償、場地平整、臨時圍墻，同時進行地質(zhì)勘探，文物勘探、三通一平、圖紙設(shè)計、監(jiān)理施工單位招投標(biāo)、銷售部及景觀設(shè)計、圖紙會審、監(jiān)理和施工單位進場及現(xiàn)場放線，以上工作計8月底9月初完成，9月份開始多層基礎(chǔ)施工，秋收前多層基礎(chǔ)筏板施工完畢，10月份至2011年春節(jié)前，完成多層主體施工。2011年春節(jié)后多層進行內(nèi)外粉刷，門窗水電安裝

12、，年底達(dá)到交工條件。一期多層管網(wǎng)、道路、景觀于2011年10月份開工，2012年6月份完成，達(dá)到移交物業(yè)條件。2、一期小高層：共計2棟11層，建筑面積8143.6。2010年9月份一期兩棟小高層進行樁基施工，10月份進行小高層樁基檢測，12月小高層開始基礎(chǔ)施工，2011年底完成小高層主體完工，一期小高層內(nèi)外粉，電梯、門窗水電安裝于2011年7月開始至2012年底完成達(dá)到交工條件，3、二期高層：共計10棟18層，建筑面積120071。二期工程計劃2011年10月份10棟高層全面開工至2014年5月份全部完工，如不出現(xiàn)大的政策等調(diào)整，二期工程可能提前開工。2013年3月開始二期管網(wǎng)，道路，景觀施工

13、至2014年5月份完工。2014年元月開始對二期進行場地清理至5月達(dá)到二期移交物業(yè)條件。說明：本進度計劃按照正常施工，正常年份進行計劃安排，如發(fā)生政策調(diào)整、環(huán)境的變化，或出現(xiàn)變故時，重新制定設(shè)計工程計劃報項目部審核。進度計劃表見附表1工程款進度計劃表.xls第四章：營銷計劃第一部分：推案節(jié)奏（一）銷售周期分為三期：一期銷售包含11棟多層（2#-12#樓）：戶數(shù)為348戶，銷售面積38089.16平方米2棟11層小高層（16#17#樓）：戶數(shù)為44戶，銷售面積8143.6平方米一期總戶數(shù)：392戶，銷售總面積：46232.76平方米，銷售金額：1.18億二期銷售包含5棟18層高層（1#、13#、

14、18#、19#、20#樓）：戶數(shù)：288戶，銷售面積：59966.57平方米，銷售金額：1.679億三期銷售包含5棟18層高層（14#、15#、21#、22#、23#樓）：戶數(shù)：288戶，銷售面積：51823.04平方米，銷售金額：1.451億另有地下室、商業(yè)及車庫部分：地下室部分視情況隨住宅銷售。商業(yè)（14589.8平方米）、車庫部分均放在后期銷售，銷售金額共計約：7636萬（二）銷售時間節(jié)點安排 一期銷售分為四個階段：（1）案前籌備階段（2010.5-2010.7.31）階段特征： 這一階段項目處于起步時期，也是對外告知階段。所有準(zhǔn)備工作到位，為項目奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)場售樓部、工地圍墻包裝、定點

15、戶外看板、銷售臨時外接待等的尋找布置及確定。銷講資料整理。積蓄客戶排序準(zhǔn)備工作到位。特定客戶（教師、公務(wù)員、私企業(yè)主等）名單及意向客戶收集登記整理。廣告目標(biāo)：項目信息散發(fā)，營造項目現(xiàn)場氣氛。戶外看板內(nèi)容項目形象品質(zhì)定位。臨時外接待主題包裝，沿工地街圍墻包裝等。逐步展開項目形象，為高調(diào)亮相做好鋪墊。媒體配合：現(xiàn)場圍墻、道旗、戶外看板等廣告訴求：相結(jié)合策劃文案議定業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、客戶調(diào)查問卷2、客戶信息資料登記3、排號單及工作內(nèi)容細(xì)節(jié)制定4、銷講資料整理銷售相關(guān)事項：1、形象廣告媒體推廣2、物業(yè)公司（建議引進知名品牌物業(yè)管理，提升社區(qū)品質(zhì)）3、社區(qū)公共配套詳細(xì)擬定，例如商業(yè)服務(wù)、車庫、會所功能等（2

