產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式

1、 五大產(chǎn)業(yè)園運營模式分析一、 華夏幸福基業(yè)1、企業(yè)背景與發(fā)展概況華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早期致力于省的城市住宅項目開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園，逐步向工業(yè)園區(qū)運營商進(jìn)行轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)形成“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式。華夏幸?；鶚I(yè)開發(fā)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等地。其運營模式的成功主要在于尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，通過產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)幫助政府實現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時在獲取廉價土地方面與當(dāng)?shù)卣纬赡?，實現(xiàn)互幫互贏。2、運營模式和盈利模式Ø 運營模式以打造“產(chǎn)業(yè)新城”為企業(yè)戰(zhàn)略定位，以“園區(qū)+地產(chǎn)”作為盈利模式，公司

2、在園區(qū)還未起步前，就與當(dāng)?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由華夏幸福對園區(qū)進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以與企業(yè)入院后的物業(yè)管理服務(wù)，政府則提供行政方面的服務(wù)和管理。與2015年提出的PPP模式不謀而合。企業(yè)整體運作類似于中介服務(wù)，通過對產(chǎn)業(yè)新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術(shù)、高新產(chǎn)業(yè)等各方資源，進(jìn)行園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理服務(wù)。Ø 運營特點1) 選址：華夏幸福產(chǎn)業(yè)園多定位于經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的城郊或縣域待發(fā)展新區(qū)，以助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)有利于與當(dāng)?shù)卣⒄勁潘缘暮献鲄f(xié)議，爭取更多利好政策；2) 良好的政府關(guān)系：憑借良好的政企關(guān)

3、系進(jìn)行排他性的合作協(xié)議洽談，同時能夠與早地參與地塊的規(guī)劃和土地整理工作，甚至參與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，對園區(qū)規(guī)劃與后期招商均有利好。對政府來說，華夏幸福已經(jīng)成為政府基建和招商引資的外包機(jī)構(gòu)。3) 行政服務(wù)通道：得益于與政府的合作關(guān)系，園區(qū)行政服務(wù)直接與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)對接，加快園區(qū)企業(yè)辦事效益，對企業(yè)入駐有一定吸引力。4) 廉價拿地：通過產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，獲取利潤。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分僅提供規(guī)劃建設(shè)、招商運營服務(wù)。5) 融資服務(wù)：華夏幸?；鶚I(yè)與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，幫助園區(qū)企業(yè)解決融資問題。同時旗下成立一家擔(dān)保公司，為園區(qū)企業(yè)融資

4、提供擔(dān)保服務(wù)，吸引企業(yè)入園。6) 定制服務(wù)針對大中型企業(yè)，采取“量身定制+貼身服務(wù)”。通過給予更多政策優(yōu)惠和平臺資源，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如2013年與中國航天科工飛航技術(shù)研究院、中國國際電視總公司、中國電力投資集團(tuán)公司、京東、航天科技等多家大客戶簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。針對中小型企業(yè)或項目，通過嫁接金融平臺，降低入園企業(yè)融資成本，或直接參股，借助資本幫助企業(yè)或項目孵化。例如華夏幸福自有資本打造孵化器，幫助新興產(chǎn)業(yè)成長，國外目前在美國硅谷有建設(shè)，國已有的成果案例是固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港，吸引了20余家相關(guān)企業(yè)的聚集；或攜手專注于孵化器運營管理和科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育的專業(yè)機(jī)構(gòu)太庫，雙方合作打

5、造創(chuàng)新孵化體系，年委托給太庫的經(jīng)營孵化項目共計10個，位于、硅谷、以色列、國、德國、等地，具體產(chǎn)業(yè)落地數(shù)目在未來三年分別不低于3個、6個、10個。另外，吸引清華大學(xué)等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺。2015年合作企業(yè)Ø 運營服務(wù)體系Ø 盈利模式1) 園區(qū)投資建設(shè)投入由地方政府各項收入返還兜底地方政府將委托區(qū)域所取得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項收入、專項基金等。l 公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤按投資額的15%計取l 土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取l 規(guī)劃設(shè)計、

