粵漢城央一品二期推廣全案

1、粵漢·城央一品10月營銷推廣方案經(jīng)天緯地2010-9-18前 言7月、8月是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)淡季，隨著天氣炎熱，人們出門看房的意愿大為降低，對本項目來說，隨著“啤酒節(jié)”的舉行及圍繞活動所進行的相關宣傳推廣以及物料更新，新的優(yōu)惠促銷手段的推出，城央一品與前期相比在銷售方面取得了一定的進展，現(xiàn)將項目前期在宣傳推廣與銷售方面的工作總結如下：宣傳推廣：以 “啤酒節(jié)”為契機，配合更新單張、發(fā)布飛字，為啤酒節(jié)活動全面造勢。 活動推廣：縣城及附屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面開展 “啤酒節(jié)”活動，擴大項目知名度與美譽度。營銷效果：6.159.25共銷售房源23套，推動了一期剩余房源的順利去化。隨著前期銷售的深入，項目所

2、剩房源僅有5套，剩余房源嚴重不足將會導致項目下階段在推廣和銷售兩方面的 “斷檔”：1、剩余房源嚴重不足，面對即將到來的9、10月銷售旺季，急需新房源維持目前銷售勢頭。2、在目前二期工程進度不明顯的情況下，避免項目在銷售上的房源斷檔，根據(jù)一期客戶關注熱點，建議將一期車庫入市銷售，并將二期部分工程進展較快的樓棟提前入市。第一部分：8月來電來訪客戶分析7月1日9月25日城央一品接待來電來訪196批，其中來訪182批，來電14批。一、 來電來訪獲知渠道分析：由上圖可知，人際傳播成為項目來電來訪的主要途徑，占到48%的比例，這和本月項目舉行了連續(xù)性的活動有關，本月主動來訪的比例為71%，顯示了項目的吸引

3、力有所提升。二、 需求戶型統(tǒng)計分析：由上圖可知，三房成為來電來訪客戶最主要的需求戶型，所占比例為79%。兩房選擇的人數(shù)較少只占10%，顯示了通山房地產(chǎn)市場依然以舒適三房為主，四房和兩房為輔。三、 來電來訪客戶需求面積統(tǒng)計：由上圖可知，在面積區(qū)間上，結合項目戶型面積分布及戶型偏好分布，在面積需求上，100140的面積區(qū)間所占比例為90%，而兩房的面積區(qū)間80-90只占3%，而且120-140的面積區(qū)間所占比例為76%，可見舒適性三房是當前通山房地產(chǎn)市場的主流面積區(qū)間。四、來電來訪客戶單價統(tǒng)計分析：由上圖可知，來電來訪客戶的心理價格區(qū)間為10002300元，在有效的心理價格區(qū)間16002300所占

4、比例為56%，其中18002000的價位區(qū)間為37%，在20502300的價格區(qū)間只占4%，說明在價格承受能力較低的情況下，客戶對價格的敏感度較高。五、 客戶置業(yè)目的性分析：由上圖可知，來電來訪客戶中自住客戶占86%，投資客戶只占14%，說明客戶置業(yè)目的偏向于自住自用，住宅投資在通山尚未形成氣候，住宅置業(yè)依然以自住為主。從以上統(tǒng)計可以發(fā)現(xiàn)，通山的房地產(chǎn)市場以自用為主，三房是市場需求主流，面積區(qū)間集中于120140，在心理價位方面相對較低。第二部分：下階段項目營銷推廣方案下階段，城央一品的工作大體思路如下：一期交房全面開始樣板間方案確定，樣板間裝修施工?！凹覈瑧c”路演與車展同步展開。一期剩余房

5、源“一口價”活動啟動。車庫方案確定全面銷售開始一期住宅清盤：9.1710.1010.19.26二期住宅入市：11月20日二期房源正式開盤。老帶新活動全面展開，新促銷手段推出，新的主題月方案出臺。二期住宅推盤方案確定，物料逐步更新制作。二期房源全面入市，物料更新到位根據(jù)項目目前的推廣節(jié)點及銷售節(jié)點，下階段主要工作圍繞以下四個方面展開：1. 一期剩余住宅房源的銷售：1）剩余量：截止9月25日一期可售房源為5套，均為單價較高或面積較大房源。注：一期剩余房源明細：樓棟房號面積（）單價（元）總價（元）3號樓3-1102127.5523382982123-902127.5522782905594號樓1-8

