長沙廣晟江山帝景會所功能定位建議

1、經(jīng)營問題成為會所最大的問題： 廈門會所100%虧損； 廣州會所約90%虧損； 深圳會所約84%虧損； 北京會所約60%虧損； 香港會所約20%虧損國內(nèi)會所定位的誤區(qū)： 缺乏經(jīng)營意識，一味按高檔定為堆砌功能； 商業(yè)型會所前期設(shè)計未按商家使用功能進行設(shè)計； 會所定位不明確；n功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會失敗會所特征失敗會所特征香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津 滿足客滿足客戶戶優(yōu)越感優(yōu)越感和開發(fā)商和開發(fā)商形象形象 滿足客

2、滿足客戶戶使用使用需求需求 滿足客戶滿足客戶優(yōu)越感和優(yōu)越感和開發(fā)商形開發(fā)商形象象 滿足客滿足客戶戶使用使用需求需求酒店式的開酒店式的開放經(jīng)營模式放經(jīng)營模式大而精的俱大而精的俱樂部模式樂部模式星河灣四季會星河灣四季會北京棕櫚泉北京棕櫚泉國際公寓國際公寓大而專的封大而專的封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式深圳招商海深圳招商海月花園月花園小而精的半封小而精的半封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式成都金林半島成都金林半島特殊模式特殊模式常規(guī)模式常規(guī)模式成功會所特征成功會所特征會所模式會所模式檔次定位檔次定位運營方式運營方式盈利模式盈利模式適應(yīng)性條件適應(yīng)性條件案例案例大而精的俱大而精的俱樂部模式樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私

3、人俱樂部l俱樂部式經(jīng)營俱樂部式經(jīng)營l獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用年費年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目重點項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動特色活動，階段性增加消費頻次l城市圈層文化成熟城市圈層文化成熟，甚至有獨立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集上流社會有聚集活動的傾向活動的傾向l具有特殊資源的項目具有特殊資源的項目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓酒店式的開酒店式的開放經(jīng)營模式放經(jīng)營模式大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較對管理方提出較高要求高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店l項目所在地適于休閑項目

4、所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求酒店需求；l企業(yè)集團有實力和能企業(yè)集團有實力和能力運作力運作廣州珠江帝景大而專的封大而專的封閉經(jīng)營模式閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會所l半封閉式運營半封閉式運營l部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求盈利需求深圳海月花園香港陽明山莊小而精的半小而精的半封閉經(jīng)營模封閉經(jīng)營模式式以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會所l半封閉式運營半封閉式運營l與物管完全獨立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)

5、營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強適應(yīng)性強，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運營的風(fēng)險成都金林半島項目名稱項目名稱面積面積建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格會所個數(shù)會所個數(shù)樓層樓層功能功能功能房面積功能房面積標(biāo)志性建標(biāo)志性建筑筑美洲故事約2500北美原木2（運動會所在建）3銀行網(wǎng)點、超市、餐廳現(xiàn)會所作為售樓部使用，具體功能面積未定無托斯卡納約2500地中海12售樓部、游泳池、健身房、娛樂室、咖啡館售樓部500、泳池1250、健身館400、娛樂室600、咖啡館300無保利閬峰云墅約3000北美2（會所1為售樓部）3泳池、健身館、兒童樂園、咖啡廳、中西餐廳、書吧、會議室、套房泳池600、健身房5

6、00、兒童樂園300、咖啡廳400、餐廳600、書吧300、會議室500、套房900無龍灣國際社區(qū)3000北歐12售樓部、西餐廳、會客廳、恒溫游泳池露臺、室外游泳池、辦公室、財務(wù)室、會議室售樓部500、會客廳于西餐廳900、恒溫游泳池500、廚房與辦公室、財務(wù)室、會議廳800、室外游泳池500鐘樓威尼斯城約20000巴洛克16五星級酒店、健身房、泳池、咖啡廳、餐廳、書吧、會議室、影視廳、娛樂室、售樓部泳池800、健身房400、咖啡廳300、餐廳600、書吧200、影視廳500、娛樂室500、售樓部400、酒店約15000頂端巴洛克式風(fēng)格湘江一號約3000現(xiàn)代簡約2（售樓部投入使用、運動會所未建