6、咨詢等服務(wù)費用按照成本費用的110%計取2) 招商引資收入=項目新增落地投資額*45%政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還3) 房地產(chǎn)開發(fā)銷售實際運作過程中，政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞?，使華夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，分享園區(qū)收益，其中住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤?，是華夏幸福盈利的關(guān)鍵部分。4) 后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理（固安項目）在園區(qū)服務(wù)方面，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時服務(wù)指揮中心，全天候提供管理服務(wù)，對園區(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)與政府各部門的有關(guān)事宜，為投資者搭建投資平臺。服務(wù)容包括幫助入園企業(yè)進(jìn)行設(shè)立登記、各項審批、土地和房產(chǎn)證辦理、營業(yè)執(zhí)照

7、年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學(xué)等，加快企業(yè)各項事宜辦理進(jìn)度。Ø 盈利結(jié)構(gòu)2014年主營業(yè)務(wù)收入情況2015年主營業(yè)務(wù)收入情況二、江高科1、 企業(yè)背景與發(fā)展概況市江高科技園區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，是江國家自主創(chuàng)新示區(qū)的核心園，含江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，承載著打造世界級高科技園區(qū)的國家戰(zhàn)略任務(wù)。江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)納入中國自由貿(mào)易試驗區(qū)。江加速打造兩大產(chǎn)業(yè)集群：“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學(xué)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)?！癊產(chǎn)業(yè)”集群，基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。1996年前，江高科最初戰(zhàn)略定位是簡

8、單科技地產(chǎn)開發(fā)和土地批租；2000年，公司戰(zhàn)略定位是投資為主；2003年，公司戰(zhàn)略再轉(zhuǎn)向以科技房產(chǎn)開發(fā)為主，側(cè)重點轉(zhuǎn)向完善科技地產(chǎn)設(shè)施；2006年，公司提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，以開發(fā)運營、服務(wù)集成和產(chǎn)業(yè)投資為三大主線。2、 運營模式和盈利模式Ø 運營模式江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨特的商業(yè)模式。意即江高科的利潤點不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為江高科深耕20年的主力板塊，擁有“醫(yī)

9、+E”高端產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢，2014年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占全市的47%，集成電路產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占全國的1/3。作為江高科的主營業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正與科技投資、創(chuàng)業(yè)服務(wù)打通，形成三環(huán)閉合。Ø 運營服務(wù)體系：在公共服務(wù)上，建設(shè)有浦東軟件公共技術(shù)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等平臺以與數(shù)據(jù)支持中心。在金融服務(wù)上，建設(shè)有浩成創(chuàng)投、江企業(yè)易貸通、江小額貸款、江科投等機(jī)構(gòu)。Ø 運營服務(wù)資源：為進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的專業(yè)化能力，江集團(tuán)依托原客戶服務(wù)中心團(tuán)隊，整合了江集團(tuán)體系下江企業(yè)咨詢服務(wù)、納百川人才服務(wù)、江公共租賃房建設(shè)、新江物業(yè)、江高科技園區(qū)綜合發(fā)展、江新

10、能源等六家專業(yè)化服務(wù)公司，于2015年1月設(shè)立了江慧誠企業(yè)管理，代表江集團(tuán)承擔(dān)江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套服務(wù)的功能。作為江集團(tuán)旗下唯一專注于企業(yè)服務(wù)集成的全資二層面子公司，江慧誠已基本具備科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)和環(huán)境治理服務(wù)三大領(lǐng)域的資源整合能力，以與產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、政務(wù)服務(wù)、社區(qū)活動、人力資源、人才公寓、能源服務(wù)、市政配套、環(huán)境服務(wù)等方面的專業(yè)服務(wù)能力。未來江慧誠將以打造“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)提供商、企業(yè)全生命周期服務(wù)提供商”為己任，為江高科技園區(qū)企業(yè)運營配套環(huán)境的優(yōu)化，企業(yè)科技創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境的提升發(fā)揮核心引領(lǐng)作用。Ø 盈利模式1）土地一級開發(fā)，整體銷售（生物醫(yī)藥基地）2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地