16、）醞釀階段（2010.7-2010.10）階段特征：預(yù)計現(xiàn)場售樓部及景觀2010年10月份完工。售樓部現(xiàn)場準(zhǔn)備工作及布置。外接待銷售人員進駐準(zhǔn)備事項完善。依據(jù)工程進度申報預(yù)售證。加大宣傳力度，為本案積蓄足夠客戶。此階段關(guān)注客戶對本案所關(guān)注重點，以準(zhǔn)確把握客戶心理，及時調(diào)整廣告方向。凸顯本案優(yōu)勢加強客戶購買欲望，達(dá)到鞏固老客戶，發(fā)展新客戶目的，提高公開成交量。廣告目標(biāo)：加強客戶記憶，傳達(dá)案場信息，提升客戶好奇心及期待感，廣告力度加大提高本案品質(zhì)。業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、前期對銷售人員進行項目的全面培訓(xùn)2、積累客戶及客戶信息情況總結(jié)反饋，挖掘目標(biāo)客戶并分析其特征，把握媒體方向及重點3、大概均價初定，測試市場

17、反應(yīng)以利調(diào)整4、找準(zhǔn)時間適時收取客戶排號意向認(rèn)購金，積累準(zhǔn)客戶媒體配合：戶外看板、派報、電視、道旗、短信發(fā)放、公交車等業(yè)務(wù)策略：1、本階段逢節(jié)日在臨時外接待做一些看房贈送禮品活動（教師節(jié)、中秋節(jié)），吸引客戶到接待處進行一些互動，達(dá)到一種宣傳并排號認(rèn)購的目的。2、媒體點、線、面全部啟動。確立品牌，宣傳形象。（3）公開強銷階段（2010.10-2011.4）公開日暫定為2010年10月30日階段特征：經(jīng)過前期宣傳引導(dǎo)，使本案具有較高的知名度及美譽度。項目形象深入人心，客戶（排號交意向金）積累達(dá)到一定程度，進行集中引爆正式公開亮相。借助公開選房，積累客戶轉(zhuǎn)為正式簽約認(rèn)購，房號、價格、客戶信息及相關(guān)具

18、體收費明細(xì)確定。公開日前加大廣告力度，吸引更多潛在目標(biāo)客戶關(guān)注和咨詢，爭取本案一期成功銷售。廣告目標(biāo)：訴求個案賣點，前景性、教育環(huán)境、樓盤建筑風(fēng)格、物業(yè)管理、周邊配套、自身社區(qū)配套等，塑造高品質(zhì)樓盤形象。使本案由項目形象逐步向產(chǎn)品信息過渡，引爆客戶對項目產(chǎn)生認(rèn)可及期待感，以達(dá)到熱銷。開盤后針對產(chǎn)品多元化、差異性做深化處理，多點傳播，塑造本案高品質(zhì)樓盤形象。業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、開盤前準(zhǔn)備工作：加強銷售人員項目綜合信息培訓(xùn)。銷售講習(xí)完善、專業(yè)、靈活。銷售流程作業(yè)熟練等細(xì)節(jié)事項。2、制作銷控并進行合理銷控，盡量避免出現(xiàn)產(chǎn)品殘留余房現(xiàn)象。3、加強現(xiàn)場SP（作秀）銷控炒作，保證公開正式簽約客戶率及熱銷場面。公