6、01152.5515982437755號樓1-201229.8917784087442-202178.771778317853總計15591432）剩余房源解析：2號樓為電梯小高層，部分房源由于樓層較高和贈送露臺等單價較高而總價較高。4號樓剩余1套房源為關系戶，交納了少量訂金目前尚未簽訂購房合同并交清余款。5號樓剩余房源戶型均為復式，面積較大從而導致總價較高，去化較難。3）銷售策略：在中秋與國慶雙節(jié)期間，建議通過“一口價”方式，推動一期房源迅速清盤。針對部分單價較高導致銷售不暢房源，通過進一步挖掘戶型價值進行強銷。建議將5號樓的復式房源分割，將一樓作為車庫或儲藏室等功能房推出銷售。4）銷售執(zhí)行

7、：“一口價”策略：總價萬位以后抹零，再減10000元，最低折扣為9.3折。注：“一口價”具體執(zhí)行價格如下表：樓棟房號面積（）單價（元）總價（元）優(yōu)惠后總價（元）折扣3號樓3-1102127.5523382982122800000.943-902127.5522782905592800000.964號樓1-801152.5515982437752300000.945號樓2-801121.4115881927991800000.931-201229.8917784087444000000.975）物料籌備：由于剩余房源較少，不建議針對剩余房源做專門的主題式宣傳推廣和物料制作。建議在車庫推出、二期房

8、源入市和交房等重大營銷節(jié)點的物料更新比如單張、LED屏等時將剩余房源信息傳播出去。2、一期住宅交房執(zhí)行1) 交房時間： 根據(jù)目前一期綠化工程的施工進度，初步達到“三通一平”的交房標準，暫定于10月30日11月10日進行交房，12天內交房完畢，每天交房25批左右。2) 交房方式： 交房方式：建議分棟進行交房，按房號順序進行，具體樓棟為：1-2-3-4-5。 交房賠償：由推遲交房發(fā)生的違約金問題，建議以免交物業(yè)管理費的方式進行，避免直接的違約賠償金。 交房禮品：對按時收房的客戶贈送一個電飯煲或同類小家電（價格100元左右）。3) 推廣執(zhí)行相關推廣：更換主題單張，以“醇熟大境，至尚人居”為主題，全面

9、展現(xiàn)交房這一營銷節(jié)點。報廣告示：在報媒上進行交房公示，提升項目的吸引力?；顒油茝V：10月30日晚舉行大型路演活動，舉行“大境至美，醇熟交房城央一品交房感恩”活動。4) 物料籌備宣傳推廣：更新主題單張，“將一期交房與二期樣板間開放在即”連接起來，借力使力，全面強化一期的現(xiàn)場居住實景與二期樣板間的生活實景，強化感染力。現(xiàn)場包裝：強化交房現(xiàn)場包裝與舞臺現(xiàn)場包裝，提升樓盤檔次與形象：A、交房現(xiàn)場包裝：物料更新：更換售樓部展板、設立吊旗，在售樓部前廣場設立大型龍門架，以“醇熟交房，歡迎回家”為主題，在燈柱上設立小型道旗，以“歡迎業(yè)主回家”為主題，削弱業(yè)主抗性。條件準備：選定物業(yè)管理公司，制定物業(yè)管理公約