11、產(chǎn)開發(fā)銷售（集電港二期總部辦公基地）3）園區(qū)物業(yè)租賃（針對中小型企業(yè)）（軟件園二期）4）地產(chǎn)開發(fā)銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企業(yè)股權(quán)投資（嘉事堂藥業(yè)）6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值（通訊服務(wù)年毛利約1億元）Ø 盈利結(jié)構(gòu)2016年上半年營業(yè)收入報表16 / 16三、 福田天安數(shù)碼城1、 企業(yè)背景與發(fā)展概況天安數(shù)碼城成立于1990年，總部位于，在全國10個城市開發(fā)、運營和管理15座園區(qū)，以珠三角為重點，覆蓋長三角、環(huán)渤海和西南經(jīng)濟(jì)圈，總運營面積超過1200萬平方米。二十多年來，天安數(shù)碼城構(gòu)建出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的建設(shè)運營為核心，以智慧園區(qū)和金控平臺為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，

12、服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。2、 運營模式與盈利模式Ø 運營模式核心理念：產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運營，提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)空間+綜合服務(wù)。Ø 運營服務(wù)容針對入園企業(yè)成立企業(yè)家俱樂部優(yōu)合匯，并搭建優(yōu)合匯綜合服務(wù)平臺。1）優(yōu)合匯運營服務(wù)體系一大中心：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級企業(yè)體驗中心三大平臺：科技孵化器（加速器）平臺、中小企業(yè)融資、種子基金服務(wù)平臺、數(shù)碼IT產(chǎn)業(yè)聚集式發(fā)展示平臺 九大空間：靈動創(chuàng)新建筑空間、和諧生態(tài)園林空間、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富聚集空間、中高級人才展示空間、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)組合空間、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級樣板空間、產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合空間、社區(qū)型（CIC）創(chuàng)新空間、ITTBCL聚合空間 六大板塊商

13、企聯(lián)盟：金融投資 、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)物業(yè) 、餐飲酒店、科技企業(yè) 、休閑娛樂2）核心服務(wù)風(fēng)險投資協(xié)助服務(wù)；金融貨款協(xié)助服務(wù)；工商、稅務(wù)等政務(wù)協(xié)助服務(wù)；高端人才服務(wù)；技術(shù)科技支持服務(wù)；法律咨詢服務(wù)；高新企業(yè)認(rèn)證協(xié)助服務(wù)；知識產(chǎn)權(quán)代理服務(wù)3）基本服務(wù)會員入園VIP優(yōu)惠服務(wù)；優(yōu)惠政策咨詢與申報服務(wù)；企業(yè)家交流互動服務(wù)；展示推廣服務(wù)；會議、培訓(xùn)服務(wù)；物業(yè)租賃與管理服務(wù)；休閑消費優(yōu)惠服務(wù)；商務(wù)交通服務(wù)4）辦公信息服務(wù)企業(yè)商務(wù)；搭建；商業(yè)用戶電腦與網(wǎng)絡(luò)代理維護(hù)服務(wù)；系統(tǒng)集成搭建；企業(yè)主機(jī)托管；園區(qū)媒體宣傳服務(wù)5）商務(wù)互動服務(wù)企業(yè)高峰論壇；商務(wù)群英紅酒品鑒會、研發(fā)人才招聘交流會；科技園考察；十大最佳創(chuàng)新民企評比

14、；園區(qū)主體運動會6）特色服務(wù)最低折扣優(yōu)惠；物業(yè)優(yōu)先選擇；交流合作服務(wù)；最新資訊服務(wù)；活動參與服務(wù)入園最低優(yōu)惠：入會企業(yè)專享園區(qū)物業(yè)購買最低折扣優(yōu)惠。物業(yè)優(yōu)先選擇：入會企業(yè)享受優(yōu)先選擇物業(yè)、選擇朝向、挑選樓層等各大優(yōu)先選擇權(quán)益。交流合作服務(wù)：優(yōu)合會將定期組織園區(qū)企業(yè)交流活動，促進(jìn)企業(yè)合作。最新資訊服務(wù)：與時獲得天安數(shù)碼城最新園區(qū)信息，最先掌控政府最新優(yōu)惠政策?；顒訁⑴c服務(wù)：專享優(yōu)合會組織的一切商務(wù)、交流活動參加權(quán)益?？赓M獲得：免費收到天安數(shù)碼城集團(tuán)刊天安刊。Ø 智慧園區(qū)服務(wù)容1） 智能通信充分利用 RFID、移動通信網(wǎng)絡(luò)、光纖網(wǎng)絡(luò)等多種網(wǎng)絡(luò)互連，充分的實現(xiàn)物與物、物與人、人與人的各種