19、開后可對房價進行及時調(diào)整，對未購客戶形成壓迫感，給已購客戶成就感。4、被邀約客戶到現(xiàn)場按序進行選房。辦理正式簽約客戶手續(xù)，交定金（或首付款），均可參加當(dāng)天購房活動。5、針對按揭客戶及時配合銀行辦理回款工作。6、針對不同客層屬性推出多種推廣策略，制造新賣點，延續(xù)廣告連續(xù)性。媒體配合：電視、道旗、戶外看板、短信群發(fā)、派報、公交車等公開日配套活動：1、看房及已購客戶均贈送禮品2、已購客戶現(xiàn)場抽獎活動（4）一期收尾二期初始階段（2011.5-2011.12）階段特征： 本階段屬于一期尾盤銷售及二期前期準(zhǔn)備銷售交叉階段。本階段工作重點在于兩方面：首先，一期尾房銷售及已購按揭客戶的貸款辦理工作，及時取得銀

20、行的回款額。其次是確定二期銷售方案及媒體方向計劃并將二期進入全面銷售工作。業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、對一期銷售中存在的難點客戶重點解決2、銷售人員對按揭貸款客戶催繳資料配合銀行順利回款3、對一期未售房源做一些促銷活動，順利完成一期的結(jié)案工作二期銷售預(yù)估時間：二期銷售醞釀階段：2011.5-2011.7強銷階段：2011.8-2012.2 （公開日暫定為2011.8.20）收尾持續(xù)階段：2012.4-2012.6三期銷售醞釀階段：2012.5-2012.7 強銷階段：2012.8-2013.1 （開盤日暫定為2012.8.19）收尾持續(xù)階段（商業(yè)及車庫部分）：2013.1-2013.12第二部分：銷售回款預(yù)

21、估計劃（一）銷售回款時間節(jié)點預(yù)估根據(jù)長葛房地產(chǎn)市場銷售形式，前期工作基本完善經(jīng)過廣告宣傳媒體信息的散發(fā)，使大眾對本案有初步的了解及認(rèn)識。在醞釀階段：1、選擇適合時間點對有意向客戶收取20000元訂金（可退）2、針對一期投放銷售戶數(shù)為392戶，積累意向客戶數(shù)量目標(biāo)為450組，預(yù)計收取現(xiàn)款900萬于2010.10.30可選擇售樓部公開選房日，收取首付款：按公開日銷售成交率60%來計算：即270戶，銷售面積約為118平方米/戶，總銷售面積31860平方米。均價計2550元/平方，總銷售額約8124萬元。按收首付款為準(zhǔn)，公開日收取款預(yù)計：8124萬元×30%=2437萬元（考慮當(dāng)天收取270

22、戶首付款難度較大，可延長三天時間）預(yù)定2011年5月份一期銷售率達(dá)到90%：總銷售面積41630平方米，銷售額1.06億元。銷售回款達(dá)80%計算銷售預(yù)估回款額9436萬元。剩余20%銷售房款在2011年底前去化率100%。二期2011年5月到7月底為醞年釀階段，積蓄客戶目標(biāo)為200組，收取訂金2萬元為準(zhǔn)。預(yù)計收取現(xiàn)金400萬元。2011年8月20日為正式公開日，銷售成交率按80%計算：即160戶，銷售面積約33280平方米，均價計2800元/平方。銷售額約9318萬元。按收首付款為準(zhǔn)，當(dāng)天收取款約2795萬元。預(yù)定2012年6月二期銷售率達(dá)到90%，總銷售面積53969.9平方米，銷售額為1.

23、51億元。銷售回款達(dá)80%計算銷售預(yù)估回款額1.21億元。剩余20%銷售房款在20112年底前去化率100%。三期于2012年5月到7月底為醞年釀階段，積蓄客戶目標(biāo)為200組，收取訂金2萬元為準(zhǔn)。預(yù)計收取現(xiàn)金400萬元。2012年8月19日為正式公開日，銷售成交率按80%計算：即160戶，銷售面積約28640平方米，均價計2800元/平方。銷售額約8019萬元。按收首付款為準(zhǔn)，當(dāng)天收取款約2405萬元。預(yù)定2013年3月二期銷售率達(dá)到90%，總銷售面積51823.04平方米，銷售額為1.45億元。銷售回款達(dá)80%計算銷售預(yù)估回款額1.16億元。剩余20%銷售房款在2013年底前去化率100%。