10、、業(yè)主臨時公約等相關物業(yè)管理文件，確保交房的軟硬件環(huán)境的具備。B、路演現(xiàn)場包裝：物料準備：將路演信息依托于二期推出、一期車庫和交房等重大營銷節(jié)點，利用單張派發(fā)、戶外、LED屏文字等推廣渠道全面散播出去?，F(xiàn)場包裝：設立背景板、搭建舞臺，交房節(jié)點主題單張（用于現(xiàn)場派發(fā)）、小禮物(供人們自由索取)等，通過良好的現(xiàn)場氣氛營造和現(xiàn)場互動，將樓盤形象全面灌輸。C、活動執(zhí)行：“大境至美，醇熟交房城央一品交房感恩”活動。時間：10月30日晚地點：通山的大型的演出場所（集中性的室內演藝場所優(yōu)先）方式：借“十一”黃金周在通山縣城人群集中地舉辦大型路演，邀請有經(jīng)驗的演藝公司，通過參與性強的現(xiàn)場互動，將項目形象深入人

11、心；邀請有關政府機關單位領導到場參觀，將其作為通山縣一個新聞來進行炒作。D、配合活動：“老帶新”借勢全面展開。時間：10月10日11月10日思路：“老帶新”，通過老客戶介紹新客戶成交，對老客戶與新客戶均進行一定的優(yōu)惠。方式：購房成交客戶每帶一名新客戶成交，在付清相關規(guī)定款項并簽訂購房合同后新老客戶均可返現(xiàn)1500元，同時，新客戶成交時還可以享受當時其他的優(yōu)惠活動。3、一期車庫銷售1) 車庫統(tǒng)計經(jīng)初步統(tǒng)計，3號樓有9個車庫，4號樓和5號樓各有19個車庫，共計47個，車庫與住宅的比例為1：4.2左右。由于小區(qū)將來將實行統(tǒng)一的封閉式管理，故車庫原則上只對本小區(qū)居民銷售，在一定程度上縮小了車庫的潛在客

12、戶數(shù)量。2) 銷售策略 價格建議：根據(jù)通山其他樓盤車庫銷售價格采集，結合本項目住宅購買人群和車庫潛在客戶群購買力，初步確定車庫單價為3000元/。 價值說辭：由于項目車庫全部為一樓的地上車庫，因此在車庫用途上即可產(chǎn)生多種說辭比如儲藏室、社區(qū)商業(yè)服務網(wǎng)點等，通過口頭承諾向客戶傳達車庫價值。3）銷售步驟銷售策略：建議在9月17日將車庫全面推出，不做銷控，銷售目標為一期購房客戶。銷售手段：將車庫價格計入房款總價，辦理按揭，拓寬客戶付款方式。3）推廣執(zhí)行一期客戶摸底挖掘：通過一期成交客戶名單向每個成交客戶傳播車庫銷售信息，由于客戶范圍較為狹窄，不建議專門制作大眾化的宣傳物料，可以結合交房以及銷售說辭方

13、面的強化，推動車庫的現(xiàn)場銷售去化。推廣活動：粵漢·城央一品“有車有房·房車同惠”汽車展銷及二期房源上市典禮。時間：10月1日10月7日，共七天。地點：城央一品項目營銷中心方式：與五菱、長安等知名小型面包車經(jīng)銷商合作，邀請相關政府領導參與開幕式，舉行現(xiàn)場剪彩等活動，舉辦通山首屆“車房同惠”展銷活動：凡在此期間購買面包車的客戶，在城央一品購房均可享受總價減一萬的優(yōu)惠（同時不再享受其他任何優(yōu)惠）；而城央一品的二期已購房客戶在此期間購車，可在享受購車其他優(yōu)惠價的同時，再享受額外2500元優(yōu)惠。4）物料籌備強化說辭，打動人心：通過說辭統(tǒng)一與強化，全面展現(xiàn)車庫的價值，打動客戶。現(xiàn)場包裝

14、，制造熱點：以“城央一品·房車同惠”活動盛大開幕為主題，制作小型的邀請函進行全城派發(fā)；更新飛字進行全面告知。4、二期房源推出1)二期房源整體分析A、背景分析：九、十月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，現(xiàn)在將施工進度較為明顯的房源入市可以搶占銷售黃金節(jié)點。二期房源的及時入市，有利于充分利用前期“啤酒節(jié)”所形成的人氣氛圍，擴大客戶的選擇面，為項目二期的大量蓄客打下基礎。9月份由中秋節(jié)、國慶節(jié)所構成的大量的節(jié)假日能夠給潛在客戶創(chuàng)造良好的看房條件，更容易吸引客戶前來看房。9月天氣轉涼，氣候宜人，圍繞項目所開展的各種外展、路演等活動更容易聚集人氣，擴大宣傳效果。B、二期整體房源分析：物業(yè)類型分布：樓棟建

