最新三四線城市項目操盤全思路與執(zhí)行案例詳解

1、最新三四線城市項目操盤全思路與執(zhí)行案例這是一份最新的三四線城市商業(yè)項目操盤方案，時間跨度接近3年半：從項目招商前期準備(2013年9月)直到項目開業(yè)(2017年1月)，方案中對所有環(huán)節(jié)都做了縝密的分析與實施步驟的詳解。具體內(nèi)容：當?shù)厥袌錾虡I(yè)狀況考察分析、項目定位、招商原則、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能組合、租金體系與策略、招商推廣策略、招商條件與收益預測、招商操作程序與后期管理、團隊建設與人員培訓。本項目位于寧國市，寧國地處安徽省東南部，皖南山區(qū)東北側(cè)，東鄰浙江，西靠黃山，連接皖浙兩省七個縣市，距滬、寧、杭三城市170-300公里，是皖南山區(qū)之咽喉，南北商旅通衢之要道。第一部分 寧國市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及項目定位

2、一、寧國市商業(yè)狀況簡析近年來隨著寧國居民收入的增加、購買力提高，商業(yè)隨之發(fā)展，來滿足消費者需求，但整體的發(fā)展水平，略顯滯后。主要表現(xiàn)：1、商業(yè)集中度高，社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展不均衡現(xiàn)寧國市商業(yè)形成了以西津區(qū)寧城路、城東路、津河路、東風路，南山區(qū)寧陽路、山門路及周邊輻射全市，項目所在區(qū)域?qū)巼蟮篮颓帻垨|路以及鳳形新區(qū)的商業(yè)基礎相對薄弱。2、商業(yè)零售業(yè)態(tài)單一主要以百貨店、大型超市、專業(yè)市場和專賣店為主，各業(yè)態(tài)相對獨立，無銜接載體。3、商業(yè)零售運營模式單一，缺乏核心競爭力現(xiàn)寧國市的零售運營模式仍以百貨聯(lián)營扣點、店鋪或店中店租賃、超市量販等為主，商管公司管理運營的購物中心模式缺乏專業(yè)性。4、商業(yè)受周邊城市輻

3、射嚴重，中高檔、流行時尚類的商業(yè)定位缺乏隨著政府的重視和大力扶持，寧國市在未來幾年內(nèi)的商業(yè)格局將出現(xiàn)重大的變化，本項目就是寧國首個城市商業(yè)綜合體!二、項目簡析1、項目位置本項目位于寧國市寧國大道和青龍路交匯處，是寧國市政、商、住核心區(qū)位。項目所處的寧國大道貫穿城市南北，連接南京,黃山，杭州，縱橫城市內(nèi)外交通;皖贛鐵路寧國站近在咫尺;多個公交站點9條公交線路，均勻分布項目周邊;學校、商業(yè)、醫(yī)院、高檔生活區(qū)在此交匯共生。2、項目規(guī)?？傉嫉孛娣e115.2畝，總建筑面積約40萬，是寧國市首家集居住、購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、辦公、酒店、觀光、文化等于一體的大型城市綜合體。3、項目定位定位為寧國商業(yè)

4、、財富、居住、辦公的標志和典范，成為寧國市中央商務區(qū)。三、項目定位考慮要素1、城市運營與商業(yè)地產(chǎn)互動寧國的都市化進程明顯加快，客觀上需要優(yōu)良的公共環(huán)境，融合購物、休閑、觀光、旅游、文化、商務的城市運營便應運而生。本項目作為寧國大型城市綜合性項目自然是城市運營的重要組成部分，起到“寧國中央商務區(qū)”的功能，有利于增強城市對外吸引力。2、寧國市商業(yè)發(fā)展和競爭趨勢寧國市的商業(yè)發(fā)展正處于從傳統(tǒng)的百貨、超市、專業(yè)市場向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型的大型綜合體、一站式購物、體驗式消費轉(zhuǎn)變的過程中。以老城區(qū)“步行街+百貨店、超市”為代表的傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營管理模式，已經(jīng)遠遠不能滿足城市經(jīng)濟發(fā)展和消費能力提高的需要，經(jīng)營商家需要提高品牌