24、另有地下室、商業(yè)及車庫部分：地下室部分視情況隨住宅銷售。商業(yè)（14589.8平方米）、車庫部分均放在2013年后期銷售，銷售金額共計約：7636萬（二）銷售回款預(yù)估明細(xì)表（詳見附件）銷售回款預(yù)估表.xls 第三部分：媒體預(yù)估計劃（詳見附件）媒體計劃預(yù)估表.xls第五章：項目經(jīng)濟技術(shù)分析 （見附表）第六章：項目財務(wù)分析（見附表）現(xiàn)金流量表.xls工程款進度計劃表.xls第七章：管理計劃本項目管理擬確立圍繞以客戶體驗和客戶感受為主線的營銷體系，動態(tài)成本為主線的全面成本控制體系，以合約規(guī)劃和合約管理為基礎(chǔ)的全面預(yù)算管理體系三大體系為指導(dǎo)思想的全系統(tǒng)管理理念。為貫徹管理思想，擬成立綜合部、財務(wù)部、合約

25、成本部、設(shè)計工程部和營銷管理部。公司人員編制如下：項目公司人員編制一覽表單位部門崗位編制人數(shù)現(xiàn)有人數(shù)需求人數(shù)處理意見備注XX公司領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理110副總經(jīng)理總設(shè)1人01總經(jīng)理助理0總工程師101綜合部經(jīng)理101內(nèi)勤101外勤101總經(jīng)理行政助理101設(shè)計工程部經(jīng)理101土建工程師202安裝工程師202設(shè)計主任工程師101資料員101合約成本部經(jīng)理101土建預(yù)算員101安裝預(yù)算員101合約成本專員101財務(wù)部經(jīng)理101出納101銷售部經(jīng)理101案場專員101策劃專員101銷售員66小 計29臨時人員保安不填02保潔02司機01小 計29133工資總額小計正式人員臨時人員小 計以上各職能部門工作職責(zé)、

26、管理制度、工作方法如下：一、設(shè)計工程部職責(zé)和相關(guān)制度崗位職責(zé)（設(shè)計工程部經(jīng)理及各專業(yè)工程師）行政管理制度（日常工作制度、工程管理基本規(guī)定、計劃管理制度、值班制度、印章管理制度、例會制度、信息溝通制度）技術(shù)管理制度（工程簽證管理制度、技術(shù)資料管理制度、工程竣工驗收管理制度、設(shè)計變更管理辦法、質(zhì)量檢查制度、相關(guān)簽字程序、材料設(shè)備驗收制度、零星工程管理制度）二、財務(wù)部職責(zé)和相關(guān)制度財務(wù)部為決策委員會派駐部門機構(gòu)，請明確支付審批流程及報銷等。日常業(yè)務(wù)需協(xié)助融資，全面預(yù)算管理體系的建立。三、綜合部職責(zé)和相關(guān)制度與總公司協(xié)調(diào)人力資源，辦公后勤和手續(xù)辦理。（行政辦公規(guī)范管理辦法、 獎懲制度、激勵制

27、度、休假制度、薪酬制度、福利制度、員工培訓(xùn)、部門職責(zé)范圍）四、營銷策劃部門職責(zé)與相關(guān)制度1、負(fù)責(zé)擬開發(fā)項目的可行性分析及策劃方案。2、協(xié)助公司制定發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃開發(fā)項目及產(chǎn)品的市場定位。提 供適應(yīng)當(dāng)前市場需求的規(guī)劃設(shè)計、戶型方案等市場信息。3、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)制定并實施項目廣告宣傳，營銷推廣策略并跟進策略的研究制定，配合有關(guān)廣告宣傳，促進推廣方案實施。4、負(fù)責(zé)考察、比較、篩選和確定策劃代理合作公司。5、負(fù)責(zé)考察、比較、篩選和確定物業(yè)管理公司。6、編報廣告預(yù)算，代理公司與媒體洽談、簽署廣告發(fā)布合同。負(fù)責(zé)制定定價策略、銷售進度計劃及營銷成本和費用的預(yù)算等。7、配合委托項目銷售，監(jiān)督銷售代理公