15、筑形態(tài)房源數(shù)量總建筑面積（）主力面積區(qū)間6號樓小高層548118154.3、131.57號樓多層425692.4130.5、160.78號樓多層425286.6898.09、132.85、160.519號樓多層425286.6898.09、132.85、160.5110號樓高層10215160.32148.27、135.18、137.67由上表可知，本次房源物業(yè)類型共有多層、小高層和高層，其中多層有三棟，分別是7、8和9號樓，6號樓為12層小高層，10號樓為18層高層。多層面積為16265.76，小高層面積為8118，高層面積為15160.32。戶型面積分布：樓棟100以下130-140140

16、-150150-160復式套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例6號樓004074%00815%611%7號樓003583%00717%008號樓1433%2150%00717%009號樓1433%2150%00717%0010號樓006463%3232%0064%由上表可知，本次房源面積在100以下較少，僅在8、9號樓的多層上分布有28套；130-140的面積區(qū)間是本次房源的主力面積區(qū)間，在各個樓棟所占比例都比較大；140-160的平層有61套，12套復式樓集中于小高層和高層的頂層。 戶型配比：面積區(qū)間套數(shù)戶型比例總面積()面積比例100以下2810%2746.528%130-140181

17、65%24138.461%140-1503211%5337.7212%150-1602910%4606.4412%復式124%3308.088%由上表可知，134-140的面積區(qū)間是本次戶型最主力面積區(qū)間，在所有房源中的比例為65%，面積比例也有61%；其次為140-150面積區(qū)間，比例為13%；再其次為150-160面積區(qū)間，有10%的比例。戶型分布：樓棟 戶型兩房三房四房復式套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例6號樓004074%815%611%7號樓003583%717%008號樓1433%2150%717%009號樓1433%2150%717%0010號樓009694%0066%由上表看知

18、，在戶型上兩房有28戶，而三房兩廳兩衛(wèi)有213戶，是本次房源最重要的戶型，四房總計有29套，復式樓由12套，主要分布于小高層和高層頂層。通過對二期房源的綜合分析，可以發(fā)現(xiàn)二期戶型面積區(qū)間較為集中，三房兩廳兩衛(wèi)是主力戶型，面積區(qū)間集中于130-140，因此可以斷定：由于通山市場對價格的敏感性，戶型面積較大而造成房源總價較高，選擇面較小，房源不容易去化，在漲價、回款等方面難以實現(xiàn)速度。因此，初步確定二期房源的總體思路為：穩(wěn)扎穩(wěn)打，層層深入！2）、二期房源具體營銷推廣方案：A、營銷推廣策略：推廣策略：面對一期所形成的主題不統(tǒng)一、樓盤形象不鮮明的現(xiàn)狀，二期推廣將全面強化組團，以“項目名+組團名”的方式

19、，全面推動二期房源確定獨特的項目個性和識別性。銷售策略：采用“分期+分批”的推盤方式，在二期房源中將部分工程進度快的樓棟率先入市，在去化到一定程度后再次加推后繼房源，層層逼定客戶，保證銷售速度與利潤。建議：由于二期房源面積較大且較為集中，建議在二期房源6、7、8、9和10號樓之外加推一棟樓，初步建議加推12號樓，集中布置部分中小戶型。戶型規(guī)劃建議為：8090緊湊型兩房和105115左右的緊湊型三房，并通過入戶花園、露臺等途徑贈送一定面積，提高戶型使用率，同時也能通過價格對比，提升其他房源的價格。B、二期房源營銷推廣背景：二期客戶積累情況：到目前為止，二期房源由于前期推出時間不確定所以尚未進行任