7、)3健身房、咖啡廳、會議室、娛樂室、售樓部健身房500、咖啡廳400、會議室300、娛樂室300、售樓部500雕塑長沙玫瑰園約3000意大利13健身房、咖啡廳、會議室、泳池、娛樂室、售樓部售樓部500、健身房300、咖啡廳400、會議室600、娛樂室500、泳池600無盈峰翠邸約4000南加州13泳池、健身房、桑拿、超市、網(wǎng)吧、茶吧、書吧、電影院、麻將室、桌球室、咖啡廳、酒吧泳池600、健身房450、桑拿400、兒童娛樂200、超市200、網(wǎng)吧300、茶吧150、書吧150、電影院320、麻將室100、桌球室120、咖啡廳400、酒吧160無東方大院100中式3（1為售樓部，其余未建）2售樓部

8、售樓部600無好望谷約3000西班牙12售樓部、健身房、超市、咖啡廳、會議室售樓部500、健身房500、咖啡廳、400、會議室300無項目項目會所面積會所面積功能及面積功能及面積運營方式運營方式經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況奧林匹克花園樓王一樓作會所商務(wù)、休閑 （面積未定）未定（尚未運營）恒大華府7000平米 室內(nèi)恒溫泳池目前自營收費運營，主要功能為營銷展示中心恒基凱旋門2000平米兒童樂園、兒童教室、私人電影院、KTV音樂練習(xí)室、豪華健身設(shè)施、香薰水療按摩中心 未定（尚未運營）暫為售樓部三萬英尺約4000平米（獨立會所）三萬英尺業(yè)主活動中心，棋牌室，室內(nèi)健身中心等目前自營收費經(jīng)營御璽4000平米（獨立會所

9、）女子SPA、健身俱樂部、咖啡廳出租或與商家合作經(jīng)營運營情況一般，主要為銷售服務(wù)，女子SPA外包經(jīng)營華盛新外灘一樓作會所，規(guī)模未定商務(wù)、娛樂休閑（具體未定）未定（尚未運營）藏瓏3879平米（獨立會所）娛樂休閑未定（尚未運營）西山匯景4000平米（獨立會所）商務(wù)、健身俱樂部出租或與商家合作經(jīng)營運營情況一般，主要為銷售服務(wù)，健身外包經(jīng)營綠城桂花城共約3000平米餐飲、棋牌室、客房自營經(jīng)營良好亞華香舍花都5000平米左右籃球、羽毛球、乒乓、游泳池、室內(nèi)恒溫游泳池、茶餐廳 大型舞蹈室、繪畫室、臺球、小型電影院、貴賓房、商務(wù)會議室、附帶棋牌室外包經(jīng)營良好，成為東塘中心的一個休閑會所中心 會所面積： 長沙

10、眾多項目會所面積視其功能規(guī)劃而定，面積區(qū)間在2000-8000平米不等。主流面積區(qū)間4000平米左右。 會所數(shù)量： 大多數(shù)項目是一個集中性功能會所，目前部分規(guī)模較大的項目已經(jīng)開始規(guī)劃多個會所，并且以“主體性會所”形式出現(xiàn)，以滿足日后業(yè)主需求。 會所功能： 大都為休閑、娛樂、健身場所，檔次不一；也有較為特色的，如美洲故事的雙會所，設(shè)置專門的運動會所與商務(wù)會所。如恒基凱旋門會所設(shè)置高端的私人影院等。部分會所包含幼兒園； 會所營運方式：外包+自營 長沙眾多項目是采取單一的經(jīng)營方式，即外包或者自營，多種經(jīng)營方式結(jié)合的案例較少。 運營較好會所經(jīng)驗借鑒：外包、半封閉、合理收費 桂花城：合理且規(guī)劃貼合市場需

11、求的功能設(shè)置（棋牌室+餐飲），市場收費制保證會所盈利； 亞華香舍華都：成功引進經(jīng)營機構(gòu)（培訓(xùn)機構(gòu)），保證會所穩(wěn)定人氣，完善的功能及市場性的收費模式輻射了周邊廣泛人群消費，促進了會所盈利。經(jīng)過分析總結(jié)建議本項采用：經(jīng)過分析總結(jié)建議本項采用： 以滿足本項目社區(qū)需求為核心，輻射含浦片區(qū)乃至整個麓南板塊 與物管獨立開來，實行分開經(jīng)營管理。 以外包為主，結(jié)合部分自行經(jīng)營。 采取合理收費，部分免費的經(jīng)營策略。項目定位文化定位：文化定位：歐陸學(xué)園文化城規(guī)模定位：規(guī)模定位： 河西第一大檔次定為：檔次定為：高端尊貴社區(qū)項目配套商業(yè)：商業(yè)：逾10萬商業(yè)街教育：教育： 大學(xué)城、醫(yī)大、工職環(huán)境資源：環(huán)境資源： 洋湖垸

