土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 余采，先后畢業(yè)于北京師范大學(xué)余采，先后畢業(yè)于北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系和中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)系和中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾長(zhǎng)期供職于國(guó)家審計(jì)署，學(xué)碩士，曾長(zhǎng)期供職于國(guó)家審計(jì)署，任處長(zhǎng)，先后在公司擔(dān)任財(cái)務(wù)處長(zhǎng)、任處長(zhǎng)，先后在公司擔(dān)任財(cái)務(wù)處長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)為中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)為中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司董事長(zhǎng)，中天恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所限公司董事長(zhǎng)，中天恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所副總經(jīng)理，主管管理咨詢和培訓(xùn)事宜，副總經(jīng)理，主管管理咨詢和培訓(xùn)事宜，三泰恒業(yè)投資咨詢公司首席稅務(wù)咨詢?nèi)┖銟I(yè)投資咨詢公司首席稅務(wù)咨詢師等。多年從事會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)

2、理師等。多年從事會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)理論研究和實(shí)務(wù)工作，出版論研究和實(shí)務(wù)工作，出版新編納稅新編納稅與會(huì)計(jì)處理與會(huì)計(jì)處理（已四版）、（已四版）、所得稅所得稅會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)等著作五十余種，發(fā)表文章六等著作五十余種，發(fā)表文章六十多篇十多篇。中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）融資需求（一）融資需求從資金運(yùn)動(dòng)角度考慮，與其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從資金運(yùn)動(dòng)角度考慮，與其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)具有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：資金運(yùn)動(dòng)具有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 2.資金占用時(shí)間長(zhǎng)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，從征地拆遷到施工開(kāi)發(fā)到竣工轉(zhuǎn)讓?zhuān)钑r(shí)間往往很

3、長(zhǎng)，少則一年半截，多的兩年，有的長(zhǎng)達(dá)三五年甚至更長(zhǎng)。3.分階段投入。在大多數(shù)情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金是隨著開(kāi)發(fā)的深入分階段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。 1.資金需求量大。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬(wàn)，多則幾個(gè)億、十幾個(gè)億，甚至幾十個(gè)億。 4.回收期長(zhǎng)。即使已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始轉(zhuǎn)讓?zhuān)谠S多情況下，到最終全部收回資金，也需要較長(zhǎng)時(shí)間，有的也長(zhǎng)達(dá)幾年。 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）融資需求（一）融資需求 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金動(dòng)力的特點(diǎn)表明：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要投入的資金土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金動(dòng)力的特點(diǎn)表明：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要投入的

4、資金量很大，依靠自有資金從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)幾乎是不可能的，這就決定了量很大，依靠自有資金從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)幾乎是不可能的，這就決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)籌資任務(wù)非常重。而資金周轉(zhuǎn)速度慢、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，又土地一級(jí)開(kāi)發(fā)籌資任務(wù)非常重。而資金周轉(zhuǎn)速度慢、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，又使大量資金被長(zhǎng)期占用在土地上，難以在短期內(nèi)通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)速度使大量資金被長(zhǎng)期占用在土地上，難以在短期內(nèi)通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)速度來(lái)緩解資金壓力，進(jìn)一步加大了籌資的任務(wù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，與普來(lái)緩解資金壓力，進(jìn)一步加大了籌資的任務(wù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的是，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而沒(méi)有通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的是，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)

5、僅擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而沒(méi)有土地的其他產(chǎn)權(quán)，而在現(xiàn)實(shí)情況下，土地開(kāi)發(fā)權(quán)不能進(jìn)行抵押籌措土地土地的其他產(chǎn)權(quán)，而在現(xiàn)實(shí)情況下，土地開(kāi)發(fā)權(quán)不能進(jìn)行抵押籌措土地開(kāi)發(fā)所需資金；而央行開(kāi)發(fā)所需資金；而央行121121號(hào)文件規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須實(shí)行土地抵押號(hào)文件規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須實(shí)行土地抵押，且期限不能超過(guò)，且期限不能超過(guò)2 2年，這使開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資難度加大。據(jù)分析，北京市土年，這使開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資難度加大。據(jù)分析，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)每年資金缺口達(dá)四五百億元之巨。資金是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶地一級(jí)開(kāi)發(fā)每年資金缺口達(dá)四五百億元之巨。資金是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一。頸和成功的關(guān)鍵因素之一。中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有

6、限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）融資主體（二）融資主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，涉及到兩個(gè)基本的主體：一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，二是土地一在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，涉及到兩個(gè)基本的主體：一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，二是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位。按照級(jí)開(kāi)發(fā)單位。按照北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫行暫行辦法辦法）的規(guī)定，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由）的規(guī)定，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相

7、應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。也就是說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施有兩種方式：一種以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。也就是說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施有兩種方式：一種是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種是通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施。按照是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種是通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施。按照暫行辦法暫行辦法的規(guī)定，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的規(guī)定，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施；通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地

8、一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資施；通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。顯然，金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。顯然，在前一種方式下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資主體；而在后一種方式在前一種方式下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資主體；而在后一種方式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)就成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資主體。下，開(kāi)發(fā)企業(yè)就成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資主體。中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（三）融資原則（三）融資原則土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為了滿足開(kāi)

9、發(fā)項(xiàng)目對(duì)資土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為了滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求，需要通過(guò)各種渠道和方式進(jìn)行金的需求，需要通過(guò)各種渠道和方式進(jìn)行融資。我們認(rèn)為，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在融融資。我們認(rèn)為，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在融資過(guò)程中，需要遵循如下原則：資過(guò)程中，需要遵循如下原則： 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（三）融資原則（三）融資原則中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（三）融資原則（三）融資原則中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司

10、| 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的

11、基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題。 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)

12、發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題

13、 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資渠道的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)

14、發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式的現(xiàn)狀和前景分析 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（一）（一）在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的融資安排在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的融資安排 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（二）（二）項(xiàng)目施事前期的融資安排項(xiàng)目施事前期的融資安排 中天恒興創(chuàng)業(yè)咨詢有限公司 | 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體融資的基本問(wèn)題（三）