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1、內(nèi)江市市中區(qū)農(nóng)村宅基地自愿有償退出問題探究劉熙（內(nèi)江市國土資源局中區(qū)分局，四川641000）摘要：建立宅基地自愿有償退出機(jī)制是解決內(nèi)江市市中區(qū)宅基地閑置、增加農(nóng)村建設(shè)用地、盤活農(nóng)村閑置土地、提高土地利用效率的主要措施之一。本文對內(nèi)江市市中區(qū)農(nóng)村宅基地自愿有償退出可行性及可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行探討，提出解決市中區(qū)宅基地自愿有償退出問題的措施，鼓勵農(nóng)民自愿有償退出宅基地。關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地自愿有償退出StudyingandResearchingVoluntarily-compensableProblemofHomesteadsintheDowntownofNeijiangLIUXi(Downtowno

2、fNeijiangofBureauofLMndandResources,SichuanProvine641000)Abstract：Toestablishthevoluntarily-企。mpensablereturningmechanismofhomesteadsisoneofthemainmeasureshavingtakentosolvetheunusedhomesteadsinthedowntownofNeijiang,increaseruralconstructionlands,andefficientlyuseunusedlandsinmralareasaswellasimprov

3、ethelandutilizationefficiency.Thisarticlehasdiscussedonthefeasibilityandpossibleproblemswhichoccurinthevoluntarily-compensablereturningmechanismofhomesteadsindowntownofNeijiang,andputforwardssomemeasurestosolvetheproblemscausedbytheimplementationofthemechanism,encouragingpeasantstoreturnthehomestead

4、sinavoluntarily-compensableway.Keywords：Ruralarea;Homestead;Voluntarily-compensable;Return收稿日期：2016-07-25作者簡介：劉熙（1982）,男，地理學(xué)碩士，從事國土資源管理匚作，E-mail：499874067近年來，全國許多地區(qū)大力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，宅基地退出問題嚴(yán)重阻礙了新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展。內(nèi)江山市中區(qū)位于西部內(nèi)陸四川省東南部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，作為全國第二批農(nóng)村改革試點(diǎn)城市，探索農(nóng)村宅基地自愿有償退出，為西部內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市新農(nóng)村建設(shè)尋找突破口，對西部地區(qū)其他中小城市的宅基地自愿有償退出將具

5、有重要指導(dǎo)意義。1宅基地自愿有償退出的背景1.1宅基地自愿有償退出的含義宅基地自愿有償退出是指農(nóng)民對依法取得用于建造住宅及生活附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，在自愿的前提下，通過給予宅基地使用權(quán)人合理的補(bǔ)償，使其將宅基地使用權(quán)交還農(nóng)村集體組織。宅基地自愿有償退出重點(diǎn)在于自愿有償，關(guān)鍵在于農(nóng)民意愿。宅基地自愿有償退出有利于保護(hù)耕地資源.盤活農(nóng)村閑置的宅基地，提高農(nóng)村土地利用的效率。1.2農(nóng)村宅基地自愿有償退出探究背景農(nóng)村宅基地的自愿有償退出問題是農(nóng)村土地改革的熱點(diǎn)和難點(diǎn)之一，在研究和實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)了很多間題，涉及土地產(chǎn)權(quán)、土地制度、土地財(cái)政、土地管理等多方面，市中區(qū)在農(nóng)村宅基地改革過程中也會遇到這些問題，這