5、意識，不僅僅在貨品、店面等硬件方面有所提升。因此，本項目定位應遵照消費發(fā)展，實現(xiàn)準確和高起點商業(yè)定位。3、提升所在商圈商業(yè)經(jīng)營需要本項目所在區(qū)域?qū)賹巼惺姓k公區(qū)，主要以市政府、知名銀行、多個高檔社區(qū)，學校醫(yī)院火車站等為主，缺少大型商業(yè)物業(yè)及配套的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)氛圍不濃。本項目定位除考慮填補此次商業(yè)空白的同時，更須差異化戰(zhàn)略、特色戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略、服務戰(zhàn)略、規(guī)模戰(zhàn)略直面老商圈的競爭對手，切實解決本項目自身生存和競爭、發(fā)展問題。項目需依托西津區(qū)，成為本市居民購物消費、休閑娛樂的首選之;采取差異化經(jīng)營，擴大輻射寧國市消費者。4、發(fā)揮項目規(guī)模優(yōu)勢項目是寧國市首個超大型的城市綜合體，如何最大限度地發(fā)揮本

6、項目的規(guī)模優(yōu)勢，準確的業(yè)態(tài)及經(jīng)營定位、價格定位、服務定位、綜合競爭策略等，是本項目在定位時必須考慮的因素。5、提供一站式、體驗式消費，滿足多元消費需求隨著寧國市城鄉(xiāng)居民收入提高、消費支出增長，對商家提出更高的要求，傳統(tǒng)的以購物為導向的購物形態(tài)正逐漸被體驗式消費所代替，更加關(guān)注餐飲、休閑、娛樂、運動等方面消費需求。應對消費行為的改變，提供一站式、體驗式購物，將成為本項目成功的一大亮點。6、搭建投資經(jīng)營平臺項目位于寧國市最具競爭力黃金區(qū)位，項目規(guī)模超大、業(yè)態(tài)組合多元化，管理運營理念先進，開發(fā)商大面積持有物業(yè)是項目成功運營的關(guān)鍵因素和持續(xù)升值的原動力。與世界知名零售企業(yè)聯(lián)姻，滿足于一站式購物、休閑及

7、娛樂的需要，引導消費潮流，拉動消費人流，同時帶給經(jīng)營者以巨大的、穩(wěn)定的經(jīng)營額，保障投資者的投資回報。四、項目定位(一)定位關(guān)鍵詞：解構(gòu)與重組 景觀與文化 中高端 產(chǎn)業(yè)鏈(二)商業(yè)定位方向提供本項目和周邊社區(qū)乃至全市人民的基本消費和購物需求，并配合城市規(guī)劃提出的功能任務，此外，提供有文化感、能夠為住宅人群提供精神、審美等多重享受的商業(yè)產(chǎn)品。1、業(yè)態(tài)定位建議總體業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃在項目的整體性規(guī)劃中，既具有戰(zhàn)略意義上的商業(yè)組合，又是項目的整體定位和特色。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目后期的招商提供方向性的指導并促進招商進度及為項目快速完全銷售奠定基礎。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃同時也能在本案的運營過程中為個體商家

8、創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業(yè)影響力，達到項目商業(yè)價值最大化。例如深圳龍崗新區(qū)一個山姆會員店帶旺一個項目，本項目也將通過大型商業(yè)和品牌店拉動人氣，餐飲和休閑娛樂將會是本案一大亮點，成敗或?qū)⒃诖恕?、商業(yè)經(jīng)營檔次定位商業(yè)經(jīng)營檔次定位：主要以中檔消費市場為主，高檔消費市場為輔。在業(yè)態(tài)定位的基礎上，經(jīng)營定位的目的是具有針對性的滿足不同消費層次需要，各種消費心理需求，力求做到“全、精、準”。3、主要商業(yè)面積初步規(guī)劃建議4、商業(yè)層高建議 5、主體商業(yè)進深除去臨街鋪位進深16-24米的需求，集中商業(yè)部分進深應保持在60米以上。6、柱距與剪力墻7、其它局部設計需結(jié)合商業(yè)對物業(yè)的特殊需求

9、加以考慮(如餐飲、娛樂、院線)，特殊營業(yè)時間通道(扶手電梯、平步梯、升降電梯、消防樓梯等)，及預留上下水、排煙、排污等。第二部分 招商原則、對象與范圍一、項目招商指導思想1、實施“經(jīng)營商家”的主導思想“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。作為城市綜合體重要的組成部分商業(yè)購物中心，是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合