20、何蓄客，但是由于項目已經(jīng)有了一期的銷售與客戶積累且享有一定的口碑，客戶積累有望迅速達成。 二期房源推盤建議：10號樓9號樓6號樓8號樓7號樓12號樓1）、由上圖可知，二期房源有以下幾個特點：優(yōu)勢：物業(yè)類型豐富：多層、小高層和高層一應俱全。 戶型種類豐富：兩房、三房、四房和復式均有分布。 面積區(qū)間較大：97-300大跨度面積區(qū)間。 地理位置優(yōu)越：位于小區(qū)中心位置，緊鄰小區(qū)中心景觀，舒適度高。劣勢：面積大總價高，不利于快速去化和銷售。 戶型種類豐富，但是兩房極少，整體分布不均。 高層首次推出，價格抗性在所難免。2）、根據(jù)二期戶型優(yōu)劣勢對比，參考目前施工進度和銷售節(jié)點，初步建議如下推盤節(jié)奏：2011

21、年1月8日12月12日11月20日10月1日二期所有房源去化75%，三期開始蓄客7、8、10、12號樓去化70%。加推二期剩余房源6、9號樓。7、8和10號樓去化60%，加推12號樓。7、8和10號樓3）、二期首批房源分析：7、8和10號樓總計房源186套，其中兩房僅14套，其他178套全為三房或者四房；電梯房（10號樓）102套，多層（7、8號樓）共84套。其中，7號樓、8號樓均為多層，10號樓為高層，戶型涵蓋兩房、三房和四房，一起推出有利于擴大客戶選擇面；10號樓為兩梯三戶的點式高層，部分房源采光、景觀方面有所影響，而兩端148房源贈送有入戶花園（算一半面積），可實現(xiàn)三房變四房。結論：7、

22、8和10號樓面積均較大，戶型相對比較單一，功能齊全面積偏大且基本沒有贈送空間，在產(chǎn)品上缺少亮點，產(chǎn)品問題決定了在二期產(chǎn)品價值短時間內難以得到較大提升。C、二期營銷推廣深化重點：二期推廣：新品闊宅、升級上市思路1：二期集寵上市，強化升級優(yōu)勢：項目整體形象定位：城市中央·17萬方山水綠城二期推廣口號：“2期山水闊宅升級上市”通過“升級”概念的營造，升華樓盤整體形象，打造“大容量、大生活”的萬象之城，推動潛在客戶對項目二期產(chǎn)品形成強大的心理期望值。升級點一：隧道經(jīng)濟隧道開通，推動通山的生活與商業(yè)中心加速向新區(qū)延展；升級點二：美景闊宅緊鄰小區(qū)中心景觀區(qū)，遠離隧道公路的大面積奢適戶型；升級點三

23、：現(xiàn)房實景一期交房在即，可鑒可賞的居住實景，二期的可想可待；強化產(chǎn)品優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)品“升級”概念的滲透，是在短時間迅速實現(xiàn)物業(yè)價值提升的最好方式；尤其是在二期產(chǎn)品戶型面積較大導致總價較高的情況下更加重要。思路2：二期走寫實路線，強化產(chǎn)品品質：通過二期“產(chǎn)品”入市，實現(xiàn)項目由“形象”到“產(chǎn)品”的全面轉換，實現(xiàn)從外部附加優(yōu)勢到內部自身優(yōu)勢的轉移，推動項目自身產(chǎn)品價值的彰顯及居住價值的升華。強化點一：多元建筑多層、小高層和高層，突破通山單個樓盤房源供應格局；強化點二：奢適戶型130的主力面積區(qū)間，讓“山水闊宅”概念有空間基礎；強化點三：產(chǎn)品格局“內外雙景”、“動靜皆宜”，讓“產(chǎn)品”概念有強力基礎；二期