6、將會阻礙市中區(qū)宅基地自愿有償退出、新農(nóng)村建設(shè)和土地整治；市中區(qū)被列入全國第二批農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)；市中區(qū)幅員面積狹小，耕地保護(hù)壓力大，新增建設(shè)用地可行性小、國家對建設(shè)用地總量的控制及城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對新增建設(shè)用地的需求，迫使市中區(qū)從農(nóng)村中拓展用地空間。1.3宅基地自愿有償退出的可能性市中區(qū)農(nóng)村宅基地自愿有償退出有以下幾種可能：一是由于城市化進(jìn)程加快、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、隨兒女在外生活，市中區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)了部分空置房，這部分人只要補(bǔ)償合理，愿意退出現(xiàn)有宅基地；二是隨著市中區(qū)城市化進(jìn)程加快，對建設(shè)用地的需求越來越多，而市中區(qū)幅員面積較小，國家對耕地保護(hù)越來越重視，新增建設(shè)用地潛力小，需要宅基地自愿退出形

7、成建設(shè)用地指標(biāo)；三是現(xiàn)行法律盡管對農(nóng)村閑置的宅基地及房屋處置未做明確規(guī)定，但也同時提供了處置機(jī)遇；四是市中區(qū)被列為全國第二批農(nóng)村試驗(yàn)改革區(qū)，為突破某些法律條款限制，推行農(nóng)村宅基地自愿有償退出提供了契機(jī)。2基地自愿有償退出面臨的問題從理論上、政策上、現(xiàn)實(shí)情況考慮，市中區(qū)實(shí)行農(nóng)村宅基地自愿有償退出是完全可行的，但也存在諸多問題：2.1農(nóng)民意愿及情感盡管市中區(qū)農(nóng)村空置宅基地的使用權(quán)人有意愿有償退出宅基地，但對農(nóng)村住房仍有很深的感情，不愿意輕易放棄；同時，擔(dān)心得不到合理的退出補(bǔ)償或自愿有償退出后，永久性的失去住房。2.2資金補(bǔ)償來源不穩(wěn)定市中區(qū)農(nóng)民文化素質(zhì)較低，思想相對保守，傳統(tǒng)的理財(cái)觀念、對農(nóng)村土地

8、和房屋的依賴、房屋產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識使這部分“閑置房”不會輕易自愿退出，必須給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償才能實(shí)現(xiàn)。而這部分補(bǔ)償資金如何解決，如何落實(shí)是制約宅基地退出的重要因素。通過村集體補(bǔ)貼，還是依靠地方財(cái)政解決，或是利用土地出讓金收入解決，都是需進(jìn)一步探討的問題。2.3宅基地分散零星，整體報(bào)批難度大市中區(qū)農(nóng)民宅基地分散零星，要實(shí)現(xiàn)規(guī)模較大且集中的退出，可以通過實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目修建農(nóng)民集中居住區(qū)，解決農(nóng)民集中居住問題，改善居住環(huán)境，但城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目必須在國家下達(dá)的指標(biāo)內(nèi)實(shí)行整體報(bào)批i氣即使每年每個村、組都有一定數(shù)量的宅基地退出，但規(guī)模較小旦分散，不能達(dá)到時間上和空間上的相對統(tǒng)一，面積和數(shù)

9、鼠上也達(dá)不到增減掛鉤整體上報(bào)要求。2.4未明確宅基地退出后如何使用宅基地自愿有償退出后的土地是回歸農(nóng)村集體組織還是作為存量建設(shè)用地指標(biāo)整合利用,是對退出的宅基地加以利用還是仍需新增宅基地面積，仍然是值得探究的問題。3宅基地自愿有償退出的建議3.1合理規(guī)劃，改善農(nóng)村居住環(huán)境，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出引導(dǎo)農(nóng)民居住適度集中，按照規(guī)劃的要求，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，本著量力而行、方便生產(chǎn)、改善生活的原則，因地制宜、有步驟地推進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)撤并整合和小城鎮(zhèn)、中心村建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民居住建房逐步向規(guī)劃居民點(diǎn)自愿、量力、有序的集中；實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目，推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)房屋建設(shè)，加大土地利用整治，改善農(nóng)村居住環(huán)境，使農(nóng)