15、互連。實現(xiàn)泛在、融合、智能網(wǎng)絡(luò)。打造園區(qū)與通信骨干網(wǎng)相連的信息高速公路。2） 智慧云計算因此智慧園區(qū)根據(jù)園區(qū)實際狀況可自行建設(shè)云計算中心或者充分利用附件區(qū)域的云計算中心，為園區(qū)提供可靠的基礎(chǔ)軟硬件、豐富的網(wǎng)絡(luò)資源、低成本的服務(wù)和管理能力。3） 智慧產(chǎn)業(yè)利用各種智能化、信息化應(yīng)用幫助智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)方式、經(jīng)營模式與運營方式的轉(zhuǎn)變，增強企業(yè)競爭力，提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，并以智慧園區(qū)為核心形成產(chǎn)業(yè)鏈的有效聚合。4） 智慧民生通過各種智能化、信息化應(yīng)用為園區(qū)居民的日常生活等各個方面提供周到、方便、安全、貼心的信息化服務(wù)，充分的有效聚集人才，促使園區(qū)成為一個在園區(qū)找到人的自我滿足感的智慧

16、聚集地。5） 綠色園區(qū)通過樓宇信息化、智能化技術(shù)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)實現(xiàn)園區(qū)整體的節(jié)能減排；圍繞節(jié)能降耗，提高產(chǎn)業(yè)層次，利用信息技術(shù)推進(jìn)節(jié)能減排，構(gòu)建適應(yīng)節(jié)約型社會的信息化建設(shè)平臺；通過優(yōu)化整合園區(qū)的各樓宇的資源，實現(xiàn)整個園區(qū)的節(jié)能減排。Ø 盈利模式天安數(shù)碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。1） 住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分直接銷售。2）持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。3）用各種方式將持有的物業(yè)資本化。天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基

17、金，進(jìn)行股權(quán)投資。此外，天安數(shù)碼城還在進(jìn)行一些多元化的發(fā)展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團(tuán)探索的第一步。四、 聯(lián)東集團(tuán)1、 企業(yè)發(fā)展概況聯(lián)東集團(tuán)創(chuàng)辦于1991年，注冊資金6.2億元，下轄二十多家子公司，是一家集產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、模板鋼結(jié)構(gòu)和投資業(yè)務(wù)為一體的集團(tuán)化公司。對于聯(lián)東在行業(yè)中的地位，聯(lián)東曾提出口號：住宅地產(chǎn)看萬科，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看聯(lián)東。聯(lián)東集團(tuán)發(fā)展模式形成以建筑模板為核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為增長業(yè)務(wù)，金融投資為種子業(yè)務(wù)并行的三駕馬車格局。2、 運營模式與盈利模式Ø 運營模式運營理念：先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)圍繞微笑理論的思路，重點進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園前期規(guī)劃定位和后期營銷招商工作，一般設(shè)

18、定3-5年的園區(qū)開發(fā)籌備期，期間進(jìn)行大量的產(chǎn)業(yè)趨勢研究，確定園區(qū)運營主線。目前確定電子信息、能源環(huán)保、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)集群，在開發(fā)設(shè)計上形成了產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體兩大產(chǎn)品線。運營模式：強勢招商，專業(yè)運營通過建立龐大的招商隊伍、客戶資源庫，同時借力產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、政府聯(lián)動、專業(yè)招商機(jī)構(gòu)形成招商方面的強勢資源和核心優(yōu)勢。企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園后，提供專業(yè)物業(yè)運營服務(wù)，包括工商注冊、審計咨詢、園區(qū)企業(yè)活動、園區(qū)安防、政策培訓(xùn)、專利申請、信貸申請等，保障企業(yè)高效發(fā)展，集中精力發(fā)展企業(yè)核心競爭力。Ø 運營服務(wù)體系Ø 盈利模式1）租售收入：目前在盈利模式上，聯(lián)東U谷采取的是銷售與租賃兼具的模式，一般是"6+2+2"（60