24、銷售：一期助力、二期搶銷一期交房助推快馬加鞭：思路1：借力一期現(xiàn)房實景，強化二期銷售現(xiàn)場感染力度，提升銷售現(xiàn)場抓客成交力度；思路2：借力一期老業(yè)主群，“老帶新”促銷活動深入展開，口碑傳播拓展二期客戶群。二期首推銷售單刀直入：思路1：收取30000元定金享受30000抵35000優(yōu)惠，確定房源（單價、面積和總價）且定金不退；思路2：在正式集中性開盤當天額外向業(yè)主贈送電動車一輛（價值2500元左右）。二期體驗：樣板大宅、奢華品鑒現(xiàn)場樣板感同身受：精裝樣板間，增強客戶的現(xiàn)場認同感，體現(xiàn)二期產(chǎn)品的優(yōu)勢。將一期的居住實景與二期的生活實景相結合，增強現(xiàn)場的感染力，推動購買實現(xiàn)。建議：選取7#樓A1戶型、1

25、0#樓A1戶型制作精裝樣板間，其中7#A1戶型為多層四房，面積約160相對偏大；10#樓A1戶型為高層三房兩廳兩衛(wèi)面積約148并贈送空中花園，均為相對優(yōu)勢房源，通過代表性房源的精裝樣板間，強化二期產(chǎn)品的感染力。風格一：團圓大戶，建議適用戶型為7#樓A1戶型，主打大家庭親情牌，風格基調溫馨和諧，體現(xiàn)一家三代其樂融融的生活場景。風格二：奢華大戶，建議適用戶型為10#樓A1戶型，主打現(xiàn)代奢華風格，風格基調奢華大氣，體現(xiàn)一種大氣時尚的現(xiàn)代簡約風格。D、二期物料更新： 銷售道具更新：銷控表：全面更換二期房源銷控表，為二期房源的全面推出奠定基礎。戶型單體模型：根據(jù)二期戶型分布，建議制作5個戶型單體模型，分

26、別為7#A1戶型（四房兩廳兩衛(wèi)）、7#A2戶型（三房兩廳兩衛(wèi)）、8#A1戶型（兩房兩廳一衛(wèi)）、10#A1戶型（三房兩衛(wèi)送入戶花園）、10#A2戶型（三房兩廳兩衛(wèi)）。展板：全面更新前期的售樓部內展板，凸顯二期房源的推廣銷售信息。吊旗：在售樓部內懸掛吊旗，增強現(xiàn)場感染力。看房通道：在一期與二期的施工圍墻上設立看房通道，增強看房過程中的現(xiàn)場感染力。 宣傳推廣物料：道旗更新：全面更新前期的形象宣傳道旗，將二期房源入市的消息全面釋放。戶外：（更新售樓部門口戶外，以粵漢·城央一品二期山水闊宅升級入市為主題）。宣傳單張：（更換主題單張，以“山水闊宅·二期升級再現(xiàn)”為內容，在通山縣城及下屬

27、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和人群較為集中的地方全面派單）。戶型單張：（制作二期產(chǎn)品戶型單張，為二期產(chǎn)品推出提供直觀物料）。飛字發(fā)布：（根據(jù)項目推廣節(jié)點，及時發(fā)布飛字，將長效媒體與即時媒體相結合）。LED：（根據(jù)實時銷售信息，及時更新售樓部門口LED文字，增強現(xiàn)場銷售感染力）。網(wǎng)站：（架設項目網(wǎng)站，根據(jù)銷售推廣節(jié)點及時進行更新，與咸寧房產(chǎn)網(wǎng)等進行鏈接）。樓體巨幅：（在項目2號樓上設立樓體，將二期產(chǎn)品的入市信息進行全面釋放）。 階段媒體推廣計劃：時間媒體主題內容飛字一期清盤 及二期入市迎中秋、賀國慶，粵漢·城央一品二期山水闊宅10月1日入市在即，一期保留房源最低9.3折起盛大清盤，詳情咨詢0715+23616

28、86！單張二期產(chǎn)品“醇熟大境，二期升級再續(xù)”！戶外二期入市粵漢·城央一品二期2期山水闊宅升級上市！道旗二期入市（粵漢·城央一品+logo）+（2期山水闊宅升級上市?。㎜ED屏清盤迎中秋佳節(jié)，賀祖國華誕，粵漢·城央一品二期山水闊宅10月1日升級上市，一期保留房源全城清盤最低9.3折起，詳情請到售樓部咨詢！10.1-10.20飛字二期入市獻禮國慶，粵漢·城央一品二期全新山水闊宅10月1日升級面世，100-160奢適戶型恭迎評鑒，一品熱線：0715+2361686！LED屏二期入市一期完美收官，二期醇熟再續(xù)，粵漢·城央一品二期山水闊宅10月1日盛大推