10、民自愿退出宅基地；加大農(nóng)村福利保障住房建設(shè)，為留守老人和孩子提供住房、養(yǎng)老保障和生活扶持C鼓勵鰥寡孤獨(dú)老人騰出宅基地，保障他們老有所養(yǎng)、頤養(yǎng)夭年。3.2建立合理的補(bǔ)償機(jī)制探索合理的農(nóng)村宅基地確權(quán)登記管理辦法.明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，建立完善的宅基地流轉(zhuǎn)市場，積極探索和引入農(nóng)村房地產(chǎn)評價啊。完善宅基地確權(quán)登記機(jī)制.制定合理的宅基地退出價格標(biāo)準(zhǔn)。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場，形成合理的價格體系，能充分體現(xiàn)宅基地區(qū)位環(huán)境質(zhì)量差異也使宅基地自愿有償退出更符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，體現(xiàn)公正、公平，使農(nóng)民能享受到改革的成果。同時，宅基地自愿有償退出后，對宅基地再利用產(chǎn)生的收益應(yīng)建立合理的收益分配機(jī)制。3.3鼓勵農(nóng)村

11、宅基地自愿有償退出，通過政策加以確定對在城鎮(zhèn)有住房或常年沒人居住的宅基地，應(yīng)該鼓勵他們自愿退出，給予他們合理的補(bǔ)償。宅基地使用權(quán)人可以選擇一次性補(bǔ)償也可以選擇將宅基地使用權(quán)以“作價入股”形式享受農(nóng)村建設(shè)用地收益分紅。補(bǔ)償方式也可以多種多樣，可以現(xiàn)金全額補(bǔ)償、也可以對購買房屋或搬進(jìn)新農(nóng)村統(tǒng)建房的農(nóng)民進(jìn)行差額補(bǔ)償、也可以宅基地?fù)Q住房等，使農(nóng)民可以根據(jù)自己的具體情況選擇合適的退出方式。同時，建立完善的保障制度，使退出宅基地進(jìn)城的農(nóng)民享有平等的就業(yè)、居住、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等權(quán)益，免除其自愿退出宅基地的后顧之憂。3.4切實(shí)保護(hù)耕地，高效利用自愿有償退出的宅基地農(nóng)村宅基地退出后形成的建設(shè)用地指標(biāo)，實(shí)質(zhì)就是

12、存量建設(shè)用地的整合利用。它既不是國家下達(dá)的農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，也不等同于城鄉(xiāng)掛鉤先行借用的指標(biāo)，應(yīng)該是整合存量零散的建設(shè)用地，“積少成多”地在時空上的積聚，在使用時應(yīng)作為建設(shè)用地直接利用，并針對這類用地的特殊性制定一整套簡單易行的指標(biāo)使用和審批辦法，在實(shí)際工作中加以應(yīng)用。切實(shí)保護(hù)耕地，新增宅基地面積不得多于自愿有償退出的宅基地面積。如果新增宅基地面積多于自愿有償退出的宅基地面積，則自愿有償退出的宅基地中應(yīng)有部分宅基地用于復(fù)耕，并組織嚴(yán)格驗(yàn)收，保護(hù)耕地不得低于新增宅基地占用的耕地質(zhì)量；如果新增宅基地面積少于自愿有償退出的宅基地面積，則多余自愿有償退出的宅基地面積則可用作建設(shè)用地指標(biāo)。4結(jié)語市中區(qū)實(shí)行農(nóng)村宅基地自愿有償退出具有可行性，但是按照現(xiàn)行法規(guī)，如果農(nóng)民自愿退出宅基地后,權(quán)益的得不到有效保護(hù)和合理補(bǔ)償，農(nóng)民將不愿主動放棄宅基地。通過給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償.使農(nóng)民愿意退出宅基地是關(guān)鍵。保障農(nóng)民利益的各項(xiàng)措施和建議還需要進(jìn)一步的探討，相應(yīng)的保障性政策還有待政府進(jìn)-步探索。參考文獻(xiàn)1中華人民共和國