房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一、土地板塊：土地招標(biāo)：主管政府部門編輯標(biāo)書，然后召集公民、法人、組織進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，專家根據(jù)標(biāo)書要求對(duì)競(jìng)標(biāo)文件進(jìn)行審核，在規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。競(jìng)標(biāo)土地一般有特殊建設(shè)要求，例如：市政設(shè)施代建、建設(shè)市政配套等土地拍賣：主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。竟買人通過(guò)審查后，得到印有編號(hào)的竟買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者

2、得”，與其他形式的拍賣原理相同。土地掛牌：主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。土地掛牌出讓類似于電商限時(shí)交易。土地性質(zhì)：土地屬性使用年限住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年土地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積總建筑面積總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。公攤面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共

3、同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。容積率項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度即建筑率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠化率（綠化覆蓋率）規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠地率綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）紅線圖紅線圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線

4、是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線表示，二層以上有陽(yáng)臺(tái)用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。容積率注解：在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推總用地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積8萬(wàn)平方米，容積率為0.8；總用地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積

5、10萬(wàn)平方米，容積率為1；總用地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米，容積率為1.5；在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服。容積率越大則相反。綠地率注解：綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。公攤系數(shù)：分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。土地開發(fā)交付標(biāo)準(zhǔn)：1、三通一平（凈地）：水，電，路，場(chǎng)地平整。指已經(jīng)完成拆除平整，不

6、存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地2、七通一平（熟地）：水、電、路、通氣、通訊、通郵、排污，場(chǎng)地平整。是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。2、 房產(chǎn)板塊1、房產(chǎn)的分類1）、以時(shí)間來(lái)分：期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房?，F(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。2） 、以產(chǎn)品來(lái)分：清水房：房子大多屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。裝修房：精裝房就是指經(jīng)過(guò)精

7、致裝修的房屋。精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。如：萬(wàn)科精裝房。目前國(guó)家對(duì)精裝房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)定，所以各業(yè)主更應(yīng)對(duì)精裝房的驗(yàn)收慎之再慎。2、 按建筑層數(shù)分類建筑類型建筑標(biāo)準(zhǔn)建筑物業(yè)低層1-3層建筑別墅多層4-6層建筑洋房小高層7-9層建筑洋房/普通住宅高層10層以上住宅建筑或24米以上綜合型建筑普通住宅/公寓超高層40層以上，大于100米建筑物寫字樓/公寓建筑形式高品質(zhì)低容積率中品質(zhì)中容積率低品質(zhì)高容積率獨(dú)棟、雙拼別墅小于0.3大于0.4聯(lián)排別墅4-5疊拼0.9*-1.16層多層11層中高層18層高層3、建筑形式與

8、產(chǎn)品品質(zhì)4、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過(guò)程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。5、 框剪結(jié)構(gòu)：主要結(jié)構(gòu)是框架，由梁柱構(gòu)成，小部分是剪力墻。墻體全部采用填充墻體，由密柱高梁空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件。適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。6、 開間與進(jìn)深開間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又稱開間。進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。7、 層高與凈高層高：本層地面至上一層地面的高度，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。凈高：本層樓地面與本層頂?shù)母叨?。凈?樓板厚度=層高。8、五證：國(guó)有土地使用證 ：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍。建筑用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的