12、、科教公園不足之處商務(wù)功能不足購物、餐飲、娛樂休閑配套缺乏運動休閑空間不夠文化配套支撐點不夠需充實功能商務(wù)、辦公、會議沐足、SAP、中西餐廳、超室棋牌、室內(nèi)球場、健身房書吧、影院、文化主題咖啡館、經(jīng)營場所可以對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻；區(qū)域高端商業(yè)、娛樂核心通過高端會所獲取可觀的經(jīng)濟、社會價值高品位的古典歐陸文化塑造高端品牌的形象名片 雅典娜是希臘奧林匹斯十二主神之一，也是奧林匹斯三處女神之一，他是智慧、勞動、和平和正義戰(zhàn)爭的女神，也是雅典的守護神。 此案名與項目雅典組團名稱遙相呼應(yīng)具有一定的統(tǒng)一性。且此案名名聲較響，容易記憶，在希臘神話和現(xiàn)代電影、電視、以及游戲中經(jīng)常出現(xiàn)。是希臘神話

13、中傳播較廣的一個部分。 新古典歐式建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)江山帝景的尊貴、大氣、文化味十足，使項目整體調(diào)性進行升華。將其打造成項目的符號，視覺的中心，拉升形象高度，提升項目品位。1、原設(shè)計定位方案中商業(yè)面積過大，且違背會所功能特性，甚至于出現(xiàn)“糧油食品商店、中西藥店”。2、原設(shè)計定位方案入口在二樓，不利于功能劃分，影響一樓商業(yè)價值，建議將入口設(shè)置在一樓。3、泳池占用空間大，經(jīng)營維護成本高，盈利性較低，建議可以刪減。如不能刪減，則建議分設(shè)置兒童戲水區(qū)和成人區(qū)。4、對原設(shè)計圖功能規(guī)劃中，不適宜長沙地區(qū)消費習(xí)慣的業(yè)態(tài)和功能調(diào)整，如壁球室、羽毛球館等。樓層樓層層高層高（米）（米）面積面積（約（約）項目項目數(shù)

14、量數(shù)量 面積面積（約（約）比例比例購物休閑層（一樓）62500接待大堂1個4005%主題咖啡廳（含書吧）1個80010%SAP、美容中心1個5006.25%超市1個80010% 餐飲休閑層 （二樓）4.51900餐飲1個100012.5%棋牌、足浴1個90011.25% 商務(wù)休閑層（三樓）3.51800商務(wù)會議1個100012.5%運動健身館1個80010% 影廳層 （四樓）101800電影院1個180022.5% 合計2480008000100%備注：備注：此面積設(shè)定均為估算值估算值；2-3樓約還需300左右的樓梯、通道、挑空面積， 由設(shè)計自行考慮設(shè)計自行考慮。一樓，運動休閑層接待大堂接待大

15、堂400400平米平米SAPSAP、美容、美容500500平米平米主題咖啡廳主題咖啡廳800800平米平米購物超市購物超市800800平米平米二樓，文化休閑層臺球館共400餐飲餐飲10001000平米平米棋牌、足浴棋牌、足浴900900平米平米三樓，商務(wù)層商務(wù)、會議商務(wù)、會議10001000平米平米健身、室內(nèi)球館健身、室內(nèi)球館800800平米平米四樓，影視廳 影院影院18001800平米平米 純歐式的外立面及大堂裝修風(fēng)格，彰顯江山帝景的尊貴、大氣，拉升形象高度，提升項目品位。會所大堂 女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大。 根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析得出，SAP是目前國內(nèi)社區(qū)會所中經(jīng)營效益最好的業(yè)態(tài)之一。SAP、美容中心古典歐陸文化咖啡廳 通過歐式建筑及裝修，以及歐洲文化代表作的書、畫，營造強烈