百萬莊大酒店二期工程建設可行性報告

1、百萬莊大酒店二期工程建設可行性報告第一章 編制依據 一、永州市城市建設總體規(guī)劃； 二、市、區(qū)兩級政府關于招商引資的有關政策規(guī)定； 三、永州市芝山區(qū)2004年第三次規(guī)劃委員會會議決定； 四、永州市旅游總體規(guī)劃； 五、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、安全等有關法規(guī)和處置規(guī)定； 第二章 項目概論 項目概況： 1、項目名稱：百萬莊大酒店第二期工程建設 2、項目選址：現永州市芝山區(qū)百萬莊大酒店 3、承辦單位：永州市芝山城建投資有限公司 4、項目負責人：李 輝 唐小兵 第三章 項目建設背景永州、零陵、芝山一地三名，是一座具有二千多年歷史的歷史文化名城和湖南省十大旅游區(qū)之一。近年來，隨著改革開放的不斷深入，我區(qū)工農業(yè)生產

2、飛速發(fā)展，往來商賈不斷增多，旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展。旅游業(yè)、灑店業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分，越來越受到各級政府及各界人士的重視。目前我區(qū)還沒有一座功能齊全的招待外來客商辦公、娛樂、休息、健身的綜合性星級賓館。因此，公司擬在百萬莊大酒店裙樓已良好運行五年的情況下，籌集資金，按標準娛樂城要求興建百萬莊娛樂城，進行第二期建設。它將采用現代建筑風格，與裙樓建筑有機地協調配套，形成一個集客房、餐飲、會議、休閑、商務、保齡球、健身、桑拿、美容、娛樂為一體拭目以待功能齊全的綜合性大酒店。第四章 項目建設優(yōu)越性評價 一、便利的交通：百萬莊大酒店地處永州市芝山區(qū)中心地帶的322國道與207國道交匯處，距湘桂線永州站

3、18km，距零陵機場7km，陸路客班每天可直達廣州、桂林、長沙等大中城市，水路由湘江源頭，可直達武漢、長江出口。已建成的衡棗高速公路、永連二級公路貫穿全境，正在建設中的洛湛鐵路將成為湘中、湘南通往廣州、深圳及大西南的交通樞紐和黃金通道。這對酒店具有充裕的客源提供了得天獨厚的條件。 二、優(yōu)越的地理位置：百萬莊大酒店所處的永州市位于湖南省南部，地處湘江上游、南嶺北麓，東連湖南郴州，西鄰廣西桂林，南接廣東，北靠衡陽，是湘南一顆燦爛的明珠，為衡岳桂林旅游熱線的中段下榻之地。 三、悠久的歷史：永州市芝山區(qū)是我國南方開發(fā)較早的地區(qū)，早在秦漢時期瀟水流域就是一個久經開發(fā)、人口稠密的重要經濟活動區(qū)，是我國江南

4、一帶為數不多的百萬人口大郡。唐宋時期，作為湖廣地帶重要的農業(yè)和手工業(yè)基地，被史學家列為當時湖南三大發(fā)達地區(qū)之一。富饒的土地、充滿靈氣的山水還孕育了一大批杰出的人物：他們有東關名將黃蓋，蜀漢名將蔣琬，唐代名僧草圣懷素，理學家、書法家何紹基，黨的早期思想家李達等。山清水秀、風光迷人的永州吸引了一大批名人騷客在此駐足攬勝。歷代名家歐陽修、陸游、元結、寇準、黃庭堅等都曾在這里留下了難以數計的文學藝術珍品。謫居永州長達十年之久的唐代著名思想家、文學家柳宗元，其著名的代表作永州八記更使永州名揚天下。 四、豐富的旅游資源：珍貴的歷史文化遺產，豐富多彩的人文資源給我區(qū)的旅游發(fā)展帶來了豐富的旅游資源。有全國重點