29、出，內外雙景100-160稀世華宅全城邀約，一品熱線：0715+2361686！10.21-11.09LED屏交房及熱銷粵漢·城央一品一期10.30交房在即，二期山水闊宅全線熱銷，醇熟大社區(qū)，中心生活家，100-160精湛戶型歡迎賞鑒，一品熱線：0715+2361686！單張一期交房及二期熱銷“交房交心，城央一品華麗呈現(xiàn)”報廣交房公告10.28日在咸寧日報上刊登交房公告。宣傳條車展“城央一品·房車同惠”感恩車展活動。LED屏熱銷/加推“一期交房皆大歡喜，二期升級精彩再續(xù)”，粵漢·城央一品二期精品中小戶型11.20全城加推，低總價低首付輕松置業(yè)，一品熱線：0715+

30、2361686！單張熱銷/加推“大戶精彩繞梁，小戶精彩再起”粵漢·城央一品二期中小戶型傾情加推！以上相關提案僅是二期產(chǎn)品（包括一期尾盤、車庫）推出的初步思路，在大體思路確定后我司將根據(jù)市場現(xiàn)狀和產(chǎn)品形態(tài)出具更為詳細的整體營銷推廣執(zhí)行案。附件一：城央一品二期首批房源價格表。附件二：城央一品一期車庫價格表。7號樓價格表：一單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價801130.51478192879802130.51498195489701130.51578205929702130.51598208539601130.51678218979601130.5169822158950113

31、0.51778232029501130.51798234639401130.51878245079401130.51898247689301130.51788233334301130.51808235944201130.51698221589201130.51718224199車庫二單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價801130.51518198099802130.51548202014701130.51618211149702130.51648215064601130.51718224199601130.51748228114501130.51818237249501130.518

32、48241164401130.51918250299401130.51948254214301130.51828238554301130.51858242469201130.51738226809201130.51768230724車庫三單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價801130.51578205929802160.71568251977.6701130.51678218979702160.71668268047.6601130.51778232029601160.71768284117.6501130.51878245079501160.71868300187.6401130.

33、51978258129401160.71968316257.6301130.51888246384301160.71878301794.6201130.51798234639201160.71788287331.6車庫定價解析：1、層差：7號樓為多層，一層為地上車庫，4層價格最高，2-3-4層差為90元/，5-6-7-8層差為100元/，其中各個單元中最貴樓層與最便宜樓層價差為400元/，可保證銷售利潤和銷售去化均衡。2、水平差：7號樓位于小區(qū)中心位置，前面有2號樓遮擋而遠離隧道公路且無遮擋，緊接項目規(guī)劃的中心景觀區(qū)域，優(yōu)勢明顯。因此，從鳳池山方向到中心景觀區(qū)域，水平差依次為：20-20-30

34、-30-（-10）。由于3單元2號房面積達到160造成總價較高，因此相比1號房便宜10元/，適度削弱高總價的抗性。3、總體價格評析：7號樓均價為1750元/，最高價與最低價價差為500元，總價在19萬32萬之間?？們r區(qū)間（萬）房源數(shù)量所占比例分布描述19-2037%主要分布于1、2單元的頂樓20-242354%銷售主力樓層，單價合理總價適中24-281024%各樓層單價最高及次高樓層28及以上715%主要集中于3單元2號房及少數(shù)優(yōu)勢房源8號樓價格表：一單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價80198.091618158709.6280298.091628159690.5270198.09

35、1688165575.9270298.091698166556.8260198.091758172442.2260198.091768173423.1250198.091828179308.5250198.091838180289.4240198.091898186174.8240198.091908187155.7230198.091848181270.3230198.091858182251.2220198.091798176365.8220198.091808177346.72二單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價801132.851428189709.8802132.85144