10、超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。因此，商業(yè)購物中心經(jīng)營的成敗，不僅與開發(fā)商、運營商的開發(fā)理念、運營理念、招商、定位、規(guī)模等有關(guān)，更與購物中心中商家的經(jīng)營戰(zhàn)略、營銷策略、經(jīng)營管理密不可分。因此，購物中心在招商前期就必須由傳統(tǒng)商業(yè)對商品管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷ι碳夜芾怼?、經(jīng)營以適應市場為先導，以滿足需求為中心根據(jù)寧國市場和商圈競爭狀況，結(jié)合本項目商業(yè)部分的定位，合理配比業(yè)態(tài)組合，公平客觀的評價商家對整個項目定為的作用，消除以利益為導向的招商思想，選好用好主力商家。項目招商過程中，對商家的選擇要突出品牌化、特色化、個性化。3、培育市場，營造本項目商業(yè)的良好商譽，樹立項目“城市商業(yè)地標”

11、的形象設定合理的市場培育期，以“放水養(yǎng)魚”的經(jīng)營思路運營，對外樹立項目的美譽度、影響力，提高項目的知名度，樹立項目品牌形象。4、“品牌帶動”形成良性循環(huán)按照招商對象，以引進的主力商家及次主力商家作為營銷重點，帶動招商;按照招商進程，以引進的本地主要代表商家的進駐為營銷重點，帶動中小商家進駐;以進駐的商家為營銷重點，帶動有創(chuàng)業(yè)想法的個人及觀望投資商家;利用本項目是寧國市重點工程之一，舉辦特色活動等推廣策略，提升本項目在寧國的影響力，帶動招商。二、項目招商基本原則1、以租賃為主、聯(lián)營為輔，針對自有優(yōu)勢部分自營的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進廠家直營店、區(qū)域代理商、寧國代理商及寧國總經(jīng)銷商，提高項目在

12、產(chǎn)品、商家方面的影響力和輻射力，采用租賃的方式，成立專業(yè)的商業(yè)運營公司，為本項目進駐商家提供物業(yè)服務、商業(yè)管理，以及整個項目的維護運營。聯(lián)營是解決主力商家入場經(jīng)營的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。相對較優(yōu)秀的物業(yè)，開發(fā)商可考慮收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)進行自營，組建專業(yè)的管理公司。2、堅持品牌經(jīng)營、特色經(jīng)營原則旨在突出本項目商業(yè)的經(jīng)營特色，以國內(nèi)外知名品牌(尤其是主力店品牌)及寧國市場暢銷品牌為主。對寧國市場未出現(xiàn)的品牌、中高檔性價比高的品牌應加大招商力度。3、堅持業(yè)態(tài)規(guī)劃、品類組合合理性的原則招商時應嚴格按業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營品類進行，并做好不同業(yè)態(tài)之間的合理過渡，做到自然關(guān)聯(lián)性過渡，避免生硬連接。

13、否則給公眾的感覺會比較雜亂，破壞項目的整體形象。4、堅持多業(yè)態(tài)、不交叉、不重復的原則為滿足不同類型消費者的需求，不同的主題區(qū)域之間要形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”，充分展現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多品類、多模式、多功能的“一站式”購物特點。5、堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則吸引有實力的大商家入駐，廠家直營店、區(qū)域總代理、寧國總代理等，確保證商品質(zhì)量和服務的前提下，商家能做到低價策略，以提高本項目商業(yè)的核心競爭力。6、商業(yè)街區(qū)堅持“走出去，請進來”的原則，鞏固本地招商資源的同時，對周邊市場“撒網(wǎng)式擴張”的招商原則本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的需求，招商時要選擇國內(nèi)國際市場比較有號召力的品牌和商家，鞏固項目在寧國的中高檔定位。“走出去，請進來”原則，對未進入寧國市上的優(yōu)秀商家、品牌，通過電話、傳真、網(wǎng)絡、DM等等通路，與之取得聯(lián)系，邀請其到項目考察，或者攜帶詳細資料登門拜訪。讓更多優(yōu)秀商家、品牌了解本項目，對本項目產(chǎn)生