5、文物保護單位柳子廟，有風光秀麗的永州八景和一大批名家墨寶、碑刻，它們吸引了眾多的旅游客人。豐富的旅游資源進而形成一種產業(yè)優(yōu)勢，并帶動與之相關產業(yè)娛樂業(yè)的發(fā)展。 五、寬廣的發(fā)展前景：永州市芝山區(qū)作為一個充滿活力、充滿生機的城市，在將來必定有一個很大的發(fā)展階段。作為第三產業(yè)的主力軍酒店業(yè)，具有足夠的發(fā)展空間，更會有一個飛速發(fā)展期。這就是商機。百萬莊大酒店地處永州市芝山區(qū)城標，是區(qū)委、區(qū)政府所在地，是建設中的永州中心城市的南部中心，是全市的文化、旅游、經濟、金融中心，是芝山區(qū)政治經濟、文化、金融、交通中心。它距區(qū)委、區(qū)政府僅200m，周邊依次分布有區(qū)檢察院、法院、財政局、市工商銀行、人民銀行等一大批

6、行政、企事業(yè)機關單位，又是南來北往的必經之路，交通十分便利，而在行政區(qū)內，各行政、企事業(yè)單位會議多，接待任務重、客人檔次高，消費水平潛力大。目前芝山區(qū)尚無一家具有“三星”級標準的接待場所，和上檔次的娛樂場所。同時，百萬莊大酒店裙樓開業(yè)五年來，已取得了良好的經濟效益和社會效益，積累了十分寶貴的經驗。相信第二期工程主樓建成開業(yè)后，通過自身的優(yōu)質服務，良好的舒適環(huán)境，一定會吸引周邊及外來眾多的消費群體，成為我區(qū)的消費、娛樂中心。 第五章 市場分析 一、現狀分析 百萬莊大酒店第一期建設是1998年完工投入使用的，地下室為美容美發(fā)廳，一樓、五樓設置客房19間、27個床位，平均入住率達到了85%；二樓為餐

7、飲部，設包廂20余間，宴會廳能接待宴會36桌，現包廂常常爆滿，大、小宴會接連不斷；三樓為歌舞廳，每天歌聲不斷；四樓為保齡球館，是芝山區(qū)唯一的一家鍛煉身體的高尚娛樂場所。經過幾年經營，酒店4.2年已收回了成本，由于資金的短缺，百萬莊大酒店第二期工程一直沒有啟動。隨著人們生活水平的不斷提高，消費觀念的改變，酒店的環(huán)境及設施已不能適應現代生活的需求。 二、前景分析 芝山區(qū)現有城市人口12多萬另外有流動人口5萬左右，現有的酒店、客房常常爆滿，客源充裕。第六章 建設方案和實施計劃 建設規(guī)模及內容：酒店主樓總層次設計為7層包括地下室，建筑占地面積1484m2，總建筑面積（包括地下層）為22840m2，采用

8、現代建筑風格，與裙樓建筑協調配套。每層面積及功能布局為： 地下層：1484m2,設停車場、消防水池、配電房、空調房、電梯機房； 第一層：1484m2，設大堂、總臺、保齡球館、商務中心； 第二層：1484m2，設健身房，業(yè)務洽談室、商場、茶座； 第三層：1484m2，與裙樓第三層相連接，設置KTV包廂、舞廳、歌廳、酒吧等； 第四層：1484m2，與裙樓第四樓相連接，設置會議中心，另設小會議室2個，中型會議室1個，三層頂面為消防平臺； 第五層：此層為休閑中心，設置保健按摩、洗頭、洗面、理發(fā)、足??； 第六層：此層設置桑拿、鹽浴、氧吧間等。 建設周期：百萬莊大酒店第二期工程建設周期預計16個月，其中土

9、建工程10個月，其他配套設施及裝修為6個月。 第七章 財務計劃和效益分析 一、投資概算 1、投資規(guī)模： （1）主體工程（包括外墻面磚，室內粗粉刷，水、電、訊預埋等）按每平方米1000元造價計算：7960 m2×1000元/m=796萬元。 （2）外裝修：門廳、鋁塑幕墻、花崗巖、周邊環(huán)境，預計120萬元。 （3）室內裝修：907萬元 第一層：大堂1484 m2，一半面積按1800元/m2標準裝修，一半面積按900元/m2標準裝修，計幣200萬元。 第二層：商場等1484 m2，按600元/ m2標準裝修，計幣89萬元。 第三層：歌舞廳等2280 m2，按1000元/ m2元標準裝修，計