36、8192366.8701132.851528202994.8702132.851548205651.8601132.851628216279.8601132.851648218936.8501132.851728229564.8501132.851748232221.8401132.851828242849.8401132.851848245506.8301132.851738230893.3301132.851758233550.3201132.851648218936.8201132.851668221593.8三單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價801132.851478196

37、352.3802160.511458234023.58701132.851578209637.3702160.511558250074.58601132.851678222922.3601160.511658266125.58501132.851778236207.3501160.511758282176.58401132.851878249492.3401160.511858298227.58301132.851788237535.8301160.511768283781.68201132.851698225579.3201160.511678269335.78定價解析：1、層差：8號樓為磚

38、混多層，總計房源42套，同樣4層價格最高，2-3-4層層差為90元/，5-6-7-8層差為100元/，其中各個單元中最貴樓層與最便宜樓層價差為480元/，能夠保證去化的均衡性和開發(fā)利潤。2、水平差：8號樓遠離公路，面對項目中心景觀區(qū)，但由于樓間距較小被后面3期高層遮擋較為嚴重，因此在整體價格上與7號樓相比略低，各單元水平差為10-（-80）-20-30-(-20)。需要指出的是，由于8號樓有14套100以下的兩房房源，較大的水平差主要用作銷控。3、總體價格評析：8號樓均價為1700元/，最高價與最低價價差為480元/，價格區(qū)間在1530萬之間?？們r區(qū)間（萬）房源數(shù)量所占比例分布描述15-191

39、535%主要分布在一單元的兩房戶型19-231228%單價適中樓層，一般為3、5和6層23-281228%單價最高的樓層，一般為4層房源。28萬以上39%集分布于3單元2號房的大面積戶型。10號樓價格表：一單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價1801296.542018592486.921802270.361978532068.481803275.341958536362.321701148.272258331828.261702135.182218298477.441703137.672198301221.961601148.272238328862.861602

40、135.182198295773.841603137.672178298468.561501148.272218325897.461502135.182178293070.241503137.672158295715.161401148.272188321449.361402135.182148289014.841403137.672128291585.061301148.272158317001.261302135.182118284959.441303137.672098287454.961201148.272128312553.161202135.182088280904.0412031

41、37.672068283324.861101148.272098308105.061102135.182058276848.641103137.672038279194.761001148.272068303656.961002135.182028272793.241003137.672008275064.66901148.272038299208.86902135.181998268737.84903137.671978270934.56801148.272008294760.76802135.181968264682.44803137.671948266804.46701148.27197

42、8290312.66702135.181938260627.04703137.671918262674.36601148.271918281416.46602135.181878252516.24603137.671858254414.16501148.271898278451.06502135.181858249812.64503137.671838251660.76401148.271878275485.66402135.181838247109.04403137.671818248907.36301148.271858272520.26302135.181818244405.443031

43、37.671798246153.96201148.271838269554.86202135.181798241701.84203137.671778243400.56車庫二單元房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價房號面積（）單價總價1801275.341938533608.92180219581968532068.481803296.541988598417.721701137.672178299845.26170221982208298477.441703148.272228334793.661601137.672158297091.86160221782188295773.84160

44、3148.272208331828.261501137.672138294338.46150221582168293070.241503148.272188328862.861401137.672108290208.36140221282138289014.841403148.272158324414.761301137.672078286078.26130220982108284959.441303148.272128319966.661201137.672048281948.16120220682078280904.041203148.272098315518.561101137.6720

45、18277818.06110220382048276848.641103148.272068311070.461001137.671988273687.96100220082018272793.241003148.272038306622.36901137.671958269557.8690219781988268737.84903148.272008302174.26801137.671928265427.7680219481958264682.44803148.271978297726.16701137.671898261297.6670219181928260627.04703148.271948293278.06601137.671838253037.4660218581868252516.24603148.271888284381.86501137.671818250284.0650218381848249812.64503148.271868281416.46401137.671798247530.6640218181828247109.04403148.271848278451.06301137.671778244777.2630217