第十一種零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理VIP

1、第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類1、簡述零售商業(yè)物業(yè)的定義？答：零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的范圍叢鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商也有稱為商業(yè)地產(chǎn)。2、簡述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容？答：零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作，主要分為六個模塊。（1）招商及承租戶組合在零售商業(yè)物業(yè)中，每個承租戶的成功，非常依賴甚至取決于其他承租戶的成功。這類式于生物界中的所謂共生，及彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。（2）零售技術(shù)購物

2、中心的物業(yè)管理師必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：商品選擇；選項范圍；商品盤存；櫥窗陳設(shè)；商品內(nèi)部陳設(shè)。（3）物業(yè)維護（4）營銷（5）保險及風險管理（6）財務(wù)管理3、簡述零售商業(yè)經(jīng)營管理的類型？答：按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可分為策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。（一）策略與運行管理策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容。（二）現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)。現(xiàn)場管理是對物業(yè)“硬件”的管理。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)的選址與規(guī)劃時應(yīng)考慮的因素？答

3、：零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應(yīng)考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。2、簡述零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營與運作？答：零售商業(yè)運作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：（1）中心地理論在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費者通常就會放棄前往最近的商店購物，而到這個商業(yè)區(qū)來。中心理論可以很好地解釋不同種類零售店聚集在一起的原因，為了滿足消費者多目的購物（“一站式”購物）的需要，出售不同商品的零售店往往會聚集在一起，形成一個商業(yè)區(qū)。（2）同類零售店聚集理論同類零售店聚集理論專門討論為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店。消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色

4、、品牌、銷售方式等多個非價格因素。（3）需求外部效應(yīng)理論它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店。主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來的好處。正因為主力店在提升零售商業(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此他們能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠。3、簡述零售商業(yè)物業(yè)運作相關(guān)理論的具體應(yīng)用？答：（1）租戶組合應(yīng)實現(xiàn)多樣化；（2）引入主力店以帶來大量客流；（3）空間安排實現(xiàn)相互租金效應(yīng)。第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理的目標？答：策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核

5、心內(nèi)容，制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。2、簡述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中租賃管理工作的內(nèi)容有哪些？答：零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理主要包括：租戶選擇、租金確定與調(diào)整、租約制定三個工作內(nèi)容。3、簡述零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時應(yīng)考慮的因素？答：（1）聲譽聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。（2）財務(wù)能力（3）租戶組合與位置分配主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。次要租戶所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類與主要租戶要互為補充。另外在確定租戶組合時，還要考慮滿足消費者目的性和沖動性購物的需求。（消費者進入購物中心的眼鏡店或

6、珠寶店時，往往有很明顯的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某向特定的商品或服務(wù)。如果消費者在到達或離開其目標商店的過程中隨手買了一只蛋卷冰淇淋，則屬于沖動購物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動性的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。）合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是：在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現(xiàn)購物中心整體利潤的最大化。（4）租戶需要的服務(wù)。零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個購物

7、中心的客流量有多大。租戶選擇的比較（寫字樓租戶選擇考慮的準則是：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽；財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利能力；所需面積的大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時應(yīng)考慮的因素有：聲譽；財務(wù)能力；租戶組合位置分配；租戶需要的服務(wù)。）4、簡述零售商業(yè)物業(yè)租金的確定和調(diào)整？答：（1）基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每平方米為計算單位。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。（2）百分比租金百分比租金通常以年營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，但具體可以按月或季度支付。例如，某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬元月，如果營業(yè)額的作為百分比租金，則只有當月營業(yè)額超過萬

8、元（萬元萬元）才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當然，如果零售商的營業(yè)額低于萬元，則仍按每月萬元的基礎(chǔ)租金收取。每月萬元為自然平衡點，超過萬元應(yīng)按超過部分的收取百分比租金。租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點作為計算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點。而如果人為平衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。（3）代收代繳費用和凈租約業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的比例來收取、哪些費用主要取決于租戶對設(shè)施設(shè)備和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：租戶僅按比例分攤

9、與物業(yè)有關(guān)的稅項；租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費；所有的經(jīng)營費用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用。（按第六章物業(yè)租賃方式分類的描述）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。（）毛租。只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。（）凈租。凈租指出租人

10、收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶除需要支付第二種形式中費用外，還要負責支付房產(chǎn)稅、保險費等固定費用，承擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。（）百分比租金百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)定數(shù)額的部分，按一個百分比交給出租人，作為出租人的百分比租金收入。大型購物

11、中心或超市常常采用百分比租金。按零售商業(yè)的描述：在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中，凈租的形式一般有以下幾種：租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項；租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費；所有的經(jīng)營費用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用。（4）租金的調(diào)整由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對于主要租戶來說，通常是2030年；次要租戶的組企業(yè)達到310年），因此在租約中必須對租金調(diào)整作出明確規(guī)定，對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理的概念和內(nèi)容？答：零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生

12、、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)。現(xiàn)場管理的成功，取決于三個方面：正確的經(jīng)營管理策略、有針對性的管理方案設(shè)計精確的費用測算。其中，策略是基礎(chǔ)，計劃是前提，費用是根本。2、簡述零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理策略的內(nèi)容？答：現(xiàn)場管理策略包括：經(jīng)營策略和管理策略，經(jīng)營策略包括：樹立品牌形象；樹立良好的品牌形象和以積極心態(tài)參與市場競爭，是企業(yè)經(jīng)營策略的核心。與開發(fā)商建立長線戰(zhàn)略聯(lián)盟；追求經(jīng)濟回報應(yīng)與企業(yè)戰(zhàn)略計劃相協(xié)調(diào)。管理策略包括：管理模式的選用（子公司、分公司、項目部）；管理承諾；管理期限。3、簡述現(xiàn)場管理計劃的內(nèi)容？答：現(xiàn)場管理計劃包括：（1）機構(gòu)設(shè)置：（2）費用測算：（3）特色服

13、務(wù)內(nèi)容：（4）工作流程（5）規(guī)章制度4、簡述現(xiàn)場管理的目標？答：現(xiàn)場管理的目標可將其具體化為“六統(tǒng)一”。即統(tǒng)一店面管理、統(tǒng)一店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理。第五節(jié) 簡述風險與安全管理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)管理的風險種類？答：零售商業(yè)物業(yè)管理的風險種類包括：（1）管理模式風險；不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不盡相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項目部。成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，除了子公司之外的其他形式都屬于非法人機構(gòu)，不承擔民事責任。（2）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風

14、險；投資上成功開發(fā)零售商業(yè)項目后，對項目的處置一般有以下三種：完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)；將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東；全部出售套現(xiàn)。盈利目標沒有實現(xiàn)，可能導致部分小產(chǎn)權(quán)人拒交管理費。（3）管理范圍不確定風險；（4）墊款風險；（5）突發(fā)事件風險。2、簡述零售商業(yè)物業(yè)的風險防護措施？答：（1）建立風險防范機制；（2）把握重要環(huán)節(jié)。3、簡述零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理？答：零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理，可細分為：（1）防火安全、（2）治安保衛(wèi)、（3）勞動安全、（4）媒體風險防范安全等方面。第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類1、簡述零售商業(yè)物業(yè)的定義？2、簡述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容？3、簡述零售商業(yè)經(jīng)營管理的類型？第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)的選址與規(guī)劃時應(yīng)考慮的因素？2、簡述零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營與運作？3、簡述零售商業(yè)物業(yè)運作相關(guān)理論的具體應(yīng)用？第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、簡述零售商業(yè)物業(yè)管理