10、幣228萬元。 第四層：會議室裝修250萬元（含設備） 第五層：休閑等1400 m2 按1000元/ m2裝修140萬元。 第六層：桑拿等110萬元（含設備） （4）倉庫 2萬元 水池 4萬元 配電房 8萬元 鍋爐（永州節(jié)能鍋爐） 10萬元 總臺、商務中心設備 20萬元 保齡球設備重新安裝及維修 10萬元 健身器材 18萬元 合計 72萬元 （5）重大設備 消防系統 100萬元 中央空調、分體空調 280萬元 電梯60萬元 變壓器10萬元 合 計450萬元 （6）各種手續(xù)費 30萬元 （7）設計費 15萬元 （8）辦公費 30萬元 （9）開業(yè)籌備費 25萬元 （10）低值易耗品 20萬元 （1

11、）（10）項共計 2465萬元 此外，裙樓裝修改造300萬元，土地做價380萬元。 總 計 2845萬元 二、資金投入計劃（見附表1） 三、資金來源 公司擬將現有全部固定資產及主樓在建工程向境外融資2845萬元。公司現有固定資產如下： （1）正在經營的百萬莊大酒店裙樓5700m2，價值1400萬元（含經營設備）。 （2）百萬莊大酒店主樓用地，價值380萬元。 上述資產共計1780萬元,公司擬將現有固定資產與酒店二期建設項目捆綁抵押向境外融資或借款2845萬元人民幣,用以建設酒店主樓工程. 四、酒店經營定位 百萬莊大酒店經營定位包括以下幾個方面：形象定位、價格定位、服務標準定位和消費群體定位。

12、1、酒店形象定位：百萬莊大酒店第二期主體工程以現代建筑風格與先期開發(fā)的裙樓相結合，渾然一體。以豪華實用的內部裝修迎八方來客，另外根據酒店有利的地理位置和齊全的服務功能，我們將它確定為“以娛樂城為主的綜合型酒店”。 2、酒店的價格定位：酒店的消費價格是以高價吸引少數客人，還是以低價吸引大多數客人，這是一個十分重要的經營管理原則。在實際經營過程中，酒店將根據消費者的消費欲望程序的確良變化而調整價格。在不同的市場需求情況下，按折扣價薄利多銷和定價相結合靈活經營，從而最大化實現銷售收入和利潤。在旺季，以適中的定價而入住及娛樂人員率不會減少的情況下，酒店可按定價接待各方散客。在淡季，在折扣定價可以提高入

13、住及娛樂人員率的情況下，可按折扣價接待團隊客人，以使酒店產生最大的效益。 3、酒店的服務標準定位：按“三星級的設施四星級的服務”標準接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠、誠實、友好地為顧客提供標準化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷的全方位服務。 4、消費群體定位： A、參加公務和會議的消費群體； B、往來本地的觀光旅游的消費群體； C、休閑、娛樂的消費群體； D、探親訪友及大眾消費群體； E、假日消費群體。 五、酒店經營目標及效益分析 （一）經營收入：根據本地的實際情況和消費水準，我們采用實際經營目標對酒店開業(yè)后各個營業(yè)項目進行測算，以求能夠準確、真實地反映百萬莊大酒店所能達的經營目標。 1、客房

14、（1）客房數量：標準客房及套房共30間 （2）客房定價：標準間每日每間人民幣平均298元，套房平均428元/間 （3）客房入住率：全年平均值65% （4）年營業(yè)收入：（28×298+2×428）×365 天×65%=218萬元 2、會議室租金年收入15萬元 3、商場：承包或租賃經營年收入40萬元 4、健身房茶座：承包或租賃經營，年收入40萬元 5、保齡球館：年收入40萬元 6、商務中心：年收入25萬元 7、休閑娛樂中心，包括保健按摩、美容美發(fā)、足浴、KTV包廂、舞廳、歌廳，桑拿、鹽浴每日營業(yè)額1600元計，年收入為1600×365=587萬元。