28、司的工作。負(fù)責(zé)銷售過程的執(zhí)行、監(jiān)督及管理。8、負(fù)責(zé)反映客戶投訴的信息收集、傳遞和分析。9、負(fù)責(zé)培養(yǎng)具有專業(yè)素質(zhì)的銷售隊伍。10、負(fù)責(zé)與工程部密切聯(lián)系，熟知工程進度每個節(jié)點，積極做好售樓部的外聯(lián)及協(xié)調(diào)。11、負(fù)責(zé)銷售合同的簽署及銷售合同檔案、客戶檔案管理。12、負(fù)責(zé)配合財務(wù)部門做好銷售收銀工作，提高服務(wù)意識。13、負(fù)責(zé)辦理商品房買賣合同登記及產(chǎn)權(quán)登記。14、項目交付使用時協(xié)助物業(yè)公司做好房屋驗收、交接及客戶關(guān)系協(xié)調(diào)等工作，協(xié)調(diào)處理銷售過程及售后各種遺留問題。15、及時完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事項。綜上所述制定以下相關(guān)管理制度：附件1營銷策劃部設(shè)置及各崗位職責(zé)附件2：（1）行政管理制度（2）銷售業(yè)務(wù)

29、管理制度（3）客戶服務(wù)管理制度（4）銷售現(xiàn)場管理制度（5）策劃管理制度五、成本合約部職責(zé)與相關(guān)制度1、貫徹執(zhí)行國家、地區(qū)關(guān)于定額、預(yù)算、價格、招投標(biāo)、合同等方面的規(guī)定，完善公司相應(yīng)的規(guī)章制度，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施并監(jiān)督執(zhí)行；2、負(fù)責(zé)整個項目招投標(biāo)、合同管理、成本估算、工程預(yù)算、竣工結(jié)算、項目建安成本控制的管理工作；3、制定項目成本控制目標(biāo)及成本控制各個環(huán)節(jié)的規(guī)章制度；4、收集影響工程造價的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，整理與本項目相關(guān)的工程造價綜合指數(shù)，建立成本價格庫，為公司決策委員會提供及時可靠的參考信息；5、組織項目招投標(biāo)工作，收集邀請投標(biāo)候選人名單和相應(yīng)的資料，組織對投標(biāo)單位的資格評審工作，編寫評審報告

30、；編制、審核招標(biāo)文件，組織編寫疑問卷和招投標(biāo)澄清文件；6、參與工程合同的起草、談判、審核、簽訂，監(jiān)督合同執(zhí)行情況；7、對項目目標(biāo)成本進行成本分析，建立動態(tài)成本管理體系，編制月報和審核工程進度款支付，監(jiān)控成本管理系統(tǒng)的錄入；8、組織編制工程結(jié)算；審查材料、設(shè)備等價款結(jié)算；編制并監(jiān)督執(zhí)行本部門工作計劃，對下屬進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保本部門績效指標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。9、負(fù)責(zé)本部門文件資料打印、復(fù)印，合同文件、收發(fā)文件的編號、送閱、整理、歸檔等工作；完成上級安排的其他專項性、計劃外或臨時性的工作。附：成本合約部管理制度一、項目招投標(biāo)管理制度二、項目預(yù)決算管理制度三、項目合約管理制度四、項目目標(biāo)成本管理制度五、項目動態(tài)成本管理制度第八章、項目經(jīng)營團隊向決策委員會匯報的設(shè)想（一）項目全面整體匯報1、項