15、 8、餐飲：承包或租賃經營純收入60萬元。 總計：年收入1025萬元 （二）經營支出： 1、人工工資 a、總經理及助理2人（脫產） 年支出6萬元 b、財務人員2人 年支出2.4萬元 c、員工（含部門經理）：客房12人，大堂4人，歌舞、美發(fā)等72人，保齡球6人，保安9人，衛(wèi)生2人，合計103人。每人每月平均工資600元，年支出105×600×12=75.6萬元。 小計84萬元 2、洗滌費 年支出2萬元 3、零星維修費 年支出5萬元 4、水費：每月1600噸 年支出2萬元 5、電費 a、照明：功率每日100Kw/n，每度0.82元，年支出3萬元 b、空調：功率60Kw/n，每年

16、使用5個月，每日使用18小時，電費0.98元/度，年支出16元 6、客房一次性用品：每房每日5元 30×365×65%×5=3.5萬元 7、其他低值易耗品及消耗品 3萬元 8、辦公費 10萬元 9、接待費 4萬元 10、各種規(guī)費 4萬元 11、稅2261.73×5.5% 48萬元 12、目標獎勵金 4萬元 13、其他不可預見費 4.5萬元 14、利息3000×5.3% 159萬元 15、折舊 考慮到酒店所處理位置，房產升值空間較大，故總資產包括裝修及設備（土地除外）只按年綜合折舊5.1%計提： 3000×5.1%=153萬元 1-15

17、總計 505萬元 （三）年凈利潤 1025 -505 =520萬元 通過對永州百萬莊大酒店第二期工程的投入、收入及支出分析，我們從經濟利益、社會效益兩上方面可以看到： 第一、經濟效益方面 1、項目總投入：土地估價380萬元、建設費用2465萬元，小計2845萬元 2、酒店年凈利潤 520萬元 3、酒店年折舊額 153萬元 如果將年利潤520萬元用于還本，5.7年收回全部投資。如果將年利潤520萬元和計提折舊費153萬元全部用于還本，4.4年可收回全部投資。 注：上述分析已將裙樓的改造裝修費用計算在內。 第二、社會效益方面 百萬莊大酒店第二期工程主樓的建成，它與先期建成的裙樓一起，建成了一個集會

18、議、客房、餐飲、舞廳、保齡球、桑拿、美容、健身、商場、娛樂于一體的三星級賓館，填補了我區(qū)無三星級賓館的空白。為我區(qū)招商引資、外來客商旅游、辦企業(yè)都提供了一個良好的接待場所，樹立了芝山對外形象，體現出了實力，還可解決一大批勞動力就業(yè)，增加財政收入，激活了周邊地區(qū)的文化、娛樂和活動，它將在精神文明和物質文明上獲得雙豐收。 第八章 環(huán)境保護消防安全措施 一、環(huán)境衛(wèi)生 1、嚴格按照環(huán)境保護法和衛(wèi)生條例的有關規(guī)定及相關職能部門的安排，進行垃圾處置； 2、安排專人進行職業(yè)道德和法律法規(guī)的學習，安排專項經費購置衛(wèi)生設施，保持衛(wèi)生清潔； 3、使消費者有一個安靜、清潔的消費環(huán)境。 二、消防安全衛(wèi)生 1、嚴格按照消防法的有關規(guī)定及消防部門的安排，加強防護措施，布設消防器材； 2、要指定專人負責，安排專項經費購置消防器材和傳授員工消防器材的使用方法，按消防部門的要求布設消防器材，培養(yǎng)“防重于滅”的意識。 3、使消費者有一個安全、穩(wěn)定的消費場所。 第九章 結論 綜上所述，百萬莊大酒店第二期工程主樓的建設有利條件多，見效快，效益好，無論是從經濟效益還從社會效益來講都是切實可行的。附表1 百萬莊大酒店第二期工程資金投入計劃表 單位：萬元 投資內容本月投入累計投入 第一月份前期辦理各種手續(xù)、施工隊進場 200 200 第二月份預支主體工程進度款 80280 第三月份預